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Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo

Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo

Um dos maiores vilões da verticalização brasileira são os recuos de ajardinamento obrigatórios, distanciando os edifícios e os afastando das calçadas.

4 de maio de 2014

Recentemente escrevi um artigo em defesa da verticalização — a construção de edifícios mais altos — respondendo a outro artigo que se posicionava contra ela. Na ocasião deixei explícito que eu estava tratando sobre a construção de edifícios altos como resposta a uma maior demanda por território (muitas pessoas querendo morar no mesmo lugar) e não estava tratando sobre a verticalização brasileira por uma série de distorções que existem no nosso mercado imobiliário. Embora isso tenha ficado bastante claro, o debate que se seguiu continuou criticando meu texto usando o exemplo da verticalização brasileira quase como uma regra absoluta de o que significa verticalização, apesar de ele ser uma exceção.

Assim, pretendo aqui complementar meu texto anterior explicando porque a verticalização nas cidades brasileiras realmente produz resultados negativos, mas mostrando que a crítica está mal direcionada: o problema não é a altura dos prédios em si (verticalização), mas as interferências regulatórias que eles carregam para se tornarem altos.

Recuos de ajardinamento

Um dos maiores vilões da verticalização brasileira são os recuos de ajardinamento obrigatórios, distanciando os edifícios e os afastando das calçadas. A noção parte de um conceito equivocado de ventilação e insolação que remete tanto à antiga teoria da “miasma” quanto ao urbanismo modernista-corbusiano na ideia de liberar o solo para áreas de lazer — resultando em áreas condominiais inutilizadas. Nem mesmo Brasília, que foi mais fiel ao conceito das superquadras, teve bons resultados no aproveitamento destes espaços.

Nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual incorporadores nem sempre atingem a altura máxima permitida no terreno: teriam que construir um palito para respeitar os recuos.

Para que a área permaneça igual entre as três situações, é necessário que o Índice de Aproveitamento (IA) também permaneça igual.

Restringem densidade: O conceito de verticalização faz sentido como uma forma de aumentar o aproveitamento do solo urbano, aumento a densidade demográfica, aproximando humanos e tendo ganhos de escala no uso do espaço e da infraestrutura construída. No entanto, com recuos obrigatórios, não é incomum encontrarmos casos de bairros verticalizados que não apresentam altas densidades. Em São Paulo, por exemplo, é incomum o cidadão perceber que a Vila Mariana é muito mais densa que Moema, que a Vila Madalena não ficou mais densa depois que verticalizou, ou que Paris e Barcelona são muito mais densas que São Paulo com edifícios muito mais baixos. Já em Porto Alegre, pessoas ficam confusas ao saberem que a Cidade Baixa tem o dobro da densidade do Bela Vista, onde a confusão ocorre inclusive nos seus nomes. Com edifícios isolados nos terrenos há área inutilizada, que normalmente se transformam em áreas privadas de lazer abandonadas. A verticalização ocorre sem produzir aglomeração, o que seria o motivo da verticalização em primeiro lugar.

Exterminam a vida na calçada: Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros é muito difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, comum em outros países pelo fato do térreo ter um valor comercial mais alto que o residencial. Mas esse valor comercial só se torna realmente atraente quando há continuidade das lojas na calçada e uma proximidade delas do pedestre, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso com pontos valorizados — assim como o interior dos shopping centers.

O Itaim Bibi, em São Paulo, é agradável para transitar a pé graças às pequenas casas que sobraram junto à calçada. Prédios novos são afastados do pedestre e tem térreos vazios, quando não cercados.

Desincentivo para construir no térreo

Pouca gente sabe, mas em muitas cidades brasileiras — como São Paulo e Porto Alegre — a área do térreo não é contabilizada como área construída se nele for construído apenas a portaria e áreas condominiais. Com os recuos a área do térreo já nasce desvalorizada, que também naturalmente tem menos demanda para uso residencial. O incorporador, assim, prefere usar toda essa área que ele subtrai do térreo para cima, nos andares “tipo”, aumentando a altura do edifício e deixando o térreo vazio, prejudicando ainda mais a vida na calçada.

Vagas de garagem obrigatórias

Cidades brasileiras normalmente possuem legislações que obrigam o incorporador a construir um determinado número de vagas de garagem para cada unidade residencial ou de acordo com o tamanho da área comercial construída, número que também varia de acordo com a “classe” do empreendimento (empreendimentos de luxo devem construir mais vagas). Isso normalmente significa, em edifícios residenciais: garagens subterrâneas que aumentam o custo da obra; uma ocupação do térreo que teoricamente deveria ser usada como área de lazer; ou um novo incremento na altura do prédio quando não ela não é subterrânea, como é o caso em muitos edifícios ao redor da Lagoa Rodrigo de Freitas, no Rio de Janeiro. Em grandes edifícios comerciais, muitas vezes isso significa ainda a construção de um grande edifício garagem especificamente para o empreendimento, não por decisão única do empreendedor mas para cumprir com a legislação imposta. Ou seja, a verticalização deve obrigatoriamente dar comodidade a quem anda de carro, ocupando grandes áreas urbanas para armazená-los e impedindo aqueles que não possuem carro de não pagar por uma vaga.

Exclusão urbana e incentivo ao carro

Sem vida nas calçadas, os edifícios finalmente decidem construir cercas para se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua. A monotonia ou dificuldade de se andar a pé nas cidades aliada a calçadas inseguras e legislações que promovem a construção de garagens se tornam um grande incentivo ao uso do carro e à exclusão urbana. Cidadãos se tornam condôminos ilhados que vão de um ponto a outro sem interação alguma com outros espaços da cidade, característica que foi regra em toda história do ser humano em cidades e que foi perdida nas últimas décadas.

Benefícios privados, prejuízos sociais

Diferente de cidades de outros países, um ponto positivo das nossas cidades são os mecanismos sofisticados para pagar taxas ao poder público para que se construa acima do limite permitido na legislação. Ao invés de simplesmente proibir o desenvolvimento as prefeituras cobram pelo uso adicional da infraestrutura pública e pelos potenciais prejuízos que podem ser causados na região. Em São Paulo isso se chama “outorga onerosa” e em Porto Alegre se chama “solo criado”. É uma maneira razoável de tornar a operação mais justa, sem que se privatize benefícios gerando custos sociais.

No entanto, a regulação urbana no Brasil sempre foi um tanto flexível. Planos diretores são atualizados e bairros mudam seu zoneamento com o passar do tempo, normalmente pressionados por grupos de interesse que possuem terrenos em locais estratégicos. Estes grupos praticam o “lobby”, ajudando políticos (publicamente ou secretamente, financeiramente ou movimentando massas eleitorais) para que defendam mudanças em seu benefício. O relacionamento pode ser feito com vereadores, que normalmente votam nas mudanças no Plano Diretor que podem modificar o potencial construtivo de grandes áreas permitindo mais construção sem outorga onerosa. O Poder Executivo também pode ser influenciado para direcionar novas obras de infraestrutura para regiões onde estes grupos tem terrenos, aumentando seu valor no mercado.

Transformação radical

É comum que essas mudanças legislativas ocorram de forma radical para a característica urbana do bairro. Um determinado bairro zoneado para pequenas residências unifamiliares frequentemente tem sua legislação alterada para permitir grandes edifícios de noite para o dia, sem que haja uma transformação gradual deste cenário. Não é incomum vermos conjuntos de prédios altos surgirem no meio de pequenas casas, criando contrastes que não se vêem com tanta frequência em outros países. Transformações radicais também podem acontecer em cidades menos reguladas de forma geral, mas é mais comum que o ajuste do bairro em relação à demanda ocorra de forma mais gradual, com a verticalização irradiando de pontos de alta atratividade — alta demanda — e gradualmente diminuindo para zonas de menor demanda.

O bolsão de baixa densidade dos Jardins, em São Paulo, restringe a demanda da região mais atraente da cidade, gerando alguns dos imóveis mais caros do país, tanto dentro do bairro como nas suas adjacências. (Imagem: Fernando Stankuns)

Aumento de preços: atratividade localizada e oferta restrita

Quando um determinado bairro ou conjunto de quadras se verticaliza sua atratividade normalmente aumenta, tanto pela renovação da infraestrutura e a introdução de novas amenidades de comércio quanto pelo aumento da densidade (que nem sempre necessariamente ocorre, como vimos anteriormente), que por sua vez aumenta o número de atividades no mesmo local, atraindo ainda mais pessoas. Esses fatores geram um aumento na demanda de pessoas de outros bairros ou ainda de outras cidades por aquele espaço, pressionando o aumento de preços apesar do aumento da oferta com as novas construções.

No entanto, estes bairros ou conjunto de quadras normalmente são espacialmente restritos, assim como o potencial construtivo limite da legislação vigente. Assim, a oferta é restrita antes do bairro se beneficiar da lei de rendimentos decrescentes, que provocaria uma diminuição nos preços. Para ilustrar essa situação, considere o seguinte exemplo: os primeiros prédios que virão junto dos primeiros supermercados, agências bancárias ou restaurantes vão contribuir para valorizar o bairro, mas a centésima torre junto ao quinto banco provavelmente nem será percebida. Seria nesse ponto que o aumento da oferta no mercado venceria o efeito das amenidades responsável por aumentar os preços – e os preços começariam a cair – mas normalmente existe um limite que restringe que elas surjam.

Verticalização, assim, é relacionada com o aumento no preço dos imóveis, embora no contexto geral esteja contribuindo para o aumento do estoque imobiliário, o que aumenta a oferta e diminui o preço. Como outro exemplo para explicar este efeito, todo novo morador de uma nova unidade está deixando um imóvel anterior: se ele está partindo buscando um lugar melhor para morar e não por necessidades financeiras, o imóvel de onde ele parte perdeu atratividade perante seu novo bairro. Um imóvel pode ter se tornado mais caro, mas outros, em outras regiões, acabam ficando mais baratos. Usando um exemplo extremo e impossível como ilustração, se um incorporador construísse um edifício com 1 milhão de unidades o preço dos imóveis naquela região iria despencar, já que se tornaria muito menos escasso.

Um fenômeno local e recente

A verticalização raramente ocorre com todas essas variáveis que encontramos no Brasil. Ao olharmos cidades que se verticalizaram para atender uma crescente demanda por espaço, como Nova Iorque ou Hong Kong, percebemos a inexistência de maioria dessas restrições. Isso gera nessas cidades uma aglomeração acessível e sustentável, conforme comentei na minha postagem sobre os benefícios da verticalização.

São Paulo, 1960. (Imagem: Arquivo Nacional)

Cidades brasileiras tiveram uma verticalização muito mais saudável no passado, abandonada ao longo do tempo. As primeiras zonas a se verticalizarem intensamente, como o centro de cidades como São Paulo e Porto Alegre ou o bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro, não tinham recuos obrigatórios, incentivos para não ocupar o térreo nem vagas mínimas de garagem, além de ter legislações urbanas menos zoneadas de forma geral, com menos desigualdade de regras na hora de construir.

É engraçado de ver que o que provocou a suburbanização e a fuga desses bairros no passado é justamente o que as pessoas buscam hoje na procura de um imóvel: mais densidade e atividade urbana, mais facilidade de andar a pé e menos dependência do carro, apartamentos menores e preços mais acessíveis. Não é coincidência que o Centro de São Paulo foi um dos bairros que teve maior crescimento populacional, com taxas semelhantes às periferias, em um movimento para reocupar este espaço de qualidade mas esquecido.

O movimento contra a verticalização de 50 anos atrás tinha motivos muitos diferentes dos atuais, pois naquela época o resultado urbano da verticalização era muito alinhado aos objetivos daqueles que a criticam hoje. Infelizmente, as legislações que foram sendo acumuladas ao longo do tempo e que estão invisíveis ao cidadão comum criaram uma nova forma de construir para cima diferente dos centros antigos, provocando uma noção equivocada do que significa verticalizar.

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COMENTÁRIOS

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  • Caros, Anthony e comentaristas.

    A questão da densidade urbana é central para o urbanismo. Remete às discussões sobre a verticalização, expansão periférica e suburbana, ocupação das áreas centrais, e no limite ao embate sobre cidade compacta versus cidade espraiada.
    A título de informação, o Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo (Lei 16.050/2014) instituiu o que se chamou de eixos de adensamento, ou os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU) definidos pelos sistemas estruturais de transporte de alta e média capacidade (modais de trem, metrô, monotrilho, veículos leves sobre trilhos/pneus-VLT/VLP), e pelos corredores de ônibus. No caso dos corredores de transporte, a área de influência abrange faixas paralelas aos eixos de até 300,00 metros de largura, e quando se trata das estações estas áreas atingem até 600,00 metros de diâmetro, com centro nas estações. No caso da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, o zoneamento (Lei 16.402/2016) criou-se as Zonas Eixo da Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), com as mesmas características e índices urbanísticos, ou seja, com a intenção de promover forte adensamento, com densidades demográfica e construtiva elevadas, coeficientes de aproveitamento que atingem 4, 5 e até 6 vezes a área dos terrenos. Trata-se de uma tese plenamente justificável – o adensamento ao longo dos meios de transporte coletivos – mas que deve ser tratada de modo especial para cada região da cidade.
    Cabe reconhecer que houve grande avanço e modificação em relação à legislação anterior, como o coeficiente de aproveitamento básico igual a 1 para toda a cidade e o pagamento de outorga onerosa com recursos direcionados para o Fundurb; a instituição da cota de solidariedade para empreendimentos com área acima de 20.000 metros quadrados; urbanização e edificação compulsória para lotes e edificações ociosos; fachada ativa e fruição pública do lote, promovendo integração entre os espaços público e privado; alargamento de calçadas, entre outros aspectos. O zoneamento anterior não tinha critérios objetivos, ficando ao sabor de negociatas entre os interesses dos agentes econômicos e políticos, na apropriação especulativa da valorização imobiliária, transformando o território numa verdadeira colcha de retalhos.
    Não obstante, tenho severas críticas sobre como se instituíram as EETU/ZEU, em áreas que já apresentavam forte centralidade e que foram capturadas pelo mercado de alta renda. O novo regramento urbanístico, neste aspecto, passou por cima das especificidades locais dos bairros em toda a cidade, a exemplo das características do meio físico, onde se inclui, por um lado, a topografia e a existência de encostas de alta declividade, além da hidrologia do sítio, com a presença de cursos d’água e ocorrência de nascentes e, por outro, os padrões existentes de arruamento e parcelamento do solo, onde se destaca a estrutura viária, sua geometria e capacidade de tráfego.
    No âmbito de uma discussão mais ampla, não significa dizer que pretendemos uma cidade rarefeita, de baixas densidades – exatamente o oposto – mas que o adensamento indiscriminado e sem estudos criteriosos promove a degradação das condições ambientais do entorno (por ex. aumento da poluição do ar e sonora), o agravamento das condições de macro e micro drenagem, e da capacidade do sistema viário para absorver o incremento do número de veículos, cujos estudos de impacto cumulativo nunca foram realizados.
    Mesmo considerando a limitação para vagas de autos nos empreendimentos, nos termos do Art. 80 do PDE, que considera não computável uma vaga para o uso residencial e não residencial para cada 70,00 metros quadrados, o impacto será considerável por uma simples razão: estão sendo produzidos majoritariamente empreendimentos sob a categoria de uso Habitação do Mercado Popular-HMP, modalidade para famílias com renda até 16 (dezesseis) salários mínimos, área útil máxima de 70,00 metros quadrados, e mais importante, tem o benefício de contar com coeficiente de aproveitamento majorado em 25%, o que significa potencial construtivo de até 5,00 (cinco) vezes a área de terrenos localizados nas ZEUs ( o coeficiente é ainda maior, considerados os descontos sobre a área computável). Este aspecto determina empreendimentos com grande área incorporada, elevado número de pavimentos e unidades e, portanto, também de automóveis.
    Temos que pensar um urbanismo capaz de intervir sobre o desenho da cidade, diferentemente de todos os planos anteriores e ainda do atual, que continuam reproduzindo um tipo de urbe, cujas perspectivas de adensamento e verticalização têm como base apenas a torre isolada no lote. Este fato decorreu de dispositivo previsto na Lei de Zoneamento de 1972 – a fórmula de Adiron – que relacionava inversamente a taxa de ocupação do lote com o coeficiente de aproveitamento, ou seja, a diminuição da projeção do edifício implicava no aumento do coeficiente, maior altura e, portanto, maiores afastamentos da edificação em relação às divisas.
    A consequência fatal foi, e continua sendo, a produção de tipologias altas e estreitas encerradas em lotes murados, sem relação com a cidade. Esta condição também se deveu à previsão existente no antigo Código de Obras da cidade, que determinava faixas de aeração (A) e insolação (I) contornando a edificação, calculadas conforme o número de pavimentos projetados. Ou seja, eram exigidos maiores afastamentos em relação às divisas, quanto maior a altura da edificação. A lei de zoneamento atual suprimiu recuos laterais para edifícios com altura até 10,00 metros, mas ainda insuficiente para um desenho urbano que explore a morfologia da quadra. Apesar de revogada a norma anterior, este efeito parece se reproduzir com o expediente da Quota Ambiental (QA) introduzido na nova lei de zoneamento de 2016.
    De modo diverso, a região central da cidade de São Paulo nas décadas anteriores aos anos 70 do século passado (quando foi aprovada a primeira lei de zoneamento) é rica em exemplos no tratamento da quadra como elemento morfológico fundamental da paisagem urbana. Edificações sem recuos lateral e frontal possibilitavam uma relação espacial de proximidade e permeabilidade entre o domínio privado do lote e o espaço público da rua, controle de gabaritos e desenvolvimento de fachadas junto ao alinhamento dos terrenos, proporcionando as condições para intensificação de outros usos, contrariamente à implantação da torre afastada e isolada no lote.
    Peço desculpas por ter me alongado, mas o tema sobre o espaço urbano e a vida nas cidades é muito instigante.
    Abraço a todos.

    • Francisco, sensacional o seu comentário. Estamos bastante alinhados em relação a esta visão macro da cidade, considerando a grande melhoria do recente Plano Diretor de São Paulo, embora ainda tenha muito a melhorar.

      A respeito do adensamento, o que eu poderia acrescentar é que não almejo nem uma cidade de alta densidade nem de baixa densidade, mas sim que as densidades possam refletir adequadamente a demanda por espaço em uma cidade, proporcionando, dessa forma, uma multiplicidade de opções de moradia para diferentes pessoas com diferentes preferências. A opção de baixa densidade, rarefeita e quase rural, estará sempre disponível para todos nas periferias urbanas e zonas rurais. É a opção de moradia de alta densidade que hoje é restrita (através de diversos mecanismos regulatórios) no ambiente urbano, levando ao encarecimento do acesso à moradia em regiões demandadas e à ocupação irregular do solo onde a demanda não pode ser atendida adequadamente. Evidentemente que estas regiões mais densas gradualmente terão algumas externalidades que você comentou, como aumento da poluição sonora, mas acredito que algumas mudanças fazem parte do trade-off intrínseco de morar em uma região mais ou menos urbana. Parte da vida em cidade é conviver e aceitar algumas diferenças que, no isolamento, inexistem.

      Isso dito, diferente de alguns urbanistas, não acredito que precisaríamos de uma limitação formal à densidade, principalmente se esta vier acompanhada do pagamento de outorga, como defendi neste breve capítulo do Guia de Gestão Urbana: https://caosplanejado.com/equalizacao-e-potencializacao-do-uso-do-solo-urbano/

      Neste formato, a medida que adensamos determinadas regiões da cidade, a gestão urbana captura recursos suficientes para investir em infraestrutura para sustentá-la. O que é importante lembrar, principalmente neste debate sobre capacidade e investimento de infraestrutura, é que limitar o adensamento em uma determinada região da cidade não faz com que as pessoas que ocupariam tal espaço desapareçam, mas sejam redirecionadas para locais um pouco mais distantes, gerando um efeito em cascata de espraiamento urbano. Como sabemos, o custo de infraestrutura para atender este espraiamento é muito maior do que para atender uma região densa que possui ganhos de escala. Assim, o intuito de gerar uma cidade “perfeitamente planejada” no sentido de casar infraestrutura e densidade, não se conforma na medida em que o crescimento populacional não responde, ou não “casa”, com os locais previstos para adensamento no papel. E este casamento, infelizmente, é um fator impossível de controlar. Além disso, o próprio adensamento verticalizado é uma forma de internalizar os custos de infraestrutura dentro de uma própria edificação (através de suas instalações elétricas, hidráulicas que se tornam verticais e não horizontais).

      A questão da capacidade viária não necessariamente é uma barreira intransponível pois o adensamento poderia gerar ganhos de escala suficientes para transporte subterrâneo (vide exemplos como o The Shard, em Londres), e cuidados em relação à macro e micro drenagem devem ser observados independente da questão específica de densidade, como desenvolvi em maior profundidade neste texto sobre as recentes enchentes em diversas cidades brasileiras (https://caosplanejado.com/a-solucao-para-as-enchentes-nao-e-inviabilizar-a-cidade/).

      Por fim, não há porque pedir desculpas pelo alongamento, pois este é justamente o tipo de conversa que acredito que faz falta nas redes sociais hoje em dia, onde tudo deve ser resumido a um punhado de caracteres e dificilmente conseguindo “se fazer entender” em um contexto tão limitado.

      Grande abraço e agradecimentos sinceros por sua colaboração extremamente qualificada.

      Anthony

      • Prezado Anthony.

        Agradeço suas considerações.
        Acrescento que a questão da densidade urbana não é um problema de opção, como você afirma em relação à baixa densidade, que contrariamente, não está disponível nas extensas periferias ou zonas de fronteira urbana. Disponível pra quem? Para a vasta ocupação informal do espaço? Embora determinadas porções do território apresentem densidades mais baixas, algumas formas de ocupação podem resultar em densidades muito elevadas, a exemplo de assentamentos clandestinos e favelas. Cabe destacar que o processo histórico de expansão da cidade e formação das imensas periferias gerou uma cidade espraiada e de baixas densidades em termos globais (basta dividir população pela superfície urbanizada). A expansão horizontalizada e rarefeita, a parir da década de 30 de século passado, se deu a partir do trinômio loteamento periférico, autoconstrução e casa própria.

        Outro equívoco é assegurar que os marcos regulatórios (em especial zoneamento e código de obras) instituídos desde a década de 1970 com seus recuos e afastamentos obrigatórios, como informei na comunicação anterior, impediram ou impedem densidades maiores no espaço urbano. Por acaso o bairro de Higienópolis, fortemente verticalizado e que atravessou todas as mudanças nas regras urbanísticas, tem baixa densidade? Obviamente não.

        A questão estabelecida pelo PDE, com os eixos de adensamento ao longo dos meios de transporte coletivo, é que devemos equacionar a cidade densa. O que significa não apenas verticalizar, mas enfrentar as possibilidades de articulação de densidades urbanas elevadas com tipologias adequadas ao meio físico; transporte público de qualidade; intenso uso misto do solo; aumento da oferta de moradias, prioritariamente nas áreas centrais; restrição ao uso de automóveis, privilegiando o caminhar e o pedalar, e espaços públicos bem planejados e acolhedores, resgatando da dimensão humana e a construção de cidades socialmente e ambientalmente sustentáveis.
        Forte abraço.

        • Prezado Francisco, obrigado pelo seu retorno.

          Talvez eu possa ser mais preciso em relação à disponibilidade da opção de baixa densidade. Terra de baixa densidade demográfica é um recurso pouco escasso. As áreas de preços mais baixos e de maior abundância no planeta são não-habitadas ou de habitação rarefeita. Se nos distanciarmos 50km do Centro de São Paulo em qualquer direção basicamente a única opção de moradia disponível será uma de baixa densidade. O que quero dizer aqui é que quem quer fazer o trade-off entre uma moradia de alta densidade por uma de baixa densidade assim o pode fazer, e que quem tem a preferência pela alta densidade em uma localidade mais central nem sempre pode. Relativamente, a baixa densidade é muito mais abundante e disponível do que a alta densidade. Mesmo um barraco em um assentamento clandestino de alta densidade em uma periferia pode ser substituído por um de densidade menor em uma periferia ainda mais distante. Evidentemente há uma preferência pela proximidade, o que gera tal alta densidade nas bordas urbanas que você relata.

          Cidades que possuem mercados de terra, ou seja, onde a alocação de área construída segue razoavelmente forças de mercado, possuem uma curva decrescente de densidade a medida que nos aproximamos das periferias. Isso é comum a todas as grandes cidades dessa natureza, assim como o próprio efeito do espraiamento, em diferentes níveis. Claro, como você relata, há cidades onde a curva de densidade aumenta mais uma vez devido às ocupações irregulares que você comenta, como é o caso de Rio de Janeiro e Belo Horizonte, por exemplo, mas as densidades novamente diminuem a medida que nos distanciamos ainda mais, até as extremidades da mancha urbana da região metropolitana.

          Os motivos que você cita, como o incentivo à casa própria e à facilidade de loteamentos periféricos (que eu adicionaria, aqui, também os subsídios ao uso do carro e o serviço da infraestrutura pública à tais loteamentos, dado que é extremamente custoso atende-los) certamente incentivaram a potencialização deste espraiamento no território. Mas políticas de restrição de uso do solo, como limites de CA, de densidade, tamanhos mínimos de lotes e de unidades, entre outros fatores, também contribuem para esta potencialização, como já relataram Glaeser (ver Sprawl and Urban Growth) e Bertaud (ver Order Without Design).

          O seu exemplo de Higienópolis é interessante. No caso, o bairro foi desenvolvido, em grande parte, nas décadas de 50 e 60, anterior às legislações que impuseram restrições maiores, possibilitando, assim, não apenas um adensamento construtivo maior mas também possivelmente maior qualidade arquitetônica, como relata Raul Juste Lores no seu excelente livro “São Paulo nas Alturas”. Ainda assim, Higienopolis, com seus apartamentos grandes e composição demográfica de famílias menores, tem uma densidade demográfica não tão alta, de em torno de 15 mil habitantes por quilômetro quadrado considerando a subprefeitura Sé-Consolação. Esta densidade é um pouco menos da metade da densidade demográfica de Bela Vista, cerca de metade de Copacabana, no Rio, ou do distrito de Manhattan, em Nova York, ou um terço da densidade demográfica de distritos como Kowloon, em Hong Kong. Não estou dizendo aqui que Higienópolis tem alta densidade ou baixa densidade, mas que estes valores são bastante relativos. Isso dito, a legislação que resultou na São Paulo da década de 60 é muito menos restritiva do que a que temos atualmente, mesmo com o incentivo ao adensamento nos corredores.

          O seu ponto final, em relação ao adensamento ao longo dos eixos, é justamente o que quero dizer aqui quando você cita também, ao longo dos objetivos do Plano, o aumento da oferta de moradias. Não me parece fazer razoável, para este objetivo específico, restringirmos a oferta de moradias (que implicam na restrição ao adensamento) de áreas extremamente atrativas mesmo que “no interior dos bairros” como Jardins, Alto de Pinheiros, Lapa e Pacaembú, entre outros. A vontade de atender uma visão de adensamento que não ocorrerá na prática (muitos corredores de adensamento não serão adensados, e muitas áreas periféricas serão), está em discordância com o objetivo prioritário de aumento da oferta de moradias. Discorri sobre este tema em 2016, quando o Plano Diretor estava recentemente sendo aprovado na cidade: https://caosplanejado.com/adensamento-ao-longo-de-eixos-de-transporte-nao-e-adensamento-suficiente/

          Como você concluiu, a construção de cidades socialmente e ambientalmente sustentáveis é, aqui, objetivo central e comum da nossa discussão. Mas vejo como os maiores beneficiários desta política de restrição ao adensamento nestas áreas não aqueles que gastam mais de 3 horas para chegar nos seus trabalhos das periferias, mas justamente os moradores de alta renda destes bairros que usufruem não apenas do ambiente agradável de baixa densidade mas também a localização privilegiada, sem pagar pelo custo de oportunidade desta decisão: https://caosplanejado.com/a-luta-da-elite-paulistana-pela-exclusao-da-cidade/

          A alternativa à realidade atual deveria passar por um adensamento formal de áreas demandadas hoje restritas, para substituir o adensamento informal e periférica e sem infraestrutura adequada.

          Um abraço,
          Anthony

          • Caro Anthony. Agradeço suas considerações.

            Creio que não dá para generalizar determinadas situações como você descreve a respeito da densidade, ou do preço da terra. Não faz sentido, de uma perspectiva urbanística, relacionar preço da terra mais baixo com o distanciamento do centro da cidade, ou ainda com maior afastamento de outra localização, por uma razão muito importante: o território da cidade apresenta forte heterogeneidade espacial.

            Existem bolsões de alta renda incrustados na periferia, por exemplo, em São Mateus, na zona leste. Até pouco tempo atrás o bairro do Morumbi era periférico em relação a outra localizações, e como em outros casos chegou a produzir empreendimentos enormes e quase autossuficientes (Portal do Morumbi), para fazer frente ao seu isolamento urbano. Existem loteamentos e condomínios sofisticados bem distantes do centro com preços elevados por metro quadrado, em praticamente todas as regiões da cidade.

            A sua afirmação de uma curva decrescente de densidade à medida que nos aproximamos das periferias também não se verifica. Basta olhar o caso de Cidade Tiradentes no extremo da zona leste, região de intensa promoção pública de habitação, que apresenta uma densidade de 141 habit./hectare, bem próxima, aliás, de Higienópolis. O mesmo ocorre no distrito de Cidade Ademar (222 habit./hectare) ou no distrito do Campo Limpo (165 habit./hectare), na zona sul.

            O avanço da urbanização (obras públicas e privadas, novas avenidas, transporte público, novas estações) opera transformações espaciais que alteram a estrutura fundiária e de preços do solo, ou seja, incorporam trabalho social na produção do espaço. A produção de novas localizações espaciais, ou novas centralidades, com determinados atributos e singularidades também gera disputas entre diversos agentes econômicos pela apropriação espaço, o que provoca majoração nos preços em geral (terrenos, aluguéis, mercadorias, serviços, etc).

            Um abraço.

          • Prezado Francisco,

            Reconheço a heterogeneidade espacial de cidades assim como a existência de exceções. No entanto, a tendência de preços de terra assim como densidades demográficas decrescentes a medida que nos distanciamos dos centros de metrópoles é um fator medido e verificado de forma generalizada em cidades ao redor do mundo todo, embora certamente haja exceções pontuais dentro da periferia de uma ou outra cidade. Mesmo se você pegar o caso de Cidade Tiradentes, além dela a área é rarefeita e de baixa densidade. Enfim, esta relação está bem registrada amplamente na literatura de economia urbana, recomendo o trabalho de autores como Jan Brueckner. Devemos lembrar aqui que estamos tratando não de preços por metro quadrado construído ou de renda de uma determinada população, mas sim preços de terra que, por sua vez, são sinais que acompanham mais ou menos adensamento: como diz Bertaud, o adensamento é a forma que pessoas de baixa renda competem por terra com pessoas de alta renda.

            Grande abraço e, mais uma vez, obrigado pela conversa.
            Anthony

          • Em tempo, Cidade Tiradentes é uma exceção à regra justamente por ser um projeto habitacional público, que não seguiu padrões de mercado, preços, demanda para a distribuição das pessoas no território.

            Abs
            Anthony

  • Olá Anthony,

    Compartilho da sua crítica acerca dos espaçamentos impostos pelos códigos de obra no Brasil e seu resultado negativo na morfologia de nossas cidades. Acredito haver, no Brasil, um resquício higienista bastante forte que insiste em isolar o objeto arquitetônico no lote; ademais de muitos outras imposições ultrapassadas (como as vagas de garagem, os “incentivos” ao térreo se uso como você citou, etc).

    Estudo a morfologia urbana de Buenos Aires e vejo nos códigos daquela cidade muitas vantagens. Na verdade, estudo os códigos antigos, já que recentemente foram atualizados e seus novos parâmetros parece terem regredido em termos de qualidade urbana e arquitetônica.

    O que me parece um cenário interessante, ao livrar-nos dos afastamentos, é a possibilidade de adensamento sem a necessidade de alturas absurdas. Digo, se o argumento é adensamento, existem várias coisas que podem ser feitas pra além de atingir grandes alturas, que vão desde repensar os espaçamentos, até as próprias tipologias arquitetônicas que permitem uma maior ocupação dos pav. tipo.

    Usando como exemplo Balneário Camboriú, cidade onde vivo e que você parece conhecer, percebo a possibilidade de um mesmo adensamento num edifício super estreito e alto, e num edifício com pav. tipo maior e com altura média. A altura média que imagino, que é a realidade de Buenos Aires, são edificios entre 8 e 12 pav. Claro, o uso total da fachada deve vir acompanhado de vias mais largas e calçadas amplas, que é o que muitos parecem não entender ao criticarem os “paredões” que essas fachadas continuas podem criar.

    Escrevo porque não entendo qual é a sua sugestão morfológica. Digo, entendo a critica aos nossos códigos mas não entendo quais códigos você defende. Que morfologia urbana lhe parece interessante?

    Agradeço a atenção!

    • Camila,

      Obrigado pela leitura e pela participação na discussão aqui nos comentários.

      Concordo plenamente com você que a eliminação da exigência dos recuos favorece um adensamento maior sem a necessidade de verticalização… Assim como, de quebra, ajuda a ter uma vida mais rica nas ruas e calçadas!

      Quanto à minha sugestão morfológica: não deve ter ficado claro pois não defendo uma forma urbana específica! Pode soar destoante de muitos urbanistas, mas não vejo como prioridade no papel do urbanista buscar uma forma específica, mas sim indicadores que refletem melhor a realidade das pessoas da cidade (acessibilidade à moradia, empregos, transporte etc.). Exemplos deste tipo de urbanização poderiam ser Nova York (principalmente até a década de 50) e Tóquio, durante maior parte do seu desenvolvimento, que não possuem normativas específicas em relação à forma. E ambas cidades são extremamente diversas, caminháveis, densas, eficientes e interessantes, oferecendo alternativas de moradia — e de cidade — para preferências diferentes ao invés de ditar uma forma/solução global para todos. Ambas cidades são reflexo das mudanças de preferências ao longo do tempo. A ausência de tais regras formais significa, do ponto de vista arquitetônico, uma infinidade de soluções para cada terreno específico, assim como mudanças dessas soluções ao longo do tempo a medida que se tornam obsoletas.

      Espero que tenha esclarecido a sua dúvida, e fico a disposição para maiores conversas!

      Um abraço,
      Anthony

      • Olá Anthony,

        Justamente, era o que eu imaginava, mas perguntei para me certificar. Na verdade, não me soa muito destoante de outros urbanistas, porém, não defender uma forma pode nos levar a duas direções.

        Primeiro esclareço que por forma não estou falando em grandes masterplans desenhados em pranchetas por urbanistas que ditam como o indivíduo deve habitar a cidade. Falar em forma pode ser um pouco mais sutil, por exemplo, ditar o limite de pavimentos, o tamanho mínimo/máximo dos lotes, dimensão da via, etc. Fatores essenciais para pensar o planejamento da cidade.

        Quanto as duas direções que citei:

        + uma seria a ausência do controle total por parte do estado tendo como base a ideia de que são os arquitetos e indivíduos que constroem em seus lotes os que devem se responsabilizar pelas decisões que terão consequências na cidade como um todo. Aponto aqui a sua citação “A ausência de tais regras formais significa, do ponto de vista arquitetônico, uma infinidade de soluções para cada terreno específico”. Eu gostaria muito que nossos arquitetos fossem bons e que projetassem edifícios interessantes diante de toda essa infinidade de soluções, mas, olhando ao redor eu só enxergo arquiteturas medíocres – quando não só medíocres, também prestando um desfavor para a vida urbana edificando condomínios de torres fechados entre muros altos ou torres de cinquenta andares sustentadas por colunas gregas. Gostaria também que os proprietários dos lotes tivessem uma visão crítica quanto ao reflexo que a sua construção pode ter na cidade esteticamente e urbanisticamente, em lugar de almejar estritamente o lucro, e por conta disso, serem forçados a atingir o gosto e a necessidade da nossa elite. Nesse sentido é que digo que não sugerir nenhum tipo de código, pode resultar num modelo de cidade que não é nem um pouco o que eu e você parecemos defender aqui.

        + por outro lado, estão os que acreditam que nenhuma regra, nenhum código, e nenhuma lei é eficaz. Não por acreditar que a cidade funcionaria muito melhor dando liberdade para os arquitetos e indivíduos proprietários de lotes urbanos; mas sim, por entender que o buraco é bem mais embaixo… Nenhuma forma urbana ou planejamento urbano solucionará o “caos”. Alguns continuam achando que como urbanistas solucionaremos os problemas urbanos, quando já está claro que somos apenas uma parte de um sistema.

        Bom, eu defendo uma forma e entendo que de alguma maneira você também. Você diz que defende alguns “indicadores que refletem melhor a realidade das pessoas da cidade”. Eu entendo que ao defender indicadores, têm-se alguma forma em mente – ou ao menos uma forma que desejamos evitar – mesmo que trate apenas de um indicador que impeça a construção de um muro de 4 metros de altura em uma área densa e comercial, já tratamos nesse sentido, da forma urbana.

        Se eu estiver errada, a sua defesa então se encaixa nessa primeira classificação que eu apontei? Você acreditaria que só dependendo da qualidade dos projetos desenhados por nossos arquitetos, e da intenção do proprietário do lote, lograríamos uma cidade urbanisticamente, e arquitetonicamente interessante? Sem nenhum tipo de controle?

        É uma pergunta verídica, gostaria de entender seu posicionamento 🙂

        Abraços e obrigada pela discussão!

        • Oi Camila! Claro, posso compartilhar em maiores detalhes por aqui, e há várias nuances que posso tentar comentar.

          Como escrevi no artigo, o resultado que vemos nas nossas cidades está longe de ser um que surge a partir da “a ausência do controle total por parte do estado”. Pelo contrário: há uma regulação massiva e excessiva sobre terrenos privados no mercado imobiliário brasileiro, que resulta, em muitos casos, no isolamento de torres e condomínios fechados que você cita como exemplo negativo. Os muros que construímos hoje na cidade são reflexo do planejamento urbano que tivemos, e não uma decisão pontual de uma cidade que cresceu de forma anárquica.

          Algumas cidades que pouco regularam seu espaço construído privado são Nova York, principalmente até 1950, Tóquio e praticamente qualquer cidade medieval europeia, inclusive algumas partes de Paris que foram menos afetadas pelo plano Haussmann. Pessoalmente gosto dessas cidades e da diversidade arquitetônica que elas exprimem. Seriam todos os arquitetos de todos edifícios de todas essas cidades superiores aos arquitetos brasileiros? Estariam estes incorporadores ausentes do estímulo do lucro ao construir estas edificações? Acredito que não, em ambos casos.

          Raul Juste Lores mostrou em seu excelente livro “São Paulo nas Alturas” como a arquitetura brasileira floresceu nos anos 50 e 60 em São Paulo, em um período onde havia muito menos regulação sobre o uso do solo privado e não menos busca pelo lucro por incorporadores brasileiros. Pelo contrário: ele mostra que as condições de financiamento eram mais difíceis, obrigando construtores a serem mais criativos e diversos com as suas obras. Tivemos realmente décadas perdidas em arquitetura, resultado de políticas habitacionais fracassadas, planos diretores absurdos e, evidentemente, uma ditadura militar que reprimiu nossa capacidade cultural. Pessoalmente vejo que já estamos superando algumas dessas barreiras, e que boa parte da nova geração de incorporadores está buscando novas formas de reinventar a arquitetura da sua cidade, muito embora os planos ainda limitam as soluções que podem ser propostas. Falamos sobre isso em um dos podcasts que gravamos, que entitulamos de forma provocativa “Arquitetura vs. Mercado Imobiliário”: https://caosplanejado.com/podcast-6-predios-ruins-fazem-as-cidades-sofrerem/

          Evidentemente devem existir regras de segurança básica das edificações, possivelmente fiscalização técnica das obras construídas (que hoje, diga-se de passagem, não ocorre, ficando apenas sob a responsabilidade técnica dos engenheiros e arquitetos). Mas não acredito que regulações visando estilos, formas, dimensões, desenhos etc. venham a contribuir para a arquitetura ou para o urbanismo de uma cidade.

          Isso não significa que estamos falando da ausência de leis, muito menos de Estado! Acredito que o foco do urbanismo deva mudar radicalmente para a gestão de espaços públicos, que são de responsabilidade intrínseca do poder público e que hoje está completamente esquecido. Isso significa drenagem urbana, coleta de lixo, iluminação pública, gestão do espaço viário, manutenção de calçadas, ciclovias e faixas de ônibus, implementação de pedágios urbanos e taxas adequadas para estacionamento público, desenho de sinalização de canteiros e arborização, previsibilidade da expansão da malha viária da cidade, gestão das infraestruturas subterrâneas da cidade, regularização e urbanização de favelas, programas de auxílio social para moradores de rua… entre diversas outras medidas importantíssimas para o bom funcionamento de uma cidade que o setor privado não consegue resolver.

          O que fizemos nas últimas décadas foi esquecer esse papel essencial e intransferível para um papel de tentar solucionar através de normas genéricas problemas arquitetônicos de lotes privados específicos que, não esqueçamos, são por sua vez obrigados a terem um arquiteto responsável para solucioná-los!

          Desculpe me alongar, e espero que eu tenha respondido de forma clara. Sempre à disposição para conversar sobre soluções para cidades!

          Um abraço,
          Anthony

  • Olá , estamos enfrentando em Juiz de Fora um alimento na restrição para construir . Agora é vez do EIV. Diminuir de 1200 para 400 a necessidade do estudo . E ainda instituíram o RIVI, de 100 a 399 unidades . Com necessidade de autorizações da companhia de abastecimento , meio ambiente e departamento de trânsito .

    Gostaria de saber em sua análise qual seria uma proposta sustentável ?

    • Igor, obrigado pela leitura e pelo comentário. Para um comentário com mais propriedade seria importante entender com maior profundidade a cidade de Juiz de Fora, que não conheço. De qualquer forma, publicamos aqui na página um Guia de Gestão Urbana com algumas propostas para grandes cidades brasileiras que pode ser útil: https://caosplanejado.com/guia

      Um abraço,
      Anthony

  • Amigo sou morador de uma comunidade carente e lider comunitario e estou informado que já houve o plano de regularização fundiaria no bairro em que moro sendo que a equipe do governo que realizaram esta etapa não nos alcançaram deixando assim nós os mais prejudicados por ter menos atendimentos em outras areas sem atençåo
    … Até o dia de hoje não vieran nenhum represetante legal da Prefeitura fazer reunião para notificar essa ação.
    Precisamos de uma sugestão e de orientação o que na verdade temos que fazer e a que orgão notificar essa notificação ?
    Desde já lhe agradeço.

    • Alexander,

      Lamento ouvir sobre a situação da comunidade de vocês. Na tentativa de ajudá-los, publicamos o seu pedido nas nossas redes sociais para ver se alguns dos nossos leitores poderiam orientá-lo. No entanto, na ausência de detalhes sobre o seu caso específico, as respostas foram muito variadas, com sugestões orientando buscar órgãos diferentes: Prefeitura, Secretaria de Habitação, Ministério Público, Demab, não ficando claro qual órgão seria o ideal para este caso.

      De qualquer forma, uma advogada chamada Isabel Guedes se disponibilizou a ajudá-lo. Você pode entrar em contato com ela através do e-mail [email protected].

      Estamos torcendo para que tudo dê certo!
      Anthony

  • O saldo negativo talvez esteja no academicismo, na ideologia ou no fantástico mundo do Congresso.

    No mundo real, aquele de quem vive a REURB e de fato mantém atuação municipal, a lei já tem feito grande diferença.

    Mas isso nem é o importante. Nenhuma lei, por si só, faz diferença, mas essa lei facilita muito a atuação, processamento e a requisicao da REURB. Mais descentralização, por favor.

  • Mas os edifícios verticais de uso misto apresentam-se como uma boa alternativa aos problemas identificados de fachada ativa e acesso a serviços básicos no mesmo local de moradia.
    O modelo “copacabana” de verticalização não é uma boa referência para cidades tropicais do ponto de vista da eficiência energética e do desempenho ambiental.

    • Alexandre,

      Obrigado pela leitura e pelo comentário. Do ponto de vista energético e ambiental, depende o que você está analisando: a edificação em si ou o resultado que ela tem na dinâmica da cidade. Um modelo de urbanismo que permite mais adensamento e caminhabilidade traz muitos ganhos de escala na construção e uso da sua infraestrutura, reduz a distância de deslocamentos e diminui a necessidade de uso do carro. Nestes pontos trazem um ganho energético e ambiental muito superior a outros tipos de urbanização. Quanto ao clima, devo lembrar que Hong Kong tem clima subtropical, e que a área construída de Kowloon, no lado continental de Hong Kong, é ainda mais densa e verticalizada que Copacabana.

      Abraços,
      Anthony

  • Temos um problema gravíssimo em São Paulo… está extremamente perigoso caminharmos pelas calçadas porque não são cuidadas e mesmo as cuidadas são perigosas por causa de assaltos etc. É perigoso tanto caminharmos pelos locais agradáveis com comércio e residências sem recuos quanto pelos locais com recuos ajardinados e com possibilidades de lazer público. Precisamos urgentemente “reconstruir” a cidade já construída loucamente atendendo os interesses imobiliários… c’est la vie…

  • Olá, sou estudante de arquitetura na UFPA e achei muito interessante o artigo por dar uma visão diferente do que vejo na faculdade, a qual defende a regulamentação do Estado nas construções do espaço urbano. Contudo, em certo ponto você fala em diminuir as legislações de zoneamento “com menos desigualdade de regras na hora de construir”, e com isso fiquei com certo receio se daria o melhor aproveitamento tanto ao projeto do edifício quanto para a eficiência da cidade, pois como manter então as especificidades dos bairros? Exemplo: conseguir adensar um bairro histórico sem ferir a sua estética, escala urbana e a caminhabilidade.

    Outro ponto o que eu vi em outro comentário, se essas legislações já favorecem a exploração do mercado privado para maximização dos lucros, a diminuição de tais não contribuiria para o desregramento deles passando por cima de interesses coletivos?
    Exemplo: Na cidade onde eu moro, Belém PA, houve uma expansão urbana nas franjas da cidade com a abertura de uma via, Augusto Montenegro. Ela é uma via larga de intenso trafego, e ao invés de regrar as construções ao longo dela, houve o incentivo do governo ao mercado privado para adensa-la. O resultado disso foram quilômetros de muro cego por conta de condomínios fechados. Ou seja, a ação do privado desregrada criou subúrbios para a elite e a parcela que não usufrui desses ambientes fechados e seguros teve seu direito a segurança urbana comprometidos.

    • Oi Giovanna, agradeço a leitura e o seu comentário, que tento responder aqui.

      Quanto à primeira questão, pessoalmente eu diferencio bastante “manter a especificidade dos bairros”, “manter um bairro histórico” e, ainda “manter construções históricas”. Falando de uma cidade, bairro ou arquitetura de forma genérica, acredito que “manter a especificidade dos bairros” contraria a própria natureza da cidade, que está em constante transformação. Manter a especificidade de um bairro seria congelar a arquitetura de um bairro genérico em um ponto arbitrário no tempo, pois inclusive anterior à existência deste bairro outra característica era presente e, por definição, não foi mantida. “Manter um bairro histórico” é uma situação de exceção aos objetivos que normalmente tratamos aqui no site (ver nossa Linha Editorial aqui: https://caosplanejado.com/sobre-caos-planejado/). Se temos os objetivos de promover uma cidade mais acessível, dinâmica e diversa isso entra em certo conflito com o objetivo de preservar um determinado bairro pela sua arquitetura, mas não significa que não possa ser tratado de forma pontual: o restante da cidade, fora deste bairro, não deveria seguir os mesmos princípios urbanísticos aplicados a ele. Já a preservação de uma estrutura arquitetônica é mais simples, mas também acho que muitas cidades extrapolam o número e a forma de como e quais estruturas arquitetônicas devem ser preservadas, pois não se identifica o custo dessa preservação para a cidade. A legislação normalmente presente no Brasil, por exemplo, tem o efeito prático de levar à deterioração ou até à demolição do imóvel tombado, pois elimina qualquer forma de adaptação razoável da obra na cidade. Cidades como Paris, por exemplo, tem um objetivo mais claro e simples de preservação da fachada, sendo possível fazer qualquer tipo de uso ou adaptação na parte interna da edificação, caso raro no Brasil.

      No seu segundo ponto, não acredito que seja verdade que as legislações “favorecem a exploração do mercado privado para maximização dos lucros”. Como funciona na realidade é que os terrenos sofrem altíssima regulação da legislação local (índices de aproveitamento, áreas permeáveis, alturas, recuos, exigências de vagas de garagem, tamanho de unidades, tamanho de aberturas, atividades que podem ou não ocorrer na edificação… entre centenas de outras), o que deteriora o valor dos terrenos por diminuir o número de possibilidades que pode se fazer com ele. Em seguida, as maiores perdas ou ganhos de valor são nas alterações arbitrárias destas regras nas alterações de legislações de uso e ocupação do solo e/ou planos diretores e/ou códigos de edificações etc., pois dado que a oferta é tão restrita nos centros urbanos estas regras acabam sendo, muitas vezes, os maiores determinantes de valor de um determinado terreno na cidade.

      Em seguida, tentando comentar sobre o exemplo de Belém, peço para que verifique se estes terrenos dos condomínios com muros cegos não possuam nenhum tipo de regulação incidindo sobre eles, o que você descreve como “ação do privado desregrada”, pois acho tremendamente improvável. Belém é uma cidade grande que possui um processo de planejamento urbano há quase um século (Recentemente publicamos este artigo a respeito: https://caosplanejado.com/belem-nas-alturas-as-verticalizacoes-na-metropole-da-amazonia/). Considerando que estes condomínios estão dentro da esfera legal (que imagino que seja o foco da discussão, e não construções às margens da legislação local), este com certeza é o caso.

      Fico a disposição para mais conversas!

  • Muito interessante o artigo, porém creio haver alguns elementos mal explicados. O primeiro é a afirmação de que o excesso de legislação é que produz um modelo de verticalização com efeitos negativos. Apesar de apontar algumas leis que devem ser discutidas com maior profundidade, não fica claro que uma cidade com menor nível de regulação teria maiores qualidades urbanísticas. Em determinado momento há a afirmativa no texto de que a legislação sofre influência do lobby de interesses privados. Pergunto: A ausência de legislação não seria a abertura completa ao lobby privado sem passar por instâncias democráticas de interesse coletivo como a câmara dos vereadores ou o Plano Diretor Participativo?

    • Olá Victor, obrigado pelo comentário.

      O artigo não está defendendo a ausência de legislação, mas sim está criticando parte da legislação que gera resultados negativos para a cidade, limitando a oferta e prejudicando a caminhabilidade e o acesso a transporte coletivo, por exemplo, como o artigo desenvolve em maior detalhe.

      Abraços,
      Anthony

  • É só para agradecer ao autor do artigo mas também àqueles que nos comentários acrescentaram valor ao artigo inicial. Sobre as cidades europeias… Fico-me pela realidade Portuguesa, algumas deixam muito a desejar. Mas uma coisa é certa, nem sempre os que realmente sabem o que é planear uma cidade estão em cargos de decisão e certo é também que a corrupção deixa o seu rasto sob a forma de prédios que nunca deviam ter sido construídos. Um abraço de Portugal.

  • Difícil escolher um modelo perfeito. No Itaim, dado como exemplo, tivemos duas fases de ocupação. Uma primeira onde a verticalização se deu com a construção de pequenos prédios, de 4 ou seis andares nos início dos anos 60 e outra (fortíssima) no meio dos anos 70. Nos anos 60, eram prédios feitos no alinhamento (alguns com comércio no térreo) ou com um pequeno recuo. Nos anos dos anos 70, assemelhados aos atuais (recuo grande e altura em torno de 15 ou 16 andares). Mas, a grande diferença, era a do perfil dos apartamentos. Se nos anos 60 o Itaim era um bairro de classe média (incluindo inclusive a baixa), nos 70 passou a ser de classe média alta e ricos. As pequenas casinhas, que garantiram a permanência de um comércio local, sobraram meio por acaso (ainda bem!)… O mesmo acontece no Jardim Paulista. São casinhas com lotes de pouca profundidade, que não raro escondem vilas atrás. Dito de outro modo, negociações difíceis, envolvendo muitos proprietários, ou seja, difíceis de incorporar. Acabaram com o tempo valorizadas pelo uso comercial, o que tornou ainda mais difícil compra-las para a realização de uma incorporação. A ocupação inicial do Jardim Paulista, se assemelha a do Itaim. Foi apenas mais tardia. De todo modo, inicialmente se construíram apartamentos entre 90 e 130 metros (entre 10 e 15 andares) e dos anos 90 em diante predominaram os empreendimentos de um apartamento por andar (entre 200 e 600 m²). Creio que seria difícil que ocorresse de outra maneira. Claro que os empreendimentos de 1 apartamento por andar, contribuíram fortemente para que não houvesse o desejável adensamento da região (com a verticalização). É interessante notar no Jardim Paulista, olhando o Google Maps, um caso que considero pior que os recuos frontais: as grandes áreas perdidas nos miolos dos quarteirões. O caso dos jardins frontais pode ser minimizado com o recuo dos gradis (para trás do alinhamento). Cria-se uma zona intermediária com jardins, entre o alinhamento e o gradil, que torna a calçada bem mais humana. As áreas do miolo da quadra, são totalmente perdidas em uma região com alto custo do terreno… Uma lástima! De qualquer forma, considero estes bairros menos preocupantes que os empreendimentos localizados nas franjas da região central. Por exemplo, os enormes conjuntos próximos ao Morumbi e os que surgem na Barra Funda, Água Branca e Lapa de Baixo. Aí prevalece a questão de conjuntos residenciais fechados, absolutamente segregados e sem ligação com nada que se assemelhe a uma cidade real. Não haverá comércio local e a dependência do carro será total.

  • Cheguei a essa publicação por um tuíte de agora (julho/2017) e só depois de chegar nos comentários fui perceber que a data do texto é de 2014. Bem interessante que os comentários vieram “em ondas, como o mar”, suponho que justamente porque houve um revival induzido. Parabéns; continua muito atual. (não precisa publicar!). Abraço.

  • Concordo e muito com o assunto e tema, o excesso de limitações e a progressividade do coeficiente de ocupação em contraposição ao índice de aproveitamento, em geral defendidos por associações de bairro e opositores da dita especulação imobiliária servem tão e somente para tornar o solo urbano mais raro, caro e especial. São regras pouco planejadas, o conceito de superquadras parecia funcionar, somente parecia pois tinha o térreo/pilotis aberto, enquanto nosso cenário de segurança decaiu ao ponto de vivermos em constante segregação e compartimentação uns dos outros, gerando muros de 4m de altura ao lado de uma calçada de 1,20m totalmente obstruída por postes, equipamentos de comunicação e obstáculos dada irregularidade da pavimentação.

    Coeficientes livres, ausência de recuos laterais e de jardim, maior densidade geram economia de tempo e dinheiro permitindo a cidade poder crescer sem amarras.

  • Olá! Gostei muito desse seu texto, assim como de outros os quais já li aqui e, de mesma maneira, adorei sua explanação como resposta a um comentário de Juliana Barbosa. Como não tinha a opção de ‘curtir’ sua resposta (pelo menos não encontrei), decidi fazer neste comentário.
    Quanto ao meu comentário ao texto, acredito que enxergo, na mesma luz, os erros dos nossos planejadores políticos: é muita pauta para pouca folha.

    • Muito obrigado pelo comentário, Ignácio Jr.! São comentários como os seus que nos entusiasam para seguir adiante no desenvolvimento da nossa plataforma. Abs!

  • Isto tudo só comprova a minha sensação de deixar os donos de terra acharem que podem definir as questões urbanas. As relações devem ser avaliadas por funcionários que possuem a total compreensão da dinâmica da cidade (públicos e planejadores que tem a obrigação de fazer e não fazem reclamando do salário). Cada dia fica mais claro em minha mente o quão descontrolado é nosso planejamento (inexistente na verdade?!) e o quanto a nossa politica é individualista, pois se planejássemos e seguíssemos nossas leis corretamente nossa situação não seria tão caótica, basta ver as datas que foram criadas. Não acredito que as legislações sejam o problema do nosso país. Acredito que o que faltou no Brasil foram Arquitetos e Urbanistas que quisessem enfrentar a falta de compreensão da população com relação a dinâmica urbana e a educação de como é viver em uma cidade, respeitando o desafio que é criar uma cidade com qualidade e que respeite as pessoas, pois só conseguiremos ouvindo as pessoas, e não julgando. Tudo isto que estamos conversando foi nos ensinado como erros grotescos do movimento moderno (humano e maquina x fábrica de morar) e que simplesmente sedemos para o capital voraz e ignorante, pois no final das contas… estamos no mesmo planeta e por mais dinheiro que você tenha, você estará inserido em algum lugar, vivendo em alguma cidade ou passando por ela. Mas as reflexões são validas e tentar entender nossas cidades e o seus processos de consolidação é de extremamente importante para planejarmos coletivamente as nossas soluções.

    • Juliana, obrigado pelo comentário! Você tocou em vários pontos, e tentarei colocar uma resposta de forma organizada.

      Primeiro você citou a necessidade de “funcionários que possuem a total compreensão da dinâmica da cidade”. No entanto, como bem nos ensinou Jane Jacobs e economistas como Friedrich Hayek, esta compreensão total é impossível dadas as limitações cognitivas dos seres humanos. Por mais capazes que planejadores podem ser, eles não terão a capacidade de planejar “a cidade como um todo”, sendo esta a grande falha tanto do movimento moderno como do modelo soviético de governança. Ambos tentaram “ter uma compreensão total da cidade” e falharam tremendamente.

      Em seguida você falha que nosso planejamento é “inexistente”. No entanto, fica evidente pelo número de leis e de planos que ele, de fato, existe, e qualquer historiador urbano irá concordar com este fato da nossa realidade. Rolnik, falando sobre São Paulo no seu livreto publicado pela Folha, concorda falando que o desenvolvimento de São Paulo, “Longe de ser caótico, este processo foi diretamente influenciado por opções de política urbana, tomadas em períodos fundamentais de sua história”. E o mesmo processo se repente em todas nossas grandes cidades.

      Quanto à nossa política, que você chama de “individualista”: pergunto qual política não é individualista ou, em um sentido mais abrangente ainda, qual indivíduo não é “individualista” na sua essência? Entendo que para buscar um resultado na nossa sociedade não podemos almejar outra realidade da natureza humana, mas sim considerá-la da forma que se observa.

      Por fim, concordo plenamente que devemos respeitar as pessoas, ouvi-las e construirmos a cidade de forma coletiva. No entanto, no meu entendimento isso só consegue ser atingido quando se descentraliza o planejamento entre todas estas pessoas, evitando a concentração de poder num pequeno grupo de planejadores. Seja qual for a vontade de gerar “participação popular”, esta será ínfima perante das verdadeiras vontades políticas e urbanísticas por trás do planejamento, e Jorge Hori explica muito bem este processo no texto “A cidade que o Haddad quer” http://iejorgehori.blogspot.com.br/2014/05/a-cidade-que-o-haddad-quer.html

      Agradeço imensamente sua contribuição. São comentários como este, que provocam um debate inteligente, que me incentivam a entender e pesquisar cada vez mais sobre nossas cidades.

      • Concordo que é difícil ter uma compreensão total da cidade e um planejamento central bem sucedido. Mas por outro lado, isso já acontece e aconteceu em outros lugares do mundo e deu certo. Muitas das cidades da Europa possuem regras bem rígidas de ocupação do solo e restrição contra verticalização. E esse planejamento é bem centralizado e sempre foi, desde o século 19. Como você disse, isso não significa que sejam menos densas que as brasileiras, pelo contrário, quase todas construções são verticais. Mas o que quero dizer é que quando o interesse público é desassociado dos lobbies é possível ter um modelo de planejamento central bem sucedido.

        • Oi Gustavo! Obrigado pelo comentário. Pergunto o que você gostaria de dizer com a sua afirmação inicial de que cidades da Europa sempre tiveram regras rígidas e um planejamento centralizado. Também pergunto o que você gostaria de dizer afirmando que “deram certo”.

          Paris, por exemplo, se desenvolveu inicialmente com uma estrutura medieval com pouco ou nenhum planejamento. Uma das características de Paris que, aliás, se manteve até hoje, foi o fato de que incorporadores construíam seus lotes no limite de aproveitamento do solo (o máximo de altura possível na época, na ausência de técnicas avançadas de construção e do transporte vertical por elevador), aliado à pouca ou nenhuma regulação do tamanho das unidades e dos recuos entre as edificações. A única alteração feita no tecido urbano original de Paris foi o plano viário de Haussmann, que certamente transformou a cidade do ponto de vista do seu espaço público, mas teve pouca interferência no espaço privado construído. Mesmo assim, como resultado, Paris congelou tal desenvolvimento dentro de seu anel viário principal e, devido à tal política, hoje tem um dos imóveis mais caros da Europa, senão talvez do mundo. Já escrevi um artigo sobre Paris tratando dessas consequências: https://caosplanejado.com/porque-voce-deve-parar-de-usar-paris-como-um-bom-exemplo-de-cidade-densa/

          Roma, Londres, Lisboa, entre outras cidades européias, tem características semelhantes.

          De forma geral, no entanto, cidades européias tem a característica de crescer de forma lenta ao restringir o seu crescimento, tornando algumas decisões de planejamento mais previsíveis e as cidades, de forma geral, muito menos acessíveis e diversas. Já escrevemos artigos tratando sobre a crise de moradia em Copenhagen (https://caosplanejado.com/urbanismo-de-luxo-na-excludente-dinamarca-o-caso-copenhague/) e como o dito planejamento central gerou guetos segregados na França e na Bélgica (https://caosplanejado.com/como-o-zoneamento-e-os-conjuntos-habitacionais-favoreceram-o-estado-islamico/). Isso sem contar o caso de Estocolmo, que controla os seus aluguéis – um caso mais extremo de “planejamento” do seu desenvolvimento, gerando uma fila de 12 anos para comprar um imóvel, tamanha a escassez do seu mercado.

          Enfim, gostaria de saber mais especificamente quais exemplos você acha interessantes na Europa e o que você acredita que significa uma cidade “dar certo”. Abraços!

          • Caro Anthony!
            Tu perguntas à pessoa que comentou o que ele quis dizer sobre isto ou aquilo.
            Gostaria que tu compreendesses que isto é o que esperamos de ti que é uma pessoa que pesquisa tanto. Lido todo o texto e todas as tuas respostas, há diversas constatações do que não dá certo, faltando, o que acredito, deveria ser, pelo menos, uma conclusão do texto, com oO quê deve-se fazer, porque, simplesmente não planejar o Planejamento Urbano, não dá!
            Abraço!

          • Prezado Edson,

            Mais uma vez, obrigado pela leitura dos artigos do site.

            Pergunto o que o leitor quis dizer com o comentário pois realmente não entendi o que ele quis dizer. Apesar de ser uma pessoa que pesquisa tanto às vezes não tenho a resposta ou a compreensão de todo o conhecimento do meu interlocutor.

            Quanto à soluções, não estão neste artigo ou neste comentário porque não era o objetivo destes textos. Os artigos do site Caos Planejado são concebidos para expôr uma ideia específica, visando ser curtos e simples, apesar de não simplistas ou simplórios. Quem busca ideias mais completas, como você, pode sim encontrar a resposta para muitas outras perguntas lendo outros artigos do Caos Planejado, como acredito que você está fazendo. Isso dito, recomendo este artigo que fala um pouco mais em soluções e como abordar o problema do Planejamento Urbano, que não acredito ser “simplesmente não planejar” como você sugeriu. Segue o link: https://caosplanejado.com/menos-planejamento-mais-gestao-urbana/

            Um abraço,
            Anthony