Nossos limites de altura de edificações são altos, mas andam junto com restrições severas de área construída e exigências de afastamentos.
3 de outubro de 2017
Não são muitas as metrópoles brasileiras que, como Goiânia, não possuem limite de altura para novas construções em suas legislações. Em cidades como Nova York, o limite de altura se confunde com os limites de afastamento, de modo que o recuo aumenta de acordo com a altura, a ponto de inviabilizar determinados andares por gerar plantas muito esbeltas. O caso brasileiro é semelhante: nossos limites de altura de edificações são relativamente altos, mas andam junto com restrições severas de área construída e exigências de afastamentos.
Cidades como Paris ou Barcelona introduziram limites explícitos de altura para preservar suas formas urbanas já centenárias e relativamente homogêneas. As preocupações eram principalmente estéticas, levando-se em conta a paisagem gerada e a iluminação natural das vias. Essa percepção estética da cidade é um motivo comum no planejamento urbano brasileiro para defender o limite de altura das edificações. Outra defesa dos limites de altura sustenta que moradores de andares altos podem ser afetados negativamente pela diminuição do seu contato com o espaço público, comparados com moradores de andares baixos, que possuem contato visual ou até verbal com pedestres e com a atividade das ruas. Uma preocupação física relacionada ao ecossistema urbano em relação à altura das edificações é o aumento pontual da temperatura da cidade causado pelo efeito da “ilha de calor”, assim como a canalização de ventos em determinadas vias.
Por outro lado, exemplos urbanos de Nova York, Chicago, Singapura e Hong Kong provam que é possível existir alta qualidade de vida urbana e uma alta concentração de prédios altos ao mesmo tempo. Nessas cidades, não há evidências de menor contato de edifícios com a rua do que em cidades de baixa altura, nem de que haja graves consequências físicas no ecossistema relacionadas à altura. Entendemos, ainda, que julgamentos estéticos subjetivos em relação à altura de edifícios devem ter nível reduzido de importância, dado que uma preferência por edifícios mais altos pode ser tão relevante quanto uma preferência por edifícios mais baixos.
Os limites de altura, tal como os limites de área construída e exigências de recuos, atuam como mais um limitador artificial para a oferta de área construída. Como os Índices de Aproveitamento (IA) e os afastamentos obrigatórios, a exigência de uma altura máxima leva muitos incorporadores a subdimensionarem seus planos de construção, muitas vezes não correspondendo à demanda real por habitação ou por áreas comerciais em uma determinada região. Com oferta de habitação restrita, aqueles com maiores condições de renda terão prioridade em sua aquisição, o que resulta em preços mais altos.
Nova York é uma das cidades mais verticalizadas do mundo e, ao mesmo tempo, uma das que mais favorece o trânsito a pé. Esse resultado é possibilitado pela densidade construída dos seus edifícios de usos mistos, que possuem, em grande parte, fachadas contínuas e ativas. A maior parte do espaço privado de Nova York foi construída antes de 1950, quando a cidade tinha poucas restrições de altura, densidade e uso.
Acreditamos que, apesar de edifícios altos apresentarem características subjetivas possivelmente negativas para uma parcela da população, existe uma necessidade urgente de aumentar a acessibilidade dos nossos centros urbanos, incluindo no mercado imobiliário cidadãos de renda mais baixa, em vez de submetê-los à informalidade, às filas de programas públicos de habitação ou a periferias distantes das suas atividades profissionais.
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