Edifícios em condomínio, barreira do redesenvolvimento urbano

No filme Aquarius, do diretor Kleber Mendonça Filho, a personagem Clara, interpretada por Sônia Braga, recusa-se a vender para uma incorporadora o seu apartamento, localizado em um condomínio. Seus vizinhos do edifício, por outro lado, topam o negócio. Em artigo para o Estadão, o economista Pedro Fernando Nery retrata o caso através de uma lente oposta à narrativa cinematográfica: Clara, ao invés de heroína, que resiste ao capital imobiliário sem escrúpulos ou respeito pela paisagem litorânea de Recife, é, na verdade, a vilã.

Ao barrar o redesenvolvimento do pequeno edifício de 18 unidades em uma torre com mais unidades e mais área, ela estaria impedindo o aumento da oferta imobiliária na cidade em uma região bem localizada, empurrando potenciais futuros moradores para mais longe.

Enquanto o caso específico de Aquarius possa ser debatido através de diferentes lentes urbanísticas, ele ilustra como o direito de propriedade de uma única unidade pode impedir a transformação de uma edificação de porte muito maior, sendo fator crucial na restrição ao redesenvolvimento urbano.

Esta falha de mercado, embora pouco discutida, é uma das maiores barreiras às tentativas atuais de reocupar as regiões centrais de grandes cidades brasileiras, em curso em capitais como Porto Alegre, São Paulo e Rio de Janeiro.

Segundo estudo do Ipea, as áreas centrais das cidades brasileiras possuem uma taxa de vacância superior ao restante da cidade. Isso é percebido diariamente pelos cidadãos, que veem múltiplos prédios vazios nessas regiões.

Os motivos são vários. Normalmente, compondo os estoques construídos mais antigos da cidade, estes edifícios foram gradualmente se depreciando ao longo do tempo. Sendo a maioria deles de vários proprietários, em condomínio, é difícil a coordenação para manter as áreas comuns, a fachada e as próprias unidades em boas condições.

A composição dos moradores, assim como dos proprietários, também muda. Alguns deles já faleceram, suas unidades compondo espólios de herdeiros que não se decidem em como ocupar a unidade. Outros simplesmente sumiram, deixaram a unidade vazia e sem pagar o condomínio, com difícil cobrança e ressarcimento dos valores inadimplentes. O edifício em mau estado gera um ciclo vicioso de depreciação, aumentando o número de unidades vazias, tornando sua recuperação cada vez mais difícil.

Quem já presenciou uma reunião de condomínio sabe que as decisões tomadas em uma pequena democracia, privada, mas radical, onde todos têm voz, são morosas e burocráticas. Se é difícil chegar a um consenso até mesmo da cor da porta de entrada do edifício, imagine aumentar o fundo de reserva e decidir sobre a reforma do prédio inteiro.

O arranjo da propriedade de edifícios em condomínio, no entanto, predomina no mercado imobiliário brasileiro. Além de termos uma forte cultura da “casa própria”, praticamente todas as políticas públicas habitacionais focaram no financiamento da compra de unidades, não no auxílio ao aluguel, do BNH ao Minha Casa, Minha Vida, com pequenas mudanças no atual programa Casa Verde e Amarela.

Além disso, temos um histórico de juros altos, que penalizam investimentos de longo prazo e incentivam incorporadores a se desfazerem do imóvel o quanto antes; de inflação, que gera incerteza tanto ao inquilino quanto ao locador em relação ao valor do aluguel no próximo reajuste; e um mercado imobiliário pulverizado e pouco maduro, com poucos investidores com condições de comprar e manter um edifício inteiro. 

No Brasil, a grande maioria da atuação de investidores institucionais, como fundos imobiliários, operam em ativos imobiliários na Grande São Paulo, sendo a atuação do mercado imobiliário em outras cidades de forma muito mais “artesanal”, juntando recursos de pequenos grupos de investidores privados para realização de cada empreendimento.

E, diferente de galpões logísticos, shoppings ou torres comerciais, ativos imobiliários comuns em fundos imobiliários, o edifício residencial tem muito mais locatários para gerir e normalmente contratos de duração mais curta. Em paralelo, o mercado residencial permite “venda na planta”, muito mais difícil para outros usos, e se beneficia do Sistema Financeiro da Habitação, ausente nos demais.

Todos estes motivos mitigam a existência de edifícios multifamiliares de único dono, embora este cenário esteja gradualmente mudando nos tempos atuais, com juros (mais) baixos, inflação relativamente controlada e um mercado imobiliário mais amadurecido.

Em mercados habitacionais desenvolvidos, predomina para edifícios residenciais o modelo de único dono para aluguel. Nos Estados Unidos, embora a residência unifamilar seja de longe a solução de moradia mais frequente, unidades em edifícios com mais de dez unidades são raramente ocupadas pelo proprietário, indicativo de um modelo para aluguel.

Nova York, um dos mercados habitacionais mais singulares da América, ainda possui outro modelo em edifícios mais antigos chamado “co-op”, abreviação para “cooperativa”. Os moradores são proprietários de uma fração do prédio como um todo, e não da unidade, como se fossem ações de uma empresa. Uma cooperativa é formada para gerir a edificação, com alguns poderes adicionais na gestão do edifício ausentes no modelo em condomínio. No entanto, o que domina o mercado americano é o “multifamily residential”, em que o prédio possui um único dono, normalmente uma figura profissional, que gere o prédio e aluga todas as unidades.

A governança de um edifício de único dono, embora menos “democrática”, tem ganhos de eficiência quando bem gerida, dada a velocidade na tomada de decisões. Para além das decisões rotineiras como a definição das regras para coleta de lixo ou dos horários permitidos para festas, se há a intenção de venda do edifício, o comprador negocia com uma única parte, sem depender da coordenação de múltiplos condôminos.

Profissionais do ramo imobiliário são categóricos ao relatarem a dificuldade da chamada “consolidação” de condomínios, basicamente o que a incorporadora de Aquarius tentou fazer comprando as unidades uma a uma. O risco sempre é de existir uma “Clara”, a última proprietária que, através do seu forte direito de propriedade, realiza o chamado “holdout”, se recusando a vender, ou solicitando um preço exorbitante como condição.

A cidade do Rio de Janeiro recentemente aprovou o Reviver Centro, um programa direcionado para reabilitar e reabitar o Centro do Rio, que hoje possui diversos imóveis vazios e um número pequeno de moradores comparado com seu estoque imobiliário construído. Não é coincidência, assim, que a plataforma criada pela Prefeitura para transparência do programa indica quais os edifícios de único dono, justamente para facilitar a sua aquisição (e consequente transformação) por novos investidores.

No entanto, apesar de registrar algumas dezenas destes edifícios, são relativamente poucos perante o estoque total de prédios do Centro do Rio, onde quadras inteiras ainda são formadas por edifícios de propriedade pulverizada em condomínio.

Essa barreira, no entanto, pode ser flexibilizada. O Senado acaba de aprovar um projeto de lei, agora tramitando na Câmara dos Deputados, com objetivo de facilitar a transformação urbana. Ao invés de exigir a unanimidade dos condôminos para conversão de uso, conforme a lei estabelece hoje, seria exigido apenas 2/3 do prédio para transformar um edifício comercial em residencial ou vice-versa.

Tal proposição pode ser polêmica, pois ela surge com objetivo de reduzir a falha de mercado da coordenação entre condôminos através da redução do direito de propriedade individual de cada proprietário, assim como o próprio contrato estabelecido na convenção atual dos condomínios.

Esse direcionamento não é uma novidade brasileira. Em Hong Kong, que segue um mercado mais próximo do chinês, onde a busca pela eficiência frequentemente supera direitos de propriedade, é necessário apenas 90% de aprovação entre os condôminos de um edifício para que ele seja vendido, justamente para reduzir a possibilidade do holdout.

Independente da discussão conceitual a respeito da lei que tramita no congresso, o apetite de investidores ainda deve ser relativamente pequeno para o redesenvolvimento. Enquanto a conversão de uso é uma estratégia adequada para algumas edificações de maior porte, a consolidação ainda tende a ser um processo longo e árduo.

Ainda, a lei não endereça o redesenvolvimento de edificações pequenas em edificações maiores, onde não seria necessária apenas a conversão de uso, mas a venda e demolição da edificação inteira. Seja como for, caso seja aprovada, será uma derrota das “Claras” pelo Brasil, mas, talvez, uma vitória para nossos centros urbanos.