Desmistificando a gentrificação

A palavra se tornou a vilã dos centros urbanos. Usada por muitos como sinônimo de qualquer tipo de expulsão de comunidades desfavorecidas — seja lá como é feita —, gentrificação infiltrou o vocabulário urbanístico de vez.

O famoso projeto de redesenvolvimento urbano de Paris, executado pelo Barão Haussmann e que destruiu casas e expropriou moradores, já foi chamado de gentrificação em um artigo de Annalee Newitz. Até mesmo operações de desapropriações de favelas executadas pela polícia são caracterizadas como gentrificação. Porém, não é isso que a palavra significa.

Gentrificação, que vem do inglês gentrification, foi um termo criado pela socióloga britânica Ruth Glass em 1964 para descrever mudanças em bairros operários de Londres. O conceito se refere a um processo gradual onde imóveis de uma determinada região são valorizados e, com isso, há uma substituição dos seus moradores por moradores mais ricos. É, no mínimo, um grande exagero equiparar estes processos a remoções forçadas de moradores, como ocorreu na reforma parisiense no século 19 ou em operações policiais em favelas brasileiras.

Além disso, diferente do que se imagina, processos de valorização imobiliária nem sempre levam à gentrificação. O estudo “How low income neighborhoods change: Entry, exit, and enhancement”, da Universidade de Nova York, analisou dados de bairros americanos que tiveram aumento de renda durante a década de 1990. As pesquisadoras verificaram que não houve um aumento relativo da expulsão da população original junto com o aumento de preço dos imóveis. Algumas hipóteses são que esses ocupantes enriqueceram junto com as melhorias nos bairros, ou que eles fizeram um esforço financeiro maior para permanecer morando na região. Nestes casos, então, houve uma valorização do bairro que não pode ser chamada de gentrificação.

A gentrificação do Village, em Nova York

Um dos exemplos clássicos de gentrificação é a transformação de áreas como a do Village, em Nova York, caso amplamente documentado pelo economista William Easterly.

A área foi inicialmente ocupada por residências de elite, na época em que a maior parte de Nova York ainda era tomada por vegetação nativa. Na segunda metade do século 19, começa o primeiro processo de substituição dos moradores originais. A região começou a se tornar uma espécie de “red light district”, ou área de entretenimento noturno adulto, com abertura não apenas de bares, mas passando a concentrar a maior densidade de casas de bordel em Manhattan.

Alguns anos depois, com a abertura de teatros próximo da Broadway, os bordéis mudam de local e são redesenvolvidos em edifícios de 6 andares para abrigar indústrias têxteis, com intensa valorização imobiliária no período. No entanto, o boom imobiliário industrial durou apenas três décadas: legislações de incêndio obrigam as fábricas a abandonarem os edifícios e se reinstalarem em outros mais amplos mais para o norte de Manhattan.

Esse abandono do bairro fez com que os planejadores na metade do século 20 considerassem o bairro um total fracasso, pedindo pela sua demolição. Mas em seguida, ocorre o inesperado: artistas plásticos e galerias de arte procurando espaços amplos para produção e exposição de obras começam a se instalar no Village, que na prática desconsiderava o zoneamento que impedia o uso residencial.

Surge ali um dos principais movimentos da arte moderna norte-americana, onde trabalharam artistas como Lichtenstein, Warhol, Judd, Stella, Rauschenberg e Serra. A ocupação do bairro por esses artistas gerou um capital cultural imenso, encarecendo o bairro, atraindo moradores mais ricos e dando início a uma onda de gentrificação.

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O resultado é a situação atual, na qual além da presença de grifes internacionais, o bairro é novamente ocupado por moradores ricos, agora protegidos da transformação física pelas legislações de preservação do patrimônio histórico. Ou seja, ao longo das décadas, os imóveis sofreram ciclos de valorização e desvalorização.

Os problemas paulistanos: o caso “Minhocão”

Agora vamos para São Paulo, onde o desenvolvimento urbano não é tão espontâneo como em Nova York, mas é marcado por grandes projetos públicos urbanos, para o bem ou para o mal. O Elevado João Goulart, enorme viaduto popularmente conhecido como “Minhocão”, desvalorizou toda a região por onde ele passa, desde a sua abertura em 1970.

A obra do período da ditadura trouxe trânsito, poluição, barulho e uma área escura no baixio do viaduto. Hoje o local é considerado inseguro e é frequente a presença de pessoas em situação de rua. Diminuiu a demanda para morar próximo do Minhocão, assim como os preços dos imóveis ao seu redor.

Hoje existem propostas para melhorar a área do Minhocão, seja transformando-o em um parque linear ou até mesmo demolindo-o. Seja qual for, a tendência seria de melhorar a habitabilidade da região, aumentando a demanda e, provavelmente, os preços dos imóveis: o entorno do Minhocão poderia “sofrer” gentrificação.

Do ponto de vista da cidade, é uma boa notícia, já que se adiciona uma área com melhor qualidade de vida. Do ponto de vista dos proprietários de imóveis da região, também. Quem pode ser prejudicado é o morador de aluguel que, com o aumento do valor do imóvel, pode não mais conseguir pagar pelo preço das melhorias urbanas do bairro, embora possa também usufruir de um entorno mais qualificado. Essa “expulsão” seria o problema gerado pela gentrificação. Porém, vale lembrar que 45% dos paulistanos moram em imóveis alugados — e no Brasil como um todo são apenas 21% —, situação distinta de Nova York, onde esse número chega a quase 70%.

Alguns urbanistas, como João Sette, argumentam que esses moradores devem receber auxílio para continuarem morando ali, aplicando algo como um controle de aluguéis municipal para que eles possam se beneficiar das alterações do bairro, repassando os ganhos dos proprietários adiante.

O caso do Minhocão, no entanto, é controverso: o que ocorreria com uma revitalização dos espaços públicos é uma tentativa de restaurar o bairro à condição pré-Minhocão. Os proprietários influenciados pela medida sugerida por Sette podem ser os mesmos que tiveram seus imóveis desvalorizados de 1970 em diante. A reforma da área seria, para estes, uma reparação dos danos passados.

Além disso, um controle de aluguéis para manter moradores terá um efeito meramente temporário, já que o proprietário pode simplesmente deixar de alugar o apartamento para vendê-lo ou simplesmente não renovar o contrato quando o termo vencer. A lei da oferta e da demanda é mais poderosa que aquela escrita no papel.

Conheça a filtragem, o oposto da gentrificação

Então quais são as alternativas que restam para esses moradores de aluguel? Como colher os frutos positivos de uma melhoria urbana sem se preocupar com os efeitos negativos da gentrificação?

Sabemos que as constantes transformações urbanas aumentam e diminuem valores imobiliários por toda a cidade. Edifícios novos normalmente têm preços mais altos (assim como em praticamente tudo): moradores preferem as tecnologias, os materiais e até mesmo os estilos arquitetônicos mais recentes.

Mas o tempo passa e os edifícios se desvalorizam. Os produtos imobiliários, desde os estilos arquitetônicos e tecnologias construtivas ao tamanho de unidades ou amenidades oferecidas pelos edifícios, ficam ultrapassados. Alguns começam a ter defeitos na fachada, fiações antigas ou dificuldade de instalar novos equipamentos como climatização ou cabeamento estruturado. Imóveis “usados”, na realidade, são os que abrigam a maioria da população de uma cidade, dado que imóveis novos compõem apenas uma fração do estoque total de habitação.

Como colher os frutos positivos de uma melhoria urbana sem se preocupar com os efeitos negativos da gentrificação?

Quando uma família com maior renda ocupa um imóvel novo, a moradia anterior é “liberada” e passa a compor uma parte mais acessível do estoque. Esse é o processo inverso da gentrificação, mas menos debatido, chamado de filtragem. Nessa ótica ocorre exatamente o oposto: moradores de rendas mais baixas ocupam os imóveis de moradores de rendas mais altas, exatamente o que aconteceu com os bairros no entorno do Minhocão quando ele foi construído, ou com os nossos centros históricos que hoje dificilmente abrigam a elite que lá residiam no passado. 

Leia mais: Como planejadores continuam conduzindo a gentrificação

Na história do Village, vimos que um bairro pode passar por múltiplos processos de mudança ao longo da sua história: prostitutas ocupando residências de elite na metade do século 19, artistas ocupando grandes lajes que anteriormente abrigavam indústrias têxteis. Nos nossos centros históricos, vemos casos de grandes apartamentos que viraram repúblicas, e que hoje passam por retrofits para se adequarem mais uma vez a novas necessidades. A dinâmica entre gentrificação e filtragem é constante e inerente à vida de uma cidade. 

O que não é percebido por muitos críticos da gentrificação é a filtragem que ocorre simultaneamente: todo “gentrificador” que ocupa o imóvel de um morador mais pobre “libera” o imóvel onde morava antes, que é ocupado por um outro morador. Este, por sua vez, também deixa o imóvel onde antes morava, e o processo gera um efeito em cascata na cidade inteira, uma espécie de “dança das cadeiras” imobiliária.

Mas como vimos antes, a cidade não é igual ao jogo onde o número de “cadeiras” permanece igual ou até mesmo diminui. Ao invés de tentar manter os preços e os moradores estáticos em um bairro, o objetivo do poder público deve ser garantir “cadeiras”, ou diferentes opções e acessibilidade à moradia, na cidade como um todo. A dinâmica da cidade deve permitir que mais imóveis sejam construídos, de modo que ninguém fique de fora, e políticas habitacionais deveriam auxiliar aqueles sem condições de acessar moradia formal para que possam escolher entre as alternativas existentes, seja um imóvel novo ou não.

Mostrando o raciocínio por outro ângulo, quanto mais uma cidade restringir a construção de novas unidades, mais vai pressionar cidadãos mais ricos a gentrificarem áreas mais pobres, dada a falta de unidades novas para atender a demanda por moradia de alta qualidade. Uma pesquisa de 2024 do The Pew Charitable Trusts, nos EUA, concluiu que “construir mais habitação mantém o crescimento do aluguel mais baixo no geral, mas alivia principalmente a pressão sobre os imóveis mais antigos e menos custosos”.

Enfim, a resposta para a gentrificação é que tenhamos cada vez mais edifícios sendo filtrados, lembrando que todo edifício antigo e barato já foi, um dia, novo e caro.

Para aprender mais sobre como se dá o processo de gentrificação nas cidades, conheça o curso “Do Planejamento ao Caos“.