Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo

Recentemente escrevi um artigo em defesa da verticalização – a construção de edifícios mais altos – respondendo a outro artigo que se posicionava contra ela. Na ocasião deixei explícito que eu estava tratando sobre a construção de edifícios altos como resposta a uma maior demanda por território (muitas pessoas querendo morar no mesmo lugar) e não estava tratando sobre a verticalização brasileira por uma série de distorções que existem no nosso mercado imobiliário. Embora isso tenha ficado bastante claro, o debate que se seguiu continuou criticando meu texto usando o exemplo da verticalização brasileira quase como uma regra absoluta de o que significa verticalização, apesar de ele ser uma exceção.

Assim, pretendo aqui complementar meu texto anterior explicando porque a verticalização nas cidades brasileiras realmente produz resultados negativos, mas mostrando que a crítica está mal direcionada: o problema não é a altura dos prédios em si (verticalização), mas as interferências regulatórias que eles carregam para se tornarem altos.

 

Recuos de ajardinamento

Um dos maiores vilões da verticalização brasileira são os recuos de ajardinamento obrigatórios, distanciando os edifícios e os afastando das calçadas. A noção parte de um conceito equivocado de ventilação e insolação que remete tanto à antiga teoria da “miasma” quanto ao urbanismo modernista-corbusiano na ideia de liberar o solo para áreas de lazer – resultando em áreas condominiais inutilizadas. Nem mesmo Brasília, que foi mais fiel ao conceito das superquadras, teve bons resultados no aproveitamento destes espaços.

Nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual incorporadores nem sempre atingem a altura máxima permitida no terreno: teriam que construir um palito para respeitar os recuos.

Para que a área permaneça igual entre as três situações, é necessário que o Índice de Aproveitamento (IA) também permaneça igual.

Restringem densidade: O conceito de verticalização faz sentido como uma forma de aumentar o aproveitamento do solo urbano, aumento a densidade demográfica, aproximando humanos e tendo ganhos de escala no uso do espaço e da infraestrutura construída. No entanto, com recuos obrigatórios, não é incomum encontrarmos casos de bairros verticalizados que não apresentam altas densidades. Em São Paulo, por exemplo, é incomum o cidadão perceber que a Vila Mariana é muito mais densa que Moema, que a Vila Madalena não ficou mais densa depois que verticalizou, ou que Paris e Barcelona são muito mais densas que São Paulo com edifícios muito mais baixos. Já em Porto Alegre, pessoas ficam confusas ao saberem que a Cidade Baixa tem o dobro da densidade do Bela Vista, onde a confusão ocorre inclusive nos seus nomes. Com edifícios isolados nos terrenos há área inutilizada, que normalmente se transformam em áreas privadas de lazer abandonadas. A verticalização ocorre sem produzir aglomeração, o que seria o motivo da verticalização em primeiro lugar.

Exterminam a vida na calçada: Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros é muito difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, comum em outros países pelo fato do térreo ter um valor comercial mais alto que o residencial. Mas esse valor comercial só se torna realmente atraente quando há continuidade das lojas na calçada e uma proximidade delas do pedestre, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso com pontos valorizados – assim como o interior dos shopping centers.

O Itaim Bibi, em São Paulo, é agradável para transitar a pé graças às pequenas casas que sobraram junto à calçada. Prédios novos são afastados do pedestre e tem térreos vazios, quando não cercados.

O Itaim Bibi, em São Paulo, é agradável para transitar a pé graças
às pequenas casas que sobraram junto à calçada. Prédios novos são
afastados do pedestre e tem térreos vazios, quando não cercados.

 

Desincentivo para construir no térreo

Pouca gente sabe, mas em muitas cidades brasileiras – como São Paulo e Porto Alegre – a área do térreo não é contabilizada como área construída se nele for construído apenas a portaria e áreas condominiais. Com os recuos a área do térreo já nasce desvalorizada, que também naturalmente tem menos demanda para uso residencial. O incorporador, assim, prefere usar toda essa área que ele subtrai do térreo para cima, nos andares “tipo”, aumentando a altura do edifício e deixando o térreo vazio, prejudicando ainda mais a vida na calçada.

 

Vagas de garagem obrigatórias

Cidades brasileiras normalmente possuem legislações que obrigam o incorporador a construir um determinado número de vagas de garagem para cada unidade residencial ou de acordo com o tamanho da área comercial construída, número que também varia de acordo com a “classe” do empreendimento (empreendimentos de luxo devem construir mais vagas). Isso normalmente significa, em edifícios residenciais: garagens subterrâneas que aumentam o custo da obra; uma ocupação do térreo que teoricamente deveria ser usada como área de lazer; ou um novo incremento na altura do prédio quando não ela não é subterrânea, como é o caso em muitos edifícios ao redor da Lagoa Rodrigo de Freitas, no Rio de Janeiro. Em grandes edifícios comerciais, muitas vezes isso significa ainda a construção de um grande edifício garagem especificamente para o empreendimento, não por decisão única do empreendedor mas para cumprir com a legislação imposta. Ou seja, a verticalização deve obrigatoriamente dar comodidade a quem anda de carro, ocupando grandes áreas urbanas para armazená-los e impedindo aqueles que não possuem carro de não pagar por uma vaga.

 

Exclusão urbana e incentivo ao carro

Sem vida nas calçadas, os edifícios finalmente decidem construir cercas para se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua. A monotonia ou dificuldade de se andar a pé nas cidades aliada a calçadas inseguras e legislações que promovem a construção de garagens se tornam um grande incentivo ao uso do carro e à exclusão urbana. Cidadãos se tornam condôminos ilhados que vão de um ponto a outro sem interação alguma com outros espaços da cidade, característica que foi regra em toda história do ser humano em cidades e que foi perdida nas últimas décadas.

 

Benefícios privados, prejuízos sociais

Diferente de cidades de outros países, um ponto positivo das nossas cidades são os mecanismos sofisticados para pagar taxas ao poder público para que se construa acima do limite permitido na legislação. Ao invés de simplesmente proibir o desenvolvimento as prefeituras cobram pelo uso adicional da infraestrutura pública e pelos potenciais prejuízos que podem ser causados na região. Em São Paulo isso se chama “outorga onerosa” e em Porto Alegre se chama “solo criado”. É uma maneira razoável de tornar a operação mais justa, sem que se privatize benefícios gerando custos sociais.

No entanto, a regulação urbana no Brasil sempre foi um tanto flexível. Planos diretores são atualizados e bairros mudam seu zoneamento com o passar do tempo, normalmente pressionados por grupos de interesse que possuem terrenos em locais estratégicos. Estes grupos praticam o “lobby”, ajudando políticos (publicamente ou secretamente, financeiramente ou movimentando massas eleitorais) para que defendam mudanças em seu benefício. O relacionamento pode ser feito com vereadores, que normalmente votam nas mudanças no Plano Diretor que podem modificar o potencial construtivo de grandes áreas permitindo mais construção sem outorga onerosa. O Poder Executivo também pode ser influenciado para direcionar novas obras de infraestrutura para regiões onde estes grupos tem terrenos, aumentando seu valor no mercado.

 

Transformação radical

É comum que essas mudanças legislativas ocorram de forma radical para a característica urbana do bairro. Um determinado bairro zoneado para pequenas residências unifamiliares frequentemente tem sua legislação alterada para permitir grandes edifícios de noite para o dia, sem que haja uma transformação gradual deste cenário. Não é incomum vermos conjuntos de prédios altos surgirem no meio de pequenas casas, criando contrastes que não se vêem com tanta frequência em outros países. Transformações radicais também podem acontecer em cidades menos reguladas de forma geral, mas é mais comum que o ajuste do bairro em relação à demanda ocorra de forma mais gradual, com a verticalização irradiando de pontos de alta atratividade – alta demanda – e gradualmente diminuindo para zonas de menor demanda.

O bolsão de baixa densidade dos Jardins, em São Paulo, restringe a demanda da região mais atraente da cidade, gerando alguns dos imóveis mais caros do país, tanto dentro do bairro como nas suas adjacências. (Foto por Fernando Stankuns, Wikipedia)

 

Aumento de preços: atratividade localizada e oferta restrita

Quando um determinado bairro ou conjunto de quadras se verticaliza sua atratividade normalmente aumenta, tanto pela renovação da infraestrutura e a introdução de novas amenidades de comércio quanto pelo aumento da densidade (que nem sempre necessariamente ocorre, como vimos anteriormente), que por sua vez aumenta o número de atividades no mesmo local, atraindo ainda mais pessoas. Esses fatores geram um aumento na demanda de pessoas de outros bairros ou ainda de outras cidades por aquele espaço, pressionando o aumento de preços apesar do aumento da oferta com as novas construções.

No entanto, estes bairros ou conjunto de quadras normalmente são espacialmente restritos, assim como o potencial construtivo limite da legislação vigente. Assim, a oferta é restrita antes do bairro se beneficiar da lei de rendimentos decrescentes, que provocaria uma diminuição nos preços. Para ilustrar essa situação, considere o seguinte exemplo: os primeiros prédios que virão junto dos primeiros supermercados, agências bancárias ou restaurantes vão contribuir para valorizar o bairro, mas a centésima torre junto ao quinto banco provavelmente nem será percebida. Seria nesse ponto que o aumento da oferta no mercado venceria o efeito das amenidades responsável por aumentar os preços – e os preços começariam a cair – mas normalmente existe um limite que restringe que elas surjam.

Verticalização, assim, é relacionada com o aumento no preço dos imóveis, embora no contexto geral esteja contribuindo para o aumento do estoque imobiliário, o que aumenta a oferta e diminui o preço. Como outro exemplo para explicar este efeito, todo novo morador de uma nova unidade está deixando um imóvel anterior: se ele está partindo buscando um lugar melhor para morar e não por necessidades financeiras, o imóvel de onde ele parte perdeu atratividade perante seu novo bairro. Um imóvel pode ter se tornado mais caro, mas outros, em outras regiões, acabam ficando mais baratos. Usando um exemplo extremo e impossível como ilustração, se um incorporador construísse um edifício com 1 milhão de unidades o preço dos imóveis naquela região iria despencar, já que se tornaria muito menos escasso.

Centro de São Paulo na década de 50: verticalizado, popular e com calçadas vivas.

Centro de São Paulo na década de 50: verticalizado,
popular e com calçadas vivas.

 

Um fenômeno local e recente

A verticalização raramente ocorre com todas essas variáveis que encontramos no Brasil. Ao olharmos cidades que se verticalizaram para atender uma crescente demanda por espaço, como Nova Iorque ou Hong Kong, percebemos a inexistência de maioria dessas restrições. Isso gera nessas cidades uma aglomeração acessível e sustentável, conforme comentei na minha postagem sobre os benefícios da verticalização.

Cidades brasileiras tiveram uma verticalização muito mais saudável no passado, abandonada ao longo do tempo. As primeiras zonas a se verticalizarem intensamente, como o centro de cidades como São Paulo e Porto Alegre ou o bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro, não tinham recuos obrigatórios, incentivos para não ocupar o térreo nem vagas mínimas de garagem, além de ter legislações urbanas menos zoneadas de forma geral, com menos desigualdade de regras na hora de construir.

É engraçado de ver que o que provocou a suburbanização e a fuga desses bairros no passado é justamente o que as pessoas buscam hoje na procura de um imóvel: mais densidade e atividade urbana, mais facilidade de andar a pé e menos dependência do carro, apartamentos menores e preços mais acessíveis. Não é coincidência que o Centro de São Paulo foi um dos bairros que teve maior crescimento populacional, com taxas semelhantes às periferias, em um movimento para reocupar este espaço de qualidade mas esquecido.

O movimento contra a verticalização de 50 anos atrás tinha motivos muitos diferentes dos atuais, pois naquela época o resultado urbano da verticalização era muito alinhado aos objetivos daqueles que a criticam hoje. Infelizmente, as legislações que foram sendo acumuladas ao longo do tempo e que estão invisíveis ao cidadão comum criaram uma nova forma de construir para cima diferente dos centros antigos, provocando uma noção equivocada do que significa verticalizar.

  1. Juliana Barbosa

    Isto tudo só comprova a minha sensação de deixar os donos de terra acharem que podem definir as questões urbanas. As relações devem ser avaliadas por funcionários que possuem a total compreensão da dinâmica da cidade (públicos e planejadores que tem a obrigação de fazer e não fazem reclamando do salário). Cada dia fica mais claro em minha mente o quão descontrolado é nosso planejamento (inexistente na verdade?!) e o quanto a nossa politica é individualista, pois se planejássemos e seguíssemos nossas leis corretamente nossa situação não seria tão caótica, basta ver as datas que foram criadas. Não acredito que as legislações sejam o problema do nosso país. Acredito que o que faltou no Brasil foram Arquitetos e Urbanistas que quisessem enfrentar a falta de compreensão da população com relação a dinâmica urbana e a educação de como é viver em uma cidade, respeitando o desafio que é criar uma cidade com qualidade e que respeite as pessoas, pois só conseguiremos ouvindo as pessoas, e não julgando. Tudo isto que estamos conversando foi nos ensinado como erros grotescos do movimento moderno (humano e maquina x fábrica de morar) e que simplesmente sedemos para o capital voraz e ignorante, pois no final das contas… estamos no mesmo planeta e por mais dinheiro que você tenha, você estará inserido em algum lugar, vivendo em alguma cidade ou passando por ela. Mas as reflexões são validas e tentar entender nossas cidades e o seus processos de consolidação é de extremamente importante para planejarmos coletivamente as nossas soluções.

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    • Anthony

      Juliana, obrigado pelo comentário! Você tocou em vários pontos, e tentarei colocar uma resposta de forma organizada.

      Primeiro você citou a necessidade de “funcionários que possuem a total compreensão da dinâmica da cidade”. No entanto, como bem nos ensinou Jane Jacobs e economistas como Friedrich Hayek, esta compreensão total é impossível dadas as limitações cognitivas dos seres humanos. Por mais capazes que planejadores podem ser, eles não terão a capacidade de planejar “a cidade como um todo”, sendo esta a grande falha tanto do movimento moderno como do modelo soviético de governança. Ambos tentaram “ter uma compreensão total da cidade” e falharam tremendamente.

      Em seguida você falha que nosso planejamento é “inexistente”. No entanto, fica evidente pelo número de leis e de planos que ele, de fato, existe, e qualquer historiador urbano irá concordar com este fato da nossa realidade. Rolnik, falando sobre São Paulo no seu livreto publicado pela Folha, concorda falando que o desenvolvimento de São Paulo, “Longe de ser caótico, este processo foi diretamente influenciado por opções de política urbana, tomadas em períodos fundamentais de sua história”. E o mesmo processo se repente em todas nossas grandes cidades.

      Quanto à nossa política, que você chama de “individualista”: pergunto qual política não é individualista ou, em um sentido mais abrangente ainda, qual indivíduo não é “individualista” na sua essência? Entendo que para buscar um resultado na nossa sociedade não podemos almejar outra realidade da natureza humana, mas sim considerá-la da forma que se observa.

      Por fim, concordo plenamente que devemos respeitar as pessoas, ouvi-las e construirmos a cidade de forma coletiva. No entanto, no meu entendimento isso só consegue ser atingido quando se descentraliza o planejamento entre todas estas pessoas, evitando a concentração de poder num pequeno grupo de planejadores. Seja qual for a vontade de gerar “participação popular”, esta será ínfima perante das verdadeiras vontades políticas e urbanísticas por trás do planejamento, e Jorge Hori explica muito bem este processo no texto “A cidade que o Haddad quer” http://iejorgehori.blogspot.com.br/2014/05/a-cidade-que-o-haddad-quer.html

      Agradeço imensamente sua contribuição. São comentários como este, que provocam um debate inteligente, que me incentivam a entender e pesquisar cada vez mais sobre nossas cidades.

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      • Gustavo

        Concordo que é difícil ter uma compreensão total da cidade e um planejamento central bem sucedido. Mas por outro lado, isso já acontece e aconteceu em outros lugares do mundo e deu certo. Muitas das cidades da Europa possuem regras bem rígidas de ocupação do solo e restrição contra verticalização. E esse planejamento é bem centralizado e sempre foi, desde o século 19. Como você disse, isso não significa que sejam menos densas que as brasileiras, pelo contrário, quase todas construções são verticais. Mas o que quero dizer é que quando o interesse público é desassociado dos lobbies é possível ter um modelo de planejamento central bem sucedido.

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        • Anthony Ling

          Anthony Ling

          Oi Gustavo! Obrigado pelo comentário. Pergunto o que você gostaria de dizer com a sua afirmação inicial de que cidades da Europa sempre tiveram regras rígidas e um planejamento centralizado. Também pergunto o que você gostaria de dizer afirmando que “deram certo”.

          Paris, por exemplo, se desenvolveu inicialmente com uma estrutura medieval com pouco ou nenhum planejamento. Uma das características de Paris que, aliás, se manteve até hoje, foi o fato de que incorporadores construíam seus lotes no limite de aproveitamento do solo (o máximo de altura possível na época, na ausência de técnicas avançadas de construção e do transporte vertical por elevador), aliado à pouca ou nenhuma regulação do tamanho das unidades e dos recuos entre as edificações. A única alteração feita no tecido urbano original de Paris foi o plano viário de Haussmann, que certamente transformou a cidade do ponto de vista do seu espaço público, mas teve pouca interferência no espaço privado construído. Mesmo assim, como resultado, Paris congelou tal desenvolvimento dentro de seu anel viário principal e, devido à tal política, hoje tem um dos imóveis mais caros da Europa, senão talvez do mundo. Já escrevi um artigo sobre Paris tratando dessas consequências: https://caosplanejado.com/porque-voce-deve-parar-de-usar-paris-como-um-bom-exemplo-de-cidade-densa/

          Roma, Londres, Lisboa, entre outras cidades européias, tem características semelhantes.

          De forma geral, no entanto, cidades européias tem a característica de crescer de forma lenta ao restringir o seu crescimento, tornando algumas decisões de planejamento mais previsíveis e as cidades, de forma geral, muito menos acessíveis e diversas. Já escrevemos artigos tratando sobre a crise de moradia em Copenhagen (https://caosplanejado.com/urbanismo-de-luxo-na-excludente-dinamarca-o-caso-copenhague/) e como o dito planejamento central gerou guetos segregados na França e na Bélgica (https://caosplanejado.com/como-o-zoneamento-e-os-conjuntos-habitacionais-favoreceram-o-estado-islamico/). Isso sem contar o caso de Estocolmo, que controla os seus aluguéis – um caso mais extremo de “planejamento” do seu desenvolvimento, gerando uma fila de 12 anos para comprar um imóvel, tamanha a escassez do seu mercado.

          Enfim, gostaria de saber mais especificamente quais exemplos você acha interessantes na Europa e o que você acredita que significa uma cidade “dar certo”. Abraços!

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  2. Paisagismo Ameaçado | Caxias – Maranhão

    […] aqui um link para quem quiser se estender no assunto. É o artigo “Cidades Brasileiras: A pior […]

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  3. Ignácio Jr.

    Olá! Gostei muito desse seu texto, assim como de outros os quais já li aqui e, de mesma maneira, adorei sua explanação como resposta a um comentário de Juliana Barbosa. Como não tinha a opção de ‘curtir’ sua resposta (pelo menos não encontrei), decidi fazer neste comentário.
    Quanto ao meu comentário ao texto, acredito que enxergo, na mesma luz, os erros dos nossos planejadores políticos: é muita pauta para pouca folha.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Muito obrigado pelo comentário, Ignácio Jr.! São comentários como os seus que nos entusiasam para seguir adiante no desenvolvimento da nossa plataforma. Abs!

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  4. O que as dores nas costas me ensinaram sobre urbanismo - Mercado PopularMercado Popular

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  8. Luiz Antonio

    Concordo e muito com o assunto e tema, o excesso de limitações e a progressividade do coeficiente de ocupação em contraposição ao índice de aproveitamento, em geral defendidos por associações de bairro e opositores da dita especulação imobiliária servem tão e somente para tornar o solo urbano mais raro, caro e especial. São regras pouco planejadas, o conceito de superquadras parecia funcionar, somente parecia pois tinha o térreo/pilotis aberto, enquanto nosso cenário de segurança decaiu ao ponto de vivermos em constante segregação e compartimentação uns dos outros, gerando muros de 4m de altura ao lado de uma calçada de 1,20m totalmente obstruída por postes, equipamentos de comunicação e obstáculos dada irregularidade da pavimentação.

    Coeficientes livres, ausência de recuos laterais e de jardim, maior densidade geram economia de tempo e dinheiro permitindo a cidade poder crescer sem amarras.

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  9. Peixes no Aquário (ou: Nada, sem chegar a canto algum)

    […] que nos leva a um ponto vantajoso de Aquárius jamais aproveitado: uma arqueologia dos modos residenciais das metrópoles brasileiras comparativamente a outras metró…, sobretudo da América Latina. O Brasil evitou a moradia em apartamentos mesmo depois de diversas […]

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  10. Diogo

    Cheguei a essa publicação por um tuíte de agora (julho/2017) e só depois de chegar nos comentários fui perceber que a data do texto é de 2014. Bem interessante que os comentários vieram “em ondas, como o mar”, suponho que justamente porque houve um revival induzido. Parabéns; continua muito atual. (não precisa publicar!). Abraço.

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  11. Gilberto de Carvalho

    Difícil escolher um modelo perfeito. No Itaim, dado como exemplo, tivemos duas fases de ocupação. Uma primeira onde a verticalização se deu com a construção de pequenos prédios, de 4 ou seis andares nos início dos anos 60 e outra (fortíssima) no meio dos anos 70. Nos anos 60, eram prédios feitos no alinhamento (alguns com comércio no térreo) ou com um pequeno recuo. Nos anos dos anos 70, assemelhados aos atuais (recuo grande e altura em torno de 15 ou 16 andares). Mas, a grande diferença, era a do perfil dos apartamentos. Se nos anos 60 o Itaim era um bairro de classe média (incluindo inclusive a baixa), nos 70 passou a ser de classe média alta e ricos. As pequenas casinhas, que garantiram a permanência de um comércio local, sobraram meio por acaso (ainda bem!)… O mesmo acontece no Jardim Paulista. São casinhas com lotes de pouca profundidade, que não raro escondem vilas atrás. Dito de outro modo, negociações difíceis, envolvendo muitos proprietários, ou seja, difíceis de incorporar. Acabaram com o tempo valorizadas pelo uso comercial, o que tornou ainda mais difícil compra-las para a realização de uma incorporação. A ocupação inicial do Jardim Paulista, se assemelha a do Itaim. Foi apenas mais tardia. De todo modo, inicialmente se construíram apartamentos entre 90 e 130 metros (entre 10 e 15 andares) e dos anos 90 em diante predominaram os empreendimentos de um apartamento por andar (entre 200 e 600 m²). Creio que seria difícil que ocorresse de outra maneira. Claro que os empreendimentos de 1 apartamento por andar, contribuíram fortemente para que não houvesse o desejável adensamento da região (com a verticalização). É interessante notar no Jardim Paulista, olhando o Google Maps, um caso que considero pior que os recuos frontais: as grandes áreas perdidas nos miolos dos quarteirões. O caso dos jardins frontais pode ser minimizado com o recuo dos gradis (para trás do alinhamento). Cria-se uma zona intermediária com jardins, entre o alinhamento e o gradil, que torna a calçada bem mais humana. As áreas do miolo da quadra, são totalmente perdidas em uma região com alto custo do terreno… Uma lástima! De qualquer forma, considero estes bairros menos preocupantes que os empreendimentos localizados nas franjas da região central. Por exemplo, os enormes conjuntos próximos ao Morumbi e os que surgem na Barra Funda, Água Branca e Lapa de Baixo. Aí prevalece a questão de conjuntos residenciais fechados, absolutamente segregados e sem ligação com nada que se assemelhe a uma cidade real. Não haverá comércio local e a dependência do carro será total.

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  12. Virgílio

    É só para agradecer ao autor do artigo mas também àqueles que nos comentários acrescentaram valor ao artigo inicial. Sobre as cidades europeias… Fico-me pela realidade Portuguesa, algumas deixam muito a desejar. Mas uma coisa é certa, nem sempre os que realmente sabem o que é planear uma cidade estão em cargos de decisão e certo é também que a corrupção deixa o seu rasto sob a forma de prédios que nunca deviam ter sido construídos. Um abraço de Portugal.

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  13. Raquel Rolnik respondeu meu artigo — esta é a tréplica | Caos Planejado

    […] Concordo com todos os pontos que você colocou aqui sobre a falta de correlação entre verticalização e densidade, e inclusive já escrevi um artigo defendendo estes mesmos pontos aqui. […]

    Responder
  14. Marcos Murakami

    Planejamento , projeto, PP unificado. Rateio homogeneizado….

    Responder
  15. São Luís e o mito da falta de planejamento urbano | Caos Planejado

    […] quando a verticalização é permitida por lei, ela não é feita com qualidade, por conta das próprias exigências legais, não sendo suficiente para adensar a região o […]

    Responder
  16. Victor

    Muito interessante o artigo, porém creio haver alguns elementos mal explicados. O primeiro é a afirmação de que o excesso de legislação é que produz um modelo de verticalização com efeitos negativos. Apesar de apontar algumas leis que devem ser discutidas com maior profundidade, não fica claro que uma cidade com menor nível de regulação teria maiores qualidades urbanísticas. Em determinado momento há a afirmativa no texto de que a legislação sofre influência do lobby de interesses privados. Pergunto: A ausência de legislação não seria a abertura completa ao lobby privado sem passar por instâncias democráticas de interesse coletivo como a câmara dos vereadores ou o Plano Diretor Participativo?

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá Victor, obrigado pelo comentário.

      O artigo não está defendendo a ausência de legislação, mas sim está criticando parte da legislação que gera resultados negativos para a cidade, limitando a oferta e prejudicando a caminhabilidade e o acesso a transporte coletivo, por exemplo, como o artigo desenvolve em maior detalhe.

      Abraços,
      Anthony

      Responder

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