A estratégia de Buenos Aires para seu centro histórico

Revitalizar centros históricos está na pauta do urbanismo brasileiro. Embora concentrem moradores e milhares de trabalhadores, nossos centros têm mais imóveis vagos que no resto da cidade, prédios inteiros abandonados, espaços públicos degradados e falta de investimentos. Buenos Aires enfrentou uma situação parecida, com deterioração de edifícios históricos, calçadas inadequadas e carros ocupando o espaço público. O golpe final foi a pandemia de COVID-19 somada à crise econômica argentina, com o fechamento de lojas e uma vacância comercial que chegou a 25%, muito acima da taxa já alta de 15% para a cidade como um todo.

No Brasil, programas de requalificação dos centros priorizam incentivos ao setor privado para retrofit e a consolidação de lotes desocupados. Em São Paulo, além de isentar taxas, a prefeitura paga até 25% das obras de retrofit, com investimento total previsto de R$ 1 bilhão, enquanto as calçadas receberão cerca de R$ 126 milhões. Curitiba reembolsa até 25% do retrofit e até 50% para comércios térreos, num pacote de R$ 163 milhões em incentivos. Porto Alegre aprovou um “Plano Diretor do Centro” com 1,18 milhão de m² de potencial construtivo para novos empreendimentos, enquanto a requalificação de um trecho de 2,5 km de vias do Centro levou quase quatro anos.

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Buenos Aires teve outro foco. Na Missão Urbanística do Caos Planejado, Juan Vacas, subsecretário de Paisagem Urbana, nos guiou pelas intervenções do “casco histórico” portenho. Em 2011 a Câmara Municipal declarou o Centro uma Área de Proteção Histórica, e em 2012 a cidade iniciou um ambicioso plano de requalificação. As calçadas foram padronizadas e refeitas, com travessias de pedestres niveladas nas principais ruas comerciais. Paralelepípedos históricos substituíram o asfalto, reduzindo a velocidade dos carros. “Bolardos” metálicos, barreiras no piso que restringem veículos e protegem pedestres, foram padronizados e instalados pelo Centro. Estacionamentos em espaços públicos deram lugar a árvores, bancos e canteiros verdes com irrigação automatizada.

Foram produzidas luminárias históricas padronizadas e, principalmente em ruas estreitas, instaladas lixeiras com contêineres subterrâneos, como em cidades europeias. Ônibus grandes e barulhentos tiveram suas rotas redesenhadas, e o Centro ganhou micro-ônibus elétricos, com impacto mínimo na paisagem, no barulho e na circulação de pedestres. Só no Casco Histórico, entre 2021 e 2023, foram quase 78 mil m² de espaços públicos requalificados em 47 quadras, com 21 cruzamentos nivelados e 156 novas árvores. 

Talvez a maior diferença em relação ao Brasil esteja no patrimônio histórico. Em Buenos Aires, há o entendimento de que as fachadas históricas formam o espaço público, e a sua degradação afeta a atratividade e a segurança. Assim, o município investe diretamente na recuperação de fachadas históricas, sejam elas públicas ou privadas, já tendo limpado e realizado manutenção em mais de 50 edifícios emblemáticos. Além disso, um programa gratuito de assessoria técnica oferece aos proprietários diagnósticos e diretrizes para a reforma de seus edifícios históricos. Após as intervenções, novos comércios e moradores começam a reocupar a região de forma espontânea. Enquanto isso, no Brasil, donos de imóveis tombados costumam receber pouco apoio público, arcando com os custos de uma preservação que beneficia todos.

Após o investimento no espaço público, que inexoravelmente deve ocorrer, o custo do incentivo ao mercado imobiliário deveria ser muito menor – ou sequer precisaria existir.

Apesar dos programas brasileiros também contemplarem a requalificação de espaços públicos, ações e investimentos normalmente priorizam a atividade imobiliária, com incentivos regulatórios, subsídios e isenções tributárias. O espaço público, responsabilidade direta da prefeitura, fica em segundo plano. A ordem no caso argentino é inversa: após o investimento no espaço público, que inexoravelmente deve ocorrer, o custo do incentivo ao mercado imobiliário deveria ser muito menor – ou sequer precisaria existir. Buenos Aires nos convida a pensar os centros históricos de outra forma e, quem sabe, o urbanismo do resto da cidade também. 

Texto publicado originalmente na coluna do Caos Planejado na Folha de S. Paulo, em novembro de 2026.