Habitações novas mitigam aumento dos aluguéis em unidades antigas

Nos Estados Unidos, a escassez habitacional em nível nacional elevou os aluguéis mais nos bairros de baixa renda do que na média geral. Contudo, em áreas que recentemente tiveram a adição de um grande volume de estoque habitacional, os aluguéis caíram mais justamente nos bairros de menor renda, com edificações mais antigas, de acordo com uma análise de dados públicos de habitação.

Um amplo corpo de pesquisas já estabeleceu que, quando há escassez de moradias, o custo da habitação sobe rapidamente, e quando há abundância, a acessibilidade melhora. Mas a maior parte das novas construções é de alto padrão, o que levanta questionamentos sobre o impacto dessa oferta adicional de moradia nos apartamentos mais antigos (processo que chamamos de filtragem).

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Uma nova análise do The Pew Charitable Trusts começa a fornecer algumas respostas. Esses resultados são fundamentais para formuladores de políticas públicas preocupados com o deslocamento de inquilinos à medida que os custos imobiliários sobem. As conclusões sugerem que impedir a construção de novas moradias — mesmo aquelas voltadas para residentes de alta renda — inflaciona todos os aluguéis, tornando mais difícil para os inquilinos de baixa renda permanecerem em seus bairros.

Os EUA enfrentam um déficit de 4 a 7 milhões de moradias, uma realidade impulsionada especialmente por regras de zoneamento restritivas. Dados da Zillow, uma fonte abrangente de informações locais sobre habitação e aluguel, indicam que os aluguéis aumentaram 49% nas áreas metropolitanas dos EUA entre outubro de 2017 e outubro de 2024. Para observar como os preços mudaram em áreas com diferentes níveis de renda, os pesquisadores do Pew analisaram a variação em cada código postal monitorado pela Zillow e cruzaram esses dados com a renda mediana desses códigos segundo o Censo dos EUA. Em seguida, eles compararam a variação do aluguel nos códigos postais por quartil de renda, controlando as características socioeconômicas de cada localidade e região metropolitana. O quartil inferior (os 25% mais pobres) possuía rendas anuais medianas abaixo de US$43.302 em 2017, enquanto o quartil superior (os 25% mais ricos) estava acima de US$69.804. O quartil de renda mais baixa enfrentou um aumento médio de aluguel 10 pontos percentuais superior ao do quartil de renda mais alta.

Quando não se constroem moradias suficientes em bairros de alta renda, as pessoas que viveriam nessas áreas geralmente têm recursos para se mudar para bairros de classe média, e os residentes de classe média acabam buscando imóveis em bairros de baixa renda, mas os residentes de bairros de baixa renda não têm para onde ir. Suas opções são limitadas, e os dados indicam que eles mantêm suas moradias absorvendo grandes aumentos de aluguel, embora muitos não consigam sustentar essa situação — um recorde de 27% dos inquilinos gasta agora mais da metade de sua renda com aluguel. Geralmente, considera-se que um indivíduo está sob “ônus excessivo de aluguel” quando compromete mais de 30% de sua renda com moradia, categoria que hoje inclui quase metade dos inquilinos americanos.

Construir mais habitação — tanto em toda uma região metropolitana quanto em um bairro específico — mantém o crescimento do aluguel mais baixo no geral, mas alivia principalmente a pressão sobre os imóveis mais antigos e menos custosos, mitigando essencialmente o processo competitivo descrito anteriormente. A análise do Pew nos 1.654 códigos postais monitorados pela Zillow em áreas metropolitanas dos EUA sugere que cada aumento de 10% na oferta habitacional de um mercado entre 2017 e 2023 correlacionou-se com um crescimento de aluguel 5% menor entre 2017 e 2024, controlando diversos fatores. Cerca de um quinto dos códigos postais cobertos pela Zillow estavam em áreas metropolitanas com crescimento no número de unidades de pelo menos 10% no período.

Construir mais habitação mantém o crescimento do aluguel mais baixo no geral, mas alivia principalmente a pressão sobre os imóveis mais antigos e menos custosos.

A oferta em nível de bairro também é relevante. Um aumento de 10% na oferta de moradias em um código postal significa que os aluguéis médios cresceram 1,4% menos do que em um local sem crescimento de oferta. Em termos de valor, o aluguel médio nos códigos postais da Zillow subiu de US$1.525 em outubro de 2017 para US$2.225 em outubro de 2024 — uma alta de cerca de US$700 ou 46%.

Em áreas metropolitanas de muita oferta (que adicionaram pelo menos 10% ao seu estoque de unidades), essa diferença representa pelo menos US$470 a menos ao longo do ano, e pelo menos US$120 a menos em códigos postais onde o estoque de moradias é maior. É importante ressaltar que os mercados habitacionais são regionais: aumentar a oferta de toda a região tem um impacto quatro vezes maior nos aluguéis locais do que apenas adicionar oferta pontual.

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E as restrições a novas construções têm um impacto claro. Análises anteriores do Pew mostram que cidades como Chicago, Los Angeles e Nova York, que limitaram severamente seu crescimento habitacional nas últimas décadas, viram os custos disparar e o deslocamento forçado de residentes ocorrer.

Por outro lado, cidades como Houston, Minneapolis e New Rochelle (Nova York), que construíram novas moradias em ritmo acelerado, conseguiram frear tanto o aumento dos aluguéis quanto o deslocamento forçado. Onze grandes áreas metropolitanas aumentaram sua oferta habitacional em pelo menos 10% entre 2017 e 2023. Coletivamente, elas registraram uma queda nos aluguéis médios de 2023 para 2024 em grandes edifícios de apartamentos monitorados pela RealPage Explore, uma empresa de software de gestão de propriedades que fornece dados sobre aluguéis e características das edificações para imóveis com pelo menos 50 unidades em áreas metropolitanas dos EUA.

Em cada área metropolitana, as quedas mais acentuadas de aluguel ocorreram nos apartamentos de Classe C — aqueles em edifícios mais antigos e baratos. Portanto, mesmo que a maioria dos novos apartamentos e condomínios construídos não tenha sido subsidiada e apresentasse aluguéis acima do que residentes de baixa renda poderiam pagar, a nova oferta ajudou a baixar os preços em unidades mais antigas ao reduzir a competição por imóveis que deixaram de ser tão escassos.

Esse padrão se repetiu de forma ampla. Ao analisar mais de 41.000 grandes edifícios em 223 áreas metropolitanas, houve uma tendência clara: os aluguéis da Classe C diminuíram mais em relação aos da Classe A. Em mercados de muita oferta, o crescimento do aluguel foi mais lento e, crucialmente, desacelerou mais para as unidades de Classe C, demonstrando que a oferta adicional foi especialmente benéfica para quem vive em apartamentos de menor custo.

Embora a nova habitação seja geralmente cara, a razão para a queda nos aluguéis da Classe C é direta. O economista Evan Mast documentou que, quando novos apartamentos são construídos em bairros de alta renda, eles desencadeiam uma série de mudanças. Os novos residentes tendem a vir de bairros de alta renda, mas as pessoas que ocupam as vagas deixadas por eles vêm de áreas ligeiramente menos afluentes, e assim por diante. Segundo a pesquisa de Mast, essas cadeias alcançam rapidamente comunidades com rendas abaixo da média, liberando até 70 moradias para cada 100 novas unidades a preço de mercado construídas em bairros de alta renda.

A escassez habitacional não apenas eleva os custos — ela é regressiva. Manter um zoneamento restritivo que exacerba a falta de moradias coloca os inquilinos vulneráveis em uma posição precária, carregando o fardo dos aumentos acentuados no aluguel. Permitir moradias suficientes para todos melhora a acessibilidade geral, mas as evidências mostram que os maiores beneficiados são os locatários de baixa renda.

Seva Rodnyansky é gerente, Dennis Su é associado e Alex Horowitz é diretor de projeto na iniciativa de política habitacional do The Pew Charitable Trusts. Este artigo foi originalmente publicado no The Pew Charitable Trusts, em julho de 2025.