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Varanda gourmet: símbolo do mau planejamento urbano

Varanda gourmet: símbolo do mau planejamento urbano

Ao não contabilizar determinadas áreas no cálculo do coeficiente de aproveitando, as regulações urbanas acabam gerando padrões urbanísticos homogêneos.

2 de abril de 2020

As normas urbanas de uma cidade tendem a criar padrões arquitetônicos e consequências inesperadas. Entre 1767 até 1825, a Inglaterra estabeleceu um imposto que incidia sobre o número de janelas de uma casa, conhecido como tax on windows. O resultado? As novas edificações continuavam idênticas, mas sem janelas

Outros casos se repetiram ao longo da história. A França estabeleceu uma tributação em relação ao número de pavimentos, fazendo com que os últimos andares dos edifícios fossem uma extensão do telhado. Na América Latina, a Bolívia estabeleceu que residências inacabadas pagariam 40% a menos de impostos transformando cidades como La Paz numa gigante favela.

Infelizmente o Brasil não fugiu à regra. No caso de São Paulo, o coeficiente de aproveitamento — o quanto você pode construir em relação a área do terreno — desconsidera algumas áreas do empreendimento, não contabilizando, por exemplo, áreas comuns do edifício, garagens e varandas. 

Por um lado, a medida é positiva, já que as restrições a se construir na cidade são enormes e dificultam a possibilidade de adensamento — como já tratamos anteriormente no site. No entanto, estas regras acabam gerando padrões arquitetônicos homogêneos. E é desta maneira que surgem as “varandas gourmets”: como elas não são contabilizadas para a definição do potencial construtivo, cabe aos empreendedores usarem este “bônus” da melhor maneira possível.


O que realmente está em jogo é entender que as regulações urbanas acabam fazendo que o mercado imobiliário produza um monoproduto.


Não há nenhum problema intrínseco a isso, mas será que todo mundo gostaria ter uma varanda com churrasqueira na sua casa? É totalmente plausível que muitos prefiram gastar seus recursos em outras coisas. O que realmente está em jogo é entender que as regulações urbanas acabam fazendo que o mercado imobiliário produza um monoproduto. Não é novidade que os grandes marcos arquitetônicos paulistanos não poderiam ser construídos nos dias atuais devido à regulação — vide o Copan e o Conjunto Nacional. O que deixa muito claro que a regulação inibe a criatividade e a inovação. 

Talvez o cenário ideal fosse eliminar o oróprio conceito do coeficiente de aproveitamento, equalizando e potencializando o uso do solo urbano. Como ele existe e deve continuar existindo, seria melhor que então refletisse a quantidade real do que pudesse ser construído. Ou seja, ao invés de ter um coeficiente de 4 que, na prática, com as exceções, acaba se transformando em um múltiplo de 6 somando estas áreas não computáveis, seria melhor aumentar para 6 o valor oficial e retirar as exceções. 

As varandas gourmets, como outras questões, são um sintoma de mau planejamento urbano, não a causa, mas os gestores públicos parecem não entender isso. Vários exemplos podem ser vistos no novo Plano Diretor de São Paulo. Como a cidade acabou não adensando nas áreas centrais pelas limitações à construção, a solução foi restringir o tamanho das moradias. Como as fachadas ativas pararam de ser feitas devido às restrições de afastamentos laterais e frontais, isso se inverteu e se estabeleceu então um bônus de potencial construtivo para quem as construísse. De forma ainda mais caricata, se restringiu a construção de vagas de garagem após décadas de incentivo para a construção das mesmas. Ou seja, são criadas uma série de novas regulações para consertar os erros passados.

A regulação urbana deve evitar afetar as decisões dos empreendedores que buscam, dentro do possível, entender quais as necessidades dos moradores para um determinado terreno. Só assim podemos ter uma cidade muito mais criativa e funcional, e sem mudanças drásticas nos incentivos que cada empreendedor deve seguir a cada mudança de plano.

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COMENTÁRIOS

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  • Excelente matéria! De fato nossas cidades tem perdido suas personalidades e características próprias justamente por implantar um padrão nos edifícios, principalmente residencial. Aqui em Salvador não é diferente. Apesar de ser uma cidade carregada de histórias em sua arquitetura, existem bairros que são padronizados, você pode caminhar na rua e ver exatamente os mesmos prédios. Fora isso ainda existem regras internas estabelecidas em condomínios, por exemplo, que ajuda ainda mais a padronizar isso. Eu vejo que cada dia que passa nossas cidades tem perdido sua criatividade e indentidade. Espero que isso mude!

  • Caros,

    Parabéns aos profissionais pelas colocações, este é um ótimo tema.

    É uma pena que tais diretrizes urbanas acabem gerando padrões na arquitetura similares.

    Consequentemente, a liberdade criativa dos projetos ficam perdidas.

  • Achei um pouco superficial este artigo.

    Não entendo como o PD atual impede de alguma forma a execução das fachadas ativas na cidade, pelo contrário ele incentiva (veja não estou falando de política, e sim do instrumento em si).

    Entendo que as ”varandas gourmet” são mais falta de boa arquitetura e consequência da especulação do mercado imobiliário, do que resultado de um mau planejamento urbano.

    Essas varandas muitas vezes são um ”subproduto” gerado por empreendimentos de baixa qualidade arquitetônica, empreendimentos esses que concebem unidades com minúsculos dormitórios e cozinhas, afim de ”valorizar” as tais varandas, e de certa forma também afastando as pessoas da cidade, pois estarão ”confinadas” em suas varandas.

    Ao meu ver cabe aos arquitetos e ”construtoras” prover boa arquitetura, a regulação é necessária para que haja um mínimo de planejamento urbano no que diz respeito à questão da habitação.

    • Ola Rayssa,

      A arquitetura sempre ficará “refém” quando existir brejas na lei, por exemplo, a não computação das áreas de varanda gourmets. O incorporador sempre usará desta lacuna a seu favor.

      Sendo assim, seria interessante somar o C.A com o as áreas não computadas para estimular uma arquitetura que melhor se adeque as necessidades do lote e de seu entorno.