Por que as cidades são tão caras?

Por que ficar na cidade?

A resposta dessa pergunta é óbvia para muitos dos moradores dos grandes centros: “é difícil achar emprego numa cidade menor, fora que lá nem cinema tem, são poucas as opções de restaurantes, e as escolas não são lá essas coisas.”

Em “economês”, esse fenômeno é traduzido por “benefícios de aglomeração”. Quanto mais pessoas e empregos na cidade, mais fácil é para uma pessoa achar um emprego compatível com suas qualificações e interesses e para uma empresa encontrar um funcionário adequado às suas necessidades. Essa afinidade leva a um aumento na produtividade dessas empresas e à oferta de melhores salários.

A grande quantidade de pessoas e empresas também viabiliza novos negócios: empresas de serviços para outras empresas, como escritórios de contabilidade, advocacia e consultorias; serviços para pessoas, como restaurantes, cinemas, salões de beleza; e infraestrutura e serviços de grande porte, como sistema de metrô e casas de ópera.

Além disso, a inovação, que requer o contato presencial, é fomentada com o aumento de profissionais se relacionando socialmente. Ou seja, uma pessoa morando em uma cidade grande tem mais chance de achar um emprego quando não aguenta mais seu chefe. Ela também pode almoçar no restaurante vegano na segunda-feira, sushi na terça, e antecipar a feijoada de domingo para quarta. Ou gastar seu rico dinheirinho indo a uma boa peça de teatro com seus amigos hipsters. Tudo isso é possível, obviamente, pela existência de um emprego que gere renda .

Onde ficar na cidade?

Porém, a necessidade de espaço para o nosso restaurante japonês e outras atividades leva à inevitável necessidade de deslocamento físico. Como é exemplificado pelo urbanista Alain Bertaud, se pudéssemos realizar teletransporte, todos poderíamos morar igualmente espalhados pelo mundo; ainda poderíamos acordar numa fazenda na serra gaúcha, ir trabalhar em São Paulo e depois almoçar num restaurante japonês no Japão. Porém, no mundo real, temos que vencer distâncias com os nossos próprios pés, bicicletas ou carros. E quanto maior o deslocamento, mais tempo, dinheiro e/ou perna gastamos.

Buscando se aproximar fisicamente para reduzir os gastos com deslocamento, as pessoas passam a disputar o espaço. Imagine que você se mude para uma cidade e há dois apartamentos vagos: um do lado do seu trabalho, no centro comercial da cidade; outro a 10 km de distância, num bairro sem nem mesmo uma padaria. Os dois pelo mesmo preço. Você provavelmente escolheria morar no apartamento do centro.

Infelizmente você e outra colega recém contratada preferem o mesmo apartamento e ela oferece R$100 a mais pelo imóvel. Você pode oferecer ainda mais dinheiro, a levando a fazer o mesmo até que quem tiver mais fundos fique com o apartamento. Ou pode propor à sua colega dividir o imóvel. Assim ninguém precisaria viajar os 10 km e vocês ainda dividiriam o aluguel. 

Esse “leilão” acontece continuamente nas cidades, e é ele que faz com que algumas áreas das cidades tenham preço mais caro que outras. Para entender melhor esse processo, vamos imaginar que uma nova cidade está surgindo onde foi recém criada uma nova âncora econômica — que poderia ser um porto, uma fortificação, uma nova capital, etc. Também vamos supor que não há congestionamentos e todos usam o mesmo modo de transporte. As pessoas que trabalharam nessa organização, assim como as empresas que prestarão serviços para ela e seus funcionários, vão preferir ficar o mais perto possível dela para reduzir os gastos com transporte. 

O preço final dos imóveis será dado pela relação entre oferta e demanda de unidades. Se há muitas pessoas e empresas disputando poucos imóveis, os preços vão subir. Com oferta finita de espaço, quem puder oferecer mais pela localização ganha a disputa pela terra e as melhores localizações serão utilizadas por empresas e pessoas de maior renda. Nesse mundo hipotético, espera-se que o valor da terra seja alto no centro e caia em direção às periferias, já que a quantidade de terra disponível aumenta.

Esse processo também leva ao adensamento populacional. Para reduzir os custos de moradia em boas localizações, as pessoas podem reduzir o espaço que utilizam. Exemplo disso são as favelas, nas quais muitas pessoas de baixa renda buscam dar um jeito de viver em um pedacinho de terra. O adensamento populacional também pode ocorrer com a verticalização. Quando os preços dos terrenos ultrapassam os custos de construção vertical, os incorporadores passam a construir mais unidades por terreno.

A introdução de diferentes tecnologias de transporte influencia essa disputa, aumentando a oferta de terrenos melhor localizados. Uma pessoa utilizando um automóvel em vias de alta velocidade pode morar em áreas mais periféricas e ter o mesmo tempo de viagem que pessoas usando bicicleta em áreas mais centrais. Por um lado, isso leva a uma redução da disputa pela terra no centro (menores preços de terra). Por outro, as novas áreas urbanas periféricas passam a ter uma valorização maior que seu uso anterior (maiores preços de terra).

Quem fica na cidade?

No final das contas, o grau de adensamento e espalhamento das cidades depende das escolhas que a sociedade faz como um todo. A infraestrutura de transporte, assim como as artérias em nosso corpo, alimentam a vida urbana nos locais que elas conectam. Se ela é mais rápida e espalhada, a cidade pode se espalhar. Se ela é mais lenta ou compacta, a cidade vai manter um padrão parecido.

Se a cidade tiver espaço para crescer, seja para cima (adensar), ou para os lados (espalhar), o aumento de população (aumento de demanda por unidades) poderá ser absorvido com novas unidades habitacionais construídas pelo mercado imobiliário.

No entanto, conforme o crescimento da cidade for restringido por impossibilidade de adensamento e espalhamento, o crescimento populacional gerará um aumento do preço das unidades habitacionais existentes e a expulsão da população mais pobre para locais indesejados, até o ponto deles serem excluídos do mercado formal de habitação — morando em favelas ou cortiços — ou indo viver em locais extremamente mal localizados, onde eles perderão parte dos benefícios de viver na cidade devido à falta de acesso.

Portanto, o preço que você paga para morar é reflexo de tudo isso. De quantas pessoas com tanto ou mais dinheiro que você gostariam de morar onde você mora, e de onde mais você poderia morar se não lá.

Da próxima vez que você reclamar de um prédio sendo construído do lado do seu, pense onde você moraria se o seu bairro só tivesse meia dúzia de mansões.