Explicando a pedestrianização e seus benefícios
A pedestrianização pode trazer benefícios econômicos, sociais e urbanos, como comprovam exemplos de sucesso em diferentes cidades.
Confira o contraponto de Anthony Ling para a matéria publicada no UOL denunciando os imóveis vazios no Centro de São Paulo.
8 de julho de 2019Alguns dias atrás o UOL publicou uma matéria denunciando os imóveis vazios no Centro de São Paulo. O aproveitamento de imóveis subutilizados no Centro Histórico das cidades é uma pauta importantíssima, mas o diagnóstico deve ser mais preciso.
O tom do artigo, assim como das entrevistas realizadas, dão a entender que grande parte dos imóveis vazios são resultado de especulação imobiliária corporativa. O subtítulo inclusive destaca “Construtoras e imobiliárias ferem lei e concentram imóveis ociosos no centro de SP”, embora imobiliárias representem apenas 6% dos imóveis, e pessoas físicas, 33%. No entanto, os motivos por trás da ociosidade são vários.
O Centro paulistano, assim como de muitas cidades brasileiras, perdeu sua atratividade não apenas residencial mas também de escritórios entre os anos 80 e 90. No entanto, a população do Centro de São Paulo vem crescendo rapidamente nos últimos anos, tendo sido, entre 2000 e 2010, a região da cidade de São Paulo que mais cresceu em termos percentuais. Temos que lembrar que, ainda nos anos 90, um quarto dos apartamentos do Copan estavam desocupados e mais de uma dúzia serviam como bordéis, sendo evidente que este efeito não era a especulação imobiliária. Hoje é difícil encontrar um apartamento para alugar no Copan. Ou seja, a reocupação é gradual e já vem acontecendo, mas a transformação urbana é longe de ser instantânea, e leva tempo.
O caso de tombamento pelo patrimônio histórico também pode ser um motivo significativo que não foi coberto no artigo: a região da Sé é, disparada, a que possui mais imóveis tomados na cidade de São Paulo. São centenas de imóveis na região da Sé que, pelo mau desenho legislativo, acabam sendo impelidos ao abandono ao invés do uso, contrariando o próprio intuito da preservação. Ainda, os casos de espólio, citados brevemente na entrevista, podem levar anos para serem resolvidos, travados pela lentidão do judiciário.
A menção à especulação por motivo do Minhocão também é questionável pois, neste caso específico, se trata de uma obra que destruiu o valor imobiliário das mesmas propriedades, como já comentei em artigo anterior. O motivo da desocupação dos imóveis no seu entorno é o próprio Minhocão, e o projeto de transformá-lo em parque apenas tentaria, de certa forma, restaurar o valor que ele já teve no passado.
O artigo do UOL também mistura conceitos quando menciona, ao final, que “no Censo de 2010, os pesquisadores do IBGE contabilizaram quase 20 mil propriedades fechadas somente na área da subprefeitura da Sé. Na cidade toda, eram 293 mil imóveis vazios”. A escala de grandeza deste número de unidades de vazias pouco tem a ver com o tipo de ociosidade que o artigo se refere. Cidades possuem uma chamada “taxa de vacância natural”, devida aos imóveis em transição entre um e outro morador. E estes imóveis que estão listados no mercado, prestes a serem ocupados, também são contabilizados como fechadas ou vazias pelo Censo. Segundo Solly Angel, analisando 53 mercados habitacionais ao redor do mundo, esta taxa média é em torno de 5% dos imóveis de uma cidade que, para o caso de São Paulo, facilmente ultrapassaria 200 mil unidades. Ou seja, não se trata de imóveis ociosos por um longo período de tempo, mas vazios na ocasião específica de quando o Censo foi conduzido.
Ainda há trechos do artigo do UOL que são argumentos contrários à premissa original, como o fato de que “há casos de edifícios-garagem com dezenas de vagas sendo que cada uma representa um registro imobiliário no cadastro municipal”. Se isto é verdade, estaríamos falando de um número menor de imóveis sendo contabilizados, mas o artigo não detalha como isso ocorre.
O debate sobre imóveis vazios é primordial, mas é importante identificar as diferentes causas da sua ociosidade para propor soluções adequadas para cada uma delas. As sugestões apresentadas no artigo e nas entrevistas do UOL das notificações da Prefeitura ou até mesmo do IPTU progressivo poderão mitigar a especulação, mas não resolverão os casos onde a ociosidade não vem da vontade do proprietário, como a falta de demanda, a complexidade legal de ocupar um imóvel tombado, a morosidade do judiciário, ou outros fatores que, em conjunto, formam a maioria das razões da ociosidade dos imóveis.
Somos um projeto sem fins lucrativos com o objetivo de trazer o debate qualificado sobre urbanismo e cidades para um público abrangente. Assim, acreditamos que todo conteúdo que produzimos deve ser gratuito e acessível para todos.
Em um momento de crise para publicações que priorizam a qualidade da informação, contamos com a sua ajuda para continuar produzindo conteúdos independentes, livres de vieses políticos ou interesses comerciais.
Gosta do nosso trabalho? Seja um apoiador do Caos Planejado e nos ajude a levar este debate a um número ainda maior de pessoas e a promover cidades mais acessíveis, humanas, diversas e dinâmicas.
Quero apoiarA pedestrianização pode trazer benefícios econômicos, sociais e urbanos, como comprovam exemplos de sucesso em diferentes cidades.
Além de gerarem sombras e melhorarem a qualidade do ar, as árvores também podem contribuir para ruas mais duráveis, custos de energia mais baixos e redução do risco de enchentes.
Quando pensamos na reconstrução de bairros em regiões de informalidade, como os atingidos pelas enchentes no Rio Grande do Sul, precisamos considerar a importância da densidade e da verticalização.
Confira nossa conversa com Frederico Poley sobre o déficit habitacional no Brasil e a Fundação João Pinheiro.
Estruturas como bancas de jornal e os quiosques possuem muitos desafios de gestão e regulamentação. Como podemos explorar o potencial dessas estruturas e, ao mesmo tempo, garantir que elas não prejudiquem os espaços públicos?
Após uma história conturbada, o bairro Rodrigo Bueno, em Buenos Aires, teve resultados transformadores com uma estratégia que inclui a colaboração e a tomada de decisões em conjunto com os moradores.
Como as esquinas, esse elemento urbano com tanto potencial econômico, cultural e paisagístico, podem ter sido ignoradas por tanto tempo pela produção imobiliária em São Paulo? É possível reverter essa situação?
Enquanto Nova York adia seus planos para reduzir o congestionamento, o sucesso de políticas de taxa de congestionamento em outras cidades prova que essa medida não é apenas inteligente — é popular.
As intervenções em assentamentos precários em bairros de maior e menor renda mostram que a política pública se dá de maneira distinta. Cabe questionarmos: o que leva a esse cenário? Quais forças devem influenciar a decisão de se urbanizar favelas em certos bairros e não em outros?
Obrigado, Mauro!
Ótima e necessária temática a ser pensada e discutida.
Parabéns pelo blog e pelo podcast cada vez com melhores assuntos e discussões.
Gostaria, porque tenho curiosidade e nunca acho referências sobre o assunto, que abordasse em algum outro momento o urbanismo em pequenas e médias cidades.
Parabéns!
Obrigado, Guilherme! Realmente não abordamos muito esse tópico, dado que cada vez mais as pessoas moram em grandes cidades e os seus problemas se tornam mais críticos.
Um comentário pessoal da minha visão presente sobre cidades pequenas e médias, sem ter pesquisado profundamente sobre o tema, é realmente este, da perda populacional ao longo do tempo e como a economia dessas cidades poderá se sustentar. Me parece muito possível que, se a população dessas cidades realmente estiver diminuindo, o seu grande atrativo não será o potencial econômico ou de carreira profissional, mas sim a promessa de uma qualidade e estilo de vida que não é possível em uma grande cidade…
Um abraço,
Anthony
sobre o Minhocão, nem parque, nem demolição: Sette-Whitaker já deu solução bem melhor antes mesmo de ter sido Secretario
https://cidadesparaquem.org/blog/2014/8/22/maluf-o-minhoco-e-a-gentrificao
Tem sido muito legal a forma que tens trabalhado, tanto aqui quanto nos podcasts, essa questão de edifícios vazios, Anthony. Acho que essa abordagem de analisar a realidade ao inves de demonizar ou enaltecer algo é o que precisamos pro futuro do planejamento urbano.
Obrigado pela leitura e por ouvir os podcasts, Ana! Estamos a disposição.
Abs
Anthony
ANTHONY,
Sempre uma visão esclarecedora.
Muito bom!