Aumentando o potencial construtivo

Em 2015, a cidade de Auckland, na Nova Zelândia, tinha cerca de 350 mil unidades de “capacidade construtiva permitida”: moradias que poderiam, teoricamente, ser construídas sob o zoneamento vigente. Então, seria de se esperar que adicionar mais capacidade permitida não tivesse efeito algum. Ainda assim, depois que Auckland aumentou o potencial construtivo em 2016 para permitir casas geminadas (sem recuos laterais) e apartamentos, a construção de moradias disparou, levando a um aumento substancial do estoque habitacional. Como o aumento do potencial construtivo deu início a um boom de construção, se o zoneamento de antes já permitia mais oferta nova?

A resposta é que a capacidade permitida em Auckland antes da reforma do zoneamento era, em grande parte, teórica. Boa parte dela exigia reconstruções que não eram economicamente viáveis diante dos preços e custos de construção vigentes. O aumento do potencial construtivo funcionou porque criou capacidade viável: projetos que os incorporadores podiam construir com lucro de imediato. O resultado desse aumento de potencial na oferta de moradia foi uma queda nos aluguéis em comparação com outras cidades.

De forma mais geral, o zoneamento limita a oferta de moradia quando os incorporadores querem construir em uma densidade maior do que a permitida. Por exemplo, se o zoneamento só permite casas isoladas onde os incorporadores construiriam apartamentos de seis andares, então o zoneamento está impedindo que a oferta acompanhe a demanda. O aumento do potencial construtivo flexibiliza a restrição do zoneamento e aumenta a oferta de moradia. Como aumentar a oferta leva a preços mais baixos, aumentar o potencial construtivo é uma opção central de política pública para melhorar a acessibilidade da moradia.

Aumentar o potencial construtivo reduz os custos da terra e, ao mesmo tempo, eleva os preços da terra

O aumento do potencial construtivo amplia a oferta de terrenos de alta densidade, por exemplo, convertendo zonas de habitação unifamiliar em zonas de habitação multifamiliar. Então, para entender o aumento do potencial construtivo, precisamos observar seus efeitos sobre o mercado de terras. E ele tem efeitos aparentemente contraditórios: reduz os custos da terra por moradia, ao mesmo tempo em que aumenta o preço da terra por lote.

Aumentar o potencial construtivo de um lote reduz os custos da terra ao reduzir a quantidade física de terreno necessária para construir uma moradia. Quando o zoneamento permite uma casa por lote, é preciso comprar um lote inteiro para obter uma única moradia. Mas se o zoneamento passasse a permitir seis apartamentos em um lote, agora seria preciso pagar apenas por 1/6 do lote. Assim, o aumento do potencial construtivo permite economizar nos custos da terra, distribuindo esse custo entre mais moradias.

Mas o aumento do potencial construtivo não aumenta o valor do próprio lote? Muito provavelmente, sim. Um prédio de apartamentos gera mais receita do que uma única casa, então os incorporadores estão dispostos a pagar mais por lotes em zonas de habitação multifamiliar. Porém, isso é compatível com uma queda nos custos da terra: mesmo que o lote seja mais valioso quando zoneado para maior densidade, o custo da terra por moradia ainda assim diminui.

Por exemplo, suponha que um lote vazio zoneado para habitação unifamiliar tenha um preço de terra de US$1 milhão; quando aumentamos o potencial construtivo para um prédio de seis apartamentos, os incorporadores oferecem mais, e o preço da terra sobe para US$3 milhões. Mas o custo da terra agora é dividido entre seis unidades, então o custo da terra por moradia cai de US$1 milhão / 1 = US$1 milhão por casa para US$3 milhões / 6 = US$500 mil por apartamento. Como veremos adiante, é isso que acontece na prática.

O aumento do potencial construtivo também tem o efeito de reduzir o preço das terras de alta densidade já existentes. Imagine que você seja dono de um lote vazio zoneado para apartamentos. Quando o zoneamento restringe apartamentos em várias partes da cidade, os incorporadores ficam limitados, então há uma elevação do preço das terras zoneadas para apartamentos. Isso acrescenta um “prêmio de escassez” à terra, tornando-a artificialmente cara. Assim, quando outra área tem seu potencial construtivo aumentado para apartamentos, os incorporadores os constroem e aumentam a oferta de moradia; isso reduz os aluguéis, o que diminui quanto os proprietários de terra conseguem oferecer pelos seus lotes.

Portanto, o aumento do potencial construtivo reduz os custos da terra por moradia e têm efeitos opostos sobre os preços da terra, dependendo de qual terra estamos falando. Ela aumenta o preço do lote ampliado, ao permitir usos mais valiosos pelos quais os incorporadores pagam mais. E reduz o preço das terras de alta densidade já existentes, ao aumentar a oferta de lotes desse tipo.

Leia mais: 3 maneiras em que o aumento da oferta de moradia reduz os preços

Quando o zoneamento é uma restrição à oferta de moradia?

Como sabemos quando o zoneamento é uma restrição à oferta de moradia? O teste mais simples é mudá-lo e ver o que acontece: se aumentamos o potencial construtivo de um lote para permitir maior densidade, os incorporadores constroem mais moradias ali? Se sim, então o zoneamento era uma restrição à oferta. Se esse aumento de potencial não leva a nenhuma mudança de comportamento no longo prazo (mantidos os demais fatores constantes), então ele não era uma restrição.

O valor da terra é outro sinal de zoneamento restritivo. A terra zoneada para alta densidade é mais cara do que a terra zoneada para baixa densidade (controlando o fator localização)? Essa diferença é o prêmio de escassez criado pelo zoneamento restritivo, e o aumento do potencial construtivo deve reduzi-la. Também podemos observar se aumentar o potencial construtivo de um lote aumenta o preço de sua terra: os incorporadores estão dispostos a pagar mais por terras com usos mais valiosos? Se sim, então o zoneamento está tornando a terra de alta densidade artificialmente escassa.

Outro teste para saber se o zoneamento é uma restrição é verificar se as novas moradias são construídas bem no limite da densidade permitida; se o zoneamento limita a densidade, os incorporadores vão construir perto do máximo permitido. Sinais mais práticos de zoneamento restritivo incluem incorporadores pedindo exceções às regras ou mudanças de zoneamento, e ativistas NIMBY (“Not In My Backyard”, aqueles que se opõem a novas construções em sua vizinhança) lutando para impedir o aumento do potencial construtivo. Se o zoneamento não tivesse efeito algum, eles não se importariam que fosse mudado.

Como seria uma cidade com um zoneamento que não impõe restrições? Incorporadores construindo casas unifamiliares em lotes zoneados para apartamentos. Quando há terra suficiente com alto potencial construtivo para que os incorporadores consigam atender a toda a demanda por apartamentos, eles usarão a terra restante para construir casas. Enquanto os novos projetos em uma área zoneada para apartamentos forem consistentemente construídos como apartamentos, sabemos que não temos terra suficiente zoneada para apartamentos. Alternativamente, o zoneamento não impõe restrição quando aumentar o potencial construtivo de mais um lote não aumenta o valor de sua terra, porque os incorporadores não estão dispostos a pagar mais por terra de alta densidade; o prêmio de escassez é zero. Isso também implica que os preços da terra de baixa e de alta densidade devem ser iguais (controlando o fator localização), já que não há prêmio de escassez sobre a terra de alta densidade.

O efeito do aumento do potencial construtivo é aumentar a oferta de moradia nos lugares onde as pessoas querem morar.

Quando o zoneamento restringe a construção na cidade, ele empurra as novas moradias para os subúrbios. Isso força as pessoas a dividir moradia com colegas de quarto na cidade ou a morar nos subúrbios, com longos deslocamentos até o trabalho. Aumentar o potencial construtivo para permitir mais densidade na cidade reverte esse quadro, permitindo que mais pessoas morem perto do trabalho e da família. Assim, o zoneamento restritivo pode não alterar o estoque de moradia de toda a região metropolitana, mas distorce a oferta ao impedir que as pessoas morem em localizações desejáveis.

Capacidade construtiva permitida: viável ou inviável?

Voltando a Auckland, se o zoneamento de 2015 permitia que os incorporadores construíssem 350 mil moradias adicionais, por que aumentaram o potencial construtivo para permitir ainda mais? A “capacidade construtiva permitida” é a diferença entre o estoque total de moradia teoricamente permitido pelo zoneamento atual e o estoque de moradia já existente. Em termos econômicos, é a oferta de moradia que os incorporadores produziriam se os preços fossem infinitamente altos. Mas a moradia que só será construída quando os aluguéis chegarem a US$7.000 simplesmente não é relevante. O que nos importa é a capacidade que pode ser construída agora.

A razão pela qual a capacidade permitida pode não significar nada são os custos de reconstrução. Suponha que um lote tenha um prédio de apartamentos de 3 andares e que aumentemos o potencial construtivo para permitir um prédio de 5 andares. Segundo a capacidade permitida, há agora dois andares de moradia à espera de serem construídos. Mas isso exige pagar custos de demolição; um incorporador só derrubaria um prédio de 3 andares para reconstruí-lo com cinco andares quando os preços dos imóveis estivessem muito altos. O aumento do potencial construtivo não criou capacidade permitida viável, que possa ser construída com lucro aos preços atuais.

Portanto, uma grande capacidade permitida não implica que os incorporadores vão produzir uma grande quantidade de moradia aos preços atuais. As 350 mil unidades de capacidade permitida em Auckland não eram todas viáveis de construir. O aumento do potencial construtivo na cidade levou a um boom de construção que reduziu os aluguéis porque criou capacidade permitida viável.

Assim, o estoque de moradia teoricamente permitido não é relevante para a política pública. Em vez disso, precisamos perguntar: quanta moradia será de fato produzida e a que nível de aluguel? E devemos avaliar uma proposta de aumento do potencial construtivo com base em quanta capacidade permitida viável ela acrescenta.

Evidências de grandes aumentos de potencial construtivo

É importante estudar grandes aumentos de potencial construtivo, que aumentaram a densidade de forma substancial, pois isso nos permite testar se a medida tem efeito. Se você toma uma dose ínfima de um remédio, não dá para saber se o remédio realmente funciona. Da mesma forma, um aumento pequeno, que mal altera as leis de zoneamento ou é neutralizado por outras regras que minam a viabilidade, não é informativo. Queremos uma mudança de política ampla, capaz de gerar efeitos estatisticamente detectáveis. Felizmente, temos dois estudos de caso: Auckland e São Paulo.

Mas primeiro precisamos nos lembrar do conceito do coeficiente de aproveitamento (CA), que é a razão entre a área construída total de um prédio e a área do seu lote. Com CA=1, um prédio de 1 andar poderia cobrir o lote inteiro, ou um prédio de 2 andares poderia cobrir metade do lote. Para um prédio que ocupa metade do lote, como esse segundo caso, um acréscimo de 0,5 no CA permite construir um andar a mais.

Auckland

Auckland é a maior cidade da Nova Zelândia. Em 2016, ela aumentou o potencial construtivo de três quartos de seu solo residencial, triplicando a capacidade construtiva permitida na cidade e elevando o CA máximo em 0,24, de 0,78 para 1,02 (um aumento de 31%) na média. O Auckland Unitary Plan (AUP), uma espécie de plano diretor, mudou o zoneamento de predominantemente casas unifamiliares para zonas de maior densidade, permitindo triplex, casas geminadas e prédios de apartamentos de média altura. É importante notar que a ampliação do potencial aumentou tanto o número de unidades permitidas quanto a densidade máxima; muitas reformas de zoneamento fracassam ao permitir mais unidades por lote sem aumentar a densidade, o que significa que as moradias precisam ser menores e, portanto, de menor qualidade.

As quatro zonas do AUP são:
• Casas geminadas e prédios de apartamentos (THA): 5 a 7 andares, CA de 2,5, sem limite de unidades.
• Habitação mista urbana (MHU): 3 andares, CA de 1,35, 3 unidades.
• Habitação mista suburbana (MHS): 2 andares, CA de 0,8, 3 unidades.
• Casa unifamiliar (SH): 2 andares, CA de 0,7, 1 unidade.

O zoneamento era uma restrição efetiva em Auckland? Sim. Primeiro, o aumento do potencial construtivo levou a um boom de construção; se o zoneamento não fosse uma restrição efetiva, não haveria efeito sobre a oferta. Segundo, o preço da terra nas áreas com potencial construtivo aumentado cresceu em relação às áreas sem esse aumento. Isso implica que os incorporadores estavam dispostos a pagar mais por terras que permitiam maior densidade. Se o zoneamento não fosse uma restrição e a densidade extra não tivesse valor, os preços da terra não mudariam.

O aumento do potencial construtivo reduziu os custos da terra? Temos evidência direta do estudo de Cooper, Greenaway-McGrevy e Jones (2025), que calcula o custo da terra por metro quadrado de área construída. As áreas da categoria de apartamentos (THA) no zoneamento tinham preços altos e crescentes antes de 2016. Quando a reforma foi implementada, as terras com potencial construtivo aumentado ganharam novos e valiosos direitos de construção, e os preços da terra subiram. Ao mesmo tempo, o CA máximo aumentou de 0,7 para 2,5. No líquido, o efeito foi uma queda acentuada no custo da terra por metro quadrado.

O que aconteceu com a oferta de moradia? Greenaway-McGrevy e Phillips (2023) estudam o aumento do potencial construtivo em Auckland usando os alvarás de construção e o número de moradias aprovadas. Eles comparam as áreas com potencial construtivo aumentado, que passaram a permitir casas geminadas e apartamentos, com as áreas sem aumento, que continuaram limitadas a casas unifamiliares. Se os alvarás aumentaram mais nas áreas ampliadas do que nas não ampliadas, então podemos atribuir essa construção adicional a um efeito do aumento do potencial construtivo permitido.

O aumento do potencial funcionou como previsto: a maior parte do aumento de alvarás veio de casas geminadas e apartamentos, e não de casas unifamiliares isoladas, e estava localizada majoritariamente dentro do núcleo urbano, e não fora dele. O aumento de alvarás na zona de maior densidade veio inteiramente de moradias geminadas e apartamentos, enquanto as zonas de menor densidade tiveram uma mistura de casas geminadas e isoladas. Isso mostra que as zonas de alta densidade estão sendo usadas para moradias de maior densidade.

No conjunto, o aumento do potencial construtivo levou a um grande aumento da oferta de moradia nas áreas onde houve mudança, como mostra o gráfico acima. Isso indica que o zoneamento restritivo estava impedindo as pessoas de morar perto do transporte e dos empregos no centro. Assim, o efeito do aumento do potencial construtivo é aumentar a oferta de moradia nos lugares onde as pessoas querem morar.

Também esperamos que o aumento do potencial construtivo tenha permitido às pessoas ter mais espaço próprio, por exemplo, mudando-se para morar sozinhas em vez de viver com os pais ou com colegas. Pesquisas futuras devem estudar de onde vieram os moradores das moradias induzidas pelo aumento. Eles se mudaram dos subúrbios ou já viviam de forma compartilhada em Auckland?

O aumento da oferta nas áreas com ampliação de potencial levanta uma questão: essa alteração apenas realocou as novas construções para localizações mais desejáveis, ou também aumentou o estoque total de moradia? Os autores mostram que a maior parte das novas construções foi um aumento líquido, com parte das novas moradias sendo deslocada das áreas não afetadas pelas mudanças para as áreas afetadas. Ou seja, o aumento do potencial construtivo não apenas realocou moradias para localizações melhores, como também aumentou o estoque habitacional. Isso sugere que o aumento viabilizou a chegada de migrantes de fora da região metropolitana de Auckland e permitiu a formação de novos domicílios, com colegas de quarto deixando de dividir moradia e filhos adultos saindo para morar por conta própria.

Greenaway-McGrevy (2026) também estuda a construção em Auckland, desta vez usando o método de controle sintético. Essa abordagem cria uma versão composta de Auckland que nunca teve o potencial construtivo aumentado, que podemos usar como grupo de controle para a Auckland real. Assim, para obter o efeito do aumento, basta comparar a Auckland sintética com a Auckland real. Com essa abordagem, Greenaway-McGrevy estima que o aumento do potencial construtivo aumentou os alvarás em cerca de 52 mil (ou 87%) ao longo de sete anos, em relação ao grupo de controle. Então, a evidência mais recente implica um aumento de 8,2% no estoque habitacional líquido.

Como o aumento do potencial construtivo causou um grande aumento de alvarás, esses dois artigos oferecem forte evidência de que o zoneamento era uma restrição efetiva à oferta de moradia em Auckland. E, para um aumento de oferta tão grande, esperamos encontrar uma queda nos aluguéis. Isso é estudado por Greenaway-McGrevy e So (2024), usando dados de aluguéis ajustados por qualidade entre 2000 e 2022. Eles também usam o método de controle sintético, construindo uma Auckland sintética a partir de outras cidades da Nova Zelândia. Em resultados preliminares, constatam que, após seis anos, o aumento do potencial construtivo reduziu os aluguéis em 22% em relação ao grupo de controle. Em outras palavras, sem o aumento, os aluguéis seriam 28% mais altos do que de fato são. Os aluguéis em Auckland ainda subiram em termos absolutos depois de 2016, então a reforma não foi uma panaceia; mas os aluguéis teriam subido ainda mais sem o aumento do potencial construtivo.

Assim, Auckland nos mostra como o aumento do potencial construtivo funciona. Como o zoneamento era uma restrição, permitir mais moradias levou a um aumento da oferta, à redução dos custos da terra por moradia e, por fim, a aluguéis mais baixos. Juntando os resultados causais, chegamos a uma elasticidade dos aluguéis em relação ao estoque habitacional de -3,6: um aumento de 1% no estoque habitacional reduz os aluguéis em 3,6%. Podemos usar essa elasticidade para inferir que, se o aumento do potencial construtivo tivesse aumentado o estoque habitacional em 12% ao longo de seis anos (em vez dos 6,9% de fato observados), os aluguéis teriam ficado estáveis.

São Paulo

São Paulo é a maior cidade do Brasil, com uma população de 11 milhões de habitantes e 22 milhões na região metropolitana. Anagol, Ferreira e Rexer (2023) estudam os efeitos da mudança de zoneamento de 2016 em São Paulo, que alterou a densidade permitida em uma abordagem de quadra a quadra. A densidade permitida aumentou em metade das quadras da cidade, impulsionada pelo aumento do CA ao longo dos eixos de transporte público, embora algumas áreas centrais tenham tido o potencial construtivo reduzido. Em média, o CA máximo permitido aumentou 35% (de 1,55 para 2,09). Os autores usam o mapa detalhado de zoneamento para testar como o aumento do potencial construtivo afeta o licenciamento, a construção e os preços. Como veremos, a mudança aumentou a oferta de moradia, então o zoneamento era uma restrição efetiva. Mas, ainda que o aumento de potencial em São Paulo tenha sido maior que a de Auckland em termos percentuais, ela teve, na verdade, um efeito menor sobre a oferta de moradia.

Para estudar os efeitos do aumento do potencial construtivo sobre o licenciamento e a construção, os autores comparam quadras em lados opostos das fronteiras de zoneamento. No lado com aumento, o CA é maior e os incorporadores podem construir em maior densidade; no outro lado, a densidade permitida ficou inalterada ou diminuiu. A ideia central é que essas quadras estão muito próximas umas das outras, então são semelhantes em muitos aspectos, compartilhando o mesmo bairro, os mesmos equipamentos, os mesmos empregos e o mesmo transporte; comparar quadras vizinhas ajuda a isolar o efeito do aumento. Em seguida, os autores levantaram a questão: depois da revisão de 2016, o licenciamento e as construções aumentaram mais no lado com aumento de potencial do que no lado sem aumento de potencial?

Eles constatam que um aumento de 1 ponto no CA leva a um aumento de 28% a 63% nos alvarás multifamiliares protocolados, em relação às quadras de controle. Os alvarás aprovados aumentaram ainda mais, de 47% a 88%; isso sugere que o aumento do potencial construtivo elevou a taxa de aprovação. Eles medem a nova oferta usando anúncios de imóveis e constatam que o aumento levou a 2,1 anúncios adicionais (aumento de 10,3%) nas quadras afetadas pelas mudanças em relação às quadras de controle. Portanto, o aumento do potencial construtivo levou a mais alvarás protocolados e aprovados, e a mais moradias construídas e anunciadas à venda.

Para estudar o efeito do aumento do potencial construtivo sobre os preços, precisamos de um método diferente. Os preços são determinados pela oferta e pela demanda em todo o mercado, então o aumento da oferta em uma quadra reduzirá os preços também na quadra vizinha, o que a torna inadequada como grupo de controle. Para lidar com isso, os autores usam bairros inteiros para medir mercados de moradia separados; eles dividem São Paulo em 329 bairros, cada um com cerca de 10 mil domicílios. A suposição aqui é que aumentos na oferta de moradia em um bairro não afetam os preços em outros bairros.

Usando dados no nível dos bairros, podemos comparar a variação dos preços ajustados por qualidade entre 2019 e 2022 com a variação do CA médio decorrente da mudança no zoneamento. Eles constatam que um aumento de 1 ponto no CA está associado a uma queda de 5,7 pontos percentuais no crescimento do preço da moradia. A figura abaixo mostra que os bairros com maior densidade têm preços mais baixos (ou seja, crescimento negativo dos preços), e que aumentos maiores de densidade correspondem a quedas maiores no crescimento dos preços.

Os autores também estimam um modelo estrutural, que lhes permite rodar uma simulação de dez anos. Eles estimam que a reforma de 2016 levaria a um aumento de 1,9% no estoque habitacional ao longo de dez anos (47 mil novas unidades sobre uma base de 2,45 milhões), em comparação com o status quo. Isso leva a uma queda de 0,5% nos preços da moradia, um resultado que é em parte determinado pelas premissas do modelo.

Eles também avaliam uma reforma contrafactual de “aumento dobrado” do potencial construtivo, que aumenta o CA médio de 1,55 para 3,49; isso representa um aumento de 125% na densidade permitida, ante o aumento real de 35% na reforma de 2016. O “aumento dobrado” levaria a um aumento de 27,5% no estoque habitacional (678 mil novas unidades) e a uma queda de 7,5% nos preços. Assim, o efeito do aumento do potencial construtivo sobre a oferta de moradia é fortemente não linear: um aumento 3,6 vezes maior na densidade permitida leva a um aumento 14 vezes maior no estoque habitacional.

Discussão

Em Auckland, um aumento de 31% no CA permitido (de 0,78 para 1,02) levou a um aumento de 8,2% no estoque habitacional ao longo de sete anos. São Paulo aumentou o CA em 35% (de 1,55 para 2,09), mas esperamos apenas um aumento de 1,9% no estoque habitacional ao longo de dez anos. O que está acontecendo? Uma explicação possível é que o aumento nominal do CA em São Paulo foi minado por aspectos da regulação urbanística como limites de altura, regras ocultas ou zoneamento inclusivo.

Uma explicação diferente é que o zoneamento de Auckland era mais rígido, e que São Paulo teve um efeito menor sobre a oferta porque seu aumento do potencial construtivo de fato eliminou o prêmio de escassez (a diferença de preço da terra entre lotes semelhantes de alta e de baixa densidade). Com dados sobre preços da terra, poderíamos testar se o prêmio de escassez antes do aumento era maior em Auckland do que em São Paulo, e se foi reduzido a zero nesta última. Mas o efeito maior sobre a oferta do “aumento dobrado” contraria essa explicação: um aumento adicional só teria efeito se o zoneamento continuasse sendo uma restrição.

Uma explicação melhor se baseia nos custos de reconstrução. O estoque habitacional existente em Auckland era formado majoritariamente por casas isoladas, enquanto São Paulo tinha mais apartamentos. Como as casas são mais baratas de demolir e reconstruir do que os prédios de apartamentos, aplicar um aumento de densidade semelhante às duas cidades levou a efeitos muito maiores em Auckland. Da mesma forma, o efeito mais forte do “aumento dobrado” sugere que densidades permitidas mais altas são necessárias para superar os custos de reconstrução em São Paulo — eles não aumentaram o suficiente.

Então, depois de ajustar pelos custos de reconstrução, podemos dizer que Auckland teve um aumento efetivo maior do potencial construtivo, já que levou a um aumento maior da capacidade permitida viável: a oferta de moradia que pode ser construída com lucro aos preços atuais. Em contraste, São Paulo parece ter acrescentado mais capacidade permitida inviável, que hoje é não lucrativa de construir. Isso mostra que nem todos os aumentos de potencial construtivo são iguais, porque nem toda capacidade permitida é igual. Quando os prédios existentes são caros de reconstruir, aumentar o CA permitido pode não se traduzir em um aumento da capacidade viável.

Leia mais: Ceticismo em relação à oferta de moradia

Outros aumentos de potencial construtivo

Maltman e Greenaway-McGrevy (2025) estudam outro aumento do potencial construtivo na Nova Zelândia, desta vez em Lower Hutt, um município da região metropolitana de Wellington. Lower Hutt implementou uma sequência de reformas entre 2016 e 2023: reduziu e depois eliminou as exigências mínimas de vagas de estacionamento, fez um aumento limitado permitindo pequenos apartamentos e casas geminadas, e um aumento abrangente permitindo apartamentos e casas geminadas maiores. No total, o CA aumentou 1,04, ou 141%. Os autores usam um método de controle sintético e relatam um aumento de 10% a 22% nos alvarás de construção em toda a região metropolitana após seis anos, ou um aumento de 0,9% a 1,4% no estoque habitacional líquido, considerando a construção deslocada das áreas sem aumento. Ao observar os aluguéis ajustados por qualidade, constatam que o aumento do potencial construtivo reduziu os aluguéis em 17% em comparação com o grupo de controle sintético.

Rollet (2025) estuda uma sequência de aumentos de potencial construtivo em Nova York. Elas ocorreram em sua maior parte entre 2005 e 2010, durante a gestão Bloomberg, e aumentaram o potencial de 6% dos lotes. Em média, a ampliação aumentou a área construída permitida em 61%. Comparando lotes ampliados mais cedo e mais tarde, Rollet mostra que um aumento de 1 ponto no CA máximo está associado a um aumento de 0,09 na área construída após dez anos. Novamente, isso é explicado pelos custos de reconstrução: como Nova York já é densamente construída, a reconstrução ocorre lentamente devido aos custos fixos de demolição. Como resultado, a reconstrução é mais provável em bairros de baixa densidade onde os preços são altos, já que estes têm baixos custos de demolição e altos retornos. O estudo de Rollet não foi desenhado para estimar o efeito da oferta sobre os aluguéis, pois os aluguéis são determinados pela oferta de moradia no nível metropolitano, e ele não tem um grupo de controle para a região metropolitana de Nova York.

Büchler e Lutz (2024) estudam uma sequência de aumentos de potencial construtivo no Cantão de Zurique entre 1995 e 2020. A maioria dos municípios flexibilizou seu zoneamento, com a reforma típica aumentando a área construída permitida em 31%. Para estimar o efeito do aumento do potencial construtivo sobre a oferta de moradia, eles comparam áreas aumentadas mais cedo com áreas aumentadas mais tarde. Os autores relatam que, após dez anos, o aumento amplia tanto a área construída quanto o número de unidades habitacionais em 9%. Encontram efeitos maiores para aumentos maiores e onde o zoneamento era uma restrição efetiva. Assim como em Rollet, este estudo não foi desenhado para estimar um efeito sobre os aluguéis, pois os aluguéis são determinados pela oferta e pela demanda no nível metropolitano, e eles não têm um grupo de controle para a região metropolitana de Zurique.

Esses exemplos reforçam a lição de que o aumento do potencial construtivo funciona quando cria uma oferta de moradia economicamente viável, com densidade nova suficiente para superar os custos de reconstrução. Algumas reformas de zoneamento limitadas tiveram efeitos limitados. Chicago introduziu um zoneamento orientado ao transporte de caráter discricionário em 2013 e 2015, mas não aumentou de fato o potencial construtivo para permitir maior densidade (ou seja, um zoneamento por direito). Minneapolis permitiu três unidades por lote em 2020, mas sem aumentar a área construída permitida, então as novas moradias tiveram que ser menores. Essas reformas não criaram capacidade permitida viável.

Conclusão

O zoneamento se tornou uma restrição à oferta de moradia em cidades ao redor do mundo, o que faz do aumento do potencial construtivo uma ferramenta central de política pública para melhorar a acessibilidade da moradia. Podemos detectar quando o zoneamento é uma restrição efetiva procurando um prêmio de escassez no preço da terra de alta densidade, como uma terra em zona de apartamentos ser mais cara do que uma terra semelhante em zona de casas. Quando o zoneamento é uma restrição, o aumento do potencial construtivo aumenta o valor da terra; saberemos que o zoneamento deixou de ser uma restrição quando a terra de alta densidade não for mais escassa e o aumento não tiver efeito de valorização sobre o preço do lote. Nesse cenário, a terra zoneada para apartamentos será vendida pelo mesmo preço de uma terra semelhante zoneada para casas, e os incorporadores construirão casas em zonas de apartamentos. As cidades devem continuar aumentando o potencial construtivo até que a restrição do zoneamento deixe de ser efetiva.

Artigo originalmente publicado em Building Abundance, em junho de 2026.