Goiânia: a metrópole brasileira que está resolvendo o déficit habitacional

Em um território plano, onde é possível ver o horizonte em todas as direções, edifícios de mais de quarenta andares sobem em regiões diferentes da cidade. Recentemente foi inaugurado um edifício de cinquenta andares, com 191 metros de altura, o mais alto do país. Alguns criticam este modelo de desenvolvimento pelo seu impacto na paisagem e, em uma capital com alto crescimento populacional, esperaríamos que o custo da moradia aumentasse constantemente, assim como o déficit habitacional. Este não é o caso de Goiânia.

Com 1,4 milhões de habitantes, Goiânia é uma das capitais brasileiras com maior crescimento em termos percentuais nos últimos anos, e a estimativa é de que ele continue. A cidade também teve um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país, com rápida velocidade de vendas. Então o que explica que a cidade tenha um dos custos de moradia mais baixos do país, com o valor do metro quadrado a R$4.164, praticamente a metade da média nacional?

E não apenas nos preços de mercado. Goiânia também apresenta outros indicadores positivos em relação ao desafio da moradia. O valor médio de venda do metro quadrado residencial é o mais baixo em relação à renda per capita considerando as dez maiores cidades brasileiras. A capital goiana tem uma das menores proporções de moradores de favelas entre grandes cidades brasileiras: apenas 0,27% da sua população mora nos chamados “aglomerados subnormais”, comparado com 5,39% da vizinha Brasília, e cerca de 6% da população em nível nacional.

Isso também se reflete na composição do déficit habitacional da cidade: dos números do déficit, os moradores de habitações “precárias”, a fatia mais crítica e objetiva da medição do déficit, compõem apenas 5%, comparado com 15% na média nacional.

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Com 1,4 milhões de habitantes, Goiânia é uma das capitais brasileiras com maior crescimento em termos percentuais nos últimos anos, e a estimativa é de que ele continue.

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Aqui no Caos Planejado já escrevemos sobre o impacto do zoneamento no acesso à moradia. Cidades que estão crescendo e que restringem a oferta à moradia têm valores imobiliários mais descolados dos custos físicos de construção, pelo aumento do valor do terreno, ou seja, da localização.

A demanda por ocupar o mesmo espaço, se não refletida em maior oferta imobiliária, tem um impacto inevitável no preço. Este resultado é o que vemos em metrópoles como Nova York, Londres ou Hong Kong, centros urbanos atraentes, mas que atualmente não permitem que a cidade responda de forma adequada para abrigar um número maior de pessoas.

No entanto, como mostram estudos como o texto “The Impact of Zoning on Housing Affordability”, do economista Edward Glaeser, outras cidades mostram que é possível fazer diferente. Nos Estados Unidos, Houston é um exemplo de cidade que possui menos restrições à construção e, desta forma, tem preços acessíveis, e Goiânia parece ser um case brasileiro semelhante nesse sentido.

Um caso singular no nosso urbanismo, Goiânia é uma das únicas metrópoles que, nas suas chamadas “áreas adensáveis”, ocupando boa parte da região central da cidade, não possui limites de índice de aproveitamento ou de altura, tendo apenas restrições relativamente baixas de afastamentos obrigatórios da edificação dos limites do terreno.

Um edifício de 100 metros de altura, por exemplo, requer um afastamento lateral de 8,4 metros e frontal de 10 metros, enquanto em Porto Alegre estes afastamentos precisariam ser de 25 metros. Embora o incorporador tenha que pagar pelo seu potencial construtivo, este valor, a chamada “outorga onerosa”, é relativamente baixo.

Fora isso, nestas áreas o céu é o limite, e é comum ver torres imensas surgindo em pontos diversos da cidade. Nas áreas de adensamento “básico”, que compreende maior parte da área urbana, o plano permite dobrar o adensamento original, o que também já permite uma certa resposta à demanda imobiliária.

O mercado imobiliário de Goiânia também tem apostado em apartamentos menores, valorizando a localização: unidades de menos de 75 m² se tornaram produtos usuais que, considerando a valor médio do metro quadrado, estaria gerando uma grande quantidade de unidades abaixo de R$300 mil, que seria o limite para ser enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida em algumas capitais, apesar deste limite ser R$180 mil para Goiânia.

É evidente que, apesar do resultado positivo no aumento da acessibilidade à moradia, o modelo apresenta alguns problemas na questão da distribuição do espaço e da gestão da infraestrutura.

Através principalmente de projetos movidos pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), onde incorporadores acabam sendo incentivados a procurar terrenos baratos, Goiânia tem visto um certo fenômeno de adensamento de periferias, um pouco diferente de projetos em outras cidades brasileiras onde os empreendimentos do MCMV normalmente são mais horizontais e de densidades mais baixas.

Este desenvolvimento periférico incentivado pelo programa pode gerar custos de infraestrutura maiores e menos previsíveis para o município, que deve “correr atrás” das populações que surgem em locais distantes e dispersos.

Alguns, como Bruno Lisita, fotógrafo brasileiro residente em Portugal e colaborador da VICE,  também questionam se a altura dos edifícios não seria exagerada, críticos da rápida transformação. O impacto não deve ser ignorado: como já escrevi no Guia de Gestão Urbana, a verticalização em excesso pode gerar canalização de ventos e aumento das temperaturas em ambientes urbanos.

No entanto, é preciso levar em consideração que a opção não verticalizada, em regiões de baixa densidade com residências unifamiliares, sempre estará disponível: andando em direção às periferias da zona urbana de qualquer cidade brasileira esta será a regra, não a exceção.

O que Goiânia faz hoje é criar a alternativa de moradia para aqueles que buscam morar em um modelo de cidade mais compacta, pessoas que normalmente preferem a localização frente aos prejuízos de uma cidade densa e vertical.

Goiânia está hoje discutindo a revisão do seu Plano Diretor. Ponto interessante da proposta é a previsão ao incentivo ao adensamento através da isenção da outorga caso o empreendimento tenha uso comercial no térreo, incentivando a fachada ativa.

Ao mesmo tempo, propõe a restrição de prédios em bairros que já estão se consolidando na cidade, como Alto da Glória e Jardim Goiás, talvez por serem consideradas regiões mais periféricas.

De qualquer forma, Goiânia parece ser um caso brasileiro onde é possível verificar como menores restrições construtivas realmente podem ter um efeito positivo sobre o acesso à moradia, respondendo melhor à demanda por espaço.

É um dos poucos casos onde o Secretário de Desenvolvimento Urbano finalmente utiliza a cidade de Chicago, que apresenta um excelente índice de acessibilidade à moradia, como um exemplo positivo, não algo a ser evitado. Nesse sentido, Goiânia deve servir de inspiração a outras cidades brasileiras que buscam soluções à crise de moradia.