As consequências da estabilização de aluguéis em Nova York

Quando a legislatura de Nova York aprovou mudanças importantes nas regulamentações estaduais de aluguel em junho de 2019, críticos alertaram que a nova lei reduziria os investimentos e a manutenção dos imóveis para aluguel na cidade de Nova York. Meses depois, essas previsões estão se confirmando.

No início de 2020, a Bloomberg informou que as vendas de prédios de apartamentos na Big Apple caíram 36% em 2019, e que o dinheiro gasto nessas vendas caiu 40%. Os preços que os investidores estavam pagando por unidades com aluguel estabilizado — onde os aumentos de aluguel permitidos são definidos pelo governo e geralmente limitados a cerca de 1% ou 2% ao ano — caíram 7%.

“O fato de não haver correlação entre o valor que você coloca em um edifício e o do aluguel que você pode cobrar mudou completamente o interesse de investimento em edifícios com aluguel estabilizado”, disse Shimon Shkury, presidente da corretora Ariel Property Advisors.

Shkury estava se referindo às disposições dos regulamentos estaduais de aluguel de 2019, que tornam muito mais difícil repassar os custos de melhorias no apartamento (como a adição de um novo forno) e grandes reformas (como um novo telhado) aos inquilinos.

Essa lei também eliminou a capacidade dos proprietários de “desregulamentar” (ou seja, cobrar taxas de mercado) para apartamentos com aluguel estabilizado uma vez que os aluguéis atingem certos níveis. Há cerca de um milhão de unidades com aluguel estabilizado na cidade de Nova York.

Além da queda nas vendas, os proprietários estão cortando os investimentos nas suas propriedades.

De acordo com uma pesquisa de janeiro de 2020, conduzida pelo Community Housing Improvement Program (CHIP) — uma associação comercial que representa os proprietários de edifícios com aluguel estabilizado na cidade de Nova York —, 69% dos proprietários de edifícios cortaram seus gastos em reformas de apartamentos em mais de 75% desde a aprovação dos regulamentos estaduais de aluguel. Outros 11% dos proprietários da pesquisa diminuíram os investimentos em suas propriedades em mais de 50%.

Os limites da nova lei sobre a recuperação dos custos de melhorias nos apartamentos significam que, muitas vezes, é mais viável financeiramente deixar apartamentos antigos vazios.

“A grande maioria do nosso estoque de habitações de unidades estabilizadas foi ocupada entre 40 e 50 anos atrás. Essas unidades precisariam de até US$ 100.000, às vezes mais, para uma readequação completa. E você não precisa ser um gênio para entender que não faz sentido investir tanto dinheiro apenas para obter um aumento de US$ 83 no aluguel”, disse um entrevistado à CHIP.

O CHIP, junto com a Rent Stabilization Association, está processando funcionários estaduais e municipais em razão dos novos regulamentos.

O Commercial Observer relata que as novas leis de aluguel estão encorajando pequenos e médios proprietários de terras a saírem inteiramente do mercado, argumentando que “muitos proprietários acordaram em um mundo onde seus edifícios valem de 30% a 50% menos do que um ano atrás.”

Tudo isso está de acordo com as previsões feitas por Howard Husock, do Manhattan Institute, que advertiu que limitar os aumentos de aluguel levaria a menos manutenção e à deterioração das moradias existentes para aluguel.

“O oposto de gentrificação — conhecido como shabbification — emergiria à medida que o estoque habitacional da cidade se tornasse cada vez mais degradado”, escreveu Husock. “Bairros de classe média e classe trabalhadora, onde os aluguéis muitas vezes não são tão altos (em alguns bairros periféricos, os aluguéis de mercado são mais baixos do que o permitido por lei) estariam em um risco particular.”

A cidade de Nova York tem sérios problemas de acessibilidade de moradia. Mas muito disso pode ser atribuído ao fracasso dos líderes locais em permitir o desenvolvimento de novas unidades, suficientes para acomodar o crescimento da cidade. Em vez de emitir regulamentos de preços que destroem o mercado, as autoridades da cidade deveriam ajudar os inquilinos da cidade com reformas de zoneamento que permitam mais construção de moradias. Em outras palavras, deixando os mercados funcionarem.

Artigo publicado originalmente na Reason em 27 de janeiro de 2021. Traduzido por Gabriel Lohmann.