Eliminação dos limites de altura para novas construções | Guia de Gestão Urbana

Nova York é uma das cidades mais verticalizadas do mundo e, ao mesmo tempo, uma das que mais favorece o trânsito a pé. Esse resultado é possibilitado pela densidade construída dos seus edifícios de usos mistos, que possuem, em grande parte, fachadas contínuas e ativas. A maior parte do espaço privado de Nova York foi construída antes de 1950, quando a cidade tinha poucas restrições de altura, densidade e uso.

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Não são muitas as metrópoles brasileiras que, como Goiânia, não possuem limite de altura para novas construções em suas legislações. Em cidades como Nova York, o limite de altura se confunde com os limites de afastamento, de modo que o recuo aumenta de acordo com a altura, a ponto de inviabilizar determinados andares por gerar plantas muito esbeltas. O caso brasileiro é semelhante: nossos limites de altura de edificações são relativamente altos, mas andam junto com restrições severas de área construída e exigências de afastamentos.

Cidades como Paris ou Barcelona introduziram limites explícitos de altura para preservar suas formas urbanas já centenárias e relativamente homogêneas. As preocupações eram principalmente estéticas, levando-se em conta a paisagem gerada e a iluminação natural das vias. Essa percepção estética da cidade é um motivo comum no planejamento urbano brasileiro para defender o limite de altura das edificações. Outra defesa dos limites de altura sustenta que moradores de andares altos podem ser afetados negativamente pela diminuição do seu contato com o espaço público, comparados com moradores de andares baixos, que possuem contato visual ou até verbal com pedestres e com a atividade das ruas. Uma preocupação física relacionada ao ecossistema urbano em relação à altura das edificações é o aumento pontual da temperatura da cidade causado pelo efeito da “ilha de calor”, assim como a canalização de ventos em determinadas vias.

Por outro lado, exemplos urbanos de Nova York, Chicago, Singapura e Hong Kong provam que é possível existir alta qualidade de vida urbana e uma alta concentração de prédios altos ao mesmo tempo. Nessas cidades, não há evidências de menor contato de edifícios com a rua do que em cidades de baixa altura, nem de que haja graves consequências físicas no ecossistema relacionadas à altura. Entendemos, ainda, que julgamentos estéticos subjetivos em relação à altura de edifícios devem ter nível reduzido de importância, dado que uma preferência por edifícios mais altos pode ser tão relevante quanto uma preferência por edifícios mais baixos.


“Nova York é uma das cidades mais verticalizadas do mundo e, ao mesmo tempo, uma das que mais favorece o trânsito a pé. Esse resultado é possibilitado pela densidade construída dos seus edifícios de usos mistos, que possuem, em grande parte, fachadas contínuas e ativas.”


Os limites de altura, tal como os limites de área construída e exigências de recuos, atuam como mais um limitador artificial para a oferta de área construída. Como os Índices de Aproveitamento (IA) e os afastamentos obrigatórios, a exigência de uma altura máxima leva muitos incorporadores a subdimensionarem seus planos de construção, muitas vezes não correspondendo à demanda real por habitação ou por áreas comerciais em uma determinada região. Com oferta de habitação restrita, aqueles com maiores condições de renda terão prioridade em sua aquisição, o que resulta em preços mais altos.

Nova York é uma das cidades mais verticalizadas do mundo e, ao mesmo tempo, uma das que mais favorece o trânsito a pé. Esse resultado é possibilitado pela densidade construída dos seus edifícios de usos mistos, que possuem, em grande parte, fachadas contínuas e ativas. A maior parte do espaço privado de Nova York foi construída antes de 1950, quando a cidade tinha poucas restrições de altura, densidade e uso.

Acreditamos que, apesar de edifícios altos apresentarem características subjetivas possivelmente negativas para uma parcela da população, existe uma necessidade urgente de aumentar a acessibilidade dos nossos centros urbanos, incluindo no mercado imobiliário cidadãos de renda mais baixa, em vez de submetê-los à informalidade, às filas de programas públicos de habitação ou a periferias distantes das suas atividades profissionais.

  1. Mauro M F de Araujo Santos

    ANTONHY, Parabéns pela qualidade dos textos e análises. Att., MAURO

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