Achando caros os aluguéis de São Paulo? Mude-se para Goiânia

​Basta conversar com algum estudante que acabou de deixar a casa dos pais ou com recém-casados com planos de ter um filho, o diagnóstico sobre morar no Centro Expandido de São Paulo será quase unânime: a cada dia está mais caro ou menores e desconfortáveis.

​Entretanto, quando se tenta iniciar um debate mais sério sobre as causas dos altos preços, qualquer racionalidade é substituída por argumentos apaixonados, quase conspiratórios. Entidades abstratas como a “especulação imobiliária” ou a “gentrificação” se tornam os vilões que não permitem que os pais criem seus filhos próximos da Avenida Paulista.

​Porém os imóveis não fogem das regras universais de oferta e demanda. Qualquer aluno do primeiro semestre de economia sabe: quanto mais pessoas desejam um produto, mais os preços tendem a subir; quanto mais empresas ofertam este mesmo produto, mais os preços tendem a cair.

​Ou seja, para reduzir os preços dos apartamentos, a medida óbvia é aumentar a quantidade de imóveis ofertados. Considerando que os terrenos não são infinitos, os prédios precisam ser mais altos e a cidade precisa se verticalizar para os preços caírem. Os mais céticos devem estar se perguntando: “se a solução parece tão simples, por que isto já não acontece?”

​Porque o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento determinam uma Taxa de Ocupação (TO) e um Coeficiente de Aproveitamento (CA) para a construção de novos prédios. E as boas intenções de ter uma cidade mais funcional acabam inibindo o adensamento.

​A Taxa de Ocupação define o quanto do terreno pode ser usado pela construção, delimitando os recuos frontais e laterais. Já o Coeficiente de Aproveitamento limita o quanto pode ser construído em relação ao tamanho do terreno.

​Boa parte do Centro Expandido tem um CA igual a dois, ou seja, em um terreno de 1.000 m², a área construída máxima pode ser de 2.000 m². Caso a construção ultrapasse este limite, é cobrada uma cessão onerosa para se construir o excedente.

Vale ressaltar que áreas como sacadas e garagens não entram no cálculo do coeficiente, o que explica em grande parte a proliferação das grandes “varandas gourmets”. O que muitas vezes só é visto como um ambiente de lazer para a nova classe alta paulistana, também pode ser um símbolo de resistência ao excesso de regulação urbana.

Em um olhar econômico desatento, a outorga onerosa pode ser vista como um imposto progressivo, onde quem pode adquirir um imóvel subsidia a infraestrutura local. Porém é o inverso, ao elevar o custo de se verticalizar, os preços aumentam porque se reduz a oferta de imóveis. A consequência são os mais pobres morando ainda mais afastados do Centro.

Considerando que 60% dos empregos ficam no Centro Expandido, o custo desse imposto não é apenas monetário mas acaba sendo pago por aqueles que gastam horas dentro do transporte público para chegar até o trabalho.

Atualmente temos evidências acadêmicas robustas de cidades que conseguiram reduzir, simultaneamente, o déficit habitacional e o preço dos imóveis. No estudo de 2002, The Impact of Zoning on House Affordability, o professor da Universidade de Harvard, Edward Glaeser, identificou que os preços dos imóveis nos Estados Unidos eram praticamente iguais ao preço de construção de uma unidade adicional. As exceções foram as regiões com zoneamento mais restrito que tinham um acréscimo nos preços na média de 15%.

Seguindo este diagnóstico, Houston tomou uma medida radical e é a única cidade nos Estados Unidos que não tem nenhuma Lei de Zoneamento. Os baixos preços de seus imóveis e de sua carga tributária atraem um grande número de pessoas.

Na primeira década dos anos 2000, mais de um milhão de pessoas se mudaram para a cidade do Cinturão do Sol, mas os preços dos imóveis se mantiveram constantes. Entre 2002 e o auge da bolha imobiliária americana, os preços dos imóveis no país subiram 64%, enquanto nas cidades texanas com pouca regulação o aumento foi de apenas 6%.

Isso porque nesse período, no condado de Harris, que inclui a região metropolitana de Houston, foram construídas 200 mil unidades unifamiliares. Por consequência dos baixos custos de moradia para os funcionários, empresas de vários setores também estão se mudando para a cidade.

No Brasil conseguimos ver exemplos parecidos. No imaginário popular, não faltam elementos que associem o Goiás ao Texas, como as altas temperaturas e a cultura country. E a capital goiana também segue a mesma linha da política de zoneamento da cidade texana.

Apesar de ter regras como o Coeficiente de Aproveitamento, as outorgas onerosas têm valores muito mais baixos do que os de São Paulo. Essa facilidade para construir vem verticalizando a cidade, que inaugurou no ano passado o Órion Complex, um arranha-céu de 183 metros de altura que será o segundo maior edifício no Brasil.

Por outro lado, o último arranha-céu de São Paulo foi inaugurado em 2009. Para efeito de comparação, na década de 60, quando o crédito era escasso, as tecnologias de construção eram muito mais rudimentares e o Brasil tinha escassez de matéria-prima, foram inaugurados cinco. 

Goiânia deixa claro que a verticalização é um processo de inclusão social, o metro quadrado da cidade está na média de R$4.100, metade da média nacional, dando aos mais pobres acesso a uma moradia digna. Com isso, apenas 0,27% da população vive em favelas, no Brasil são 6%, em São Paulo 11%.

No falso imaginário, grandes prédios parecem agressivos, segregadores e que poluem lindas paisagens. Mas na verdade são uma ferramenta de inclusão dos mais pobres na vida das cidades.