Achando caros os aluguéis de São Paulo? Mude-se para Goiânia

​Basta conversar com algum estudante que acabou de deixar a casa dos pais ou com recém-casados com planos de ter um filho, o diagnóstico sobre morar no Centro Expandido de São Paulo será quase unânime: a cada dia está mais caro ou menores e desconfortáveis.

​Entretanto, quando se tenta iniciar um debate mais sério sobre as causas dos altos preços, qualquer racionalidade é substituída por argumentos apaixonados, quase conspiratórios. Entidades abstratas como a “especulação imobiliária” ou a “gentrificação” se tornam os vilões que não permitem que os pais criem seus filhos próximos da Avenida Paulista.

​Porém os imóveis não fogem das regras universais de oferta e demanda. Qualquer aluno do primeiro semestre de economia sabe: quanto mais pessoas desejam um produto, mais os preços tendem a subir; quanto mais empresas ofertam este mesmo produto, mais os preços tendem a cair.

​Ou seja, para reduzir os preços dos apartamentos, a medida óbvia é aumentar a quantidade de imóveis ofertados. Considerando que os terrenos não são infinitos, os prédios precisam ser mais altos e a cidade precisa se verticalizar para os preços caírem. Os mais céticos devem estar se perguntando: “se a solução parece tão simples, por que isto já não acontece?”

​Porque o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento determinam uma Taxa de Ocupação (TO) e um Coeficiente de Aproveitamento (CA) para a construção de novos prédios. E as boas intenções de ter uma cidade mais funcional acabam inibindo o adensamento.

​A Taxa de Ocupação define o quanto do terreno pode ser usado pela construção, delimitando os recuos frontais e laterais. Já o Coeficiente de Aproveitamento limita o quanto pode ser construído em relação ao tamanho do terreno.

​Boa parte do Centro Expandido tem um CA igual a dois, ou seja, em um terreno de 1.000 m², a área construída máxima pode ser de 2.000 m². Caso a construção ultrapasse este limite, é cobrada uma cessão onerosa para se construir o excedente.

Centro de São Paulo. (Imagem: Skeeze/Flickr)

Vale ressaltar que áreas como sacadas e garagens não entram no cálculo do coeficiente, o que explica em grande parte a proliferação das grandes “varandas gourmets”. O que muitas vezes só é visto como um ambiente de lazer para a nova classe alta paulistana, também pode ser um símbolo de resistência ao excesso de regulação urbana.

Em um olhar econômico desatento, a outorga onerosa pode ser vista como um imposto progressivo, onde quem pode adquirir um imóvel subsidia a infraestrutura local. Porém é o inverso, ao elevar o custo de se verticalizar, os preços aumentam porque se reduz a oferta de imóveis. A consequência são os mais pobres morando ainda mais afastados do Centro.

Considerando que 60% dos empregos ficam no Centro Expandido, o custo desse imposto não é apenas monetário mas acaba sendo pago por aqueles que gastam horas dentro do transporte público para chegar até o trabalho.

Atualmente temos evidências acadêmicas robustas de cidades que conseguiram reduzir, simultaneamente, o déficit habitacional e o preço dos imóveis. No estudo de 2002, The Impact of Zoning on House Affordability, o professor da Universidade de Harvard, Edward Glaeser, identificou que os preços dos imóveis nos Estados Unidos eram praticamente iguais ao preço de construção de uma unidade adicional. As exceções foram as regiões com zoneamento mais restrito que tinham um acréscimo nos preços na média de 15%.

Seguindo este diagnóstico, Houston tomou uma medida radical e é a única cidade nos Estados Unidos que não tem nenhuma Lei de Zoneamento. Os baixos preços de seus imóveis e de sua carga tributária atraem um grande número de pessoas.

Centro de Houston. (Imagem: Matt’ Johnson/Flickr)

Na primeira década dos anos 2000, mais de um milhão de pessoas se mudaram para a cidade do Cinturão do Sol, mas os preços dos imóveis se mantiveram constantes. Entre 2002 e o auge da bolha imobiliária americana, os preços dos imóveis no país subiram 64%, enquanto nas cidades texanas com pouca regulação o aumento foi de apenas 6%.

Isso porque nesse período, no condado de Harris, que inclui a região metropolitana de Houston, foram construídas 200 mil unidades unifamiliares. Por consequência dos baixos custos de moradia para os funcionários, empresas de vários setores também estão se mudando para a cidade.

No Brasil conseguimos ver exemplos parecidos. No imaginário popular, não faltam elementos que associem o Goiás ao Texas, como as altas temperaturas e a cultura country. E a capital goiana também segue a mesma linha da política de zoneamento da cidade texana.

Apesar de ter regras como o Coeficiente de Aproveitamento, as outorgas onerosas têm valores muito mais baixos do que os de São Paulo. Essa facilidade para construir vem verticalizando a cidade, que inaugurou no ano passado o Órion Complex, um arranha-céu de 183 metros de altura que será o segundo maior edifício no Brasil.

Por outro lado, o último arranha-céu de São Paulo foi inaugurado em 2009. Para efeito de comparação, na década de 60, quando o crédito era escasso, as tecnologias de construção eram muito mais rudimentares e o Brasil tinha escassez de matéria-prima, foram inaugurados cinco. 

Goiânia deixa claro que a verticalização é um processo de inclusão social, o metro quadrado da cidade está na média de R$4.100, metade da média nacional, dando aos mais pobres acesso a uma moradia digna. Com isso, apenas 0,27% da população vive em favelas, no Brasil são 6%, em São Paulo 11%.

No falso imaginário, grandes prédios parecem agressivos, segregadores e que poluem lindas paisagens. Mas na verdade são uma ferramenta de inclusão dos mais pobres na vida das cidades.

  1. Avatar

    Thiago Jardim

    Muito bom artigo. Claro e objetivo.

    Responder
  2. Avatar

    Douglas Martins

    Sou morador de Goiânia, e consegui comprar um apartamento na principal avenida da cidade por um valor bacana de prestação.

    Responder
  3. Avatar

    Anônimo

    200 m2 = 820 mil reais? Baratíssimo, né? SQN!

    Responder
    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Pode parecer alto, mas um imóvel de tamanho semelhante bem localizado em uma cidade como São Paulo custaria, por baixo, o triplo disso. Se for novo e de alto padrão, 4x ou 5x esse valor.

      Responder
  4. Avatar

    Luiz Castro

    Parabéns pelo artigo. Muito bem demostrando que a questão habitacional deve ser debatida com números e não e ideologia.

    Responder
  5. Avatar

    Mauro Araújo Santos

    Parabéns! Ótima abordagem e análise.

    Responder
  6. Avatar

    Julio Pereira

    No geral, a outorga onerosa não encarece o preço final dos imóveis, depende da situação. A tendência é que o valor da terra seja rebaixado com uma taxação como a outorga.
    Há dados que refutam o argumento do preço dos imóveis em Goiânia… O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) atesta que o aumento do preço de imóveis residenciais em Goiânia só perdeu para São Paulo num comparativo entre 10 capitais.

    Responder
    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Julio, obrigado pela leitura e pelo comentário.

      Se o potencial máximo deduzido o valor da outorga for inferior ao potencial de legislação anterior sem a outorga, ora ocorrerá uma expropriação do proprietário, que será forçado a reduzir o preço do imóvel para acomodar o custo da outorga, ora haverá um repasse do custo adicional ao consumidor — encarecendo o preço final dos imóveis. Em suma, o custo da outorga deve sair de algum lugar.

      Quanto ao aumento de preço de imóveis você pode estar certo, mas o preço atual dos imóveis da cidade continua muito abaixo da média entre as capitais, mesmo ajustado à renda, assim como um percentual de favelas muito inferior a outras capitais. Como o impacto do zoneamento na acessibilidade à moradia é um efeito econômico bastante estudado, parece ser este o caso de Goiânia. Cobrimos este assunto nestes dois outros artigos:

      https://caosplanejado.com/goiania-metropole-brasileira-que-esta-resolvendo-deficit-habitacional/

      https://caosplanejado.com/quais-sao-as-cidades-brasileiras-com-moradia-mais-acessivel/

      Um abraço,
      Anthony

      Responder
  7. Avatar

    Matheus

    A superficial ideia de inclusão social sugerida nesse artigo carece de uma análise das reais facetas da verticalização das cidades. E a utilização da capital goiana como “exemplo” não poderia ser mais débil, apesar da comparação de valores feita, dada tamanha desigualdade causada pela mesma ideia de verticalização desmedida.

    Responder
  8. Avatar

    Conrado

    Vejo um padrão panfletário em alguns textos de tratar como “estudantes irracionais” “preservacionistas românticos” “odiadores do lucro” aqueles que apresentem qualquer crítica ou intenção de algum controle à atuação do mercado como agente principal do planejamento urbano. E se as cidades brasileiras estão uma desgraça, é sempre culpa de qualquer um, menos do mercado, que certamente está tendo seus mecanismos lógicos e eficientes boicotados por estes apaixonados e conspiratórios.

    Responder
  9. Avatar

    Felipe

    Interessante, sou de Goiânia e de fato há uma tendência de adensamento e verticalização, mas isso não tem se traduzido em menos dependência dos automóveis, pelo contrário. Goiânia é uma cidade com calçadas estreitas, mal construídas, muitas vezes ocupadas por estacionamentos. Com péssimo transporte público, e a prefeitura continua investindo em viadutos. Mesmo adensada a cidade é carrocêntrica. Nesse sentido São Paulo está bem à frente.

    Responder
  10. Avatar

    Gabriel

    Muito interessante a comparação entre Goiânia e Houston, ambas cidades não são lembradas nos seus respectivos países, mas tem ótimos exemplos. No DF a cidade de Águas Claras é a mais verticalizada e talvez mais vibrante das regiões administrativas, mas infelizmente é uma exceção na capital federal.

    Responder

Deixe um comentário