Nem todo imóvel vazio é igual

Alguns dias atrás o UOL publicou uma matéria denunciando os imóveis vazios no Centro de São Paulo. O aproveitamento de imóveis subutilizados no Centro Histórico das cidades é uma pauta importantíssima, mas o diagnóstico deve ser mais preciso.

O tom do artigo, assim como das entrevistas realizadas, dão a entender que grande parte dos imóveis vazios são resultado de especulação imobiliária corporativa. O subtítulo inclusive destaca “Construtoras e imobiliárias ferem lei e concentram imóveis ociosos no centro de SP”, embora imobiliárias representem apenas 6% dos imóveis, e pessoas físicas, 33%. No entanto, os motivos por trás da ociosidade são vários.

O Centro paulistano, assim como de muitas cidades brasileiras, perdeu sua atratividade não apenas residencial mas também de escritórios entre os anos 80 e 90. No entanto, a população do Centro de São Paulo vem crescendo rapidamente nos últimos anos, tendo sido, entre 2000 e 2010, a região da cidade de São Paulo que mais cresceu em termos percentuais. Temos que lembrar que, ainda nos anos 90, um quarto dos apartamentos do Copan estavam desocupados e mais de uma dúzia serviam como bordéis, sendo evidente que este efeito não era a especulação imobiliária. Hoje é difícil encontrar um apartamento para alugar no Copan. Ou seja, a reocupação é gradual e já vem acontecendo, mas a transformação urbana é longe de ser instantânea, e leva tempo.

O caso de tombamento pelo patrimônio histórico também pode ser um motivo significativo que não foi coberto no artigo: a região da Sé é, disparada, a que possui mais imóveis tomados na cidade de São Paulo. São centenas de imóveis na região da Sé que, pelo mau desenho legislativo, acabam sendo impelidos ao abandono ao invés do uso, contrariando o próprio intuito da preservação. Ainda, os casos de espólio, citados brevemente na entrevista, podem levar anos para serem resolvidos, travados pela lentidão do judiciário.

A menção à especulação por motivo do Minhocão também é questionável pois, neste caso específico, se trata de uma obra que destruiu o valor imobiliário das mesmas propriedades, como já comentei em artigo anterior. O motivo da desocupação dos imóveis no seu entorno é o próprio Minhocão, e o projeto de transformá-lo em parque apenas tentaria, de certa forma, restaurar o valor que ele já teve no passado.

O artigo do UOL também mistura conceitos quando menciona, ao final, que “no Censo de 2010, os pesquisadores do IBGE contabilizaram quase 20 mil propriedades fechadas somente na área da subprefeitura da Sé. Na cidade toda, eram 293 mil imóveis vazios”. A escala de grandeza deste número de unidades de vazias pouco tem a ver com o tipo de ociosidade que o artigo se refere. Cidades possuem uma chamada “taxa de vacância natural”, devida aos imóveis em transição entre um e outro morador. E estes imóveis que estão listados no mercado, prestes a serem ocupados, também são contabilizados como fechadas ou vazias pelo Censo. Segundo Solly Angel, analisando 53 mercados habitacionais ao redor do mundo, esta taxa média é em torno de 5% dos imóveis de uma cidade que, para o caso de São Paulo, facilmente ultrapassaria 200 mil unidades. Ou seja, não se trata de imóveis ociosos por um longo período de tempo, mas vazios na ocasião específica de quando o Censo foi conduzido.

Ainda há trechos do artigo do UOL que são argumentos contrários à premissa original, como o fato de que “há casos de edifícios-garagem com dezenas de vagas sendo que cada uma representa um registro imobiliário no cadastro municipal”. Se isto é verdade, estaríamos falando de um número menor de imóveis sendo contabilizados, mas o artigo não detalha como isso ocorre.

O debate sobre imóveis vazios é primordial, mas é importante identificar as diferentes causas da sua ociosidade para propor soluções adequadas para cada uma delas. As sugestões apresentadas no artigo e nas entrevistas do UOL das notificações da Prefeitura ou até mesmo do IPTU progressivo poderão mitigar a especulação, mas não resolverão os casos onde a ociosidade não vem da vontade do proprietário, como a falta de demanda, a complexidade legal de ocupar um imóvel tombado, a morosidade do judiciário, ou outros fatores que, em conjunto, formam a maioria das razões da ociosidade dos imóveis.