A reconstrução de Gaza pelos seus habitantes

Este artigo não pretende oferecer um modelo físico e econômico completo para a reconstrução de Gaza. Mas é um chamado para devolver o protagonismo ao povo palestino. As cidades são melhores quando construídas por seus próprios habitantes. A história nos ensina isso. Os doadores estrangeiros teriam que fornecer os recursos financeiros externos para remover os escombros existentes e estimular a reconstrução. Ainda assim, esses recursos teriam que ser entregues diretamente ou à Autoridade Palestina, para executar as grandes obras de infraestrutura, ou às famílias de Gaza, na forma de doações ou empréstimos.

Os principais recursos dos habitantes de Gaza são um mercado de trabalho jovem de cerca de 1,2 milhão de pessoas, uma taxa de fecundidade de 3,1 e um patrimônio fundiário de 365 km². Uma orla marítima de cerca de 45 km na costa leste do Mar Mediterrâneo é um ativo adicional. Essa localização única e privilegiada para o comércio internacional já provou seu valor constante ao longo de milhares de anos de história.

No estágio inicial, será indispensável distribuir alimentos, água e itens de necessidade diária, até que todas as operações militares tenham cessado. Mas depois dessa etapa inicial, é indispensável reativar a economia de Gaza fornecendo dinheiro ou empréstimos aos seus habitantes. A assistência estrangeira com itens ou bens, como já foi feita no passado para os refugiados palestinos, impede o funcionamento dos mercados e mantém a população em um estado de dependência perpétua dos doadores estrangeiros, sem a possibilidade de desenvolver sua própria economia. Estabelecer uma economia de mercado, incluindo os mercados de trabalho e imobiliário, é a única forma de construir o futuro de uma cidade-estado de Gaza independente e próspera. A estabilidade política virá depois da prosperidade econômica.

As cidades são melhores quando construídas por seus próprios habitantes. A história nos ensina isso.

Muitos projetos de reconstrução já foram propostos para Gaza. Esses projetos são desenhados a partir do pressuposto de que Gaza é uma tábula rasa, um deserto. As propostas assumem, de forma equivocada, que essa terra vazia foi legalmente adquirida por um grande incorporador, que vai construir moradias, edifícios comerciais, escritórios, escolas e prédios do governo local. Disso decorre que, depois da construção, alguma entidade terá que atribuir direitos de propriedade — domínio pleno ou arrendamentos — aos diversos utilizadores dessas edificações. Foi assim que os direitos de propriedade foram distribuídos em cidades novas como Brasília. Em outras palavras, os proponentes do desenvolvimento de Gaza assumem que a cidade seria reconstruída como uma espécie de cidade privada benevolente, que vai distribuir direitos de propriedade a uns poucos escolhidos. Os cerca de 2,4 milhões de habitantes de Gaza que hoje detêm direitos de propriedade imobiliária ou de locação estão sendo ignorados.

A posse da terra não é a única questão problemática no desenho das propostas existentes. O plano diretor apresentado por autoridades egípcias, por exemplo, aloca a terra de uma forma ao mesmo tempo abrangente e inflexível — com áreas destinadas a “vilas turísticas”, “ofícios industriais” e áreas residenciais de alta densidade, todas divididas em zonas distintas. Essa alocação de terra foi feita de forma arbitrária, sem nenhum conhecimento sobre qual será a base da economia futura de Gaza.

Gaza não é uma cidade nova; é uma cidade muito antiga que foi destruída. O fato de os habitantes sobreviventes ainda estarem por perto não é um passivo, e sim um ativo. São eles que vão decidir, no longo prazo, como a terra será reconstruída para atender às suas necessidades e com a flexibilidade que a futura base econômica de Gaza vai exigir.

A reconstrução de Gaza deveria ser conduzida em duas fases. A primeira vai identificar os direitos de propriedade existentes e separar com clareza as terras privadas, as terras chamadas waqf (bens sob fundo religioso), os lotes do governo e os espaços públicos, como ruas e parques. A segunda fase vai revisar a malha viária e sugerir ajustes de largura, além de possivelmente criar vias arteriais e transporte público em áreas novas. Alguns ajustes serão necessários para acomodar a criação de uma nova Zona Econômica Especial, onde se esperam grandes investimentos estrangeiros. Mas os direitos de propriedade dos habitantes atuais vão constituir a base para o desenvolvimento da economia futura.

Como distribuir os usos do solo em uma cidade reconstruída?

Minha objeção aos projetos atuais não é apenas que os habitantes de Gaza são privados de seus legítimos direitos de propriedade, mas que nenhuma cidade viável poderia ser construída sem reconhecer os direitos de propriedade de múltiplos donos de terra. Exemplos históricos demonstram que uma cidade grande construída por um único proprietário rapidamente se torna uma utopia e tem grandes chances de ficar inacessível para seus futuros habitantes. Capitais novas como Chandigarh e Brasília, projetadas por planejadores nomeados pelo governo, foram cercadas por favelas onde as pessoas que construíam essas cidades tinham que morar. O fracasso mais recente do The Line, na Arábia Saudita, demonstra que uma cidade não pode ser construída como um conceito abstrato, mas precisa ser construída por seus habitantes.

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Não há problema em um grande incorporador separar os lotes privados das terras destinadas a ruas, parques e equipamentos públicos, e desenvolver a infraestrutura necessária para sustentar uma densidade projetada. Mas a alocação detalhada da terra entre diferentes usos, as decisões sobre densidades construtivas, alturas dos edifícios, coeficiente de aproveitamento, recuos e outras regras que afetam o consumo de terra e de área construída por famílias e empresas é melhor deixar para os próprios usuários.

No caso de Gaza, as ruas da área historicamente ocupada já existem e constituem os limites dos lotes privados. É possível que, quando os escombros que cobrem as ruas forem removidos, os vizinhos decidam ajustar os alinhamentos dos lotes, desmembrá-los ou juntá-los. Esses reajustes de terra (land readjustment) já foram praticados no Japão e na Coreia do Sul. No estado de Gujarat, na Índia, esse é o principal meio de desenvolvimento urbano. Esses ajustes nos limites dos lotes são conduzidos na escala do bairro, com a participação dos proprietários. Agentes do governo atuam como intermediários imparciais entre os proprietários e chancelam oficialmente os novos alinhamentos.

Apenas envolver os futuros habitantes de uma cidade reconstruída por meio de consultas, audiências públicas ou pesquisas não funciona. As cidades são construídas por pessoas que possuem lotes e investem neles. A decisão delas de construir uma casa unifamiliar, um sobrado, um prédio de apartamentos, um edifício comercial ou um edifício de escritórios é baseada em conhecimento pessoal, preferências e considerações econômicas, incluindo a disponibilidade de financiamento. Em outras palavras, os proprietários tomam decisões realistas porque têm a própria pele em jogo. Quem decide construir uma padaria sabe como uma padaria funciona, quanto espaço é necessário, quais localizações são mais adequadas, entre outros fatores. Nenhum urbanista, por mais experiente que seja, sabe essas coisas.

O papel do novo governo de Gaza e dos doadores internacionais

O papel de um governo eleito, claro, é fazer valer os contratos e os direitos de propriedade, permitindo que aconteça o desenvolvimento urbano “de baixo para cima” descrito acima. Gaza, evidentemente, vai precisar de uma entidade de governo em funcionamento para fazer o processo de reconstrução andar. Criar essa entidade pode acabar sendo a maior barreira ao progresso.

A nova autoridade central de Gaza (seja ela qual for) será responsável por três tarefas principais.

A primeira tarefa, e a mais urgente, seria remover os escombros e encontrar novos usos para eles, como aterros na orla, a criação de um porto de águas profundas ou outros usos.

A segunda tarefa seria construir a infraestrutura pública, incluindo uma malha viária pavimentada, além das redes de água, esgoto, drenagem pluvial, energia e telecomunicações. Se essas redes serão construídas e operadas de forma pública ou privada é uma decisão do novo governo de Gaza.

A terceira tarefa seria criar uma Zona Econômica Especial para atrair investimento estrangeiro por meio de impostos mais baixos, regulação limitada e segurança reforçada, aproveitando um porto no Mediterrâneo Oriental.

Como essa reconstrução, iniciada pelos proprietários, será financiada? No início, as atividades econômicas informais geradas pelos próprios habitantes de Gaza começariam a acontecer nos lotes limpos de escombros. A história da reconstrução de Tóquio no pós-guerra pode inspirar a reconstrução de Gaza hoje.

A reconstrução de Tóquio após a Segunda Guerra é um precedente histórico

A reconstrução de Tóquio no pós-guerra serve de inspiração para a base do desenvolvimento: combinar os esforços financeiros do governo, concentrados em infraestrutura moderna e redes de transporte, permite que uma cidade destruída se transforme em uma metrópole moderna.

Em 1945, ao fim da Segunda Guerra Mundial, Tóquio estava quase inteiramente destruída por bombardeios — cerca de um milhão de pessoas estavam desabrigadas, vivendo em barracas entre as cinzas da cidade.

O governo japonês pediu a Ishikawa Hideaki, planejador-chefe da Área Metropolitana de Tóquio, que desenvolvesse um novo plano diretor, reconhecendo que a destruição causada pela guerra representava uma oportunidade de transformar Tóquio em uma metrópole moderna e totalmente nova, desconsiderando os traçados de ruas e os limites dos lotes da cidade destruída.

O plano de Hideaki foi objeto de um debate público caloroso, incluindo a questão de como financiar uma cidade nova e moderna em meio a uma economia devastada. Enquanto políticos e jornalistas debatiam os vários aspectos do plano, um milhão de pessoas viviam em barracas, tentando juntar materiais de construção nas ruínas. O governo japonês então ousou abandonar o plano diretor utópico e deixar que os próprios moradores de Tóquio reconstruíssem a cidade. O papel do governo se concentrou em reconstruir e melhorar as grandes vias arteriais em torno de uma rede de transporte público. Eles deixaram que os proprietários já existentes e o setor privado começassem a reconstruir as unidades habitacionais ao longo das ruas que já existiam.

No início, as construções privadas foram financiadas com recursos próprios, mas o governo acabou oferecendo financiamentos imobiliários de longo prazo com juros fixos. Em alguns bairros, o reajuste de terras foi iniciado pelos proprietários locais, com as mudanças nas divisas chanceladas por agentes do governo, como se faz hoje em Gujarat. As famílias e as empresas tinham liberdade para construir os tipos de casa que podiam pagar, fossem pequenos sobrados ou prédios de apartamentos de 4 ou 5 andares, e para misturar edifícios comerciais e de escritórios conforme surgissem a necessidade e a oportunidade.

Esse processo, com um marco regulatório pouco restritivo, permitiu que os diversos bairros de Tóquio evoluíssem e se transformassem à medida que a economia japonesa se desenvolvia. Como no início os lotes foram construídos de forma privada por pequenos empreendedores, isso garantiu que os padrões de moradia refletissem aquilo que as famílias podiam pagar.

Enquanto isso, o esforço financeiro do governo, concentrado no sistema de transporte público, permitiu que o mercado de trabalho funcionasse com muita eficiência, criando, ao longo dos anos, a riqueza que transformou as casas inicialmente modestas no estoque habitacional confortável e nos bairros vibrantes que caracterizam a Tóquio moderna.

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Olhando para frente

A história nunca se repete exatamente, e certamente a situação de Tóquio no pós-guerra era muito diferente da situação de Gaza quando a paz enfim voltar. No entanto, a principal lição dada por Tóquio continua válida: apoiar-se na iniciativa privada para a construção de moradias, deixando o uso do solo emergir da população, guiado por considerações econômicas locais, ao mesmo tempo em que se oferece a flexibilidade para evoluir conforme a economia se desenvolve. Os próprios habitantes foram melhores em construir sua cidade.

Atualmente, a cidade de Aleppo, na Síria, depois de um ano de estabilidade política, está emergindo das ruínas de 10 anos de guerra civil e bombardeios aéreos. A reconstrução está acontecendo na base, quadra por quadra, lote por lote. Já surgem novos comércios entre os escombros da cidade antiga, ao redor da cidadela histórica. Espera-se que a reconstrução das cidades sírias forneça um exemplo cultural mais próximo do que o de Tóquio.

Este artigo é adaptado para profissionais de urbanismo, mas inspirado no artigo publicado na Foreign Affairs na edição de 23 de abril de 2026: “A Gaza for Gazans: Why Palestinians Must Lead the Rebuilding of the Strip”, de Alain Bertaud, Edward Glaeser e Tarek Masoud.