O motor imobiliário do urbanismo chinês

Shanghai — No meio de uma das áreas mais valorizadas desta cidade, caminho por quadras e mais quadras de imóveis vazios, na sua maioria construções tradicionais do estilo lilong — uma prima distante das casas geminadas britânicas —, muitas com comércio no térreo e residências no andar superior. Os imóveis estão quase todos com portas e janelas tapadas por tábuas de madeira, marcados para demolição. A maioria dos moradores foram removidos — apenas alguns permanecem, ora como resistência, ora por simplesmente não terem alternativa. O que explica esse fenômeno é o funcionamento do motor imobiliário do urbanismo chinês.

O contexto é o entorno de Xintiandi, um dos maiores projetos urbano-imobiliários de Shanghai, iniciado no final dos anos 1990 dentro da área de redesenvolvimento de Taipingqiao, cobrindo a demolição de 52 hectares, 23 blocos residenciais e mais de 25 mil domicílios. Após consumir praticamente toda a terra do projeto original, o desenvolvimento imobiliário agora migra em direção ao Yu Garden, um dos principais pontos turísticos da cidade, demolindo quadras inteiras de edifícios antigos e populares para dar origem a grandes torres comerciais e residenciais de luxo.

Para além dos discursos sobre um mercado altamente especulativo, o redesenvolvimento urbano na China é direcionado pelo Estado, proprietário de toda a terra urbana. Em um modelo de governança descentralizado, governos municipais como o de Shanghai veem no redesenvolvimento de áreas centrais bem localizadas uma forma de financiar o crescimento.

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Nos anos 1990, quando a abertura do país e a migração rural-urbana estavam em franca aceleração, Shanghai tinha cerca de 13 milhões de habitantes. Atualmente, tem quase o dobro: cerca de 25 milhões. Esse crescimento ocorreu apesar do hukou, uma espécie de registro de residência interna que limita o acesso a direitos básicos, como saúde e educação, para quem não tem registro na cidade. Implantado durante o regime comunista, o mecanismo teria a função de controlar a velocidade migratória para as grandes cidades e evitar a sobrecarga da infraestrutura. Na prática, no entanto, as oportunidades de renda nas grandes cidades chinesas são tão atraentes que muitos migrantes as buscam independentemente do seu acesso a direitos, ou tentam contornar o sistema de alguma forma.

Para impulsionar seu crescimento econômico e ampliar a infraestrutura para esses milhões de pessoas, a China investiu pesadamente em infraestrutura física — malha viária, saneamento, redes de energia e metrô. Para pagar essa conta, municípios ora vendem direitos de uso e construção sobre a terra urbana, ora se financiam a partir do seu gigantesco lastro imobiliário. O entendimento de que terra vale dinheiro também se traduz em planejamento urbano: a maioria dos bairros em desenvolvimento mostra edifícios enormes, resultado de uma busca por alto potencial construtivo, maximizando o valor da terra e o uso da infraestrutura consolidada. A compensação para a realocação dos moradores normalmente é pequena, não cobrindo um dos principais componentes do valor dos imóveis destituídos: o custo da terra. Como os proprietários têm, em teoria, apenas a posse do imóvel, o Estado não considera o direito à terra como parte do ressarcimento. Diante de um crescimento urbano sem precedentes, formou-se um motor que parecia que nunca iria parar de girar.

Para impulsionar seu crescimento econômico e ampliar a infraestrutura, a China investiu pesadamente em malha viária, saneamento, redes de energia e metrô.

No entanto, os últimos anos parecem dar sinais de alerta. Preços de imóveis residenciais caíram 23% desde 2021, com quedas muito mais acentuadas em mercados menos consolidados fora das megacidades. Um exemplo extremo desse movimento foi o distrito de Yujiapu, em Tianjin, a cerca de 150 km de Pequim. Desenvolvido para ser uma “Manhattan chinesa”, um distrito financeiro para competir com o CBD (Central Business District) de Pequim, foi concebido nos anos 2010 e, após um investimento estimado em cerca de 200 bilhões de yuans, inúmeras torres seguem inacabadas, edifícios comerciais permanecem desocupados e espaços públicos continuam vazios.

Em uma economia em que muitos veem sua poupança no imóvel de tijolo evaporar, há um processo agressivo de redução do consumo e da demanda, diminuindo a atividade imobiliária e, consequentemente, a capacidade de governos financiarem seu crescimento como fizeram nas últimas décadas. Agrava essa situação a descoberta pelo governo federal em 2024 de uma dívida “escondida” nos municípios na ordem de U$2 trilhões, carregada por veículos de investimento locais que não aparecem nos balanços oficiais.

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O fator mais crítico, no entanto, é demográfico: como resultado de uma queda nas taxas de fertilidade globais, turbinada pela política do filho único implantada na China durante o auge do regime comunista, a população chinesa passou a diminuir desde 2022, sem sinais de reversão no curto ou médio prazo. Imigração em massa também não parece ser uma escolha natural para um país fortemente nacionalista e que exerce amplo controle populacional. Todo o mais constante, menos gente significa menos demanda por imóveis.

Apesar disso, não é possível ainda cantar o fracasso do motor imobiliário. A China ainda tem uma série de alavancas para conter a retração da bolha imobiliária. O governo central interveio para repactuar e alongar dívidas municipais, de forma a evitar um colapso generalizado do sistema imobiliário-financeiro. Também foram promovidas políticas para flexibilizar as regras do hukou — a China ainda não atingiu 70% da sua população morando em áreas urbanas, enquanto países desenvolvidos, voltados a uma economia industrial ou de serviços, tendem a ter taxas de urbanização na faixa entre 85% e 90%. O país também está reduzindo as restrições ao número de imóveis que podem ser comprados por cada cidadão, com regras que variam dependendo da cidade. Além disso, o exemplo nas proximidades de Xintiandi mostra que o Estado está pronto para realocar dezenas de milhares de pessoas para maximizar o seu potencial imobiliário.

Artigo originalmente publicado no Metro Quadrado, em julho de 2026.