Varanda gourmet: símbolo do mau planejamento urbano

As normas urbanas de uma cidade tendem a criar padrões arquitetônicos e consequências inesperadas. Entre 1767 até 1825, a Inglaterra estabeleceu um imposto que incidia sobre o número de janelas de uma casa, conhecido como tax on windows. O resultado? As novas edificações continuavam idênticas, mas sem janelas. Outros casos se repetiram ao longo da história. A França estabeleceu uma tributação em relação ao número de pavimentos, fazendo com que os últimos andares dos edifícios fossem uma extensão do telhado. Na América Latina, a Bolívia estabeleceu que residências inacabadas pagariam 40% a menos de impostos transformando cidades como La Paz numa gigante favela.Infelizmente o Brasil não fugiu à regra. No caso de São Paulo, o coeficiente de aproveitamento — o quanto você pode construir em relação a área do terreno — desconsidera algumas áreas do empreendimento, não contabilizando, por exemplo, área comum do edifício, garagem e varanda gourmet. 

Por um lado, a medida é positiva, já que as restrições a se construir na cidade são enormes e dificultam a possibilidade de adensamento — como já tratamos anteriormente no site. No entanto, estas regras acabam gerando padrões arquitetônicos homogêneos. E é desta maneira que surgem as “varandas gourmets”: como elas não são contabilizadas para a definição do potencial construtivo, cabe aos empreendedores usarem este “bônus” da melhor maneira possível.

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Não há nenhum problema intrínseco a isso, mas será que todo mundo gostaria ter uma varanda gourmet com churrasqueira na sua casa?

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Não há nenhum problema intrínseco a isso, mas será que todo mundo gostaria ter uma varanda gourmet com churrasqueira na sua casa? É totalmente plausível que muitos prefiram gastar seus recursos em outras coisas. O que realmente está em jogo é entender que as regulações urbanas acabam fazendo que o mercado imobiliário produza um monoproduto. Não é novidade que os grandes marcos arquitetônicos paulistanos não poderiam ser construídos nos dias atuais devido à regulação — vide o Copan e o Conjunto Nacional. O que deixa muito claro que a regulação inibe a criatividade e a inovação. 

Talvez o cenário ideal fosse eliminar o próprio conceito do coeficiente de aproveitamento, equalizando e potencializando o uso do solo urbano. Como ele existe e deve continuar existindo, seria melhor que então refletisse a quantidade real do que pudesse ser construído. Ou seja, ao invés de ter um coeficiente de 4 que, na prática, com as exceções, acaba se transformando em um múltiplo de 6 somando estas áreas não computáveis, seria melhor aumentar para 6 o valor oficial e retirar as exceções. 

A varanda gourmet, como outras questões, é um sintoma de mau planejamento urbano, não a causa, mas os gestores públicos parecem não entender isso. Vários exemplos podem ser vistos no novo Plano Diretor de São Paulo.

Como a cidade acabou não adensando nas áreas centrais pelas limitações à construção, a solução foi restringir o tamanho das moradias. Como as fachadas ativas pararam de ser feitas devido às restrições de afastamentos laterais e frontais, isso se inverteu e se estabeleceu então um bônus de potencial construtivo para quem as construísse.

De forma ainda mais caricata, se restringiu a construção de vagas de garagem após décadas de incentivo para a construção das mesmas. Ou seja, são criadas uma série de novas regulações para consertar os erros passados.

A regulação urbana deve evitar afetar as decisões dos empreendedores que buscam, dentro do possível, entender quais as necessidades dos moradores para um determinado terreno. Só assim podemos ter uma cidade muito mais criativa e funcional, e sem mudanças drásticas nos incentivos que cada empreendedor deve seguir a cada mudança de plano.