PPP Morar no Centro: um divisor de águas para a política pública urbana no Brasil?

Na última década, o debate sobre a produção de moradia urbana no Brasil centrou-se majoritariamente em modelos tradicionais de provisão — construção de conjuntos habitacionais, subsídios à aquisição e transferência de propriedade. O lançamento, em dezembro de 2025, da PPP Morar no Centro, em evento realizado na B3 em São Paulo, indica uma mudança estrutural nessa lógica: pela primeira vez, o país aposta em um modelo de parceria público-privada voltado à locação social como política pública urbana nacional.

O projeto, fruto de uma articulação entre a Prefeitura do Recife, Governo Federal (Ministério das Cidades e Casa Civil) e a Secretaria de Patrimônio da União, visa a transformar o centro da capital pernambucana em um polo de habitação social integrada à cidade, ao invés de uma periferia isolada. Serão 1.128 unidades habitacionais, sendo 637 destinadas à locação social e o restante à alienação popular, para famílias com renda de aproximadamente 1 a 3,5 salários mínimos — faixa de vulnerabilidade que historicamente enfrenta dificuldades crescentes frente ao mercado formal de aluguel.

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Por que esse modelo importa?

A política de habitação social no Brasil sempre foi criticada por seu foco excessivo no modelo de alienação (compra e venda), que, apesar de ampliar acesso à propriedade, teve efeitos limitados sobre o déficit habitacional global, estimado em cerca de 5,9 milhões de moradias no país.

O principal nó a desatar não é apenas a falta de casas, mas a inadequação e inacessibilidade das soluções existentes. Muitos programas concentram oferta em áreas periféricas, longe de serviços, empregos e transporte público, criando cidades fragmentadas e pólis dormitório onde a vida cotidiana se torna mais cara e onerosa. Por outro lado, a locação social estruturada, como na PPP Morar no Centro, disputa o direito à cidade em territórios centrais — historicamente expulsos pelos altos custos imobiliários e a gentrificação.

Esse modelo distingue-se de outras iniciativas por três características centrais:

1. • Direito à moradia X direito à cidade: não se trata apenas de prover teto, mas de reinserir famílias em áreas centrais com acesso a trabalho, serviços e infraestrutura urbana consolidada;
2. • Compartilhamento de risco e responsabilidades com a iniciativa privada: o parceiro privado selecionado em leilão será responsável por construção, retrofit, manutenção e gestão condominial, aliviando encargos administrativos do poder público;
3. • Sustentabilidade financeira da política pública urbana: com subsídios direcionados e custo de moradia que comprometa entre 15% e 25% da renda familiar, o modelo busca reduzir o ônus do aluguel sem depender exclusivamente de gasto direto do Estado.

O centro da cidade como palco de inovação habitacional

Historicamente, o centro das cidades brasileiras sofreu com um processo de esvaziamento residencial principalmente desde as décadas de 1970 e 1980, com migrações populares para periferias e conversão dos usos residenciais em comerciais ou de serviços, muitas vezes degradando a experiência urbana. Transformar esse cenário em uma oportunidade de moradia de interesse social é uma jogada estratégica de política urbana que tem múltiplos efeitos:

• • Revitalização urbana: ocupa espaços ociosos ou subutilizados, reduzindo vazios urbanos e diminuindo a pressão por expansão periférica;
• • Eficiência de infraestrutura: aproveita redes existentes de transporte, saneamento, equipamentos públicos e serviços;
• • Redução de desigualdades espaciais: facilita o acesso à cidade para famílias que tradicionalmente são excluídas do mercado formal.

Ao olhar para os centros urbanos como ativos a serem reocupados socialmente, a PPP abre uma avenida para políticas que conectam habitação, economia urbana e justiça espacial.

Direito à moradia e regulação urbana: limites e riscos

Apesar de suas inovações, a PPP Morar no Centro não é uma panaceia. Há limites legais e urbanos que precisam ser enfrentados com rigor:

• • Risco de gentrificação inversa parcial: sem mecanismos robustos de proteção à renda e de manutenção da diversidade social, pode haver pressão de mercado para revalorizar imóveis próximos e deslocar populações vulneráveis;
• • Governança e transparência: parcerias público-privadas exigem cláusulas contratuais claras, metas de desempenho verificáveis e participação social transparente na supervisão de execução;
• • Integração com outras políticas públicas: habitação não opera isoladamente. É necessária sintonia com transporte, serviços de saúde, educação e assistência social para evitar políticas setorizadas — um erro comum em políticas urbanas brasileiras.

Além disso, a efetiva implementação depende de instrumentos jurídicos de planejamento urbano, como Planos Diretores, zoneamento e política de uso e ocupação do solo, que garantam previsibilidade e coerência às intervenções no longo prazo.

O Brasil pode aprender com Recife?

A experiência de Recife convida à reflexão mais ampla sobre políticas urbanas no Brasil. Se essa PPP se mostrar sustentável, eficaz e replicável, teremos razões para reavaliar modelos tradicionais de provisão de moradia e, sobretudo, para reconhecer que o direito à cidade implica não apenas propriedade, mas também uso e acesso equitativos ao espaço urbano.

A PPP Morar no Centro é, sobretudo, um exercício de política pública urbana que confronta o desafio de reinserir a moradia social no cenário central das cidades brasileiras.

Há sinais de que outras capitais e cidades médias já estudam variantes dessa política: há projetos em andamento em Campo Grande, Maceió e Santo André, entre outras, sugerindo uma possível transição nacional rumo a políticas de locação social estruturadas por parceria público-privada.

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Conclusão: além da casa, a cidade

A PPP Morar no Centro não é apenas um projeto habitacional. É, sobretudo, um exercício de política pública urbana que confronta o desafio de reinserir a moradia social no cenário central das cidades brasileiras, ampliando o foco do direito à habitação para o direito à cidade.

Suas implicações jurídicas e urbanísticas vão muito além da simples entrega de unidades: tratam-se de disputar a vida urbana para quem tem menos renda e, por isso, menos voz nos mercados e nas políticas públicas. Se bem estruturado, monitorado e articulado com outros instrumentos públicos, esse modelo pode inaugurar um novo ciclo de políticas urbanas no Brasil — mais integrado, mais urbano e, finalmente, mais justo.

Pedro Laurentino é advogado especialista em direito imobiliário e urbanístico, urbanismo social e mestre em Políticas Públicas.