Como a legislação impede uma boa arquitetura

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Os lançamentos imobiliários nas nossas cidades são assustadoramente semelhantes.

O Plano Diretor é o instrumento básico de definição do modelo de desenvolvimento de um Município. Ele estabelece diretrizes e estratégias para a execução de planos, programas e projetos, buscando enfatizar a participação popular, a sustentabilidade econômica, social e ambiental. Mas sua influencia sob a cidade vai muito além do que se imagina: ele acaba influenciando fortemente o volume e a forma de toda nova edificação.

Nas cidades cada vez mais cresce a demanda por unidades habitacionais, principalmente em zonas já consolidadas. No entanto, com as restrições do plano sobre os terrenos o mercado tem dificuldade para atender esta demanda, com o efeito resultante do aumento dos preços dos terrenos. Os construtores, assim, na intenção de diluir o custo do terreno ao máximo, quase sempre acabam optando por esgotar o seu potencial construtivo estabelecido. É exatamente nesse ponto que o Plano Diretor praticamente assume o papel de Arquiteto, “desenhando” o empreendimento com seu conjunto de normas.

Isso ajuda a explicar porque muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.

Segundo o Plano Diretor Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) de Porto Alegre, os recuos para ajardinamento obrigatórios delimitam áreas destinadas a assegurar predominância dos elementos naturais sobre os de construção, na tentativa de valorizar a paisagem urbana nas áreas residenciais. Mas ao afastarmos os edifícios das calçadas, na tentativa de liberarmos o solo para áreas de lazer, acabamos gerando áreas condominiais inutilizadas. Com pouco, ou nenhum uso da frente dos empreendimentos, as calçadas ficam sem vida. O último passo é a construção de cercas para os edifícios se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua.


“Isso ajuda a explicar porque muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.”


No que tange a volumetria, nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual nem sempre é vantajoso atingir o limite máximo permitido no terreno. Para atingir grandes alturas em muitos casos seria necessário construir uma edificação estreita demais para que conseguisse simultaneamente respeitar os afastamentos.

Em Porto Alegre, os recuos de frente, lateral e de fundos, para os prédios que ultrapassarem os limites máximos previstos para construção na divisa, devem ser livres de construção e variam entre 18% a 25% da altura da edificação, garantido um mínimo de 3 metros de afastamento das divisas. Quando a edificação for constituída de dois ou mais volumes distintos, os afastamentos serão medidos em função da altura de cada volume, com relação ao trecho da divisa que lhe corresponder (conforme figura abaixo).

Recuos determinados pelo Plano Diretor de Porto Alegre

Recuos determinados pelo Plano Diretor de Porto Alegre

O plano faz com que a cidade perca uma boa oportunidade de tornar as ruas um espaço ativo e agradável. Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros fica difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, pois é a continuidade das lojas e sua proximidade com o pedestre que realmente agregam valor comercial, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso – replicada nos shopping centers do mundo inteiro.

Se mesmo assim o incorporador desejar aproveitar o térreo, o PDDUA trará outro incentivo contrário, pois se forem construídas somente áreas condominiais (como hall de entrada, portaria e salão de festas) ela não será contabilizada nas áreas “adensáveis”, que entram na conta da área máxima que pode ser construída para um determinado terreno. Se o incorporador construir uma loja de 100m² no térreo ele estará abrindo mão da possibilidade de construir um apartamento com os mesmos 100m² em um andar mais alto: com as calçadas já vazias de pedestres é rápida a sua decisão em eliminar a loja.

Existe ainda um incentivo forte na construção de estacionamentos, que além de vagas serem exigidas para todos os apartamentos (mesmo se tiverem 50m²) são considerados como áreas “isentas”, ou seja, não contam na área construída, podendo o incorporador construir uma garagem do tamanho que ele desejar. Incorporadoras frequentemente acabam utilizando esse benefício para agregar valor às unidades, resultando em carros ocupando a boa parte do térreo dos edifícios. Isso se torna um grande incentivo ao uso do carro e a uma consequente exclusão urbana, desestimulando ainda mais o uso da calçada.

Nas torres predominam soluções arquitetônicas padronizadas, novamente buscando o melhor aproveitamento do potencial construtivo em virtude da forma com que ele é contabilizado. Se sacadas forem construídas abertas ou totalmente envidraçadas com até 2,50m de profundidade e vinculadas à área social do apartamento elas não contam como área adensável, normalmente sendo vendidas como “área privativa” ao consumidor. Isso também explica porque é raro encontrar sacadas junto aos dormitórios, pois nesse caso elas seriam computadas na área construída do edifício.

Soluções diferenciadas como rasgos verticais nas fachadas ou panos de vidros, estão cada vez mais complicados de projetar, não por dificuldades construtivas mas pelas instruções de combate ao incêndio do Corpo de Bombeiros. Segundo essas regras não é permitido ter nenhuma abertura entre pavimentos com distância inferior a 1,20m. Ou seja, para executar um pano de vidro é necessário construir uma mureta que, somada à espessura da estrutura alcance essa distância mínima, impossibilitando o conceito e, por exemplo, um vidro do piso ao teto. Por mais que desejamos assegurar a segurança das edificações Porto Alegre é uma das únicas cidades no mundo a aplicar essa norma, já que não é claro o benefício que ela traz na segurança em caso de incêndios.

Claro que existem outros motivos pelos quais os empreendimentos sejam tão semelhantes: soluções de engenharia tentam concentrar as áreas “molhadas” como cozinha, lavanderia e banheiros na mesma área da planta. Os costumes dos consumidores locais também norteiam uma série de decisões dos projetos, e plantas de empreendimentos que tiveram grande aprovação dos consumidores também são usadas como referência para novos empreendimentos.

Mas o papel do Plano Diretor deveria ser diferente. Ele deveria incentivar a diversidade das edificações para que cada nova construção pudesse inovar nas soluções arquitetônicas e construtivas. Arquitetos deveriam ter mais opções, não menos, para que possam interferir na paisagem de forma diversa e heterogênea, oferecendo opções diferentes para cidadãos diferentes e assim qualificando o espaço como um todo.

 

  1. Pietro

    Algum regramento para as construções certamente é necessário porque senão,pela lei econômica da maximização dos lucros, chegaríamos ao ponto de ter vielas medievais no lugar das atuais ruas, ladeadas por espigões com 15 andares. E é claro que estas unidades encontrariam seus clientes. A cidade assim construída seria insana e se voltaria contra os moradores.
    Em todos os artigos que tenho lido sobre urbanismo,invariavelmente produzidos por profissionais do ramo, vê-se forte viés relacionado com os pontos de vista dos construtores e incorporadores. Isto é compreensível pois são os principais empregadores ou tomadores de serviço destes profissionais.
    Eu ,como típico antigo morador em residência baixa do bairro Petrópolis, bairro residencial com tradicionais construções baixas, sofro há décadas o desrespeito e a violência que os construtores aplicam contra os moradores estabelecidos,em primeiro momento asfixiando as casas baixas e depois os demais moradores com espigões cada vez mais altos, através do aliciamento e cooptação de agentes públicos e urdimento de manobras para alterar os regimes urbanísticos dos bairros segundo os seus interesses. Raras vezes escuto voz afirmando que são os moradores os donos do espaço territorial onde vivem e que são eles que devem decidir sobre o desenho do bairro, e não o sindicatos imobiliários.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Pietro, muito obrigado pelo comentário!

      Apesar de não ser autor deste artigo tentarei responder algumas questões que você levantou.

      Primeiro, você tenta prever o resultado urbano a partir de terrenos sem regramento construtivo. No entanto, é impossível fazer essa previsão dada a infinidade de preferências dos cidadãos por diferentes modos de morar. Certamente haveriam moradores dispostos a pagar por um preço mais baixo e morar em um local mais verticalizado e adensado: é, afinal, a forma mais eficiente de se produzir moradia. No entanto, certamente haveriam pessoas dispostas a ora pagar mais para evitar maiores adensamentos ora pagar pelo mesmo preço e morar longe de áreas de alta demanda, com outro resultado urbano totalmente diferente. Com demanda suficiente talvez tivéssemos até “espigões” de verdade, pois é difícil considerar um edifício de 15 andares um verdadeiro “espigão”, dado que cidades realmente verticalizadas chegam a alturas muito maiores.

      Dito isso, no momento em que se encontra clientes para um determinado produto imobiliário está justamente atendendo uma demanda, e não indo contra ela. A cidade ir contra seus moradores é justamente impossibilitar o atendimento das suas demandas imobiliárias.

      Quanto aos artigos sobre urbanismo – que leio muito, muito mesmo – digo que percebo o contrário: urbanistas brasileiros são quase invariavelmente contra a posição dos construtores e incorporadores. É só pesquisar sobre a Rolnik, Maricato, João Sette e afins que certamente verás esse resultado.

      Por fim, sobre a sua opinião sobre o bairro Petrópolis, também tenho um olhar diferente. A sua posição considera novos moradores como agressores, enquanto na verdade são apenas seres humanos buscando uma localização melhor na cidade – pessoas provavelmente de rendas mais baixas, que moram em bairros mais distantes, querendo se aproximar de seu trabalho ou das suas atividades diárias. Incorporadores apenas tentam atender esta demanda pelo escasso epaço urbano. No momento que moradores fazem pressão para impedir esse adensamento do bairro, usando a força do estado para decidir sobre o território além do seu próprio terreno, está se usando a violência para impedir que estes novos moradores busquem uma localização melhor. Se incentiva o espalhamento da cidade, a expansão das periferias, o aumento dos deslocamentos e dos desmatamentos por causa da ineficiência do aproveitamento do solo urbano. Acredito que para vivermos em sociedade é necessário entendermos não só as nossas necessidades imediatas mas também as necessidades dos outros moradores e do bem estar da cidade como um todo.

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  2. Leandro

    Olá.

    Sou geógrafo em vias de me formar e pretendo seguir a área de planejamento urbano. Acho interessante essa visão mas confesso que tenho um certo medo de um adensamento sem muita regulação urbana. Falo porque vejo, por exemplo, como é a zona leste de São Paulo, uma região com explosão imobiliária recente, principalmente a região do Tatuapé, Vila Prudente, Jardim Anália Franco, etc. Já estive em Porto Alegre e posso afirmar que os bairros tradicionais como Moínhos de Vento e arredores são muito mais agradáveis e interessantes de caminhar e passear do que os bairros de São Paulo, que são menos regulados. Vale dizer também que São Paulo, apesar disso, quase não tem comércio de rua… Então aí você vê que as vezes é mais da cultura da cidade do que do próprio planejamento em si. Os bairros da zona leste de São Paulo, aos quais me referi, são uma zona, você vê casas de 1 andar ao lado de prédios esparsos de 30 andares, ao mesmo tempo em que o mobiliário urbano é de péssima qualidade, dominado pela fiação aérea em grande quantidade e as calçadas são de responsabilidade não do poder público (como em quase todo o Brasil), mas sim do dono do imóvel à frente, o que faz das ruas uma salada de calçadas diferentes e desniveladas, impedindo a circulação de deficientes e idosos, o que desestimula o caminhar. Em Nova York, por exemplo, existem áreas de grande adensamento, mas por outro lado existem subúrbios super espalhados mais afastados, onde os prédios são proibidos, oferendo-se assim, ao menos, as duas opções de moradia. Já no Rio, temos Copacabana, o local mais denso do Brasil, mas que ao menos tem calçadas padronizadas e fiação aterrada, uma certa arborização das ruas, e os prédios, embora altos e colados uns nos outros, possuem mais ou menos a mesma altura delimitada pelo gabarito, o que torna o bairro mais harmônico, ponto turístico da cidade. De qualquer forma, há certos lugares que causam aflição de tão densos em Copacabana…e também um certo nó no transito e lotação no transporte público.

    Embora não acredite que uma regulação demasiado forte sobre os bairros resolve o problema das cidades, por demasiado espraiamento para áreas sem infra-estrutura, acredito que uma certa regulação se faz necessária, até porque muitas vezes a especulação imobiliária chega a esses locais sem infra-estrutura, estrangulando suas ruas. Um morador gosta de viver no seu bairro muitas vezes por ser um lugar pacato e tranquilo, e compra o imóvel justamente por isso. Desregulamentar todas as areas promoveria o fim do direito de muitas pessoas de gozarem desse direito de escolha da moradia que venha a calhar com seu modo de vida preferido.

    Att.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Leandro, muito obrigado pelo comentário! Embora eu não seja autor do texto tomo a liberdade para tentar respondê-lo. Como você tocou em vários pontos diferentes respondo em partes:

      “Já estive em Porto Alegre e posso afirmar que os bairros tradicionais como Moínhos de Vento e arredores são muito mais agradáveis e interessantes de caminhar e passear do que os bairros de São Paulo, que são menos regulados.”

      É muito difícil comparar características de “caminhabilidade” (traduzindo do inglês “walkability”) de cidade a cidade, já que no Brasil cada bairro tem uma legislação e história de planejamento muito específica. Já morei em tanto São Paulo como em Porto Alegre, e me parece claro que as regiões dos centros históricos de ambas cidades são as mais “caminháveis”, sendo elas com o desenvolvimento menos regulado nas duas cidades. O bairro Moinhos de Vento seria comparável à Higienópolis ou Itaim Bibi em São Paulo, sendo, no meu entendimento, igualmente caminháveis e assim como regulados.

      “Vale dizer também que São Paulo, apesar disso, quase não tem comércio de rua… Então aí você vê que as vezes é mais da cultura da cidade do que do próprio planejamento em si. Os bairros da zona leste de São Paulo, aos quais me referi, são uma zona, você vê casas de 1 andar ao lado de prédios esparsos de 30 andares,”

      Tanto em São Paulo como em Porto Alegre existem legislações que desincentivam o comércio de rua, assim como geram transformações radicais no território ao alterarem o adensamento de zonas de forma repentina. Este artigo fala mais sobre isso: http://bit.ly/1sVV63h

      “ao mesmo tempo em que o mobiliário urbano é de péssima qualidade, dominado pela fiação aérea em grande quantidade e as calçadas são de responsabilidade não do poder público (como em quase todo o Brasil), mas sim do dono do imóvel à frente, o que faz das ruas uma salada de calçadas diferentes e desniveladas, impedindo a circulação de deficientes e idosos, o que desestimula o caminhar.”

      Concordo com esta crítica: como a calçada é um espaço público e de circulação contínua não faz sentido a sua manutenção ser de cunho privado, ela deveria ser regulada como parte da via. O governo faz isso para “se esquivar” da responsabilidade… criando essa salada de fruta nas calçadas.

      “Em Nova York, por exemplo, existem áreas de grande adensamento, mas por outro lado existem subúrbios super espalhados mais afastados, onde os prédios são proibidos, oferendo-se assim, ao menos, as duas opções de moradia.”

      Sim, nos EUA existe essa regulação dos subúrbios, mas a opção de morar em subúrbios menos adensados existe em praticamente qualquer cidade: nas periferias há menor demanda por moradia (menor incidência de edifícios altos) e, assim, menor custo do terreno (possibilitando mais espaço entre casas). Diferente do que você mencionou, acredito que existe um vasto gradiente de opções de moradia nas cidades brasileiras.

      “De qualquer forma, há certos lugares que causam aflição de tão densos em Copacabana…e também um certo nó no transito e lotação no transporte público.”

      Pode causar aflição para alguns, mas o fato de possibilitar densidade é a única forma de tornar um imóvel acessível em plena Zona Sul do Rio – e milhares de pessoas tem essa preferência. Quanto ao “nó no trânsito e lotação no transporte público”, na verdade vejo o contrário: muito mais gente pode transitar ali a pé e de bicicleta, e as linhas se tornam mais rentáveis quando podem coletar mais pessoas com menos trânsito dos veículos. Os ônibus estão cheios pela má gestão do sistema, não porque tem gente demais.

      “Um morador gosta de viver no seu bairro muitas vezes por ser um lugar pacato e tranquilo, e compra o imóvel justamente por isso. Desregulamentar todas as areas promoveria o fim do direito de muitas pessoas de gozarem desse direito de escolha da moradia que venha a calhar com seu modo de vida preferido.”

      Um morador compra um terreno, e não o direito do controle do bairro (quando não mora em um loteamento privado ou condomínio). Nesse sentido, sua preferência não pode se extender às propriedades vizinhas, pois seria contrário à própria existência da vida em cidade. Sempre há um morador que não gosta de alguma transformação nos terrenos ao seu redor. Diferente do que você falou, seria esse poder de um único indivíduo sobre os demais que traria “o fim do direito de muitas pessoas de gozarem desse direito de escolha da moradia que venha a calhar com seu modo de vida preferido”, pois impediria qualquer mudança na cidade.

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  3. joana tanure

    Caros autores, muito interessante a reflexão do texto que traz um olhar pouco explorado sobre as normas vigentes. Entretanto, tenho uma percepção um pouco diferente quanto à visão colocada sobre o afastamento dos edifícios, onde predominam elementos naturais e paisagísticos, serem chamados de “áreas condominiais inutilizadas”. Esses espaços cumprem importantes funções, principalmente ambientais, ao fornecer sombra, umidade, melhorar o clima e a qualidade do ar tão prejudicados nas cidades. Muitas cidades são carentes de áreas verdes e precisam mesmo de politicas públicas para incrementá-as, não são espaços inúteis, e quanto mais elas elas puderem ser associadas ao lazer, melhor ainda.

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    • Rodrigo Petersen

      Olá Joana, obrigado por seu comentário.
      Concordo com a sua afirmação de que é importante para a cidade espaços verdes que ajudam não só nas questões ambientais como também estéticas. Todavia a crítica que fizemos ali apoia-se na experiência que podemos constatar com as soluções hoje aplicadas. Os recuos de jardins, salvo raras excepções, não passam de uma área de transição, sem outro uso por parte do condomínio, afinal somente guaritas podem ser construídas ali e ainda com uma limitação de metragem. Com isso estimula-se a dicotomia do espaço público versus privado, que se implanta por exclusão do semi-público impedindo as escalas de transição.
      Quanto aos afastamentos acreditamos que estas questões de sombra, umidade, qualidade do ar… partem de um conceito equivocado de ventilação e insolação que remete tanto à antiga teoria da Miasma quanto ao urbanismo modernista na ideia de liberar o solo para áreas de lazer. Os edifícios deixaram de se pensados como configuradores do espaço público, dando lugar a estratégias de projeto que concebiam as edificações como objetos isolados que traduzem intenção de buscar a aeração e insolação que os tradicionais poços internos muitas vezes não atendiam. Por outro lado resultou, em alguns casos, em recuos laterais entre prédios vizinhos que, pelas mínimas dimensões, não atingem os objetivos buscados além de originar outros problemas como a privacidade.
      Estes afastamentos geram áreas pouco utilizadas que poderiam servir para mais unidades habitacionais concentradas num mesmo lugar, liberando algum outro terreno para áreas verdes que poderiam trazer um maior benefício para a cidade. Mas isso não necessariamente significa manter as edificações com a mesma altura que elas têm hoje sem recuos, acredito que cada caso deveria ser analisado separadamente, mas veja o exemplo de Barcelona onde as edificações conseguem atingir uma boa densidade sem precisar de altura. Anthony escreveu um artigo ( https://caosplanejado.com/cidades-brasileiras-a-pior-verticalizacao-do-mundo/ ) muito interessante sobre como esta verticalização acontece de maneira equivocada no Brasil.

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