Balneário Camboriú, laboratório vertical

De balneário de veraneio a skyline nacional

Há algo de paradoxal em Balneário Camboriú. A cidade tem um dos territórios urbanos mais comprimidos de Santa Catarina, encravada entre morros, rio e mar e, ao mesmo tempo, abriga alguns dos edifícios residenciais mais altos do país. Essa equação não é obra do acaso nem do mercado agindo sozinho. É, antes de tudo, o resultado de décadas de escolhas normativas que foram moldando, camada por camada, as regras do jogo construtivo.

O processo começa na própria origem do município. Emancipada em 1964, Balneário Camboriú rapidamente consolidou sua identidade em torno da orla e do turismo, atraindo uma demanda crescente tanto de moradores fixos quanto de veranistas. Com território limitado e apetite imobiliário em expansão, a única direção possível era o céu. As primeiras normas de zoneamento dos anos 1970 já pavimentavam esse caminho, estabelecendo parâmetros que permitiam adensar verticalmente os quarteirões próximos à praia.

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Ao longo das décadas seguintes, a cidade foi “crescendo por versões”: cada revisão normativa incorporava lições anteriores e introduzia novos instrumentos, ora restringindo excessos, ora abrindo potencial em eixos estratégicos da porção central da cidade. O que emerge desse processo histórico é um skyline que não é apenas estético, é a forma física de um conjunto de decisões políticas e técnicas que optaram, conscientemente, pela compactação e pela altura como modelo de desenvolvimento urbano.

O que emerge desse processo histórico é um skyline que não é apenas estético, é a forma física de um conjunto de decisões políticas e técnicas.

Mas foi nas décadas finais do século 20 que esse caminho se consolidou de maneira decisiva. A lei dos anos 1970 já sinalizava a disposição municipal de permitir maior adensamento vertical nas zonas centrais. A que foi aprovada ao final dos anos 80 avançou nessa direção ao formalizar parâmetros que viabilizavam edifícios de 20 a 30 andares, uma ambição considerável para uma cidade de porte médio naquele período. Por fim, a lei de 1997 consolidou e expandiu esse arcabouço, abrindo definitivamente a cidade ao mercado imobiliário vertical de maior escala. Juntas, essas três leis funcionaram como uma rampa de lançamento: criaram segurança jurídica para os incorporadores, padronizaram os parâmetros de uso e ocupação e sinalizaram ao mercado que Balneário Camboriú estava disposta a crescer para cima, sistematicamente, muito antes de a verticalização extrema se tornar sua marca registrada.

O Edifício Imperatriz, localizado na Avenida Atlântica com a Rua 2000, é talvez o símbolo mais eloquente desse período de transição e amadurecimento. Erguido ainda sob o regime normativo que antecedeu o Plano Diretor de 2006, o Imperatriz já incorporava, naquela época, uma lógica de uso misto e diversidade tipológica que seria depois formalizada e incentivada pela legislação subsequente: unidades residenciais que variavam de 60 a 200 m² conviviam com uma galeria comercial no embasamento e um rooftop. O Imperatriz mostrava, na prática, que verticalidade e diversidade não eram conceitos incompatíveis: eram, na verdade, a combinação que tornaria BC o experimento urbano que conhecemos hoje.

Os instrumentos que fazem a cidade crescer para cima

O marco contemporâneo desse processo começa com o Plano Diretor de 2006. Com uma estrutura intencional, ele prepara o terreno para o instrumento que, na prática, transforma o desenho urbano em edifício construído: a lei que define o microzoneamento, uso e ocupação do solo. Ela opera conceitualmente com cinco “motores” técnicos que, combinados, explicam a morfologia peculiar de Balneário Camboriú.

O primeiro motor é econômico-institucional: a outorga onerosa. Quando um empreendimento quer superar o CA básico e atingir o CA máximo, paga uma contrapartida financeira ao município, calculada com base no CUB (Custo Unitário Básico) e no adicional construtivo por microzona. Na teoria e na prática, quando bem direcionado, esse mecanismo transforma “altura” em financiamento urbano, o potencial extra de construção gera recursos que podem ser aplicados em melhorias de infraestrutura, mobilidade, mitigação de impactos e investimentos socioeconômicos e culturais. É uma lógica de captura de valorização fundiária que o Estatuto da Cidade prevê e que BC operacionalizou de forma excepcional para ampliação da infraestrutura da cidade.

O segundo é o Coeficiente de Aproveitamento (CA). Ele define quantos metros quadrados computáveis podem ser construídos em relação à área do lote. Mas o CA não age sozinho, a lei também diferencia o que é área computável do que não é. Garagens, áreas técnicas e partes do embasamento podem ficar de fora do cálculo, o que significa que quase toda a infraestrutura de base do edifício não “consome” o potencial da torre. É por isso que se veem em BC embasamentos robustos e ativos, com grandes áreas comerciais e múltiplos pavimentos de estacionamento, sem que isso comprometa a altura máxima possível. Contudo, toda a área de laje é considerada computável, inclusive o núcleo, o que impacta diretamente o potencial construtivo dos empreendimentos. Para resolver esse consumo, foi criado o ICON (Índice de Confortabilidade), metragem adicional passível de aquisição até o limite da taxa de ocupação da torre. Diferentemente do CA convencional, o ICON não permite a geração de novas unidades habitacionais, serve exclusivamente à ampliação das áreas das unidades existentes. 

É interessante perceber que, embora o coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido pela legislação seja de 5,00 a 7,00 na área central de Balneário Camboriú, a combinação dos diferentes instrumentos urbanísticos, como outorgas onerosas, incentivos vinculados a usos comerciais no embasamento e a possibilidade de áreas não computáveis destinadas a garagens, lazer, pavimentos técnicos e subsolos, faz com que o potencial construtivo efetivo dos empreendimentos seja significativamente ampliado. Na prática, ao se considerar a área total edificada (somando áreas computáveis e não computáveis), é possível atingir índices equivalentes de aproximadamente 15 a 25 vezes a área do terreno, a depender da configuração do projeto e da diversidade de usos incorporados. Esse modelo permite que o coeficiente nominal previsto em lei se traduza em um potencial construtivo real elevado.

O terceiro motor controla a densidade demográfica de forma indireta: o QMU, ou Quantidade Máxima de Unidades, define quantos apartamentos são permitidos por cota de terreno. O resultado é uma limitação matemática da densidade e da oferta, e isso explica por que o produto imobiliário da cidade migrou para apartamentos grandes, com poucas unidades por andar. Não é apenas uma questão de público-alvo ou posicionamento de mercado, é uma consequência direta de como a legislação relaciona número de unidades e área de lote. 

O quarto agente é geométrico e talvez seja o mais visível no skyline: os recuos e o “cone de sombreamento”. Na Avenida Atlântica, o afastamento frontal da torre é calculado a partir de um ângulo de 70° medido do eixo da via; na Avenida Brasil, o cone é de 80°. Em linguagem simples: quanto mais alto o edifício, maior o recuo exigido. Essa regra cria um envelope regulatório invisível que molda simultaneamente a silhueta das torres e as condições de ventilação e insolação entre as quadras. O tema da sombra, aliás, extrapolou o debate técnico e entrou na agenda pública. Estudos acadêmicos documentaram os efeitos microclimáticos da concentração de arranha-céus na orla e área central, e as intervenções recentes de requalificação da faixa de areia da Praia Central buscaram, entre outros objetivos, aumentar as horas médias de insolação, principalmente na porção centro norte, que por posição geográfica é a mais afetada.

O quinto e último, atua no nível do térreo, e é onde os efeitos mais palpáveis do modelo aparecem no dia a dia urbano. A Lei de Uso e Ocupação do Solo incentiva o estacionamento privado de uso público em lotes estratégicos, vinculando a esse uso uma redução percentual na contrapartida da outorga e IPTU. O resultado são estacionamentos que liberam o nível da rua para circulação de pedestres e fachadas ativas. Paralelamente, a legislação cria incentivo explícito para atividades de gastronomia no pavimento térreo em trechos da orla: exige percentuais mínimos de testada e profundidade para essa área, acesso independente para a via pública e vincula esse uso a benefícios de outorga. É um instrumento direto de produção do “térreo ativo” — lojas, cafés e restaurantes de porta aberta para a rua — sustentado pela densidade residencial acima. O saldo, quando bem gerido, é poderoso: mais pessoas concentradas em poucos quarteirões viabilizam comércio no térreo, tornam os deslocamentos a pé mais frequentes e permitem dimensionar infraestrutura com precisão.

O próximo capítulo — descentralização e corredores de desenvolvimento

O modelo de compactação extrema no eixo orla-centro funciona, e funciona bem para quem está dentro dele. Mas toda cidade que cresce por décadas em torno de um único motor acaba enfrentando a mesma questão: como distribuir as oportunidades e aliviar a pressão sobre o núcleo consolidado sem perder a coesão urbana conquistada?

É essa a agenda que o novo Plano Diretor coloca na mesa. O documento reforça premissas já presentes na revisão de 2006, como mobilidade, acessibilidade e compactação, mas avança em direção a uma cidade policêntrica. O conceito central é o dos corredores de desenvolvimento: eixos ao longo das principais avenidas dos bairros, integrados ao transporte público e conectados entre si, que receberão incentivos para adensar e diversificar usos. A ideia é replicar, em escala menor e adaptada, a lógica que funcionou no centro (mistura de usos, térreos ativos, maior densidade) em outros territórios da cidade, reduzindo a dependência estrutural do eixo centro-orla como único motor urbano.

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Esse movimento de descentralização não é apenas uma questão de distribuição de adensamento. É também uma aposta na resiliência urbana: uma cidade com múltiplos polos de atividade é menos vulnerável a sobrecarga de infraestrutura, a congestionamentos crônicos e à exclusão espacial de quem não consegue pagar pelo endereço mais valorizado. Os corredores de desenvolvimento são, nesse sentido, uma tentativa de democratizar o modelo, de levar para os bairros de forma equilibrada e palpável, vantagens que a verticalização trouxe para o eixo centro-orla.

Balneário Camboriú segue sendo um experimento em curso. A cidade demonstrou, ao longo de seis décadas, que legislação urbana bem articulada pode produzir formas urbanas muito específicas, com todas as qualidades e tensões que isso implica. O próximo capítulo vai revelar se o mesmo grau de intencionalidade normativa é capaz de produzir uma cidade não apenas verticalmente impressionante, mas também mais equilibrada, mais acessível e mais resiliente. A arquitetura do tabuleiro está sendo redesenhada. Os próximos movimentos dirão para onde o jogo vai.

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