Balneário Camboriú: sucesso ou catástrofe urbana?

Os edifícios mais altos do Brasil não estão sendo construídos nas grandes metrópoles como São Paulo ou Rio de Janeiro, mas em Balneário Camboriú. O edifício Millenium Palace, já inaugurado, tem 186 metros de altura, e a cidade assiste à construção de mais dois edifícios, Infinity Coast e Yatchouse, de 240 e 275 metros de altura, respectivamente. Como comparação, o Mirante do Vale, edifício mais alto de São Paulo, mede “apenas” 170 metros.

Essa nova característica, que deu à cidade do litoral de Santa Catarina o apelido de “Dubai brasileira”, tem sido alvo de controvérsias. Em janeiro, o Fantástico fez uma reportagem sobre a sombra projetada pelos grandes edifícios na praia, praticamente bloqueando o sol para banhistas a partir do início da tarde.

A Prefeitura, no final do ano passado, apresentou um projeto ao BNDES para financiar a recuperação da praia em R$200 milhões, valor que cobriria, principalmente, o alargamento da faixa de areia. A matéria do Fantástico também menciona o vento canalizado pelos prédios na calçada, efeito semelhante ao que acontece em cidades com “paredes de concreto” como Nova York.

Veranistas de longa data da cidade alegam que os edifícios “estragaram Balneário” e que em breve não terá água suficiente para abastecer tanta gente. Um vídeo da torre Millenium Palace balançando com um forte temporal viralizou em grupos de WhatsApp.

Mesmo com as críticas, Balneário Camboriú passou recentemente a ter alguns dos imóveis mais caros do país, atraindo celebridades como Neymar e Luan Santana. Estimativas mostram que cerca de dois milhões de pessoas passam pela pequena praia catarinense durante o verão, um número assombroso  perto da população residente de um pouco mais de 100 mil pessoas.

Esses veranistas ficam hospedados nos quase 20 mil leitos hoteleiros e nos imóveis que ficam vazios durante o ano — quase 60% dos imóveis residenciais da cidade.

É preciso, primeiro, entender como esses edifícios estão sendo aprovados. Reportagens como a do Fantástico reforçam a noção popular de que Balneário Camboriú “não tem limite de altura e qualquer um pode construir o quanto quiser”.

Essa informação, no entanto, é falsa. Balneário Camboriú possui um Plano Diretor, um Código de Obras e um Plano de Zoneamento semelhantes a outras cidades brasileiras, com apenas algumas das suas regras mais permissíveis, e apenas em algumas regiões.

Apesar de Balneário, de fato, não possuir limite de altura para suas construções em algumas regiões, o Coeficiente de Aproveitamento, ou seja, quanta área pode se construir em um determinado terreno, não é ilimitado nem destoa tanto de outras cidades do país.

O primeiro efeito visível das leis que regulam o crescimento da cidade é que todos esses arranha-céus requerem recuos significativos dos limites do terreno, o que faz com que o incorporador valorize a altura do edifício, construindo torres estreitas e altas.

Balneário Camboriú também implementa um mecanismo chamado “Transferência de Potencial Construtivo”, que permite que empreendimentos possam utilizar o potencial construtivo de um terreno em outro, possibilitando torres mais altas em alguns lugares enquanto outros terrenos ficam mais restritos.

Tal medida pode ter sido inspirada em Nova York, que possui mecanismo semelhante. Balneário também aprovou, nos anos 2000, a “Transferência de Direito de Construção”, que permite aumentar o potencial construtivo de um terreno mediante investimentos em infraestruturas urbanas específicas para a cidade.

Há alegações de que incorporadores ainda extrapolam esses limites, dado que diversas matérias apontam alturas ainda mais extremas e o possível descumprimento legal das regras locais. É difícil entender exatamente o que ocorre por trás dos panos de cada empreendimento, mas uma análise econômica do comportamento dos incorporadores pode nos apontar uma hipótese.

Se as multas e acordos para resolver possíveis descumprimentos legais tiverem um custo menor que a compra de mais potencial construtivo, incorporadores terão incentivos econômicos para ir adiante com tal descumprimento.

É evidente que edifícios altos têm seus problemas, como a sombra projetada na praia e o vento canalizado citados pelo Fantástico e por veranistas nostálgicos. No entanto, para criticar Balneário Camboriú é preciso pensar qual seria a alternativa para a sua existência.

Se Balneário Camboriú não existisse, os dois milhões de veranistas que visitam a praia muito provavelmente iriam para outras praias brasileiras, onde as restrições construtivas normalmente são muito maiores.

Ou seja, veranistas de pequenas praias são os que mais têm a agradecer à transformação massiva de Balneário Camboriú. Também é preciso levar em conta a questão ambiental: caso Balneário mantivesse sua atratividade e não permitisse edifícios tão grandes, seria necessário ocupar ainda mais áreas de mata nativa para abrigar o mesmo número de pessoas.

Os problemas de infraestrutura, como a capacidade da rede de abastecimento de água, também são apontados com frequência. No entanto, o fato de que se constrói tanto na cidade permite uma significativa contribuição para a receita municipal, tanto na forma de IPTU, como no pagamento destas capacidades construtivas adicionais para edifícios maiores. Tal arrecadação parece ter surtido efeitos na administração da cidade, que planeja a implementação de uma rede de esgotos em parceria com sua vizinha Camboriú.

Apesar das críticas, Balneário Camboriú não parece dar sinal de estar esgotando seu potencial turístico. A construção desses novos edifícios mostra que os empreendedores ao menos estão apostando que a praia continue recebendo contingentes maiores de visitantes a cada verão.

Aqueles que ainda se apegam à nostalgia dificilmente verão de novo o Balneário mais calmo e menos “badalado” — mas é preciso entender que, em Balneário Camboriú, como em outras cidades pelo mundo, mudança não significa, necessariamente, destruição.

Texto publicado originalmente no portal do Esquina, no Estadão.