Sem medo dos studios

Os studios, ou apartamentos compactos, não são novos no mercado imobiliário. Como relata Raul Juste Lores no livro “São Paulo nas alturas”, a tipologia cresceu no Brasil após a Lei do Inquilinato em 1942, que congelou os preços dos aluguéis e fez com que muitos proprietários tirassem seus imóveis do mercado de aluguel, gerando uma escassez de oferta. Assim, as unidades pequenas e bem localizadas passaram a ser uma opção mais viável para a compra por quem queria continuar morando no centro, mas não conseguia arcar com o financiamento de um apartamento maior.

A tendência se fortaleceu, e entre 1951 e 1952 o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 “quitinetes” na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, de Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes em São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m². 

O modelo se espalha mundo afora. Em Paris, as chambres de bonne, de cerca de 10 m², eram alojamentos de empregados domésticos e hoje oferecem uma opção para estudantes e jovens trabalhadores. Via de regra, é uma alternativa transitória, permitindo acesso à cidade caríssima em um momento específico das suas vidas. Na mesma linha, Nova York decidiu flexibilizar seu zoneamento nos anos 2010, eliminando exigências mínimas de metragem em determinados distritos de alta densidade e permitiu unidades na faixa de 24 m², como alternativa à crise habitacional.

Hoje, studios ganharam enorme protagonismo nos lançamentos imobiliários sobretudo nas grandes cidades brasileiras. Em São Paulo, a categoria de imóveis de um dormitório, da qual fazem parte, representou cerca de um terço dos lançamentos do ano. Enquanto em 2016 foram lançadas 2,9 mil unidades desse tipo, em 2025 foram quase 44 mil. 

As mudanças demográficas reforçam o aumento da procura por esse tipo de moradia. No Brasil, domicílios com um único morador passaram de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, um aumento de 8,2 milhões de domicílios no país. Em São Paulo, entre 2010 e 2022, a população cresceu apenas 0,15% ao ano, enquanto o número de domicílios cresceu 2,81% ao ano, um valor desproporcionalmente maior.

Em São Paulo, parte do crescimento de studios também é uma resposta à regulação. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. O instrumento induz unidades menores para tentar aumentar o volume de pessoas utilizando a infraestrutura de transporte.

O mesmo Plano Diretor também permitiu maior potencial construtivo mediante a destinação de parte das unidades para Habitação de Interesse Social (HIS), normalmente de menor tamanho. No entanto, várias unidades de HIS foram ilegalmente destinadas à locação por temporada, o que levou a uma investigação pelo Ministério Público e pela Câmara Municipal, que encontrou fraudes e irregularidades com destinação e anúncios em plataformas de curta duração. Essas unidades devem continuar sendo devidamente fiscalizadas a fim de garantir a aplicação da política pública.

Em meio a este escândalo, cresce a demonização dos studios pela opinião pública. A principal crítica é que studios não servem mais como moradia, mas como um ativo financeiro listado em plataformas de aluguel por temporada.

Empresas de listagem de aluguel por temporada, como a líder AirBnB, não divulgam o número de anúncios por cidade, mas a AirDNA, base proprietária tratada como referência no setor, aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. Enquanto isso, nos últimos 10 anos, foram lançados 188 mil apartamentos de um dormitório na cidade. Mesmo se todas as listagens em São Paulo fossem em prédios lançados nos últimos dez anos, elas não representariam nem um quinto desses lançamentos. A afirmação de que “todos” ou mesmo que a maioria dos studios viram AirBnB não encontra respaldo nos dados.

A afirmação de que “todos” ou mesmo que a maioria dos studios viram AirBnB não encontra respaldo nos dados.

As 34 mil listagens do AirDNA competem, na realidade, com a rede hoteleira, que hoje disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos em São Paulo. Porém, quando olhamos para a quantidade de domicílios, a ordem de grandeza é outra. Segundo o IBGE, São Paulo possui quase 5 milhões de residências, o que significa que as listagens de temporada de um dormitório representam menos de 1% desse total.

É fato que parcela relevante dos studios é adquirida por investidores: se nota uma comercialização agressiva para este público, e a AirDNA mostra que o número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. No entanto, talvez o problema mais grave seja a comercialização desleal: a promessa de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados, prática que pode configurar estelionato e merece maior atenção. Do ponto de vista econômico, se há uma sobreoferta de unidades para locação por temporada, a consequência é uma baixa rentabilidade, o que faz com que o investidor tenha incentivo em trocar o aluguel por temporada pelo aluguel de longo prazo tradicional. Em Nova York, onde o AirBnB foi severamente restrito, os studios seguem com baixas taxas de vacância, com alta procura para o aluguel tradicional.

Deixar o apartamento vazio, sem renda, como muitos sugerem ser prática de mercado, é uma péssima estratégia de investimento. O que pode ocorrer é o investidor demorar para se dar conta de que a rentabilidade não irá suprir suas expectativas, antes de trocar o formato de locação. Mesmo assim, se uma sobreoferta de studios se concretizar, a tendência é que isso empurre os preços para baixo, o que é positivo do ponto de vista da acessibilidade.

Leia mais: Novos studios podem liberar mais moradias para famílias?

Outra crítica frequente é que, devido ao seu tamanho reduzido, studios não seriam uma opção digna de moradia. O prefeito de Cuiabá, Abilio Brunini (PL), chegou a declarar que não iria aceitar a aprovação de unidades com menos de 50 m², embora fossem permitidas por lei.

O que direciona a construção de unidades pequenas em centros urbanos é a troca feita pelos moradores entre o tamanho da unidade e a localização. Pelo preço de um studio ao lado da estação Faria Lima do metrô, é possível comprar uma chácara ensolarada com três quartos e 120 m². No entanto, a chácara fica em Marsilac, no extremo sul de São Paulo, distante de empregos e oportunidades. Em locais com baixa concorrência por localização, o custo da terra é baixo e o preço dos imóveis tende a ser menor.

Para avaliar a dignidade das unidades, é importante observar a opinião dos próprios moradores. Na tese de mestrado de 2024 pela Poli-USP, Monique Genari levanta o perfil demográfico de moradores de studios em São Paulo, corroborando a observação de que os ocupantes ora moram sozinhos ora são casais sem filhos. Cerca de metade dos respondentes decidiu se mudar para um studio buscando proximidade ou acesso a transporte público, e 69% estão satisfeitos ou muito satisfeitos com a sua decisão, contra apenas 11% insatisfeitos ou muito insatisfeitos. Ao mesmo tempo, 82% pretendem se mudar para outro tipo de moradia no médio prazo, reforçando que o studio pode atender uma necessidade em determinada fase da vida.

Tempo disponível também é fator relevante à dignidade e ao bem-estar. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, o tempo de viagem médio para os moradores de Marsilac irem ao trabalho, em uma direção, é de 71 minutos. Enquanto isso, 66% dos moradores de studios da pesquisa de Genari gastam menos de 30 minutos, e apenas 4% levam mais de 1 hora. Não há resposta certa para a escolha entre o espaço da chácara ou o ganho de algumas horas por semana, mas é preciso permitir a manifestação das escolhas pelos moradores.

Isso dito, é fundamental reconhecer que existe um problema estrutural de falta de acessibilidade habitacional nas grandes cidades brasileiras e defender políticas públicas que reduzam o custo da terra sobre as unidades. Estudos em economia urbana evidenciam que a restrição do potencial construtivo de terrenos em áreas centrais visa preservar determinadas características urbanas, mas também limitam o espaço habitável em áreas concorridas, pressionando o aumento de preços. É legítimo não gostar de prédios no seu bairro, mas é preciso saber que, caso não existissem, os moradores que os ocupariam teriam que morar um pouco mais longe ou pagar um pouco mais caro. Além disso, é preciso defender políticas habitacionais mais amplas, principalmente: aluguel social; moradia primeiro para a população em situação de rua; urbanização de favelas; e o provimento de assistência técnica para habitação de interesse social.

Studios não são a solução para a crise habitacional, tampouco podem ser considerados uma alternativa de moradia popular, principalmente por não comportar famílias maiores. No entanto, são uma das opções possíveis que ampliam a oferta de moradia em áreas centrais, principalmente como resposta a cidades com trânsito em colapso e uma nova demanda de domicílios de morador único.

Artigo publicado originalmente na Ilustríssima da Folha de S. Paulo, como uma versão estendida da coluna de setembro do Caos Planejado.