Aprendendo com Mumbai: o que acontece quando permitimos construir mais?

Quando uma cidade brasileira discute permitir um aumento de potencial construtivo em áreas centrais, há um temor comum. Muitos argumentam que liberar mais área construída não ajudaria quem mais precisa, pois as incorporadoras construiriam apartamentos novos e caros, voltados para a alta renda, e o resultado seria uma cidade ainda mais cara.

É um raciocínio intuitivo, mas que se mostra frágil diante dos dados e estudos de caso. A recente pesquisa “Relaxing Floor Area Ratio: Housing Supply & Affordability in India”, de Geetika Nagpal e Sahil Gandhi, buscou investigar esses efeitos em Mumbai, na Índia.

Mumbai decide liberar potencial construtivo

Mumbai é uma cidade com mais de 12 milhões de habitantes e quase 22 milhões considerando toda a região metropolitana. Suas primeiras regras construtivas remontam ao fim do século 19, mas foi no plano de desenvolvimento de 1964 que a cidade adotou o instrumento que chamamos de coeficiente de aproveitamento (CA). Assim como no Brasil, o CA é o número que, multiplicado pela área do lote, define o máximo de metros quadrados que cada empreendimento pode ter.

Até 2018, o CA em Mumbai era de 2,7 para construções residenciais, ou seja, era possível construir até 2,7 vezes a área do terreno. A título de comparação com outras metrópoles de densidade parecida, o estudo aponta que o índice em regiões centrais de Manhattan e Chicago chega a 10 e 12, e que Singapura e Hong Kong, ilhas com restrições geográficas semelhantes, têm 8 e 10.

Nos últimos anos, Mumbai decidiu mudar a regra. Ao invés de ter um limite único para todos os terrenos, a cidade passou a vincular o potencial construtivo à largura da rua adjacente: vias mais largas, com maior capacidade de comportar a circulação de pessoas, ganharam um limite maior. Na prática, terrenos em vias com mais de 12 metros de largura tiveram aumentos de 10% a 50% no potencial construtivo permitido, enquanto os de ruas mais estreitas seguiram como estavam.

Essas duas situações distintas permitiram uma comparação clara entre terrenos que ganharam a possibilidade de ter mais área construída e terrenos vizinhos que não mudaram, e os pesquisadores puderam isolar o efeito da medida para analisá-la.

A primeira consequência foi que as incorporadoras passaram a construir mais: o coeficiente efetivamente utilizado subiu cerca de 17%, e a área total construída por empreendimento cresceu cerca de 30% em relação à média anterior. Segundo (e mais importante), esse aumento resultou em muito mais moradia: o número de unidades cresceu 58% nos empreendimentos afetados pela medida.

O temor dos “apartamentos grandes e caros” levantado pelos críticos não se confirmou. Na média, o tamanho das unidades não aumentou. Nos locais onde o aumento de potencial foi mais intenso, aconteceu o oposto: os apartamentos ficaram menores e mais numerosos.

O efeito sobre os preços seguiu a mesma direção. Os dados de transações financeiras mostram uma queda de 24% no valor do metro quadrado nas áreas que receberam mais potencial construtivo. Além disso, ao cruzar os dados dos empreendimentos com a renda dos compradores, os autores observaram uma queda na renda média de quem comprava essas moradias, o que significa que o imóvel passou a ser acessível a famílias de rendas mais baixas do que as que compravam esse tipo de unidade antes da mudança no CA.

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Lições para a realidade brasileira

Aqui no Brasil o potencial construtivo também é bastante limitado, inclusive em áreas centrais com boa infraestrutura, e a discussão sobre liberá-lo desperta os mesmos receios.

Em São Paulo, por exemplo, o CA máximo (que pode ser alcançado mediante o pagamento de uma contrapartida à prefeitura para construir acima do limite básico) chega a 4 nas áreas próximas aos eixos de transporte, caindo pela metade poucas quadras adiante. Em exceções com habitação de interesse social, ele pode chegar a 6 nessas zonas. O problema é que são números definidos, na maioria das vezes, de forma arbitrária — como já discutimos em outro artigo —, e não fica claro por que o limite é 4 e não 6, ou 8, ou 10.

Curiosamente, São Paulo já teve sua própria versão do experimento de Mumbai, embora em menor escala. As mudanças associadas ao Plano Diretor de 2014 permitiram construir mais ao longo dos corredores de transporte, e um estudo dos economistas Santosh Anagol, Fernando Ferreira e Jonah Rexer mediu seus efeitos: o número de pedidos de alvarás para prédios residenciais cresceu nos quarteirões beneficiados, o que aumentou a oferta e reduziu os preços nos bairros onde foi permitido o adensamento. Para projetar o efeito no longo prazo, os autores estimaram um aumento de cerca de 1,6% no estoque de moradias e uma redução de cerca de 0,4% nos preços. São números mais modestos que os de Mumbai, mas ainda bastante significativos.

Essa discussão é importante porque o acesso à moradia nas cidades brasileiras é um problema grave e urgente. O déficit habitacional brasileiro chegou a 5,77 milhões de domicílios em 2024, e seu maior componente não é a falta ou a precariedade das construções (embora mereçam muita atenção), mas o peso do aluguel no orçamento das famílias. A pressão se reflete nos números: os aluguéis subiram 9,44% em 2025, mais que o dobro da inflação de 4,26% medida pelo IPCA no mesmo período. E a combinação de alta demanda e espaço limitado nos grandes centros urbanos é justamente o que contribui para essa pressão.

Quando há uma grande restrição à construção em uma região onde muitos querem morar, ampliar os limites permitidos pode aumentar a oferta habitacional e aliviar os preços inclusive para quem tem menos renda.

Diante disso, o caso de Mumbai sugere um caminho — reforçado também por estudos de outras cidades do mundo — que costuma ser descartado cedo demais no debate brasileiro. Quando há uma grande restrição à construção em uma região onde muitos querem morar, ampliar os limites permitidos pode aumentar a oferta habitacional e aliviar os preços inclusive para quem tem menos renda, pois os moradores das novas unidades consequentemente liberam moradias mais antigas e acessíveis do estoque.

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De fato, aumentar os coeficientes de aproveitamento nas cidades não resolve toda a política habitacional. Garantir o acesso dos mais vulneráveis aos centros, junto com infraestrutura, transporte e espaços públicos de qualidade, a fim de reduzir desigualdades, são objetivos que precisam estar aliados à permissão de novas construções. No entanto, precisamos superar a ideia de que construir mais é, por si só, um problema. Os dados mostram que as restrições de potencial construtivo podem estar sendo um gargalo nas grandes cidades, e que uma revisão dos limites tende a produzir mais moradia e a preços mais acessíveis.