Exigência de vagas de garagem impacta na oferta de moradias

As cidades enfrentam atualmente grandes desafios ambientais, econômicos e do uso do solo que são consequências diretas da adoção de certas políticas de desenvolvimento urbano. Especialmente das que priorizam os automóveis e determinam a oferta de um número mínimo de vagas de garagem nos empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais.

O principal efeito dessa norma específica é o aumento dos custos das habitações, os quais são repassados à população — dificultando o acesso, em especial, de famílias de baixa renda a unidades em lugares com melhor infraestrutura e opções de trabalho.

Prática comum em muitos países, a exigência de uma quantidade específica de vagas de garagem que deve ser disponibilizada de acordo com o tipo de utilização dos complexos e da área que ocupam acaba gerando um excesso de espaços para os carros e uma escassez de moradias, como aponta o fundador e diretor executivo do Housing Rights Initiative, Aaron Carr, no Twitter.

Em uma recente sequência de postagens sobre o assunto, Carr reuniu 37 estudos que mostram os reflexos da obrigatoriedade de estacionamentos em diferentes localidades dos Estados Unidos (EUA). Mesmo partindo da realidade norte-americana, é possível fazer um paralelo com outras cidades no mundo que enfrentam as mesmas dificuldades com essa imposição.

O fundador do Housing Rights Initiative, entidade que investiga e combate ações imobiliárias abusivas e aproxima inquilinos do atendimento jurídico, afirma também que as regras referentes ao número de locais para os veículos desencadeiam uma série de problemas, entre eles o fato de não solucionarem o congestionamento das vagas na rua, motivo pelo qual foram criadas.

“O custo do estacionamento é repassado à sociedade na forma de imóveis caros”, reforça. Ele acrescenta ainda que levantamento do Research Institute for Housing America apurou que, em praticamente todos os municípios norte-americanos, a densidade de garagens por acre (4.047 m²) superava em muito a densidade populacional. “A América não tem uma crise de estacionamento, temos uma crise de habitação a preços acessíveis!”, escreveu.

As pesquisas divulgadas por Carr evidenciam também que essas políticas incentivam a cultura dos automóveis em detrimento à utilização do transporte público e à criação de bairros mais compactos que permitam que os cidadãos façam suas atividades a pé.

Além disso, revelam que essas normas nos subúrbios dos EUA têm efeitos não reconhecidos na maneira como as pessoas se deslocam pelas cidades, no design urbano e no custo de desenvolvimento. Outro aspecto analisado nos relatórios é que, com a redução ou o fim das exigências de vagas de garagem, haveria mais terreno para construir residências e investimentos para qualificar o desenho das localidades e implementar mais ambientes verdes e públicos.

Mais estacionamentos, menos área para habitações

As vagas de garagem nos municípios norte-americanos adicionam em torno de 30 metros quadrados por unidade em um prédio, elevando os custos de edificação e reduzindo o número de moradias que podem ser construídas por lote.

A constatação é de um estudo do Manhattan Institute For Policy Research e se soma a outros levantamentos selecionados pelo diretor executivo do Housing Rights Initiative no Twitter. Outra pesquisa do mesmo instituto complementa que as políticas de estacionamento da cidade de Nova York restringem a disponibilização tanto de novas residências como de espaços comerciais.

Segundo relatório publicado no Journal of the American Planning Association, essas normas acrescentam de 6% a 16% no valor necessário para erguer um imóvel. As habitações populares também são atingidas pela vigência dessas regras, como frisa o Center for Neighborhood Technology, que relata que as legislações sobre garagens impactam no desenvolvimento de moradias subsidiadas.

Conforme a entidade, os empreendedores do setor poderiam financiar 6,5 vezes mais unidades ao preço de 80 mil dólares sem a existência dessas condições. O documento avalia ainda que o mercado mudou e as cidades estão voltando o olhar para soluções urbanas que instiguem o uso de transporte público e o planejamento de comunidades compactas com alta qualidade de vida, tirando o foco dos carros na forma de pensar as localidades. Outro apontamento feito é a urgência de “corrigir o tamanho dos estacionamentos existentes”, reaproveitando-os melhor e os adequando à realidade atual das pessoas.

Outra pesquisa trazida por Carr identificou que complexos residenciais acessíveis com exigência de uma garagem por unidade tiveram um incremento nos custos de 12,5%, enquanto aqueles com obrigatoriedade de oferecer duas vagas por imóvel chegaram a um aumento de 25%. Além de não reduzir o congestionamento, as normas de estacionamento elevaram os custos de construção de habitações em Los Angeles e limitaram as oportunidades de aprimorar e ampliar os ambientes públicos, como revela outro estudo.

Em Buffalo (Nova York), uma reforma no código de zoneamento revogou, em 2017, as exigências de garagens em toda a cidade com o objetivo de diminuir a oferta de estacionamentos e influenciar positivamente no comportamento de viagens de seus moradores entre suas casas e o trabalho, lazer e a busca por serviços e comércio.

Um levantamento efetuado este ano investigou os resultados dessa ação e apontou que 47% dos grandes empreendimentos analisados incluíram menos espaços de garagem que o permitido anteriormente pela legislação, “sugerindo que os padrões antigos podem ter sido excessivos”. Já os complexos de uso mistos disponibilizaram menos 53% de vagas, reforçando o descompasso entre a demanda e a necessidade de garagens.

Prática afeta também o valor dos aluguéis e as pessoas que não possuem veículos

Um dos relatórios apresentados pelo diretor executivo da Housing Rights Initiative, feito por pesquisadores de Planejamento Urbano da Universidade da Califórnia em Los Angeles (Ucla), indicou que adicionar estacionamentos às moradias de aluguel incrementou os custos para os locatários em 17% ao ano.

A falta de imóveis sem garagens faz com que inquilinos que não possuem automóveis — em geral, famílias com renda mais baixa, como salientam os investigadores — paguem por uma estrutura que não precisam ou não querem. A pesquisa descobriu ainda que a perda direta causada por essa situação é estimada em 440 milhões de dólares anuais para quem vive de aluguel e não tem carro.

A sugestão dada pelos pesquisadores é que as cidades diminuam ou eliminem as regras relacionadas à construção de um número mínimo de vagas e possibilitem que os proprietários de unidades separem os custos das residências dos das garagens.

Em Seattle, a avaliação de 23 empreendimentos habitacionais multifamiliares destacou que as normas de estacionamento superestimam a demanda dos locatários de baixa renda por esse recurso e elevam os aluguéis em 15% — custo esse que é bancado, principalmente, por aqueles que não possuem veículos.

Já outro levantamento concretizado por uma organização sem fins lucrativos de São Francisco apontou que muitos consumidores preferem comprar sua casa sem garagem. O estudo mostrou que imóveis unifamiliares sem estacionamento venderam cinco dias mais rápido do que aqueles com e os condomínios sem vagas para automóveis foram comprados 40 dias antes que os empreendimentos da mesma natureza com garagem.

O reflexo para as pessoas que não possuem um veículo é de uma moradia 13% mais cara do que para aqueles que têm esse meio de transporte. O índice foi apurado em um relatório de 2017 sobre o impacto das exigências mínimas de estacionamento nos valores das residências nos Estados Unidos.

Também realizado por pesquisadores da Ucla, o trabalho averiguou os custos escondidos no que eles chamaram de “pacote de estacionamento”. A conclusão da maioria das pesquisas compiladas por Aaron Carr aponta que a diminuição ou a eliminação das normas de vagas de garagem podem auxiliar na construção de mais habitações a preços acessíveis e alterar o foco do planejamento urbano para as pessoas.

Artigo publicado originalmente em Somos Cidade em 19 de agosto de 2021, produzido pela Santa Editora.