FGTS mais uma vez vai salvar investimento imobiliário “micado” no Porto Maravilha

O Sindicato dos Bancários do Rio de Janeiro publicou no jornal BancaRio, em novembro de 2017, que “o Conselho Diretor da Caixa Econômica Federal decidiu transferir os empregados e todos os setores do prédio da Avenida Almirante Barroso para o empreendimento Acqwa Corporate, pertencente à empresa internacional Tyshman Speyer”, localizado na área da Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. A matéria considera esta “mais uma transação nebulosa” da Caixa, decidida sem qualquer debate e baseada em estudos técnicos de acesso restrito até para os funcionários da área de logística da empresa.

O vice-presidente do sindicato, Paulo Matileti, cobrou do presidente da Caixa Gilberto Occhi a suspensão do processo de mudança para a região portuária. Segundo o sindicalista, “o presidente da Caixa recebeu o ofício, mas não fez qualquer menção quanto à possibilidade de reversão da transferência”. Matileti afirma, ainda, que a direção da Caixa alegou que investiu “mais de R$ 5 bilhões do FGTS nas obras do Porto Maravilha, da qual grandes empresas fazem parte, e a transferência da empresa faz parte deste projeto”.

O presidente da Caixa declarou também que “o prédio da Barroso está deteriorado e que uma reforma custaria mais caro do que a mudança para o novo imóvel”. O atual imóvel ocupado pela empresa localiza-se no coração do Rio, na esquina das Avenidas Rio Branco e Almirante Barroso. Foi projetado e construído nos anos 1960, especialmente para a Caixa. Em 2003, passou a lastrear o Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso, administrado pelo banco BTG Pactual Serviços Financeiros S.A., cujo único locatário é a própria Caixa.

A Tishman Speyer é uma incorporadora e administradora imobiliária  transnacional de empreendimentos de alto padrão em todo o mundo. Em seu website, o AQWA Corporate é descrito como um arrojado “complexo corporativo Classe A assinado por Foster+Partners e desenvolvido com a expertise global”. O imóvel está localizado à beira da Baía de Guanabara e, segundo a empresa, “estrategicamente posicionado no coração da maior área de intervenção urbana do país — o Porto Maravilha”. Enfatizando a vista da beleza da cidade, o site informa, ainda, que o prédio terá 21 andares e disporá de 74.231 m² de área (locável).

O site especializado em economia Relatório Reservado, em nota intitulada “Porto fantasma”, de julho do ano passado, cita os efeitos da crise econômica e as dificuldades enfrentadas pela Tishman Speyer para fechar um só contrato de locação do Aqwa Corporate. Comenta ainda que, nessa época, “o índice de imóveis comerciais vazios na região portuária do Rio beira os 89%”. Mais recentemente, outra nota, intitulada “Legado olímpico — Porto Maravilha”, informa que a “Tishman Speyer já baixou em 40% o valor da locação do Aqwa Corporate, no Porto Maravilha, no Rio. Ainda assim, cerca de 70% do prédio seguem vazios”.

A Caixa tornou-se a maior investidora do Porto Maravilha quando, em 2010, comprou todos os certificados de potencial adicional de construção (Cepacs) da Operação Urbana Porto Maravilha, usando R$ 8 bilhões do FGTS. Assumiu também a gestão dos fundos imobiliários criados especialmente para a operação, dentre os quais o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM), onde foram depositados todos os Cepacs. Na condição de proprietário desses títulos, o fundo passou a investir nas torres comerciais de alto padrão e associou-se aos empreendedores da região, que não mais precisaram comprar os certificados correspondentes àqueles empreendimentos.

Notícia do jornal Valor sobre o primeiro negócio desenvolvido pela parceria Caixa-Tishman Speyer menciona que o FII Porto Maravilha participou do projeto com o terreno e os Cepacs, enquanto a empresa estrangeira entrou com “o investimento total necessário para o projeto”. A Caixa, gestora do FGTS e do FII PM, assumiu esse tipo de associação também nos demais empreendimentos imobiliários da região.

Com a débâcle do Porto Maravilha, a Caixa, ou melhor, o FGTS — fundo público de propriedade dos trabalhadores —, tem amargado prejuízos. A decisão da estatal de alugar o edifício é, uma vez mais, a repetição da clássica “solução” brasileira: usar o fundo público, os recursos dos trabalhadores e trabalhadoras, para salvar investidores e incorporadoras transnacionais..

Helena Galiza é Arquiteta, doutora em urbanismo, pesquisadora do Laboratório Ettern/Ippur/UFRJ. Trabalhou mais de trinta anos no governo federal (BNH, Iphan e Caixa Econômica Federal), com política urbana, habitação social e reabilitação de áreas centrais. Presta assessoria técnica voluntária a movimentos sociais de luta pela moradia nas áreas centraiscordi. Teve a operação Porto Maravilha como estudo de caso da tese doutorado (UFRJ, 2015). Lattes

Texto publicado originalmente no blog da Raquel Rolnik no dia 7 de fevereiro de 2018.