Goiânia: a metrópole brasileira que está resolvendo o déficit habitacional

Em um território plano, onde é possível ver o horizonte em todas as direções, edifícios de mais de quarenta andares sobem em regiões diferentes da cidade. Recentemente foi inaugurado um edifício de cinquenta andares, com 191 metros de altura, o mais alto do país. Alguns criticam este modelo de desenvolvimento pelo seu impacto na paisagem e, em uma capital com alto crescimento populacional, esperaríamos que o custo da moradia aumentasse constantemente, assim como o déficit habitacional. Este não é o caso de Goiânia.

Com 1,4 milhões de habitantes, Goiânia é uma das capitais brasileiras com maior crescimento em termos percentuais nos últimos anos, e a estimativa é de que ele continue. A cidade também teve um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país, com rápida velocidade de vendas. Então o que explica que a cidade tenha um dos custos de moradia mais baixos do país, com o valor do metro quadrado a R$4.164, praticamente a metade da média nacional? E não apenas nos preços de mercado. Goiânia também apresenta outros indicadores positivos em relação ao desafio da moradia. O valor médio de venda do metro quadrado residencial é o mais baixo em relação à renda per capita considerando as dez maiores cidades brasileiras. A capital goiana tem uma das menores proporções de moradores de favelas entre grandes cidades brasileiras: apenas 0,27% da sua população mora nos chamados “aglomerados subnormais”, comparado com 5,39% da vizinha Brasília, e cerca de 6% da população em nível nacional. Isso também se reflete na composição do déficit habitacional da cidade: dos números do déficit, os moradores de habitações “precárias”, a fatia mais crítica e objetiva da medição do déficit, compõem apenas 5%, comparado com 15% na média nacional.


Com 1,4 milhões de habitantes, Goiânia é uma das capitais brasileiras com maior crescimento em termos percentuais nos últimos anos, e a estimativa é de que ele continue.


Aqui no Caos Planejado já escrevemos sobre o impacto do zoneamento no acesso à moradia. Cidades que estão crescendo e que restringem a oferta à moradia têm valores imobiliários mais descolados dos custos físicos de construção, pelo aumento do valor do terreno, ou seja, da localização. A demanda por ocupar o mesmo espaço, se não refletida em maior oferta imobiliária, tem um impacto inevitável no preço. Este resultado é o que vemos em metrópoles como Nova York, Londres ou Hong Kong, centros urbanos atraentes, mas que atualmente não permitem que a cidade responda de forma adequada para abrigar um número maior de pessoas. No entanto, como mostram estudos como o texto “The Impact of Zoning on Housing Affordability”, do economista Edward Glaeser, outras cidades mostram que é possível fazer diferente. Nos Estados Unidos, Houston é um exemplo de cidade que possui menos restrições à construção e, desta forma, tem preços acessíveis, e Goiânia parece ser um case brasileiro semelhante nesse sentido.

Praça do Sol, Setor Oeste de Goiânia. (Imagem: Leandro Moura/MTur)

Um caso singular no nosso urbanismo, Goiânia é uma das únicas metrópoles que, nas suas chamadas “áreas adensáveis”, ocupando boa parte da região central da cidade, não possui limites de índice de aproveitamento ou de altura, tendo apenas restrições relativamente baixas de afastamentos obrigatórios da edificação dos limites do terreno. Um edifício de 100 metros de altura, por exemplo, requer um afastamento lateral de 8,4 metros e frontal de 10 metros, enquanto em Porto Alegre estes afastamentos precisariam ser de 25 metros. Embora o incorporador tenha que pagar pelo seu potencial construtivo, este valor, a chamada “outorga onerosa”, é relativamente baixo. Fora isso, nestas áreas o céu é o limite, e é comum ver torres imensas surgindo em pontos diversos da cidade. Nas áreas de adensamento “básico”, que compreende maior parte da área urbana, o plano permite dobrar o adensamento original, o que também já permite uma certa resposta à demanda imobiliária. O mercado imobiliário de Goiânia também tem apostado em apartamentos menores, valorizando a localização: unidades de menos de 75 m² se tornaram produtos usuais que, considerando a valor médio do metro quadrado, estaria gerando uma grande quantidade de unidades abaixo de R$300 mil, que seria o limite para ser enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida em algumas capitais, apesar deste limite ser R$180 mil para Goiânia.

É evidente que, apesar do resultado positivo no aumento da acessibilidade à moradia, o modelo apresenta alguns problemas na questão da distribuição do espaço e da gestão da infraestrutura. Através principalmente de projetos movidos pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), onde incorporadores acabam sendo incentivados a procurar terrenos baratos, Goiânia tem visto um certo fenômeno de adensamento de periferias, um pouco diferente de projetos em outras cidades brasileiras onde os empreendimentos do MCMV normalmente são mais horizontais e de densidades mais baixas. Este desenvolvimento periférico incentivado pelo programa pode gerar custos de infraestrutura maiores e menos previsíveis para o município, que deve “correr atrás” das populações que surgem em locais distantes e dispersos.


É evidente que, apesar do resultado positivo no aumento da acessibilidade à moradia, o modelo apresenta alguns problemas na questão da distribuição do espaço e da gestão da infraestrutura.


Alguns, como Bruno Lisita, fotógrafo brasileiro residente em Portugal e colaborador da VICE,  também questionam se a altura dos edifícios não seria exagerada, críticos da rápida transformação. O impacto não deve ser ignorado: como já escrevi no Guia de Gestão Urbana, a verticalização em excesso pode gerar canalização de ventos e aumento das temperaturas em ambientes urbanos. No entanto, é preciso levar em consideração que a opção não verticalizada, em regiões de baixa densidade com residências unifamiliares, sempre estará disponível: andando em direção às periferias da zona urbana de qualquer cidade brasileira esta será a regra, não a exceção. O que Goiânia faz hoje é criar a alternativa de moradia para aqueles que buscam morar em um modelo de cidade mais compacta, pessoas que normalmente preferem a localização frente aos prejuízos de uma cidade densa e vertical.

Vista aérea do viaduto João Alves de Queiroz. (Imagem: Bruno Lisita)

Goiânia está hoje discutindo a revisão do seu Plano Diretor. Ponto interessante da proposta é a previsão ao incentivo ao adensamento através da isenção da outorga caso o empreendimento tenha uso comercial no térreo, incentivando a fachada ativa. Ao mesmo tempo, propõe a restrição de prédios em bairros que já estão se consolidando na cidade, como Alto da Glória e Jardim Goiás, talvez por serem consideradas regiões mais periféricas.

De qualquer forma, Goiânia parece ser um caso brasileiro onde é possível verificar como menores restrições construtivas realmente podem ter um efeito positivo sobre o acesso à moradia, respondendo melhor à demanda por espaço. É um dos poucos casos onde o Secretário de Desenvolvimento Urbano finalmente utiliza a cidade de Chicago, que apresenta um excelente índice de acessibilidade à moradia, como um exemplo positivo, não algo a ser evitado. Nesse sentido, Goiânia deve servir de inspiração a outras cidades brasileiras que buscam soluções à crise de moradia.

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    Francisco Hissa

    Os nossos planejadores precisam entender que índice de aproveitamento não é um parâmetro espacial. Ninguém avalia uma cidade, em termos espaciais, através de índice de aproveitamento e sim através dos espaços livres (afastamentos) e altura dos edifícios.
    Índice de aproveitamento é um parâmetro econômico, que não significa densidade de pessoas e nem densidade construtiva (avaliada pelo ser humano pelos espaços entre edificações, pelos quais possa ser visto o céu).

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    Gabriel Amorim

    O novo plano diretor da cidade (que certamente entrará em vigor este ano) me parece ser bastante promissor, pra quem tiver mais interesse, seguem as últimas revisões: https://goianiadofuturo.goiania.go.gov.br/wp-content/uploads/2017/11/APRESENTA%C3%87%C3%83O-PROGN%C3%93STICO-AUDI%C3%8ANCIA-P%C3%9ABLICA.pptx.pdf (a partir da página 168)

    https://goianiadofuturo.goiania.go.gov.br/wp-content/uploads/2018/03/RELATO%CC%81RIO-TE%CC%81CNICO-EIXO-ORDENAMENTO-TERRITORIAL_site.pdf

    https://goianiadofuturo.goiania.go.gov.br/transmissao-da-audiencia-publica-revisao-do-plano-diretor-13122017/ – ordenamento urbano a partir de 1:06:00 (vale ressaltar que em determinado momento a moça fala que ‘o livre mercado’ é que irá decidir o futuro da cidade, ou seja, água no deserto para um país de mentalidade extremamente estatista e centralizadora)

    Alguns pontos interessantes é que eles aparentemente abraçaram o conceito de densidade urbana, outra questão que me chamou a atenção é que (ao menos pelo o que eu entendi) o recuo obrigatório se dá conforme o edifício sobe, e não no terreno, sendo que os primeiros andares podem ser 100% ocupados sem nenhum recuo, também existe o incentivo às fachadas ativas, a revitalização do centro da cidade – que se dá não por meio de projetos estatais mirabolantes, mas por incentivos fiscais a construção no centro – além disso a possibilidade de construir edifícios realmente altos nos locais denominados ‘áreas adensáveis’.

    Outro ponto interessante é que essa revisão foi completamente colaborativa, abriram até um site para que a população pudesse mandar suas sugestões – eu mesmo mandei pra eles vários artigos aqui do caos planejado kkk – realidade muito diferente de cidades onde um único indivíduo – ou um grupo deles – decidem sozinhos e a canetada o destino de uma cidade inteira (cof, cof, bh).

    Enfim, acho que poderiam melhorar uma coisa ou outra no novo plano diretor de Goiânia – e também acho que ele é demasiadamente longo e complexo – porém, a nível Brasil, está extremamente avançado. Mas só iremos de fato ver seus impactos na cidade daqui ~10 anos.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Gabriel, obrigado pela leitura, pelo complemento ao artigo e pela indicação dos textos do Caos Planejado!

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    Eduardo

    Olá. Sabem dizer se esse preço por metro quadrado indicado é por área total ou privativa?

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Eduardo,

      Utilizei o preço por metro quadrado publicado pela FIPE-ZAP (http://fipezap.zapimoveis.com.br) que imagino que leve em consideração o preço e a área do anúncio ofertado para cada imóvel. Ou seja, existe um viés de encarecimento nos preços dado que o preço de fechamento tende a ser menor. Fico a disposição para outros esclarecimentos.

      Abs
      Anthony

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    SKY ARQ. URB.

    Excelente abordagem, o conhecimento do urbanismo é importantíssimo para a qualidade de vida e na manutenção e eficiência das nossas cidades. Cidades compactas são mais eficientes e sentimos isto diariamente ao nos deslocarmos por Goiânia.

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