Locação social no Centro: lições de Recife e Rio de Janeiro

No dia 26 de maio de 2026, a Bolsa de Valores Brasileira (B3) recebeu um leilão discreto, mas de enorme significado para a política habitacional urbana do país. A Prefeitura de Recife arrematou o primeiro contrato de Parceria Público Privada (PPP) de habitação para locação social do Brasil. O Morar Recife abre um precedente que merece atenção especial de gestores e urbanistas de todo o país.

Um pouco mais de 24 horas depois de ser anunciado o consórcio vencedor do leilão para reformar e gerir 1.128 moradias de propriedade pública na área central de Recife, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro aprovou a lei que institui a Área de Especial Interesse Urbanística (AEIU) Praça Onze Maravilha. O projeto pretende requalificar 2,5 milhões de metros quadrados no centro da cidade, com investimento estimado de R$1,75 bilhão e expectativa de 37 mil novas unidades residenciais financiadas pela iniciativa privada.

Dois projetos, duas cidades e um mesmo desafio de como fazer com que a revitalização urbana do centro da cidade não seja apenas um vetor de valorização imobiliária, mas também um instrumento de inclusão. No entanto, seguindo estratégias diferentes.

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O modelo de Recife

A PPP Morar no Centro, de Recife, é uma concessão patrocinada de 25 anos, na qual a concessionária privada se responsabiliza pela construção, manutenção e operação de seis imóveis no centro histórico da cidade, sendo quatro destinados à locação social e dois destinados à venda ou financiamento para famílias enquadradas nas Faixas 2 e 3 do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). O contrato prevê a entrega de ao menos 1.128 unidades habitacionais, sendo 637 voltadas à locação social, com aluguéis a partir de R$210 mensais.

O financiamento combina três fontes: o pagamento da prefeitura à concessionária (com teto de R$2,45 milhões mensais), recursos federais via MCMV e a cessão ao município de imóveis da União, que se tornarão os próprios empreendimentos habitacionais do projeto.

O desafio do Rio

O projeto Praça Onze Maravilha tem ambições de outra magnitude. A demolição do Elevado 31 de Março, a criação de um boulevard ancorado no Sambódromo, a Biblioteca dos Saberes assinada pelo arquiteto Francis Kéré, a nova Cidade do Samba e a requalificação de uma área que atravessa os bairros do Catumbi, Estácio, Cidade Nova e Praça Onze constituem uma das intervenções urbanas mais complexas já propostas para o centro do Rio.

O projeto apresenta-se como o irmão mais novo do Porto Maravilha, operação urbana que transformou a região portuária do Rio de Janeiro a partir de 2009 com equipamentos como o Museu do Amanhã, o VLT e o Boulevard Olímpico. A revitalização da área com a demolição do Elevado da Perimetral, combinada a incentivos à construção residencial, conseguiu atrair o mercado. Em 2025, foram entregues mais de 2.700 unidades residenciais na região, com expectativa de mais de 2.800 novas unidades em 2026. A Praça Onze aposta na mesma lógica: o poder público estabelece as condições urbanísticas, o mercado entra e atrai novos moradores para a região.

No entanto, uma questão que vem sendo contestada em debates públicos propostos por movimentos sociais e até pelo Ministério Público é que essa lógica, por si só, não garante habitação acessível. Até mesmo a tentativa de emendar o projeto para isentar do pagamento de outorga nos empreendimentos destinados à HIS voltados às famílias com renda equivalente às Faixas Urbano 1 e 2 do MCMV foi rejeitada pela Prefeitura, o que mostra que a habitação social não parece estar no radar do projeto.

A oportunidade carioca

Assim como Recife, o Rio também concentra uma grande quantidade de imóveis de titularidade pública, estando o Rio de Janeiro e Pernambuco no top 3 dos estados com maior número de imóveis dominiais da União. Além dos imóveis estaduais e municipais, muitos deles degradados, em ruínas e/ou ociosos.

Mais um ponto em comum é o fato de ambas as cidades estarem localizadas em regiões metropolitanas que contam com elevados índices de déficit habitacional, com destaque considerável para o componente “ônus excessivo de aluguel” (domicílios que gastam mais de 30% da sua renda com o aluguel), superando consideravelmente os índices de habitação precária e coabitação. O ônus excessivo com aluguel representa 82,7% do déficit da RM de Recife e 67,6% da RM do Rio de Janeiro. 

Mas Recife está escolhendo deliberadamente entrar na empreitada de destinar mais de mil de seus imóveis para fins de HIS, sendo talvez o ponto mais interessante o fato de ser a primeira PPP de locação social vinculada ao MCMV.

O que aqui se defende é que, com a derrubada do viaduto, o Rio terá em sua carteira uma quantidade relevante de terrenos de propriedade pública, que poderiam estar destinados ao mesmo fim dado em Recife. 

Para tanto, o modelo carioca deve concentrar seus esforços na Faixa 1 de renda, segmento no qual se concentra quase três quartos do déficit habitacional brasileiro. Nesse contexto, o aproveitamento de terrenos de propriedade pública localizados em áreas centrais permite reduzir a dependência da contratação de novas unidades em áreas periféricas. 

O aproveitamento de terrenos de propriedade pública localizados em áreas centrais permite reduzir a dependência da contratação de novas unidades em áreas periféricas. 

Ao redirecionar o foco para locação social destinada à Faixa 1 e para o aproveitamento racional do acervo imobiliário público localizado em área central, promove-se não apenas a redução mais eficiente do déficit habitacional, mas a efetivação do direito à moradia em sua dimensão plena: como direito à cidade, à centralidade, ao encontro e à participação na vida urbana.

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Das reformas de Pereira Passos ao Porto Maravilha, o Rio sempre teve vocação para realizar grandes intervenções urbanas. A Praça Onze foi a escolhida para ser a próxima dessa linhagem e tem a chance única de devolver o centro a quem sempre viveu na região, mas nunca pôde morar.