Por que odiamos prédios?

Desde que comecei a acompanhar o debate urbanístico duas décadas atrás, sendo a última em maior proximidade com as redes sociais, aprendi que alguns assuntos podem evocar a fúria dos leitores. Um, em especial, parece ser constante: o ódio por prédios.

Postagens criticando torres são garantias de viralização, uma causa que inclusive une diferentes posições no espectro ideológico. Críticos podem desmerecer o movimento como um todo, atribuindo de forma precoce o rótulo “NIMBY”, acrônimo em inglês para “Not In My BackYard”, que descreve aqueles que dizem ser a favor do desenvolvimento urbano, mas “não no meu quintal”. Embora esse perfil possa fazer parte da equação, é apenas uma fração das opiniões que surgem no debate. O acompanhamento diário dos comentários nas redes, associado a pesquisas recentes tentando desvendar o sentimento anti-verticalização, oferecem algumas hipóteses.

1 | Verticalização “à brasileira”

A verticalização contemporânea brasileira – em contraponto, por exemplo, àquela praticada em cidades como Nova York, Chicago, Tóquio e Hong Kong – vem acoplada de uma série de condicionantes que prejudicam a vida urbana, além de reduzirem o próprio propósito da verticalização em si. Regulações urbanísticas são rígidas e excessivas na determinação de regras como afastamentos obrigatórios e potenciais construtivos máximos, enquanto são liberais em altura. Essa combinação gera torres isoladas nos lotes, com mau aproveitamento do solo urbano, que não necessariamente geram um aumento de densidade a partir da verticalização, que seria o impulso original para construir em altura.

No Brasil, bairros que passam por processos de verticalização veem uma redução dos comércios de rua, a junção de pequenos lotes em terrenos maiores que viabilizam torres, e uma proliferação de muros e cercas decorrente da combinação explosiva entre recuos obrigatórios, falta de atividades no térreo e uma segurança pública precária. Vale ressaltar que nem sempre nossas cidades seguiram esse caminho: nossos centros históricos, construídos anteriores a essas regras, seguem sendo os locais com maior caminhabilidade e vida urbana das nossas cidades e, muitas vezes, também os bairros com maior densidade demográfica apesar das altas taxas de vacância, como a República em São Paulo e o Centro Histórico em Porto Alegre.

Leia mais: Prédios altos (nem sempre) significam maior densidade populacional

2 | Impacto na paisagem

Apesar de ser uma reação subjetiva à verticalização, estudos recentes indicam que a presença física de edifícios altos, principalmente quando construídos fora de um contexto já verticalizado, incomoda moradores em vários lugares do mundo. Em 2024, os pesquisadores Martin Viæs Larsen and Niels Nyholt, da Universidade de Aarhus, na Dinamarca, tentaram medir a origem da oposição a edifícios de apartamentos. A pesquisa testou as hipóteses de aumento na congestão da infraestrutura, a entrada de moradores de baixa renda no bairro e a presença física de um edifício alto, e verificaram que a última era a mais relevante no contexto da pesquisa, realizada na Dinamarca, conhecida por ter poucos prédios altos. No entanto, o contexto do edifício importava ainda mais: a rejeição era maior onde a redondeza do edifício era menos verticalizada.

Em 2025, Adrian Pietrzak e Tali Mendelberg, da Universidade de Princeton, expandiram essa pesquisa no contexto americano e chegaram à mesma conclusão: o contexto da altura é uma questão central na percepção negativa das pessoas em relação aos edifícios. Isso pode explicar, por exemplo, por que muitos urbanistas defendem o incentivo à ocupação dos chamados “vazios urbanos”, ou seja, terrenos pouco aproveitados em contextos urbanizados, antes de considerar mudanças regulatórias mais amplas permitindo verticalização.

3 | Impacto na iluminação, ventilação e nas ilhas de calor

Os prédios são frequentemente culpados pela falta de iluminação natural e ventilação no espaço público (ou nos outros edifícios), além de contribuírem para as chamadas ilhas de calor urbanas. Um caso emblemático, por exemplo, é o de Balneário Camboriú, onde os arranha-céus geram sombra desde o início da tarde na praia — o principal espaço público e maior ativo da cidade. Na tentativa de resolver o problema, a prefeitura está realizando uma enorme obra de alargamento da faixa de areia.

Um dos papéis mais importantes do planejamento urbano é mitigar consequências como essas. Em João Pessoa, por exemplo, a legislação limita a altura dos edifícios nas faixas mais próximas da orla e permite que os prédios sejam mais altos à medida que se afastam dela. Nova York e Porto Alegre já tiveram legislações que induziam um escalonamento dos prédios, que ficavam mais estreitos nas partes superiores, a fim de garantir iluminação natural na rua adjacente. Medellín, por sua vez, conseguiu combater o efeito de ilha de calor construindo corredores verdes em várias ruas e avenidas, fazendo com que a temperatura média caísse 2ºC em relação à década passada.

Mas embora existam medidas mitigadoras, é preciso lembrar que a vida urbana sempre envolve trade-offs (escolhas com ganhos e perdas). Hoje, 98,3% do território brasileiro é rural, onde sol e espaço são abundantes, mas 87,4% das pessoas residem em áreas urbanas. Essa escolha acontece porque as aglomerações oferecem oportunidades econômicas que muitas vezes valem a troca por um pouco menos de espaço e iluminação. Os microapartamentos de Paris e Nova York são um exemplo disso: embora o conforto seja limitado, eles são a escolha de muitos para que possam morar em uma cidade pujante com oportunidades diversas.

4 | Mau entendimento sobre capacidade de infraestrutura

Embora a verticalização “à brasileira” não traga densidades realmente altas, como comentado antes, ela é percebida como se estivesse trazendo esse aumento de densidade e, na prática, de fato traz algum aumento em comparação com bairros residenciais horizontais, principalmente os de alta renda, com terrenos e casas maiores (não é o intuito deste texto diferenciar verticalização e adensamento em maior precisão, tema coberto em outro artigo).

Isso dito, uma crítica comum é que a verticalização de um bairro levará à congestão da infraestrutura, manifestada principalmente pelo aumento do trânsito em uma região frequentemente considerada “já saturada”. No entanto, essa percepção normalmente parte de duas premissas equivocadas sobre uso da infraestrutura. Primeiro, que ao restringir o adensamento os potenciais novos moradores desapareceriam, enquanto a alternativa real é que esses moradores são deslocados para mais longe, exigindo maiores custos de infraestrutura, aumentando distâncias de deslocamento e incentivando ainda mais o uso do automóvel. A segunda premissa é de que, ao permitir o adensamento, todos os futuros moradores se deslocarão exclusivamente de automóvel, enquanto, na verdade, quanto maiores os níveis de densidade, maior a viabilidade econômica de transportes de massa e menor a dependência do automóvel. Ou seja, críticos à verticalização normalmente tendem a ignorar os efeitos alternativos e de segunda ordem, analisando apenas pontualmente o local onde ela ocorre.

5 | “NIMBYs” e segregação urbana

Embora as leis de zoneamento urbano, tanto nos Estados Unidos como no Brasil, tenham nascido com uma prerrogativa técnica de mitigar externalidades negativas entre diferentes atividades em uma cidade (por exemplo, com objetivo de separar uma usina de carvão de uma área residencial), a ferramenta do zoneamento foi capturada desde a sua concepção por uma elite urbana que busca manter seus privilégios através da proteção legal. O zoneamento vigorou durante décadas nos Estados Unidos com campanhas explícitas para proteger o valor imobiliário de bairros de elite restringindo usos considerados indevidos, enquanto leis de zoneamento seguiam permitindo moradias operárias ao lado das fábricas. Por muitos anos, uma teoria bastante defendida nos EUA foi a do “homevoter hypothesis”, hipótese criada por William Fischel que argumenta que proprietários seriam contrários às novas construções de forma a impedir a ampliação da oferta para proteger o valor do seu imóvel.

A ferramenta do zoneamento foi capturada desde a sua concepção por uma elite urbana que busca manter seus privilégios através da proteção legal.

No Brasil, o caso emblemático de São Paulo mostrou que o zoneamento surgiu, no início, com o único objetivo de proteger os “bairros jardim” da Companhia City, e não como uma tentativa coordenada de tentar organizar diferentes atividades na cidade como um todo. O efeito NIMBY continua se manifestando até hoje em áreas como o Jardins, embora seja comum esses moradores utilizarem os demais argumentos desta análise em um pacote de prerrogativas anti-verticalização.

6 | Mau entendimento sobre o impacto nos preços

Embora a construção de prédios represente um aumento da oferta habitacional, é comum o entendimento de que edifícios novos contribuem para o encarecimento da moradia, e não o contrário. Em uma pesquisa de 2025, os economistas Christopher Elmendorf, Clayton Nall e Stan Oklobdzija mediram o que chamaram de “ceticismo em relação à oferta” em relação à moradia e verificaram que, curiosamente, as pessoas tendem a acertar qual é o efeito de choques de oferta ou de demanda em diferentes mercados, mas não no mercado habitacional, onde a intuição é inversa.

Uma das possibilidades levantadas pelos autores é que esses observadores veem apenas as unidades subindo nos seus bairros, portanto mais novas e mais caras, sem considerar o efeito que o aumento da oferta gera na cidade como um todo. Outra hipótese é que o efeito na redução de preços ocorre de forma marginal, dispersa no território e durante um longo período de tempo, que não é percebido pelos moradores. No caso brasileiro, pode ficar ainda mais confuso por vivermos em um cenário historicamente inflacionário, distorcendo nossa impressão sobre o custo real, como mostrado recentemente pelo Frankito, o Curioso, no Estadão. 

Também é comum ouvir opiniões baseadas em narrativas importadas de outros contextos que não se configuram localmente, como a aquisição de imóveis residenciais por fundos de investimento (comum, por exemplo, nos Estados Unidos e na Alemanha, mas raríssimo no Brasil), ou então uma atribuição exagerada de efeitos marginais no custo dos imóveis. O lançamento de studios, por exemplo, que tem sido responsabilizado por muitos pelo encarecimento habitacional, corresponde em São Paulo a apenas 120 mil unidades de 2018 a 2025, menos de 3% do estoque total de 4,9 milhões de domicílios na cidade, segundo o Censo de 2022. Além disso, unidades destinadas à locação temporária dificilmente ultrapassam 7% do estoque nas cidades brasileiras, concorrendo muito mais com os preços do setor hoteleiro do que com os preços residenciais. De qualquer forma, há diversos estudos em economia urbana analisando o impacto do aumento da oferta na acessibilidade à moradia e evidenciando que, na margem, ele tende a reduzir preços na cidade como um todo, e não o contrário.

Leia mais: 3 maneiras em que o aumento da oferta de moradia reduz os preços

7 | Vilanização de incorporadores

Para além dos comentários nas redes sociais, é comum ver a vilanização de incorporadores na cultura popular, da novela “O Espigão” de 1974, que ajudou a popularizar o termo no Brasil, ao mais recente filme “Aquarius”, do diretor Kleber Mendonça Filho. O fenômeno também não parece ser local, com inúmeros vilões incorporadores na cultura popular americana, sendo o próprio Lex Luthor, vilão do Super-Homem, um incorporador que quer afundar parte da Califórnia para valorizar terrenos desérticos que havia comprado.

Esse sentimento, no entanto, não era um fator estudado e mensurado na política urbana até recentemente. Em 2020, os pesquisadores Paavo Monkkonen e Michael Manville mediram o efeito de quatro variáveis na oposição a novos empreendimentos, e o lucro dos incorporadores superou os critérios clássicos como mudança no caráter do bairro e limites da infraestrutura (saturação nos serviços e aumento de trânsito). 

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Neste artigo não pretendemos esgotar as hipóteses de por que as pessoas reagem negativamente a prédios, mas são algumas das principais que aparecem na literatura acadêmica e nos comentários das redes sociais. A crítica ao adensamento deve ser vista como um pleito válido e democrático principalmente porque, aparentemente, envolve preferências subjetivas comuns a grande parte da população. No entanto, é preciso fazer o alerta às consequências das restrições ao adensamento, assim como esclarecer os equívocos que normalmente são empacotados junto às impressões subjetivas das pessoas, a fim de tornar o debate mais técnico e transparente.