Congelar aluguéis não funciona – e o Brasil já tentou

Em 25 de junho de 2026, foi aprovado em Nova York o congelamento dos aluguéis de cerca de 1 milhão de apartamentos, equivalente a 42% dos imóveis para alugar da cidade. A medida era a principal promessa de campanha do prefeito Zohran Mamdani, que chamou a decisão de “uma vitória histórica para os inquilinos”.

Esse tipo de regulação não é novidade por lá. Desde 1969, a cidade mantém um sistema em que um conselho limita os reajustes anuais. A diferença é que, pela primeira vez, o congelamento vale também para contratos de dois anos, e Mamdani prometeu manter os aluguéis congelados durante todo o mandato, o que significaria quatro anos seguidos sem reajuste para esses quase 1 milhão de apartamentos, caso a promessa se concretize.

Não é difícil entender por que a ideia tem um apelo popular tão grande. Afinal, para quem paga aluguel, ouvir que o valor não vai subir gera um alívio imediato. No Brasil, os aluguéis residenciais subiram 9,13% nos 12 meses encerrados em setembro de 2026, o dobro da inflação medida pelo IPCA no mesmo período (4,58%), segundo o Índice FipeZAP. Em Fortaleza, a alta chegou a 16,59%. Com esses números, não surpreende que existam defensores da medida de congelamento de aluguéis nas nossas cidades. 

O problema é que se o preço que foi colocado como limite deixa de compensar para os proprietários, eles reagem deixando de fazer a manutenção no imóvel, vendendo-o ou mudando seu uso. Para quem mora de aluguel, parece um ganho no curto prazo, mas no longo prazo haverá menos e piores unidades disponíveis para alugar. 

Leia mais: As consequências da estabilização de aluguéis em Nova York

Em San Francisco, os economistas Rebecca Diamond, Tim McQuade e Franklin Qian, da Universidade Stanford, estudaram a expansão do controle de aluguéis aprovada na cidade em 1994. Os proprietários atingidos pela nova regra reduziram em 15% a oferta de imóveis para alugar, vendendo as unidades ou mudando o uso dos prédios. Pelas estimativas dos autores, essa retração elevou os aluguéis de toda a cidade em 5,1%, anulando parte do benefício que a lei pretendia oferecer.

Em Berlim, o Mietendeckel, lei aprovada em 2020 que congelou os aluguéis e impôs um teto ao valor cobrado, derrubado pelo Tribunal Constitucional alemão um ano depois, de fato baixou os aluguéis anunciados enquanto esteve em vigor. Mas, segundo um estudo de Anja Hahn, Konstantin Kholodilin, Sofie Waltl e Marco Fongoni, o número de imóveis disponíveis para alugar reduziu de forma significativa. Enquanto isso, os aluguéis dos municípios vizinhos, que não tinham controle, subiram rapidamente.

Não é à toa que o tema é um dos poucos em que há um razoável consenso entre economistas, independentemente do espectro político, como Paul Krugman e Matthew Yglesias. Quando aplicado, o controle de aluguéis reduz a quantidade e a qualidade das moradias disponíveis.

O Brasil já implementou essa medida em algumas ocasiões, todas com resultados diferentes do esperado:

1ª tentativa: Floriano Peixoto e a crise financeira

É no final do século 19, em um cenário de crise financeira a partir das políticas inflacionárias de expansão do crédito e da oferta monetária, que Floriano Peixoto assume como segundo presidente da República. Sem compreender que era a inflação a causa por trás do aumento de preços, culpando os “especuladores” e, também, em um movimento contra portugueses que exerciam um papel significativo como proprietários de moradias operárias e cortiços no Rio de Janeiro, “Floriano decreta baixa no aluguel das casas de operários…”, política que “conquistou a simpatia das camadas pobres cariocas”.

Os registros históricos são poucos referentes às consequências da medida, talvez de pequeno impacto devido ao curto período do governo de Floriano Peixoto. No entanto, a medida representava seu governo de cunho autoritário e centralizador, e equivocada na identificação da origem do aumento dos preços de aluguel.

2ª tentativa de controle de aluguéis: Vargas e a crise da moradia

Getúlio Vargas foi o presidente responsável por instituir uma série de políticas públicas de cunho social, como a criação da Carteira de Trabalho. Entre as políticas do “pai dos pobres” estava um Decreto-Lei de 20 de agosto de 1942 que instituiu que “Durante o período de dois anos (…) não poderá vigorar em todo o território Nacional, aluguel de residência, de qualquer natureza, superior ao cobrado a 31 de dezembro de 1941”. A regra foi renovada sucessivamente até 1964.

As consequências da lei, aponta Nabil Bonduki, foram o colapso da produção rentista e a crise da moradia dos anos 1940. O país assistiu a uma escassez assombrosa na oferta de aluguéis, a partir do momento em que os empreendedores pararam de construir habitações que suprissem essa necessidade — isso em uma época em que o fluxo migratório das zonas rurais para as cidades crescia intensamente.

A lei viria a ser um dos principais fatores para o surgimento e popularização das favelas, especialmente na cidade de São Paulo. A drástica redução no número de unidades de baixa renda no mercado, somada ao número crescente de despejos, empurrou os mais pobres (despejados e migrantes recém-chegados) para a autoconstrução em terrenos precários e irregulares, como já havia acontecido no Rio de Janeiro por consequência de políticas de remoção como o Bota Abaixo.

3ª tentativa: João Goulart e o gatilho da Ditadura

A terceira tentativa de controlar os preços de aluguéis veio duas décadas depois — com a Lei do Inquilinato ainda em vigor —, das mãos de outra figura importante da história nacional. Em 13 de março de 1964, em comício na Central do Brasil, o então presidente João Goulart anunciava uma série de medidas, como a nacionalização de refinarias de petróleo, a desapropriação de terras para a reforma agrária e o controle dos aluguéis de imóveis vagos ou que viessem a vagar. 

O Decreto viria a ser publicado no dia seguinte, com uma tabela de valores: apartamento de um quarto não poderia custar mais de 1/5 do salário mínimo. Um quarto e cozinha, 2/5 do salário. Uma habitação com sala, 3 quartos e serviço de empregados não poderia passar de 1 salário mínimo e meio. As consequências que o decreto teria no mercado habitacional do país são uma incógnita, já que as reformas propostas desencadearam o golpe militar 18 dias após o comício, dando início a um período obscuro da história brasileira.

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4ª tentativa de controle de aluguéis: Sarney e a guerra contra a hiperinflação

Mais de vinte anos depois da tentativa frustrada de Jango, o Brasil ainda se recuperava das décadas de ditadura e enfrentava uma das maiores crises econômicas da sua história, com o fantasma da “hiperinflação” assombrando sua população. Em fevereiro de 1986, o presidente Sarney apresentou seu plano na guerra à inflação: o Plano Cruzado.

O plano visava controlar a inflação por meio de políticas de renda apoiadas no congelamento dos preços — incluindo o do aluguel. O resultado, como é possível imaginar, foi a escassez do mercado imobiliário no país, agora somada ao desaparecimento de uma série de outros produtos das prateleiras dos mercados brasileiros.

Os primeiros prejudicados foram os proprietários de imóveis para aluguel, como explicam Carla Rossi e Ernesto Moreira Guedes Filho: o governo poderia argumentar que havia um benefício “desejável” para os locatários em geral, mas isso, se ocorresse, seria temporário. Na verdade, o investimento em imóveis de aluguel era desestimulado, prejudicando os locatários pela insuficiência de oferta adequada.

O controle de aluguéis já foi testado uma série de vezes, no Brasil e fora dele, e os resultados mostram que ela não só é uma medida ineficiente, como prejudica principalmente aqueles a quem pretende ajudar.

Como sugestão de leitura a quem se anima com a ideia, fica a frase do economista sueco Assar Lindbeck: “Próximo do bombardeamento, o controle de aluguéis parece ser em vários casos a técnica mais eficiente conhecida para destruir cidades.”