Novos studios podem liberar mais moradias para famílias?

Como podemos incentivar mais famílias a viverem nas cidades? Cada vez mais, o debate sobre políticas públicas tem focado no alto custo da moradia urbana. Muitas de nossas cidades tornaram-se caras demais, empurrando as famílias para a busca de habitações mais baratas nos subúrbios.

Houve também um foco particular na oferta de moradias “adequadas para famílias”. Graças a evidências recentes de pesquisas de Lyman Stone e Bobby Fijan, sabemos que as famílias valorizam fortemente dormitórios adicionais. Isso também é visível na prática: famílias com crianças têm muito mais probabilidade de residir em unidades habitacionais com 3 ou mais quartos.

Os altos custos de moradia não são um problema exclusivo das famílias e, na última década, o movimento YIMBY (“Yes In My Backyard”, em defesa das novas construções) desenvolveu um conjunto abrangente de ferramentas para construir mais habitação com o objetivo de reduzir os custos. O básico é: um zoneamento que favoreça o adensamento, a eliminação de exigências de vagas de estacionamento, a desburocratização dos processos de aprovação e assim por diante.

Mas o que acontece se construirmos novas moradias que não seguem esses tamanhos voltados para famílias? Atualmente, uma parcela decrescente das novas construções possui 3 ou mais quartos, o que é ainda mais acentuado em áreas urbanas centrais. Algumas políticas YIMBY (embora não todas) aumentam desproporcionalmente a construção de prédios de apartamentos densos com poucos dormitórios. As famílias ainda se beneficiariam com essas políticas?

Essa parece ser uma questão em aberto no mundo das políticas públicas. Por exemplo, o pesquisador Lyman Stone teme que uma maior densidade urbana possa causar uma queda na fertilidade. Uma reportagem do Financial Times sobre o declínio do número de crianças em Londres expressou uma preocupação semelhante, destacando que pouquíssimas construções novas na cidade possuem uma quantidade de quartos adequada para famílias. Vancouver, no Canadá, possui um zoneamento inclusivo para famílias: quando apartamentos são construídos após uma flexibilização nas leis de zoneamento, 35% das unidades devem ter 2 ou mais quartos.

Ao buscarmos melhorar as opções de moradia urbana para famílias, devemos ver qualquer novo estoque habitacional como algo positivo? Ou precisamos incentivar especificamente empreendimentos de tamanho familiar? Se realmente nos importamos em apoiar as famílias em nossas cidades, deveríamos inclusive restringir outros tipos de desenvolvimento?

Neste artigo, procuro revisar a literatura econômica recente sobre o tema, que fornece evidências de que novos empreendimentos tendem a aliviar a pressão sobre todos os tipos de moradias existentes — mesmo que a nova oferta não seja voltada para famílias. Também apresento novos dados sobre o número significativo de domicílios com jovens profissionais sem filhos, com ensino superior, que vivem em imóveis de tamanho familiar. A presença desse grupo em moradias espaçosas mostra que essas diferentes categorias de habitação estão estreitamente ligadas, e que a construção de qualquer tipo de nova moradia pode ajudar as famílias.

Um tipo diferente de “filtragem”

Essa questão me interessa particularmente porque ecoa um dos debates mais clássicos do urbanismo: o estoque novo, a preço de mercado e de alto padrão, reduz os custos para as moradias de baixa renda? Essa pergunta tem sido objeto de debate político e pesquisa econômica há anos.

Fundamentalmente, trata-se de uma questão sobre o que um economista chamaria de “segmentação de mercado”. Como as casas variam em tamanho e qualidade, diferentes tipos de imóveis não são substitutos perfeitos entre si. Assim, mudanças na oferta de um segmento de mercado podem ter impactos mais discretos em outros segmentos.

Hoje, existem boas evidências de que novas moradias de alto padrão reduzem os preços em nível metropolitano, inclusive para imóveis que já são muito mais baratos. Mas é compreensível que alguns duvidem disso: é pouco provável que pessoas de baixa renda vivam em prédios novos com preço de mercado. As pessoas que se mudam para esses novos empreendimentos provavelmente já estavam procurando um tipo de moradia diferente da maioria das famílias de baixa renda. Então por que as famílias de baixa renda se beneficiariam de habitações onde não vão morar?

Nossa melhor compreensão do porquê isso acontece vem das pesquisas sobre cadeias de mudança, também chamadas de “filtragem”. Economistas rastrearam a cadeia de movimentos que ocorre quando um novo edifício a preço de mercado é inaugurado: os novos moradores deixam para trás apartamentos mais baratos, e essas vagas são preenchidas por outros moradores vindos de apartamentos ainda mais baratos, e assim por diante. Assim, até mesmo a moradia de baixo custo torna-se mais acessível quando construímos opções caras. A presença de uma segmentação de mercado não significa que os diferentes nichos operem de forma totalmente isolada.

Leia mais: O processo de filtragem na acessibilidade à moradia

Esse debate se aplica naturalmente à questão das moradias familiares. Mesmo que famílias com crianças dificilmente se mudem para novos studios e apartamentos de 1 dormitório, elas podem se beneficiar dos impactos da nova oferta no mercado? Novamente, a resposta depende de quão rígida é a divisão entre esses segmentos.

Considerando a literatura mencionada sobre habitação para baixa renda e habitação a preço de mercado, nossa premissa deve ser de que esses mercados podem estar fortemente conectados. Seja entre diferentes faixas de preço, geografias ou tamanhos, as cadeias de movimentos podem criar ligações surpreendentemente estreitas entre os segmentos. Outras pesquisas econômicas fornecem mais evidências sobre essa questão específica.

O que a literatura econômica diz sobre as conexões entre studios e apartamentos familiares

A pesquisa mais diretamente relevante é um artigo recente de Benjamin Couillard, doutor pela Universidade de Toronto. O trabalho de Couillard é único, pois foca na ligação direta entre custos de moradia e fertilidade, examinando especificamente a diferença entre unidades habitacionais pequenas e grandes. Sua conclusão principal é impactante: ele estima que o aumento dos custos de moradia nas últimas décadas causou metade do declínio da fertilidade nos Estados Unidos.

Ao modelar o impacto contrafactual de subsidiar mais habitação, Couillard descobre que reduzir os custos do estoque geral através da adição de qualquer tipo de oferta habitacional aumentaria a fertilidade. Ele descobre que a fertilidade aumenta 2,3 vezes mais por dólar investido se subsidiarmos especificamente a oferta de unidades habitacionais com 3 ou mais dormitórios, em comparação a apenas aumentar a oferta de unidades menores. Isso se alinha ao fato de que as famílias buscam ativamente essas tipologias. Ainda assim, os achados sugerem que as ligações entre os segmentos de mercado são fortes o suficiente para que até a construção de novos apartamentos de 1 quarto beneficie a formação de famílias e a fertilidade.

Uma segunda pesquisa recente utiliza um novo edifício no Havaí como estudo de caso para observar as cadeias de movimentos resultantes. Embora a amostra examine apenas um grande empreendimento, os autores possuem dados granulares sobre onde os novos residentes moravam antes. Eles conseguem examinar uma ampla gama de informações tanto para a “primeira rodada” da cadeia — aqueles que se mudam diretamente para o novo prédio — quanto para a “segunda rodada” de pessoas que ocupam as vagas criadas por esses movimentos.

Os novos inquilinos desse empreendimento de alta densidade, que tem unidades de luxo e unidades acessíveis, geralmente vieram de habitações com mais dormitórios. Embora as unidades no novo prédio tivessem relativamente poucos quartos — com uma média de 1,5 dormitório por unidade —, os moradores tendiam a vir de imóveis maiores. Assim, eles estão deixando vagas unidades de tamanho familiar. Os autores observam que seus resultados “respondem às preocupações de que novos condomínios falham em produzir os tipos de moradia necessários para famílias com crianças”.

Outro artigo, do economista Andreas Mense, utiliza dados da Alemanha para examinar uma questão semelhante. Seu trabalho utiliza atrasos na construção causados pelo mau tempo para isolar o impacto de novas moradias, que consistem predominantemente em casas unifamiliares. Embora o foco principal de Mense seja se imóveis caros afetam os preços de imóveis de menor custo, ele também testa se habitações de diferentes tamanhos tornam-se todas mais baratas com novas construções. Ele descobriu que é, de fato, o que acontece: quando mais casas são construídas — neste caso, predominantemente unifamiliares —, os preços caem para unidades com qualquer número de quartos.

Leia mais: Habitações novas mitigam aumento dos aluguéis em unidades antigas

A reflexão fundamental de Mense é que “a substituibilidade não é uma condição necessária para a integração entre diferentes segmentos de mercado”. Mesmo que os tipos de moradia sejam tão distintos que nenhuma família os veja como opções comparáveis, seus mercados podem estar fortemente conectados.

Uma evidência final vem de um artigo de 2020 que utiliza uma fonte de dados única: o comportamento de pessoas que buscam imóveis online na Bay Area (Califórnia) através do site Trulia. Mais uma vez, os autores encontram evidências claras de que a segmentação de mercado existe. Muitas pessoas que buscam comprar um imóvel navegam apenas em certos CEPs e tamanhos específicos de unidades. Eles são os “buscadores restritos”.

No entanto, os autores também mostram que os segmentos estão interligados. Uma das razões para isso é que os mercados imobiliários também possuem “buscadores amplos”, que não têm prioridades tão específicas ao procurar moradia, navegando por diferentes geografias e tamanhos. Esses buscadores amplos transmitem a dinâmica de mercado de um segmento para outro. Assim, eles representam outro mecanismo através do qual a construção de um tipo de oferta habitacional também impacta os preços de outros tipos.

Embora nenhum desses artigos responda definitivamente a nossa pergunta, eles fornecem evidências sólidas de que as famílias se beneficiarão de novos apartamentos tipo studios.

Adultos com e sem filhos participam de mercados habitacionais sobrepostos

Podemos aprofundar essa literatura econômica com dados adicionais que examinam a conexão entre esses diferentes mercados. Se studios e moradias familiares estivessem em mercados separados, haveria pouca sobreposição entre os ocupantes desses diferentes tipos de habitação. Então será que os jovens com ensino superior e sem filhos estão ocupando as moradias familiares nas cidades? 

Para esta análise, utilizei microdados do IPUMS, do American Community Survey (2018-2022), que nos permite separar as características dos residentes de acordo com o tamanho das edificações.

Categorizei os domicílios em 4 grupos diferentes:

•  • Jovens sem filhos: o/a principal responsável do domicílio tem entre 25 e 40 anos, possui ensino superior e não tem filhos.
•  • Famílias com crianças: o domicílio possui pelo menos uma criança.
•  • Adultos de “ninho vazio”: o/a principal responsável do domicílio tem mais de 40 anos, sem filhos e renda domiciliar anual acima de 50.000 dólares.
•  • Todos os outros domicílios.

A partir da figura abaixo, fica claro que as famílias procuram fortemente moradias com mais quartos. Da mesma forma, jovens sem filhos e adultos de “ninho vazio” têm muito mais probabilidade de habitar studios e apartamentos de 1 dormitório. Mas embora seja menos comum que esses dois grupos habitem unidades de 3 ou mais quartos, esses diferentes perfis ainda se sobrepõem em diferentes tamanhos de moradia.

Podemos aprender ainda mais ao darmos um zoom em geografias específicas dentro das cidades. Aqui, usaremos Chicago e Nova York como estudos de caso.

Em diferentes bairros de Chicago, os jovens sem filhos ocupam proporções muito distintas de moradias familiares. Bairros como Lake View e Lincoln Park, Logan Square e Avondale, além de West Town, têm a maior parcela de jovens profissionais sem filhos ocupando unidades de aluguel com 3 ou mais quartos. Esses bairros possuem rendas mais altas, são densos em comodidades e serviços e populares entre esse grupo. Faz sentido que, nesses locais, a competição por moradias familiares seja mais forte — quase um terço das unidades de 3 ou mais quartos são ocupadas por jovens sem filhos.

Um padrão semelhante emerge em Nova York. Os jovens profissionais ocupam a maior fatia das unidades de 3 ou mais quartos em áreas centrais e ricas em serviços, como Lower Manhattan e o chamado “cinturão de gentrificação” do Brooklyn.

Em resumo, jovens sem filhos e adultos de “ninho vazio” — que têm uma probabilidade desproporcional de viver em studios e apartamentos de 1 quarto — tornam-se muito mais propensos a habitar moradias de tamanho familiar nos bairros de maior demanda.

Também devemos nos perguntar se esses ocupantes jovens de imóveis de 3 quartos são diferentes de seus pares em apartamentos menores. Certamente, esses locatários podem diferir de maneiras não observadas, pois escolheram viver em um tipo de moradia diferente de muitos de seus pares. No entanto, em medidas socioeconômicas básicas (estado civil, raça, idade, etc.), eles são muito semelhantes. Locatários jovens sem filhos, tanto em apartamentos familiares quanto em apartamentos menores, têm características parecidas.

A diferença mais clara é que os que vivem em unidades de tamanho familiar moram com mais pessoas e possuem rendas individuais menores, enquanto pagam menos aluguel por pessoa. Isso é consistente com a ideia de que esses locatários optam por apartamentos maiores para conseguir um valor mais vantajoso de aluguel na divisão com os outros. Você pode imaginar esses jovens profissionais ocupando um edifício de 3 andares em Chicago, uma casa antiga em Minneapolis ou um prédio sem elevador no Brooklyn.

Essa é mais uma evidência de que os segmentos habitacionais estão interligados entre diferentes categorias de consumidores e tipos de imóveis. Podemos rejeitar a versão mais radical da “hipótese da segmentação” — a de que construir novos studios não ajuda em nada a habitação familiar —, pois isso exigiria que moradores com perfis diferentes vivessem exclusivamente em apartamentos pequenos ou exclusivamente nos de tamanho familiar, o que não acontece.

Embora esses resultados não apontem diretamente para a cadeia de movimentos, eles reforçam a tese de que novos apartamentos de 1 dormitório e studios podem atrair parte desses residentes jovens sem filhos, liberando estoque adicional de unidades familiares.

Conclusão

Quero fazer dois esclarecimentos sobre como essa pesquisa se encaixa no campo das políticas públicas. Primeiro, como o jornalista Christian Britschgi apontou, o “manual YIMBY” também possui políticas que aumentariam diretamente a quantidade de moradias familiares. O exemplo mais proeminente é, provavelmente, a reforma do tamanho mínimo de lote, que permite especificamente que mais casas unifamiliares sejam construídas a custos menores em troca de quintais reduzidos.

As casas geminadas têm promessa semelhante, como uma tipologia de maior densidade, porém amigável às famílias — e elas foram o principal motor da famosa e bem-sucedida flexibilização do zoneamento de Auckland, na Nova Zelândia. Da mesma forma, os prédios com escada única tornam mais viável que edifícios multifamiliares tenham plantas maiores e com mais quartos, incluindo apartamentos com pátio interno.

De modo geral, poucos processos de flexibilização de zoneamento levarão exclusivamente à construção de apartamentos pequenos.

Segundo, embora novos studios provavelmente reduzam os custos das moradias familiares, as famílias se beneficiarão ainda mais da construção direta de mais unidades familiares. Tanto a teoria quanto as evidências discutidas aqui apoiam essa ideia: se existe alguma segmentação de mercado, a nova oferta terá o impacto mais forte dentro do seu próprio segmento. Isso é verdade mesmo quando essa nova habitação também gera impactos em outros segmentos.

Portanto, mudanças regulatórias que expandam particularmente a oferta de moradias familiares seriam excelentes. Devemos fazer mais para ampliar o estoque de unidades com mais dormitórios. No entanto, não devemos tratar isso como um jogo de soma zero entre habitações “amigáveis” e “não amigáveis” às famílias. Todo desenvolvimento tende a melhorar as opções habitacionais das famílias.

Construir qualquer tipo de moradia nova, mesmo aquelas que não pareçam voltadas para famílias, ajuda a reduzir os custos de aluguel em unidades de 3 dormitórios.

Do lado da pesquisa, ainda temos muito a aprender sobre os diferentes tipos de segmentação de mercado — seja entre diferentes tipologias de edifícios, níveis de acessibilidade financeira, geografias ou entre aluguel e casa própria. O que exatamente essas dinâmicas de mercado implicam para os vários tipos de políticas habitacionais?

Embora ainda tenhamos muito a descobrir, as evidências existentes nos dão confiança de que construir qualquer tipo de moradia nova, mesmo aquelas que não pareçam voltadas para famílias, ajuda a reduzir os custos de aluguel em unidades de 3 dormitórios.

Artigo originalmente publicado em Pencilling Out, em maio de 2026.