Raquel Rolnik respondeu meu artigo — esta é a tréplica

Um debate aprofundado e honesto sobre urbanismo é raro na blogosfera brasileira. É com grande prazer ter recebido, esta semana, uma resposta da Raquel Rolnik ao artigo que publiquei em relação à sua participação no debate com o Leandro Narloch, ocorrido no mês passado.

Raquel foi muito atenciosa e me respondeu ponto a ponto, em mensagem que reproduzo aqui junto a meus comentários sobre cada ponto levantando, linkando as referências ao longo do texto.

1. “Existe concorrência suficiente para que diversos empreendimentos sejam construídos atendendo uma ampla gama de pessoas”.

De fato, o mercado oferece produtos para todos. Para quem tem renda de um salário mínimo ou menos, oferta mercadorias de péssima qualidade: um barraco de favela, a sublocação de um cômodo ou mesmo de uma cama, um lugar debaixo de uma marquise…

Por isso não é possível imaginar que o mercado sozinho dará conta de “produtos para todos os segmentos” considerando que uma parte muito importante dos moradores das cidades tem rendimentos irrisórios, a não ser exatamente estes produtos que mencionei e imagino que todos nós consideramos inadequados para se viver.

É exatamente por isto que devem existir políticas públicas que compensam parcialmente esta desigualdade, subsidiando moradia para quem o mercado só consegue oferecer produtos de péssima qualidade. 

Concordo em parte com este comentário. Segundo o importante artigo do Nabil, “Origens da habitação social no Brasil”, no início do século 20, onde havia, segundo ele, menos regulamentação do mercado de locação e da produção imobiliária, pudemos ver resultados como os descritos a seguir:

“Uma espécie de «rentiers urbanos» pôde produzir uma ampla diversidade de soluções habitacionais de aluguel para os diferentes segmentos sociais e faixas de renda, dando origem a uma gama variada de tipologias que marcaram a paisagem da cidade nas primeiras décadas do século, quando a moradia operária se localizava próxima à zona industrial.

Surgem, assim, inúmeras soluções habitacionais, a maior parte das quais buscando economizar terrenos e materiais através da geminação e da inexistência de recuos frontais e laterais, cada qual destinado a uma capacidade de pagamento do aluguel: do cortiço, moradia operária por excelência, sequência de pequenas moradias ou cômodos insalubres ao longo de um corredor, sem instalações hidráulicas, aos palacetes padronizados produzidos em série para uma classe média que se enriquecia, passando por soluções pobres mas decentes de casas geminadas em vilas ou ruas particulares que perfuravam quarteirões para aumentar o aproveitamento de um solo caro e disputado pela intensa especulação imobiliária.”

Esse trecho dá indícios de que, na nossa história, essa produção imobiliária já foi uma realidade para um grande espectro de moradores. Em sua resposta você adicionou a esse espectro de moradias de menor qualidade as favelas e as moradias de rua, abaixo de marquises.

Favelas podem, de fato, ser consideradas parte do mercado imobiliário, mas certamente não do mercado imobiliário formal. É verdade que em um mercado formal menos regulado moradias muito simples são construídas, mas favelas não fazem parte deste universo, pois são, em grande parte, resultado de uma linha de corte regulatória que define o que pode ou não ser moradia formal.

“Um lugar debaixo de uma marquise” também não pode ser considerado um produto produzido pelo mercado para fins de habitação, dado que não houve nenhum tipo de transação estabelecida para que esta finalidade para moradia ocorra: lugares debaixo de marquises são, de fato, resultado de ausência de produção adequada de moradia, seja produzida pelo mercado formal, informal ou pelo poder público.

Sobram, então, o que você chama de “produtos de péssima qualidade”, uma crítica totalmente válida mas que, no meu entendimento, deixa de atacar nossa realidade atual. Olhando para aspectos construtivos, cortiços do século passado eram superiores às favelas da atualidade, mesmo resultantes de técnicas construtivas e operacionais extremamente precárias e com desperdícios acentuados durante o processo.

Neste cenário, me parece muito provável que moradias populares de aluguel produzidas hoje pelo mercado formal, em um ambiente regulatório semelhante ao do passado, seriam muito superiores a qualquer favela ou lugares sob marquise.

Neste modelo estas pessoas também estariam incluídas no mercado formal, ao invés de excluídas à informalidade ou à total falta de opções. A realidade, hoje, é que milhões vivem em habitações visivelmente piores que as opções formais de menor qualidade que você cita, e são essas pessoas que pretendo ajudar com esta argumentação.

A mesma tendência foi vista nos Estados Unidos, e analisada por Emily Washington em dois artigos que foram publicados no Caos Planejado: os “tenements”, “cortiços” americanos, apesar de serem criticados por alguns historiadores urbanos, foram uma peça chave na inclusão de significativa parcela da população imigrante, até serem removidos em razão de movimentos higienistas que também ocorreram no Brasil.

Para completar, como já comentei no artigo anterior, também não sou contrário aos vales-moradia, mas na ausência da distorção da produção imobiliária do mercado que termina por excluir mais necessitados.

2. “A concorrência vai ser maior se liberarmos os potenciais construtivos porque assim se multiplicarão os terrenos e, portanto atenderemos todos os segmentos”. Este postulado não encontra nenhuma correspondência com os processos reais de verticalização em nossas cidades.

Os produtos imobiliários verticais em geral multiplicam os metros quadrados de construção, mas não necessariamente a quantidade de domicílios. Basta examinar empiricamente bairros verticalizados como Moema ou Higienópolis, não são onde estão as maiores densidades demográficas da cidade.

Em muitos bairros (Tatuapé é um exemplo!) a verticalização diminuiu em vez de aumentar a densidade demográfica! Estas estão justamente nas periferias autoconstruídas e nas favelas. Apartamentos de quatro suítes/quatro garagens: muitos metros de área construída, muitos carros e pouca gente… Assim, nem todo aumento de potencial levará a uma maior oferta de espaço residencial, reduzindo seu preço…

Concordo com todos os pontos que você colocou aqui sobre a falta de correlação entre verticalização e densidade, e inclusive já escrevi um artigo defendendo estes mesmos pontos aqui.

No entanto, o processo que você descreve não é resultado de um mercado que tem flexibilidade regulatória para realizar esse atendimento a diversas classes e potenciais construtivos. É um mercado que trabalha dentro de um espectro muito limitado de opções para cada terreno, dentro dos limites de área, densidade, uso, recuos, alturas etc. determinados por lei. E, como você mesma coloca no seu debate, tais restrições normalmente são defendidas pelos moradores dos bairros de elite. Me posiciono sobre esse assunto neste artigo sobre o Jardins.

Caso o potencial construtivo em bairros como Jardins, Itaim Bibi, Vila Madalena, Pinheiros (e mesmo Moema e Higienópolis) fosse infinito, o cenário mais provável seria um aumento do seu adensamento, mesmo que a área edificável e/ou a altura aumentasse ainda mais em relação ao aumento da densidade demográfica.

Outro fator importantíssimo é o fenômeno da filtragem, que ocorreu em bairros das regiões centrais mais antigas de São Paulo, como Santa Ifigênia e Sé — apesar de serem originalmente construções relativamente caras, elas se tornaram muito mais acessíveis nos dias de hoje.

Essa experiência paulistana mostra que, mesmo construindo unidades mais caras hoje, se elas forem construídas em quantidade suficiente elas podem atender camadas diversas da população no futuro.

Ou seja, a análise empírica de bairros selecionados de São Paulo no seu padrão atual não é suficiente para observar o efeito econômico de como o mercado responde à demanda por espaço. Uma análise empírica contrária, por exemplo, seria a cidade de Goiânia, que tem um dos mercados imobiliários menos regulados entre nossas metrópoles, sem gabaritos de altura e com preços imobiliários mais acessíveis e provavelmente o menor número de favelas no país, possivelmente porque responde de forma dinâmica às demandas por espaço na cidade — embora não tenha feito uma análise mais profunda para comprovar tal fato economicamente.

O postulado encontra correspondência mais significativa quando cidades são analisadas de acordo com o nível regulatório de cada uma delas, com evidências analisadas em papers diversos. Inclusive, o economista Daniel McMillen recentemente apresentou seu estudo sobre a relação entre altura de edifícios e preço da terra na cidade de Chicago, que possui regulações mais flexíveis que São Paulo nesse sentido, encontrando uma relação estatisticamente significativa entre ambos fatores.

Tal efeito prova, de certa forma, a análise empírica que eu tinha apontado: como o preço da terra é um forte indicador de demanda por uma determinada localidade, faz sentido que o mercado responda com edifícios mais altos naquelas localidades.

3. Quanto aos investidores financeiros, não estava me referindo ao mercado residencial. Estamos no LabCidade há alguns anos estudando a financeirização e a emergência do complexo imobiliário financeiro sobre as cidades, tema que já persegui como relatora da ONU e cujo resultado se encontra no livro “Guerra dos Lugares”, publicado pela Ed. Boitempo.

No debate não estava me referindo ao mercado residencial, mas ao mercado imobiliário como um todo, cuja sinalização de preço depende diretamente da disponibilidade de capital financeiro/crédito para investir.

A globalização do mercado financeiro e a entrada do espaço construído como elemento central dos circuitos de valorização do capital portador de juros impõe uma concorrência desleal sobre a localização, já que as rendas locais têm cada vez mais dificuldade de pagar estes preços majorados. Mesmo sem investir no mercado residencial, a financeirização onera o conjunto dos terrenos da cidade. 

Raquel, você poderia desenvolver de que forma tal efeito ocorre? Concordo que, por exemplo, a área construída comercial concorre com a residencial no espaço urbano horizontal limitado. Mas a demanda pela área comercial está lá na grande maioria dos casos: a taxa de vacância em São Paulo está caindo gradualmente na retomada da crise, e as propriedades de qualidade e bem localizadas estão com vacâncias muito baixas, qualificando como um uso legítimo de uma demanda observada.

O capital utilizado para comprar o imóvel não é a demanda em si, mas o meio pelo qual a demanda obtém acesso ao espaço. A demanda real vem de empresas e instituições comerciais que efetivamente ocupam esses espaços e têm condições de pagar o aluguel, e é este aluguel recorrente que interessa aos investidores.

O problema que enxergo é o da capacidade construtiva residencial limitada via regulação para competir por território com tal uso comercial — aí, sim, podemos cair no problema que você está falando, em que a demanda comercial compete com a residencial, mas não vejo como a financeirização entra em jogo neste cenário.

4. Vacância nas antigas áreas centrais, sem dúvida, é decorrente de outros processos. Se não ficou claro na minha fala, é exatamente o que penso também!

5. Sobre Houston — não é a informação que tenho: tive a possibilidade de participar de um simpósio em New York sobre os 100 anos do zoneamento onde a diretora de planejamento de Houston esteve presente: mostrou os elevadíssimos níveis de segregação da cidade. Por favor, se tiver informações diferentes desta, me envie.

O que tentei explicar no meu comentário sobre Houston é que:

Apesar de não ter zoneamento, é uma cidade bastante regulada, o que influencia no seu padrão de crescimento.

Houston também permite bloqueios da comunidade a novos desenvolvimentos imobiliários, como ocorre em grande parte dos EUA (principalmente na Califórnia): a comunidade próxima a um determinado desenvolvimento imobiliário tem direito a impedir ou modificar determinados projetos por motivações extremamente subjetivas e, muitas vezes, motivadas por racismo, potencializando fortemente o movimento “NIMBY”. Este é um dos principais fatores pela segregação que você comentou que a cidade apresenta, como descrito neste artigo da NextCity.

Apesar disso, Houston é a cidade com maior diversidade étnica dos EUA (apesar de sim, existir segregação espacial desta diversidade) e também é uma das metrópoles americanas mais baratas de se morar (estes dados estão abundantes em diversos sites, como neste artigo recente).

Ou seja, não estou defendendo o padrão de urbanização de Houston, mas alertando que uma análise mais detalhada sobre a cidade impede classificá-la como totalmente sem regulamentação, tampouco como uma cidade totalmente segregada e excludente.

6. A ideia de que em Berlin e NY os imóveis com aluguéis não regulados ficaram mais caros também não é a informação que tive acesso. No caso específico de NY, que conheço melhor, como o controle dos aluguéis foi decretado sobre o conjunto do estoque habitacional existente na cidade naquele momento, os efeitos sobre imóveis não regulados tardaram mais de uma década para aparecer, especialmente porque os anos 1970 também corresponderam a uma crise econômica severa na cidade, que incluiu uma diminuição muito severa do ritmos da produção imobiliária.

O efeito que mencionei não é restrito a Berlin ou NY, dado que, seja qual for o mercado, ao aplicar o controle de aluguéis a demanda por espaço continua a mesma, assim como a oferta de unidades da cidade. Se você implementa controle de preços em uma parcela das unidades, o restante das unidades tenderá a aumentar o preço para para o mercado voltar ao equilíbrio. É a lei da oferta e demanda em ação, e não uma informação de uma cidade específica.

Este paper analisa posições de diversos economistas sobre o tema e mostra perspectivas diferentes. Um número considerável de economistas concorda com o efeito que mencionei. Um outro estudo mostra que o controle de aluguéis pode ter um efeito de diminuição do valor de unidades próximas sem controle, mas pelo motivo da recorrente diminuição de manutenção e conservação de imóveis que possuem aluguéis controlados, que acabam desvalorizando o seu entorno.

Mais informação geral sobre controle de aluguéis pode ser acessada neste artigo da Economist.

7. Concordo que o que foi produzido nos esquemas de rezoning para affordable housing é ínfimo perante as necessidades da cidade. Mas isto não porque os “imóveis não são construídos nas zonas onde os demandatários gostariam de morar”, mas simplesmente por que “affordable” não quer dizer necessariamente “de interesse social ” ou “de baixa renda” onde se concentram as maiores necessidades. 

São diversos os fatores que levam à falta de impacto do inclusionary zoning. O link que disponibilizei no artigo anterior descreve estes casos em maior detalhe, assim como este texto da Emily Hamilton, que inclusive traz dados e argumentos sobre por que inclusionary zoning é um tiro no pé quando observados os resultados da política na prática.

8. Brasília é, sem dúvida, um exemplo de aplicação de princípios modernistas de urbanismo. Mas definitivamente não é este o caso de SP. O rodoviarismo de SP nada tem a ver com princípios modernistas de separação de usos, mas sim com a adoção, desde os anos 1940 dos princípios da expansão horizontal ilimitada em sistema radioconcêntrico, proposta por Prestes Maia, que ganhou enorme ressonância com a “solução” habitacional — de mercado! — que foi destinar para os mais pobres — as maiorias — as periferias sem urbanidade nem empregos. É esta e não o urbanismo funcionalista e modernista, a lógica da desordem…

O ponto central do meu comentário não foi argumentar que foi um ou outro ideal urbanístico que dominou o desenvolvimento urbano de São Paulo, mas que São Paulo não foi resultado de um processo espontâneo de mercado, como você sugeriu. Se a tendência principal de desenvolvimento urbano em São Paulo foi Haussmanniana, modernista ou de autoria de Prestes Maia, ela, por definição, não pode ter sido um desenvolvimento emergente puramente dirigido por forças de mercado.

Como comentei ao final do artigo que escrevi, talvez estejamos usando conceitos diferentes de o que “mercado” significa. Em todas as ocasiões, uso a palavra “mercado imobiliário” como o sistema de trocas, não planejado, entre agentes como proprietário de terra, locatários, moradores, incorporadores, corretores, investidores e todas outras figuras que compõem este mercado.

Um mercado, por definição, não tem um interesse único alinhado dado que é um conjunto descentralizado e espontâneo de diversos agentes. Da mesma forma, nunca uso o termo “mercado imobiliário” para me referir a um grupo organizado de incorporadoras que defendem um determinado interesse frente a um governo, por exemplo.

9. Longo debate sobre NY e Paris — cidades EXTREMAMENTE reguladas!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Hoje, com certeza, são extremamente reguladas. Mas não eram até o início do século XX, quando grande parte da sua área construída já estava consolidada. Ambas tiveram planejamento rígido nos seus espaços públicos (Haussmann e o grid do Comissioners’ Plan), nenhuma teve intervenção semelhante até o início/metade do século XX de suas áreas privadas.

Em 1916 o código que regulamentava o espaço construído de Nova York tinha 12 páginas, hoje possui cerca de 1.300. Paris também não definiu regras sobre recuos, índices, usos e alturas durante a maior parte da sua história — as construções simplesmente não tinham elevadores e técnicas construtivas que permitiam que ultrapassasse uma determinada altura.

10. Vai ser bem difícil me convencer que o mercado é a verdadeira participação popular… Infelizmente compramos o que nos é oferecido para a quantidade de dinheiro que temos. Me parece que isto está bem distante de qualquer coisa parecida com vontade ou desejo…ainda mais quando somos bombardeados por estratégias de marketing que nos vendem o que devemos desejar…

Eu destaquei uma sugestão, que tenta endereçar a sua preocupação mediante a inclusão do maior número de pessoas no mercado assim como uma eventual diminuição de discrepâncias extremas através de vales redistributivos, que atenderia a questão que você levantou. Que tipo de participação você propõe, na prática, que levaria a uma ampla participação popular onde todos são representados de forma justa e igual ou, pelo menos, de forma mais eficiente que a proposta que eu apresentei?

Mais uma vez, agradecemos a disposição para o debate.

Viva o diálogo!