Qual o problema da financeirização imobiliária?

Torre Norte (ao centro), localizada no Centro Empresarial Nações Unidas, em São Paulo, ativo do fundo imobiliário TRNT11. (Foto por Wally Gobetz, Flickr)

Financeirização do mercado imobiliário, financeirização da produção do espaço urbano, financeirização da política habitacional… O termo “financeirização” tem sido cada vez mais usado de forma crítica em urbanismo, na academia para artigos do site Observatório das Metrópoles, no recente livro de Raquel Rolnik, “Guerra dos Lugares”, e até em meios de comunicação mais amplos como o Le Monde Diplomatique.

Dada a complexidade e o forte caráter crítico em torno do tema, além do entendimento diferente de o que o termo significa em diferentes trabalhos, é importante discutir sobre o significado desta palavra. O conceito de financeirização citado por Rolnik é “o domínio crescente de atores, mercados, práticas, narrativas [e subjetividades] financeiros em várias escalas, o que resulta na transformação estrutural de economias, empresas (inclusive instituições financeiras), Estados e grupos familiares“. No entanto, este conceito é amplo demais, problema até mesmo concedido pelo autor da definição citada por Rolnik.


“A definição de financeirização imobiliária que prefiro é a seguinte: o desenvolvimento de produtos financeiros voltados para o mercado imobiliário. Simples assim.”


Um fundo imobiliário, por exemplo, é um veículo financeiro que permite que várias pessoas possam investir no desenvolvimento de um determinado imóvel através de um único gestor. Do lado do incorporador, o fundo se torna uma fonte de captação de recursos adicional para o desenvolvimento do projeto, ao invés de alternativas mais tradicionais como a utilização de capital próprio ou financiamentos bancários. O aumento do volume e da participação de fundos imobiliários no desenvolvimento imobiliário seria uma forma de financeirização imobiliária.

A LCI, ou Letra de Crédito Imobiliário, por exemplo, um popular investimento de renda fixa no Brasil, seria uma outra medida de financeirização imobiliária. Através de uma política pública específica ao mercado habitacional, com uma série de incentivos como a isenção do imposto de renda com o investimento e a garantia dos investimentos pelo FGC, o Fundo Garantidor de Créditos, investidores colocam seus recursos em bancos, como a Caixa ou o Banco do Brasil, que por sua vez utilizam os recursos para financiar imóveis para outras pessoas.

Estas intermediações financeiras dedicadas a produtos imobiliários, que podem tomar ainda outras formas, podem ser considerados diferentes métodos de “financeirização imobiliária”.

 

Críticas

As opiniões em relação à financeirização, no entanto, são diversas. O geógrafo Adriano Botelho, por exemplo, levanta o ponto de que fundos imobiliários, “como empreendimentos de mercado, voltados para as camadas de rendimentos mais altos da população, acentuam o caráter de fragmentação e hierarquização do espaço urbano, ao concentrarem seus investimentos em áreas já valorizadas, aumentando a distância socioeconômica que separa essas áreas do restante da cidade.”

Botelho chega a essa conclusão a partir do dado de que 36 dos 46 Fundos de Investimento Imobiliários (FII’s) e 24 dos 40 Créditos de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) de 2004 localizavam-se no vetor sudoeste de São Paulo. Porém, o número absoluto levantado talvez não seja tão relevante para uma análise tratando-se especificamente da financeirização: o autor deveria ter comparado a proporção da localização entre projetos lançados através de fundos com os projetos tradicionais lançados sem relação com estes fundos, para entender se a financeirização tem efeito na localização dos terrenos pelo mercado imobiliário.

Paula Santoro, em artigo recente coautorado por Raquel Rolnik, correlaciona os projetos executados por fundos com remoções de comunidades informais na cidade. Apesar disso, não faz uma relação direta de causa e efeito entre a financeirização de um ativo imobiliário como descrevemos aqui com o ato de fisicamente entrar em uma comunidade e remover as habitações ali existentes, deixando em aberto o tema para futuras hipóteses e questionamentos. Minha hipótese é de que este fenômeno de remoções estaria mais ligado ao encarecimento do vetor sudoeste como um todo, onde as bordas da região também encarecem e se tornam mais visadas pelo mercado imobiliário formal. Estas bordas que antes permitiam assentamentos informais com uma “vista grossa” do poder regulatório agora se tornam cobiçadas e, assim, muito infelizmente removidas. Desta forma, tal fenômeno não seria diretamente ligado à financeirização em si.

Torre Almirante, Centro do Rio de Janeiro, ativo do fundo ALMI11. (Foto por Rodrigo Soldon, Flickr)

Em artigo em 2013, Daniel Sanfelici levanta a questão da escala: fundos viabilizam o levantamento de mais recursos e, assim, permitem grandes projetos com mais facilidade. Alguns autores criticam este processo por gerar projetos homogeneizados e separados do resto da cidade. Outro olhar sobre este resultado é que, ao trabalhar em uma escala maior, internalizando as externalidades positivas de um projeto, agentes privados conseguem executar infraestrutura e serviços que anteriormente eram providas pelo estado, seja ele federal, estadual ou municipal, como ruas, iluminação ou até segurança pública. A financeirização e o aumento de escala, nesse sentido, auxilia pessoas a se organizarem de forma voluntária para atingir um determinado objetivo que antes era muito difícil, necessitando do Estado como intermediador para alguns projetos. Observando estes resultados é possível afirmar que a financeirização pode tornar cidades mais dinâmicas, facilitando uma nova gama de projetos e transformações. mas talvez também menos diversas, devido à escala dos projetos executados por um mesmo grupo de incorporação.

Outros estudos tentam relacionar o aumento da presença de fundos com a concentração da acumulação de capital e das desigualdades de riqueza. Mas um ponto pouco ou sequer mencionado é que, anterior aos fundos imobiliários, apenas investidores com altíssimo poder aquisitivo tinham o luxo de poder investir em imóveis, dado o alto valor necessário para desenvolvimento. Com a criação de veículos como fundos, investidores dispostos a investir valores muito inferiores ao valor total de um imóvel podem participar deste investimento, assim como trabalhadores podem se beneficiar dos fundos de pensão que investem em tais fundos. É comum pensar que bancos ou fundos que gerem este patrimônio imobiliário como os detentores finais destes ativos, o que não é verdade. Os proprietários dos imóveis são, em última instância, pessoas físicas, para as quais veículos financeiros intermediam e prestam serviços financeiros. A financeirização permitiu a democratização de um sistema que antes restringia o investimento imobiliário a cidadãos com muito poder aquisitivo, normalmente restritos a uma mesma localidade.

Conjunto Residencial das Flores, Itanhaém-SP, construído através do programa Minha Casa, Minha Vida. (Foto Prefeitura de Itanhaém, Flickr)

 

Poder público

No entanto, entre todos os pontos mencionados, o ponto mais comum que identifiquei entre autores que criticam a financeirização imobiliária não é o processo de financeirização que descrevi em si, mas a relação entre empreendedores que desenvolvem ou utilizam produtos financeiros imobiliários e o poder público. Sanfelici, em novo artigo de 2015 em coautoria com César Ricardo Simoni Santos, levanta a questão do estado como garantidor de empresas que abriram capital e expandiram seus negócios de forma agressiva, e que contaram com programas públicos como o Minha Casa, Minha Vida, que reaqueceram o setor. Luciana de Oliveira Royer, em sua tese de doutorado, também faz crítica à garantia e subsídio estatal no processo de financeirização, como no caso das LCI’s. O Observatório da Metrópole, citando também Royer, traz crítica semelhante, questionado a validade da utilização do FGTS para crédito imobiliário. Por fim, “Guerra dos Lugares” de Rolnik foca grande parte da sua crítica na relação corrupta entre o setor privado e o setor público, privatizando ganhos, socializando prejuízos e, no processo, prejudicando aqueles mais desfavorecidos da sociedade, como foram muitos dos projetos relacionados às obras para a Copa do Mundo e as Olimpíadas no Brasil.

Estes autores parecem entender a financeirização e o “capitalismo de compadrio”, ou o “capitalismo de laços“, como chama Sérgio Lazzarini, da relação incestuosa entre Estado e agentes produtores do mercado imobiliário, como inerentemente conectados, o que não é necessariamente uma regra. A financeirização imobiliária pode ter várias caras e arranjos, e mesmo Rolnik, que dedica o livro de certa forma contra a financeirização, exemplifica casos de financiamento que ela considera positivos, que leva a uma certa confusão do leitor. É possível existir subsídios e incentivos públicos ao mercado imobiliário sem caráter financeiro, como mudanças de zoneamentos ou desapropriações para fins de grandes projetos, assim como a financeirização pode ocorrer totalmente independente de qualquer interferência do poder público.

 

EUA

Nos Estados Unidos, por exemplo, o mercado de fundos imobiliários é muito mais desenvolvido que o Brasil, é o principal financiador de projetos imobiliários junto com bancos privados. Na maioria dos casos, estes projetos não envolvem comunidades de baixa renda, processos de desapropriação ou grandes subsídios públicos de crédito. O que existe por lá, em outro aspecto da financeirização, é o subsídio por agências paraestatais ao crédito para a compra de moradias, normalmente unifamiliares, formato que esteve no epicentro da crise imobiliária de 2008 e que Rolnik descreve em detalhe em “Guerra dos Lugares”. Estas agências apresentariam problemas semelhantes aos que estes críticos encontram no Brasil, mas se percebe que não são a única forma possível de financeirização.

 

Outros formatos

Também seria difícil relacionar, por exemplo, a Urbe.me, uma plataforma de crowdinvesting que permite que investidores individuais tenham acesso à investimentos no mercado imobiliário com valores de entrada bem menores que as usuais, com os problemas citados pelos autores que criticam a financeirização, e é difícil não utilizar o termo financeirização imobiliária para tal ferramenta. E o que dizer de fundos comunitários, como o Fundo Fica, que através de doações e projetos ajuda a subsidiar o aluguel de moradias no Centro de São Paulo? Não seria este um ator financeiro em pequena escala, que se encaixaria até mesmo na definição utilizada por Rolnik de financeirização? E é difícil argumentar que todo e qualquer financiamento à moradia, que entra na definição de financeirização, é inerentemente negativo ou que está ligado à exploração dos pobres.

A recente abertura de capital de empresas do setor imobiliário, por exemplo, é citada em artigos críticos à financeirização, como no texto de Thêmis Aragao publicado no Le Monde Diplomatique. Mas não fica claro nestes artigos qual efetivamente é o prejuízo social deste ato isolado. É possível argumentar que a abertura de capital foi possibilitada apenas mediante uma garantia de risco pelo poder público para possibilitar a expansão destas empresas para outras regiões do país. No entanto, qual seria o problema raiz, a abertura de capital, que é a financeirização de fato, ou a garantia de risco pelo governo? Críticos à financeirização raramente traçam esta linha.

 

A importância da nomenclatura

Enfim, nos termos definidos neste artigo, não me parece que a financeirização em si seja um problema, mas sim eventuais subsídios e garantias públicas de empreendimentos de risco que acabam beneficiando empresas e distribuindo o risco para moradores hipotecados, ao público pagador de impostos e, por exemplo, a poupadores do FGTS. Outro problema pouco comentado na academia é que tais subsídios também geram distorções de mercado onde, com crédito a taxas de juros inferiores às de mercado, levam à criação de empreendimentos ora mais arriscados, ora de pior qualidade, que talvez não existissem caso estivessem trabalhando sob juros e riscos de mercado. Para não me estender sobre todos os problemas gerados, “Guerra dos Lugares” apresenta um excelente registro de dezenas de casos de comunidades pelo mundo inteiro que tiveram suas terras desapossadas ou suas casas injustamente tomadas — chame isso ou não de financeirização.

Para desenvolver o debate sobre financeirização imobiliária e seu impacto no espaço urbano, entendo que é necessário maior precisão nos termos utilizados e maior foco na crítica sendo feita. Para alinhamento em torno de um problema a ser resolvido, precisamos entender claramente do que estamos tratando, ao invés de agrupar uma série de ações de diferentes naturezas sob o mesmo termo guarda-chuva “financeirização”. Tratando de nomenclatura, até onde percebi, já existem termos bastante adequados para descrever os problemas em questão, desde “capitalismo de laços” a “desapossamento”, os principais temas críticos tratados pelos autores. Por fim, a pior consequência de tal consolidação do problema sob o mesmo termo é a colocação em risco de todas iniciativas financeiras que podem aumentar o acesso ao mercado habitacional, mesmo aquelas que trazem efeitos certamente positivos.

  1. Emilio Haddad

    Bem esclarecedor seu artigo. Em uma apresentação sobre fundos imobiliários, feita pelo pessoal da Ourinvest, foi feita uma distinção entre mercado imobiliário e mercado financeiros e suas características. Foi argumentado que o mercado financeiro é um mercado bastante regulado, em oposição ao mercado imobiliário onde há espaço para ganhos especulativos oriundos sobretudo de brechas na legislação urbanística e conluios com outros agentes.

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  2. Mônica Nogara

    Anthony, parabéns pelo site.
    Única questão é que gostaria de ver exemplos positivos da financeirização para podermos ponderar com mais fundamentação seus argumentos. Os autores citados fundamentam seus argumentos com estudos de caso, diversos, claro, como é praxe em qualquer estudo.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Mônica, obrigado pela leitura e pela participação por aqui.
      O foco do artigo não foi necessariamente uma argumentação positiva da financeirização. A ideia era mostrar os diferentes focos dados pelo uso da palavra, com breves contrapontos, e mostrar alguns exemplos positivos de financeirização para mostrar que não são todas as formas de financeirização que são ruins. O foco foi uma crítica geral ao uso do termo para a representação de problemas não muito bem definidos. Como todos os artigos do Caos Planejado, também não tive pretensão acadêmica como os estudos citados. A ideia do site é divulgar para o público geral temas às vezes restritos à academia, com a limitação do formato online.
      Espero que tenha respondido o seu ponto de forma adequada.
      Att.,
      Anthony

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  3. Eduardo Pereira

    Muito boa e fluida a leitura. Foi feita uma ótima “crítica à crítica”, ou seja, uma análise ponderada sobre o termo “financeirização” e uma crítica ao, muitas vezes comum, radicalismo da academia. Precisamos de mais textos desmistificadores assim, parabéns.

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