A abolição do mercado imobiliário na URSS

“Moradia não é mercadoria” é uma frase muito repetida entre ativistas em defesa da moradia popular. Entendo aqui moradia como unidades de habitação, principalmente casas e apartamentos. Já mercadoria é algo produzido para ser vendido no mercado, destinado ao comércio, e que não é uso do produtor. A vasta maioria da moradia hoje em dia pode ser considerada mercadoria, dado que é produzida e vendida por incorporadoras e imobiliárias que não moram nos edifícios que produzem. Assim, no meu entendimento, a proposta por trás dos ativistas que repetem essa frase é de fazer com que moradia deixe de ser produzida e vendida pelo mercado imobiliário, sendo planejada e distribuída pelo poder público. O objetivo seria torná-la mais acessível dado o atual déficit de moradia, que hoje provoca altos preços de moradia no mercado imobiliário. Moradia já deixou de ser mercadoria durante um momento muito peculiar da nossa história, e de forma bem documentada, na chamada União Soviética (URSS), abrangendo várias cidades da Europa Central e Oriental durante a maior parte do século passado. Hoje é possível entender hoje quais foram as principais consequências dessa política.

Como breve panorama histórico, várias cidades da antiga URSS aboliram o sistema de preços e implementaram uma economia planejada durante um período entre 45 e 75 anos. Nesse espírito também foi abolido o mercado imobiliário, então o que determinava a alocação de densidades e de usos residenciais, comerciais e industriais não eram as demandas dos moradores como consumidores imobiliários mas decisões administrativas que focavam em minimizar os recursos investidos em imóveis com o objetivo de prover moradia universal.

É difícil entender este sistema, tão diferente ele era do que estamos acostumados atualmente. Deixando de ser mercadoria, imóveis e terrenos não tinham preços. O planejamento iniciava com estudos técnicos que determinavam a quantidade de terra necessária para construir apartamentos e fábricas. Assim, uma vez que a terra fosse alocada para um determinado uso, ela não podia ser vendida ou alugada para um terceiro, apenas devolvida para o governo caso nada fosse construído.

Esse princípio teve um grande impacto em indústrias que sofriam mudanças tecnológicas: fábricas expandiam, mas não eram relocadas, pois teriam um custo de mudança de terreno que não podiam ser compensados por uma venda da fábrica original.

Afinal, fábricas também não podiam ser mercadoria. Mesmo quando problemas tecnológicos e operacionais obrigavam administradores a mudar de local, os terrenos deste anel industrial não eram reciclados, mas eram mantidos industriais, mas com menos empregos e atividade industrial.

A política industrialista da URSS levou à superalocação de indústrias dentro da região urbanizada. Por exemplo, em Moscou 32,5 por cento da cidade construída é usada para fins industriais (embora parte esteja abandonado atualmente, pois a cidade ainda não conseguiu se regenerar), comparado com 5% em Paris, 5% em Seoul e 5% em Hong Kong.

O mesmo processo era feito na determinação do uso comercial. É importante lembrar que, na verdade, não deveríamos chamar tal atividade de “comércio” mas simplesmente de “serviços”, pois o comércio (pelo menos nas vias formais, já que o chamado “mercado negro” funcionava de forma abrangente) não existia ao abolir o conceito de mercadoria. Assim, muitos serviços como bancos, corretores de imóveis, seguradoras etc. simplesmente não existiam nas cidades da URSS. Ainda, muitos serviços de educação, saúde e distribuição de alimentos eram dentro de edifícios ou indústrias públicas e não necessitavam de uma alocação específica de uso do solo na cidade.

A alocação de moradia também seguia a mesma lógica, com um pequeno detalhe: a quantidade de terra alocada para uso residencial mudou ao longo do período soviético de acordo com o desenvolvimento de tecnologias que permitiam melhor aproveitamento da terra — a verticalização. Sistemas pré-fabricados de construção, que se tornaram universais para a construção de moradia nos países da Europa Central e Oriental dos anos 60 em diante, permitiram blocos de apartamentos mais altos, diminuindo necessidades de terra do ponto de vista dos planejadores e gerando cada vez densidades mais altas.

Os planejadores soviéticos avaliavam apenas quantitativamente as necessidades de moradia na população, sem se importar com a localização das construções na cidade. Ao mesmo tempo, os grandes terrenos livres de construções eram encontrados mais facilmente nas periferias. Isso fez com que as zonas residenciais mais recentes — e mais distantes do centro — normalmente tivessem densidades mais altas por causa das alturas mais altas de edifícios que foram possibilitados ao longo do tempo.

O resultado urbano final em cidades onde isso teve maior impacto é o caminho oposto da cidade europeia tradicional, que possui maior densidade próximo do centro histórico — de maior demanda por moradia e por serviços — e que vai gradualmente diminuindo à medida que dele se distancia. Moscou, onde essa política teve maior impacto, apesar de ainda possuir um centro histórico que concentra empregos e serviços, é uma das únicas cidades do mundo que possui periferias mais densas que as áreas centrais.

Ineficiência urbana

Uma das consequências urbanísticas deste tipo de planejamento foi o aumento das distâncias de deslocamento, pois os moradores das periferias são obrigados a se deslocarem à área central onde se concentram os serviços. Se maioria dos moradores se concentram nas periferias, o resultado agregado será pouco eficiente.

Se compararmos Moscou com Paris, que teve um alocação espontânea de moradia e de serviços durante maioria do seu desenvolvimento urbano, a primeira possui 75 por cento da área da segunda, com uma distância de deslocamento dos moradores 5 por cento maior. Brasília, que também teve seu Plano Piloto desenhado de forma centralizada, tem uma performance ainda pior neste indicador: a distância de deslocamento dos seus moradores é semelhante à de Nova York, mas tem uma área construída 10 vezes menor.

O custo de oportunidade de usos abandonados ou subutilizados em regiões centrais da cidade — principalmente industriais, no caso de Moscou — também é muito significativo, contribuindo para a escassez de terra para moradia. Citando a economista Emily Washington em outro artigo do Caos Planejado, “Não faz sentido o uso industrial em terrenos onde as pessoas estão dispostas a pagar um prêmio para moradia”.

O trabalho do urbanista Alain Bertaud mostra que, em 1991, quando o mercado imobiliário foi gradualmente sendo reintroduzido na Rússia após o fim da URSS, os preços de moradias próximas ao centro foram aumentando, mostrando uma clara falta de oferta de moradia nestes locais.

Escassez, burocracia e mercado negro na URSS

A falta de preços como informação crucial sobre a demanda também levou a uma grande escassez de moradia, principalmente durante a primeira metade do período soviético. Durante a era Stalin, entre 1927 e 1955, a URSS não aumentou os baixíssimos índices de área construída per capita que tinha em 1917, de 4m².

A coabitação era frequente e necessária, com cerca de 35% da população vivendo em apartamentos compartilhados até o final da URSS. As filas de espera para se conseguir moradia levavam em torno de 10 anos. Era tanta burocracia envolvida no processo que o governo russo identificou 56 tipos diferentes de moradia que poderiam ser conseguidos através de 120 caminhos diferentes.

A coabitação era frequente e necessária, com cerca de 35% da população vivendo em apartamentos compartilhados até o final da URSS. As filas de espera para se conseguir moradia levavam em torno de 10 anos.

Como a compra, venda e troca de moradias era proibida (pois, lembremos, deixaram de ser mercadoria), estabeleceu-se um mercado negro de sublocação, que alguns autores estimam em 10% de todas as unidades da cidade.

Também era frequente a transferência ilegal de endereço, já que também era necessário esperar alguns anos nas filas de registro para formalizar a troca. Apesar de não existirem estatísticas oficiais a respeito de moradores de rua, relatórios secretos da URSS reportam cifras em torno de 500 mil pessoas.

Mesmo assim, as principais cidades, como Moscou, eram símbolos para o resto do país e para o resto do mundo, recebendo um investimento desproporcionalmente maior em moradia comparadas com as demais. A quantidade e qualidade da moradia produzida, por exemplo, em zonas rurais e industriais na Sibéria era muito inferior à dos centros urbanos. No entanto, para piorar a situação, o controle quantitativo de moradia e a constante escassez nas cidades devido à rápida industrialização criou a política da propiska, uma espécie de passaporte migratório interno, que proibia os moradores de zonas rurais a migrarem aos centros urbanos.

O fim da arquitetura

Uma das propostas da política de moradia da URSS era promover a habitação coletiva e igualdade de moradia para todos. Nesse sentido, havia um modelo de bloco habitacional a ser seguido durante cada época, indiferente às preferências e particularidades dos cidadãos. Isso resultou na pasteurização modernista da cidade soviética, a repetição de projetos assépticos visando a redução numérica no déficit habitacional — que mesmo assim não conseguiu resolver. No contexto soviético é possível decretar o fim da arquitetura residencial, dado que uma única solução era escolhida para resolver a necessidade de todos.

Muitos podem criticar as “selvas de concreto” de cidades como São Paulo ou Nova York, onde há uma variação radical no tamanho, forma e estilo de cada projeto arquitetônico, mas sua variabilidade de edifícios — mesmo que dentro das legislações estabelecidas — permite que cada cidadão possa escolher a arquitetura de sua preferência.

O mercado imobiliário, neste cenário, vista atender as diversas preferências de seus consumidores, que também mudam de forma dinâmica junto com seus hábitos dos cidadãos e as tecnologias existentes em cada época. Um forte indício disso é que, com o término da vontade de viver longe das regiões centrais que impulsionou o espraiamento urbano até os anos 80, hoje existe uma tendência forte entre incorporadoras para produzir apartamentos menores, bem localizados e com um relacionamento mais conectado entre a edificação e a cidade. Tanto Nova York como São Paulo são protagonistas em seus países por liderar este movimento de transição.

Moradia é mercadoria

O relato sobre moradia na URSS mostra algumas das consequências negativas de uma importante experiência histórica de quando moradia deixou de ser mercadoria. É importante ressaltar que os problemas não foram resultado de falhas técnicas no planejamento ou do conceito de moradia escolhido, mas da eliminação do sistema descentralizado de preços que gera feedbacks constantes de informação entre oferta e demanda. Através dos preços, cada cidadão fornece informação ao alugar, comprar, desenvolver (ou não) um determinado imóvel em um determinado uso ou forma da sua escolha.

Tentar abolir novamente o mercado imobiliário com a pequena variação de planejar a cidade de uma forma diferente, talvez implementando usos mistos mas ainda com quantia e forma fixa entre eles, gerará problemas de mesma natureza do modelo imobiliário soviético, pois também não responde às demandas da população de forma dinâmica. Imóveis vazios ou subutilizados continuarão existindo, embora dispersos pela cidade ao invés de estarem concentrados em uma região inteiramente zoneada.

O déficit habitacional e os altos valores de moradia, alvo da luta pela moradia popular, deveriam ser atacados na sua raiz mantendo sua característica dinâmica de preços. O que, afinal, torna nossos imóveis tão caros? Um estudo realizado em 2005 pelos economistas Edward Glaeser e Joseph Gyourko intitulado “The Impact of Zoning on Housing Affordability” aponta forte correlação entre regulação do uso do solo e acessibilidade à moradia, podendo resultar em um aumento de até 50% no valor imobiliário de uma determinada região.

São inúmeros motivos que contribuem para elevar os preços de moradia, de restrições artificiais de oferta (limites de densidade; de altura de edificações; recuos de ajardinamento; leis de zoneamento) a alterações nos projetos (como número obrigatório de vagas de garagem e leis que incentivam a subutilização dos térreos) e custos na atividade de incorporação (custos legais passar pela aprovação dos órgãos públicos; custo do risco legal de legislações que não deixam claro o que pode ou não ser feito em um determinado terreno; custo de oportunidade do tempo entre compra do terreno e de que um determinado projeto é efetivamente aprovado na Prefeitura; impostos e encargos trabalhistas), contribuindo para um aumento significativo no preço dos imóveis em centros urbanos altamente demandados.

O resultado do estudo de Glaeser conclui que as cidades norte-americanas que possuíam menos restrições do uso do solo tinham seus preços mais próximos dos seus custos de construção, dado o equilíbrio do mercado entre oferta e demanda por moradia. Em um centro urbano inserido em uma economia de mercado é contraditório lutar contra uma grande oferta imobiliária e à favor de preços acessíveis ao mesmo tempo.

Enfim, para termos uma cidade eficiente, diversa, dinâmica e, ao mesmo tempo, acessível, não devemos fazer com que moradia deixe de ser mercadoria, mas que ela seja uma mercadoria acessível a todos.