Privatizamos parques e regulamos varandas gourmet

O que significa planejar uma cidade? A planta da cidade de Mileto (450 a.C.) e a clássica obra de Vitrúvio mostram que, no passado, a prioridade era desenhar antecipadamente onde seriam as ruas, espaços e equipamentos públicos, reservando-os das construções privadas.

Essa lógica durou por séculos, da “Leis das Índias” da colonização espanhola na América ao Commissioners’ Plan de 1811 de Nova York, que desenhou o emblemático xadrez viário de Manhattan. Em Belo Horizonte, tivemos o projeto de Aarão Reis para a então nova capital mineira, que se limitou à região da Avenida do Contorno e não acompanhou o crescimento da cidade.

O espaço público era a prioridade do poder público, e o lote privado — a forma, a altura e o uso das edificações — era definido principalmente pelos proprietários e seus respectivos construtores e arquitetos.

No Brasil de hoje, essa lógica se inverteu. O planejamento urbano foca nas edificações privadas, tentando “projetar” cada lote. Já as ruas, calçadas, praças e parques, intrínsecos ao poder público, foram esquecidos pelos planos diretores.

Nas cidades brasileiras, a responsabilidade sobre a calçada é do proprietário do lote adjacente, e a manutenção de parques e praças tem sido cada vez mais delegada à iniciativa privada através de adoções ou concessões. O desenho da malha viária é feito por loteadores privados e apenas aprovado pelo poder público, que deixou de desenhar ruas há décadas. Enquanto secretarias de urbanismo criam e fiscalizam regras meticulosas sobre edificações privadas em áreas formais, bairros informais inteiros crescem à revelia dessas regras – e de qualquer planejamento. Exemplos não faltam para essa inversão de valores.

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Para projetar uma simples sacada, há parâmetros específicos que diferem entre cidades. Em Porto Alegre, se tiver até 2,5m de profundidade, ela não conta para o limite de área construída para o prédio. No Rio, a varanda não conta quando o prédio é residencial, o que gera às vezes mais área de varanda do que a área do resto do apartamento. Esse cálculo complexo deu origem à “varanda gourmet”, um artifício criado para valorizar uma área “não computável”, mais barata para o incorporador.

No Rio de Janeiro, áreas de recreação se tornaram obrigatórias nos prédios residenciais a partir de 1956, regra que só foi flexibilizada em 2016. Em Porto Alegre, o Código de Edificações exige que todo edifício com mais de 16 unidades tenha uma dependência de zelador de pelo menos 45 m². Até 2008, o Plano Diretor de Recife exigia no mínimo 1 vaga de estacionamento para apartamentos até 40 m² e 3 vagas para apartamentos com mais de 150 m². A Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal tem 23 tipos diferentes de usos, com regras que definem até se um lote pode ou não produzir “itens de joalheria” ou “instrumentos musicais”.

O acúmulo dessas exigências ao longo do tempo impacta o custo da moradia, acoplando às construções amenidades ou restrições pouco relevantes para a maioria dos residentes. No Brasil, esse custo ajuda a empurrar a população para a informalidade, sendo hoje mais de 16 milhões de pessoas morando em favelas onde essas mesmas regulações são dispensadas pelo poder público. O planejamento urbano brasileiro acaba penalizando justamente quem mais precisa do urbanismo.

É comum a crença de que na prefeitura há justificativas técnicas para cada regra. No entanto, muitas exigências têm origem desconhecida, heranças “copia e cola” de legislações passadas ou de outras cidades, mas tão antigas que se tornaram inquestionáveis. Para endereçar essa disfunção, precisamos de uma auditoria regulatória urgente, assim como o resgate das funções clássicas do planejamento urbano.

Regras devem ter um motivo claro e ter a sua performance avaliada ao longo do tempo. Planos diretores deveriam focar em projetos de urbanização de favelas, desenho viário, arborização, infraestrutura e tudo relacionado ao espaço público. Enquanto privatizarmos nossos parques e regularmos as varandas-gourmet, teremos um caos planejado.

Texto publicado originalmente na coluna do Caos Planejado na Folha de S. Paulo, em fevereiro de 2026.

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