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Quem tem medo da gentrificação?
Imagem: Sherzod Max/Unsplash.

Quem tem medo da gentrificação?

A gentrificação se tornou a nova vilã dos centros urbanos. Usada por muitos de forma equivocada como sinônimo de expulsão de comunidades desfavorecidas.

24 de novembro de 2014

A palavra se tornou a nova vilã dos centros urbanos. Usada por muitos de forma equivocada como sinônimo de qualquer tipo de expulsão de comunidades desfavorecidas — seja lá como é feita —, “gentrificação” infiltrou o vocabulário urbanístico de vez, com sites dedicados a combater a questão. O famoso projeto de redesenvolvimento urbano de Paris, executado pelo Barão Haussmann, foi chamado de gentrificação em um artigo da ArchDaily da Annalee Newitz. Até mesmo operações de desapropriações de favelas executadas pela polícia são caracterizadas como gentrificação, um uso ainda mais equivocado para a palavra. Na realidade, gentrificação nada mais é que um processo natural no desenvolvimento das cidades, parte da dinâmica de valorização e de desvalorização urbana ao longo do tempo.

Gentrificação (que vem do inglês gentrification) é um processo gradual onde imóveis são valorizados com a substituição dos seus moradores por moradores mais ricos. Não deve ser confundido com processos forçados de remoção de moradores ou, ainda, de demolição e reconstrução urbana forçada, como foi o caso da reforma parisiense no século XIX.

Um dos exemplos clássicos de gentrificação é a transformação, ao longo de anos, de áreas industriais abandonadas de cidades norte-americanas como do Village em Nova York, caso amplamente documentado pelo economista William Easterly. A área foi inicialmente ocupada por residências de elite, na época em que a maior parte de Nova York era tomada por vegetação nativa (por incrível que pareça, um dia a Big Apple foi assim). Na segunda metade do século XIX, começa na região o primeiro processo de substituição dos moradores originais, sendo ocupada principalmente por prostitutas, na época, com a maior densidade de casas de bordel em Manhattan. Com uma grande queda no número de moradores e na demanda por prostituição, no final do século XIX, a área é virtualmente abandonada e tem uma queda brusca nos preços dos imóveis. Alguns anos depois, a localização privilegiada do Village leva ao redesenvolvimento das pequenas casas de bordel em edifícios de 6 andares para abrigar indústrias têxteis, a primeira gentrificação causada pela valorização imobiliária.

No entanto, o boom imobiliário industrial dura apenas três décadas: legislações de incêndio obrigam as fábricas a abandonarem os edifícios e se reinstalarem em edifícios ainda mais amplos mais para o norte da ilha. Esse novo abandono do bairro fez com que os planejadores na metade do século XX considerassem o bairro um total fracasso, pedindo pela sua demolição. Em seguida ocorre o inesperado: artistas plásticos e galerias de arte procurando espaços amplos para produção e exposição de obras começam a se instalar no Village, que na prática desconsiderava o zoneamento que impedia o uso residencial. Surge ali um dos principais movimentos da arte moderna norte-americana, onde trabalharam artistas como Lichtenstein, Warhol, Judd, Stella, Rauschenberg e Serra. A ocupação do bairro por estes artistas gerou um capital cultural imenso, atraindo moradores mais ricos e dando início à última onda de gentrificação e encarecimento do bairro. O resultado é a situação atual onde o bairro é ocupado por moradores ricos e lojas de grifes internacionais, agora protegidos da transformação física pelas legislações de preservação do patrimônio histórico.

O gráfico elaborado por Easterly mostra as mudanças no uso das edificações do Village ao longo dos anos. (www.greenestreet.nyc)
O gráfico elaborado por Easterly mostra as mudanças no uso das edificações do Village ao longo dos anos. (greenestreet.nyc)

Os problemas da gentrificação paulistana: o caso “Minhocão”

Agora vamos para São Paulo, onde o desenvolvimento urbano não é tão espontâneo como Nova York, mas marcado por grandes projetos públicos urbanos, para o bem ou para o mal. O Elevado João Goulart (anteriormente nomeado Costa e Silva), o enorme viaduto popularmente conhecido como “Minhocão”, desvalorizou toda a região por onde ele passa, desde a sua abertura em 1970. A obra rodoviária do período da ditadura trouxe trânsito, poluição, barulho e uma área coberta escura sob a via, hoje ponto de crack e abrigo para moradores de rua. Diminuiu a demanda para morar próximo do Minhocão, diminuiu o preço dos imóveis ao seu redor.

Hoje existem propostas para melhorar o Minhocão, seja transformando-o em um parque linear ou até mesmo demolindo-o. Seja o que for, a tendência é de que melhore a habitabilidade da região, aumentando a demanda pelo bairro e, pelo menos em um primeiro momento, os preços dos imóveis, caso não haja um aumento de oferta para acompanhar este aumento de atratividade. O entorno do Minhocão “sofreria” gentrificação.

Do ponto de vista da cidade, é uma boa notícia: no agregado, é uma área a mais com mais qualidade. Do ponto de vista do proprietário de imóveis da região, também. Quem provavelmente será prejudicado é o morador de aluguel que, com o aumento do valor do imóvel, pode não mais conseguir pagar pelo preço das melhorias urbanas do bairro. Esta “expulsão” seria o grande problema gerado pela gentrificação.

Construção do Minhocão levou à filtragem de imóveis de alto padrão. Hoje uma reforma urbana na região pode gerar gentrificação nos mesmos imóveis. (Foto por capitu, Flickr)

Alguns urbanistas, como João Sette, argumentam que estes moradores devem receber auxílio para continuarem morando ali, aplicando algo como um controle de aluguéis municipal para que eles possam se beneficiar das alterações do bairro, repassando os ganhos dos proprietários adiante. O problema é que no caso do Minhocão, mesmo se o investimento na região partir do poder público, o que ocorre é apenas uma restauração do bairro à condição pré-Minhocão. Os proprietários influenciados pela medida sugerida por Sette não necessariamente estão sendo beneficiados pela reforma, pois podem muito bem ser os mesmos que perderam em 1970. A reforma da área não seria, assim, um benefício adicional a esses cidadãos, mas uma tentativa de reparar os danos causados anteriormente.

Além disso, um controle de aluguéis para manter um determinado morador terá um efeito meramente temporário, já que o proprietário pode simplesmente deixar de alugar o apartamento para vendê-lo ou simplesmente não renovar o contrato quando o termo vencer. A lei da oferta e da demanda é mais poderosa que aquela escrita no papel.

Conheça a filtragem, o oposto da gentrificação

Então quais são as alternativas que restam para estes moradores de aluguel? Como colher os frutos positivos de uma melhoria urbana sem se preocupar com os efeitos negativos da gentrificação?

Sabemos que as constantes transformações urbanas aumentam e diminuem valores imobiliários por toda a cidade. Edifícios novos normalmente tem preços mais altos (assim como em praticamente tudo): moradores preferem as tecnologias, os materiais e até mesmo os estilos arquitetônicos mais recentes. Mas o tempo passa e edifícios se desvalorizam. Começam a ter defeitos na fachada, infiltrações, fiações antigas, esquadrias apodrecidas, ferragens enferrujadas e dificuldade de instalar novos equipamentos de climatização ou cabeamento estruturado. Os estilos saem de moda — pelo menos temporariamente.

Este é o processo inverso da gentrificação, mas menos debatido, chamado filtragem. Nesta ótica ocorre exatamente o oposto: moradores de rendas mais baixas ocupam os imóveis de moradores de rendas mais altas, exatamente o que aconteceu com os bairros no entorno do Minhocão quando ele foi construído, ou com os nossos centros históricos que hoje dificilmente abrigam a elite que lá residia no passado. Na história do Village, vimos que um bairro pode passar por este processo até mesmo mais de uma vez: prostitutas ocupando residências de elite na metade do século 19, artistas ocupando imóveis importantes da história da indústria têxtil norte-americana.


O processo entre gentrificação e filtragem é constante e é o que dá vida à cidade, e manter artificialmente os moradores que sofrem gentrificação teria impedido o nascimento da potência têxtil no Village, assim como seu renascimento com a vanguarda artística.


O processo entre gentrificação e filtragem é constante e é o que dá vida à cidade, e manter artificialmente os moradores que sofrem gentrificação teria impedido o nascimento da potência têxtil no Village, assim como seu renascimento com a vanguarda artística. O que não é percebido por muitos críticos da gentrificação é a filtragem que ocorre simultaneamente: todo “gentrificador” que ocupa o imóvel de um morador mais pobre “libera” o imóvel onde morava antes, que é normalmente ocupado por um outro morador ligeiramente mais pobre. Este, por sua vez, também deixa o imóvel onde antes morava, e o processo gera um efeito em cascata na cidade inteira, uma espécie de “dança das cadeiras” imobiliária. Mas como vimos antes, a cidade não é um lugar estático onde o número de “cadeiras” (estamos falando de imóveis, é claro) não muda. Não precisamos criar políticas públicas pra decidir se quem fica com cada imóvel é rico, pobre, subsidiado ou não. A dinâmica da cidade deve permitir que mais imóveis sejam construídos, de modo que ninguém fique de fora. Mostrando o raciocínio por outro ângulo, quanto mais uma cidade restringir a construção de novas unidades, mais vai pressionar cidadãos mais ricos a gentrificarem áreas mais pobres, dada a falta de unidades novas para atender a demanda por moradia de alta qualidade.

Enfim, a resposta para a gentrificação é que tenhamos cada vez mais edifícios sendo filtrados, lembrando que todo edifício antigo já foi, um dia, novo.

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COMENTÁRIOS

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  • O Iptu progressivo é uma maneira eficiente de dar uso aos terrenos sem uso em centros urbanos, pois atinge em cheio os especuladores. Um terreno baldio onde se tem toda infraestrutura, trasporte, luz, água, pavimentação ficar sem uso aguardando sua valorização é um absurdo. É necessário estimular os investinentos nessas áreas, preferêncialmente em imóveis residenciais, os quais aproximam a população de toda infraestrutura oferecida nas cidades. Pessoas de baixa renda morando cada vez mais longe faz com que os custos para o poder público amente, pois é necessário levar toda infraestrutura para estes locais. Bom de certa forma a especulação é perversa, e atrapalha o desenvolvimento das cidades, deixando cada vez mais distante o sonho de muitos terem a sua casa própria.

    • Gilson, obrigado pela leitura e pelo comentário.

      Recentemente escrevi um artigo tentando explicar o que significa e para que serve o IPTU (https://caosplanejado.com/por-que-o-iptu-existe-why-does-land-and-property-tax-exist/), não chegando a uma conclusão clara dado que ele compõe diversos interesses e, dessa forma, não atinge nenhum dos objetivos normalmente elencados adequadamente.

      Especificamente o IPTU progressivo normalmente é defendido do ponto de vista de que o terreno está “subutilizado”, ou “sob especulação”, e se traria mais eficiência em uma penalização ainda maior do proprietário. No entanto, se um terreno está “subutilizado”, ou pouco desenvolvido, mais provavelmente há pouco interesse econômico para desenvolvê-lo. É por isso que há muito mais terrenos vazios em periferias do que em regiões centrais. Penalizar um proprietário que já está atualmente arcando com o custo de “carregar” este terreno além do IPTU já aplicado parece equivocado: imagine, ele seria obrigado a empreender um projeto incorrendo em prejuízos! Também há motivos alheios à vontade do proprietário para manter terrenos vazios, muitas vezes ligado à licenciamentos e à transformação do terreno em algo interessante dentro das amarras do Plano Diretor.

      Se fosse para conter apenas “especuladores”, ou seja, terrenos em áreas demandadas mas que não foram desenvolvidas por uma aposta do incorporador de segurá-lo para maximizar o lucro a longo prazo, teria que ser feito uma análise para identificar se, de fato, este é o caso, antes de penalizar o proprietário pelo único fato do seu terreno estar “subutilizado”. No entanto, estes casos de especulação são mais raros do que os reportados; seria dificílimo identificar quem são os especuladores e; qual seria o problema de especular já que o IPTU já está sendo pago? (lembrando que o tema em discussão é o IPTU progressivo, e não o IPTU puro…).

      Normalmente se fala na especulação de terrenos baldios como tendo um efeito significativo para o espraiamento urbano, como você comentou. No entanto, são os próprios planos diretores que restringem o adensamento em áreas centrais de forma mais significativa que os terrenos sob especulação pura: o número de unidades adicionais na cidade seria muito maior permitindo adensamento irrestrito em áreas centrais do que edificando terrenos baldios sob especulação pura em áreas centrais dentro das diretrizes exigidas pelos planos diretores.

      Espero ter contribuído para o debate e fico a disposição para futuras conversas.

      Anthony

  • A informalidade produz muita cidade principalmente pela baixa produção regular formal.
    Paradoxalmente os poderes públicos preferem esse modelo àquele indutor (o que trabalha pouco se incomoda pouco, trabalha muito se incomoda muito, não faz nada é promovido).
    Quem verdadeiramente se propõe a planejar e produzir cidade é tratado como “especulador criminoso” tanto pelos órgãos licenciadores e fiscalizadores.
    A “intelectualidade” sataniza, as entidades de arquitetura e urbanismo, lideradas por “bacharéis”, corroboram.
    O sistema, parece que produz regras pouco claras para que o licenciador e o gestor possam conceder através da excepcionalidade o que ajuda nas vantagem corporativas e nas estratégias de poder.
    Especulação imobiliária parece mais uma palavra de ordem na estratégia da luta pelo poder.
    Difícil a vida do Arquiteto Urbanista propositivo e atuante.

  • Anthony Ling, creio q o Senhor explicou melhor o que é especulação imobiliária do que o que seria gentrificação. O processo de gentrificação não é apenas valorização e desvalorização de imóveis, mas todo um encarecimento de comércios e serviços e muitas vezes acompanhado de limpeza social, a população em vulnerabilidade (moradores de rua e prostitutas, por exemplo) não simplesmente saem todos do local pq tem novos vizinhos, eles são expulsos pela polícia q passa a segurar tais lugares onde mal passavam perto antes. E comparar isso com um bairro em NY de um contexto totalmente diferente do nosso não sei se é inocência ou desonestidade intelectual mesmo! A nossa expansão urbana desgovernada, ou seja, ocupação de áreas de preservação, surgimento de favelas e áreas que acabam demandando por novas infra-estruturas de saneamento básico… tem ligação direta com este processo cruel!

    • Oi Thaís, obrigado pelo seu comentário. Você está certa referente ao conceito mais amplo de gentrificação, que pode sim render efeitos de ordem secundária a partir da substituição inicial dos moradores. No entanto, tais efeitos secundários nem sempre são negativos, como argumenta Joe Cortright neste artigo: https://caosplanejado.com/em-defesa-da-gentrificacao/

      No entanto, este efeito não é uma explicação de o que significa especulação imobiliária, que tem outro significado. Aliás, escrevi um artigo ainda mais extenso explicando o que significa especulação imobiliária: https://caosplanejado.com/voce-sabe-o-que-e-especulacao-imobiliaria/

      Quanto ao bairro em NY, não é incoerência nem desonestidade intelectual, muito pelo contrário. A gentrificação de NY é uma das mais amplamente documentadas e discutidas, e serve sim como um exemplo sobre como funciona este processo embora ocorra em outro país. A região “gentrificada” de Nova York nos anos 60-70, inclusive, tinha características muito mais próximas à tais regiões de cidades brasileiras hoje, como antigas regiões industriais degradadas sofrendo rápida transformação.

      Abs
      Anthony