Contra o controle de aluguéis

Para alguém que desconhece o raciocínio econômico, o controle de aluguéis parece uma ótima política. De forma instantânea, ele parece oferecer “moradia acessível” a inquilinos pobres, enquanto o único ponto negativo aparente é a redução da renda destinada aos ricos locadores, pessoas que possuem imóveis nas grandes cidades e que, portanto, não sentirão muita falta daquele dinheiro. Quem poderia se opor a tal política?

Primeiro, devemos definir os termos da discussão. Quando o governo municipal impõe controle de alugueis significa que a cidade torna ilegal para locadores cobrarem dos inquilinos um valor de aluguel acima do teto estabelecido. Às vezes o teto pode variar, mas somente por questões específicas. Pois, para que a lei tenha força — e para os políticos que a aprovaram conseguirem favores junto ao público — o teto máximo do preço do aluguel será significativamente menor que o preço estabelecido no mercado.

O problema mais óbvio é que o controle de alugueis leva imediatamente à escassez de apartamentos, o que significa que existem inquilinos potenciais que gostariam de se mudar para um novo apartamento pelo preço controlado, mas não conseguem encontrar locais para alugar. A um preço de aluguel menor, mais inquilinos tentarão alugar apartamentos; a um preço maior, os locadores tentarão alugar mais apartamentos. Essas duas alegações são exemplos específicos da lei da demanda e a lei da oferta, respectivamente.

Em um mercado ausente dessa regulação, o preço de equilíbrio do aluguel é alcançado quando a oferta se iguala à demanda, e o preço de mercado de um apartamento liga perfeitamente inquilinos a unidades disponíveis. Quando o governo rompe com esse equilíbrio ao estabelecer um teto muito inferior ao preço de equilíbrio, ele gera escassez; isto é, mais pessoas querem alugar apartamentos que proprietários desejam oferecer. Se você já viveu em uma cidade grande*, você pode ter experimentado em primeira mão o quão difícil é arranjar um bom apartamento. Guias aconselham pessoas a pagar uma boa comissão a um corretor ou até fazer parte de uma igreja porque você tem que “conhecer alguém” para conseguir um bom negócio. É por causa do controle de alugueis que isso acontece. A dificuldade não se deve ao fato de que apartamentos sejam itens “de luxo”; carros novos também são caros, mas encontrar um não se aproxima do nível de estresse para encontrar um apartamento no Brooklin. A diferença é o controle de aluguéis.

O controle de aluguéis reduz a oferta de unidades para locação por meio de dois mecanismos diferentes. No curto prazo, onde o número físico de apartamentos é fixo, a imposição do controle de aluguéis reduzirá a quantidade de unidades no mercado. Os proprietários reterão algumas unidades potenciais, utilizando-as para estoque ou deixando-as disponíveis para convidados de fora da cidade ou estudantes nas férias de verão (se isso parece implausível, considere quantas pessoas em uma grande cidade considera alugar quartos em suas casas, desde que o preço seja bom).

No longo prazo, uma política permanente de controle de aluguéis limita a construção de novos prédios de apartamentos, já que investidores potenciais percebem o retorno sobre o investimento nesses projetos será limitado artificialmente. Construir um cinema ou shopping center é mais atraente na margem.

Existem outros problemas mais obscuros do controle de aluguéis. Com uma longa fila de inquilinos potenciais ansiosos por um novo apartamento no preço máximo oficial, os proprietários não têm muitos incentivos a dar manutenção ao prédio. Eles não precisam dar mais algumas mãos de tinta, trocar as lâmpadas dos corredores, manter o elevador funcionando ou levantar da cama às 5 horas da manhã quando um inquilino reclama que o aquecedor de água está quebrado. Se existe uma onda de assaltos nas redondezas, o proprietário não sente motivação financeira a instalar iluminação, câmeras, portões elétricos, segurança privada ou outras medidas custosas para proteger seus clientes. Além disso, se um inquilino atrasar o aluguel, existe menos incentivo de parte do proprietário a dar uma chance, já que ele sabe que pode substitui-lo facilmente depois do despejo. Em outras palavras, todo o tipo de comportamento que associamos ao termo “explorador” nesses casos surge devido à política governamental do controle de aluguéis.

Em síntese, se o objetivo é oferecer moradia acessível a inquilinos de baixa renda, a política do controle de aluguéis é péssima. O controle de aluguéis torna os apartamentos mais baratos para alguns inquilinos, enquanto torna-os infinitamente mais caros para outros, porque algumas pessoas não podem mais encontrar um apartamento mesmo que pudessem pagar um valor acima do mercado. Além disso, as pessoas que permanecem nos apartamentos — desfrutando do aluguel mais barato — recebem um produto de qualidade muito menor. Especialmente quando ficam em vigor por muito tempo, o controle de aluguéis leva a locadores abusivos e pode literalmente destruir grande parte do número de moradias de uma cidade.

* O controle de aluguéis é uma política pública aplicada de forma extensa pelos Estados Unidos, onde mora o autor.

Artigo publicado originalmente em FEE em 12 de novembro de 2014. Traduzido por Matheus Pacini, com revisão de Anthony Ling.