Revivendo o Centro abandonado

"Esqueleto urbano" na Praça XV, em Porto Alegre

“Esqueleto urbano” na Praça XV, em Porto Alegre

Centro: odiado por muitos, amado por poucos, onde muitos trabalham e poucos moram, onde sujeira, pixações e propagandas ilegais escondem uma cidade perdida. Por que saímos do Centro, e quando voltaremos?

Em São Paulo, de 1970 a 2000, os principais bairros da Zona Central perderam praticamente metade de sua população, tornando-se uma região predominantemente de comércio, abandonada à noite na falta de gente suficiente para se apropriar, ou tomar conta, do espaço público. Estima-se que há 40.000 imóveis encontram-se abandonados só na região da Administração Regional da Sé, uma região totalmente equipada com infraestrutura, serviços públicos e um comércio movimentadíssimo durante o dia.

Essa mesma falência se repete nas principais metrópoles brasileiras: No Centro do Rio de Janeiro, 39 edifícios já apresentam risco de desabamento. Em Porto Alegre, sejam casarões na Duque de Caxias ou prédios altos na Praça XV, não faltam exemplos de construções abandonadas no Centro Histórico. São múltiplos os motivos que levaram as pessoas a saírem, que se retroalimentam com a degradação espacial: saída de moradores de rendas mais altas, os habitantes e frequentadores do “passado romântico” desses bairros em busca de lares menos barulhentos e mais espaçosos (subsidiados pela infraestrutura voltada para automóveis e regulamentações anti-densidade e anti-usos mistos em bairros selecionados); degradação dos imóveis com o tempo, aumentando gradualmente o custo de manutenção e adaptação à tecnologias modernas; aluguéis e condomínios altos demais para moradores de baixa renda; aumento de taxas de criminalidade (principalmente furtos de celulares e carteiras). No caso do Rio de Janeiro, uma das causas foi uma decisão dos “técnicos”, que proibiram a moradia em boa parte do Centro por decreto de 1974 até 1994.

Mas mesmo com os preços baixos, o mercado de construção civil age com cautela e lentidão para reinvestir na área. Por que a inércia?

Como primeiro motivo é de se notar que vários dos prédios abandonados são do próprio estado, sem perspectivas de investimento privado. Ao invés de tentar criar ou expandir órgãos apenas como justificativa para ocupá-los, uma alternativa para estes edifícios seria leiloá-los abertamente, arrecadando o máximo possível para o poder público e reinvestindo na sociedade e, ao mesmo tempo, incentivando o comprador a tomar uma decisão responsável com o patrimônio adquirido.

Logo em seguida estão os prédios tombados, construções legalmente protegidas por serem consideradas parte do patrimônio histórico da cidade, estado, país ou mundo. Entretanto, como já comentei em post anterior, o tombamento de um edifício normalmente é um tiro que sai pela culatra. Vários edifícios são largados às moscas justamente pelas barreiras a adaptação e pelos altos custos de manutenção exigidos. As regras procuram preservar a história mas infelizmente criam resultados opostos. É possível considerar ainda que alguns destes edifícios, pelo número de restrições estabelecidas pelo tombamento, são mais públicos do que privados, já que o direito de propriedade sobre o bem é muito fraco.


Edifício da Companhia Nacional de Tecidos: em vias de ser recuperado após entraves legais, ocupações, dívidas e denúncias de corrupção (Fonte: G1)

Assim como os tombamentos, a cobrança do IPTU também é uma política que tem grandes chances de surtar efeitos justamente contrários aos que foram propostos, sendo no caso evitar a ociosidade de terrenos. O que acontece basicamente são dívidas milionárias de IPTU atrelados a esses imóveis, na maioria das vezes de proprietários que perderiam tudo caso tivessem que arcar com os custos e que ao mesmo tempo afugentam construtoras a comprar as propriedades já que teriam que quitar a dívida para empreender um projeto sério. Segundo o site Edifícios Abandonados, alguns exemplos no centro de São Paulo, como os edifícios Prestes Maia e Mauá, ultrapassam R$2 milhões a pagar. Uma alternativa para este problema seria descontá-los do IPTU como um incentivo à sua reocupação, colocando-o novamente atrativo para investidores, o que parece ter acontecido no caso do prédio da antiga Companhia Nacional de Tecidos, em São Paulo. A regra vigente de desapropriação sob pagamento de títulos de dívida pública acaba sendo pior já que coloca o destino da propriedade nas mãos de grupos políticos, muitas vezes dando continuidade ao abandono ou tendo seu uso mal alocado, já que decisões públicas tem poucos incentivos para serem eficazes.

Por fim, há alguns edifícios que já estão nas mãos de investidores privados, mas que esperam o momento certo para reformá-los. Sim, esta é a chamada “especulação imobiliária”, mal vista porém incompreendida por maioria das pessoas, e no entanto provavelmente uma das alternativas mais realistas para reocupar os centros. A lógica é simples: se estes investidores realizarem as obras muito cedo poucos compradores podem aparecer, que além de gerar uma grande perda econômica os edifícios continuarão vazios. Por outro lado, se demorarem demais o custo do investimento (dinheiro que poderia render juros em uma aconta bancária) cresce e pressiona o investidor a realizar o projeto. Ele tem, assim, bons incentivos para identificar quais são as maiores demandas e quando será o momento perfeito de agir.

Apesar de lento, é este caminho que fez a Zona Central de São Paulo ser a região que mais cresceu nos últimos 10 anos, revertendo o cenário dos 30 anos anteriores. Poucos sabem, mas ela ganhou neste período 63 mil habitantes, representando um aumento de 13,3%. As reformas são graduais, primeiro por aqueles atraídos aos custos baixos e à proximidade ao trabalho, e assim 60 mil metros quadrados do Centro de São Paulo já foram reformados nos últimos anos, com uma tendência parece continuar. Porto Alegre também vê este movimento, que hoje reverte a tendência de emigração que durou de 1980 a 2005, onde o Centro Histórico perdeu um terço de sua população.

Mas investidores ainda enfrentam outros custos e riscos para seguirem em frente, normalmente gerados pelos planejadores municipais: além das dívidas de IPTU, ainda há regras que como a obrigação de criação de vagas de garagem, a limitação do potencial construtivo e um períodos intermináveis para aprovação de projetos, aumentando o risco dos projetos e o custo do m² construído. Qualquer edificação tombada ainda possui uma “área de influência”, que restringe o que é construído no seu entorno, e por serem antigos nossos centros estão repletos destas áreas de influência.

A questão da segurança pública também é uma variável não controlada pela iniciativa privada, principalmente no tangente ao violento tráfico de drogas – um desafio importante para a reurbanização do Centro no caso de São Paulo, já que é lá que está instalada a chamada “Cracolândia”. Como já escreveu o urbanista Stephen Smith, “a guerra às drogas é uma guerra às cidades“, e a regularização das drogas proibidas, desconectando-as das atividades criminais, deve ser seriamente avaliada a nível nacional.

Projeto Cais Mauá, em Porto Alegre. Bom, mas não pra todos.

Projeto Cais Mauá, em Porto Alegre. Bom, mas não pra todos.

Mas as prefeituras não teriam parte do mérito nesta reocupação, já que fazem investimentos em grandes projetos e na recuperação deste patrimônio tombado? Em Porto Alegre, o programa Monumenta pretende investir R$21 milhões, já o Procentro paulistano, R$184 milhões. Mas analisando a situação como um todo, fica clara a atitude paradoxal dos políticos, criando dificuldades em uma ponta para mostrar serviço em outra. Assim como os projetos a nível federal, megaprojetos empreendidos e financiados pelo estado dão mais votos, já que eleitores “vêem para onde está indo o dinheiro”, diferente de políticas que gradualmente permitem um desenvolvimento natural da região. Ainda, as empresas que participam das empreitadas estatais, recebendo empréstimos especiais e garantias politicas, acabam não correndo o risco que deveriam, servindo apenas como um braço articulador mais eficiente de uma política pública gerada por interesses políticos.

Desconsiderando demandas reais de mercado, estes programas esquecem da alternativa de apenas reduzir os impostos e retirar regras que praticamente proibem a ocupação dos centros e levam ao encarecimento da construção, permitindo que cidadãos então independentes escolham o futuro do Centro consumindo projetos de ONGs e construtoras de forma responsável. Os programas estatais para reviverem áreas centrais mortas, por mais que possam parecer causas nobres, utilizam dinheiro público para tal e, na prática, se tornam uma redistribuição de renda inversa. Com um direcionamento artificial a certas causas há aumento também artificial no preço dos imóveis, sem que haja uma ocupação de moradores de baixa renda, que continuarão isolados nas periferias. Estes, ainda, provavelmente não se deslocarão por distâncias tão grandes até os centros para usufruir das atividades culturais “para todos”, e possivelmente nem se interessarão pela característica da artes expostas. Se sabe que os maiores frequentadores da Pinacoteca de São Paulo, do MARGS em Porto Alegre, ou pessoas que tem a revitalização do patrimônio histórico da cidade como uma prioridade financeira não são os pobres da periferia, mas sim as elites das zonas centrais. Blogs e sites sobre movimentos sociais que lutam pela ocupação popular dos dos centros abandonados mostram claramente seu descontentamento com o caminho tomado pelos projetos de reurbanização de Porto Alegre, que não permitem uma gentrificação natural. Críticos da gentrificação, este processo de retomada das áreas antigas e abandonadas, dizem que ela “expulsa” os moradores pobres de suas casas com a valorização dos imóveis. Mas se eles possuem direito de propriedade e direito a negociar ou recusar as propostas de compra de seu imóvel não há expulsão mas apenas uma troca voluntária de interesses.

Mesmo com todos os problemas, fico otimista pelos Centros como espaço construído: com o tempo, deixarão de ser abandonados e voltarão a ter a vitalidade das gerações que passaram. No entanto, será um processo lento e distorcido, onde politicagem e falsos interesses serão manifestados, onde muitos serão injustiçados e onde as dores dos prejudicados ficarão escondidas sob as fachadas de uma cidade aparentemente renovada.

  1. Marcelo

    Traduzindo: precisamos de um livre-mercado para compra e venda de imóveis, bem como uso e ocupação do solo de acordo com a vontade de cada proprietário, excetuando logicamente algum uso tóxico para a população local.

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  2. Um ano de Doria: uma análise das principais ações do ‘prefeito gestor’ | Caos Planejado

    […] já comentei aqui no site, a questão da Cracolândia é muito complexa para ser resolvida com uma ação policial. […]

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  3. Nicolau Sarquis

    Perfeito. Já tentei comprar 4 predios abandonados no centro de SP, mas as restrições legais acabam por inviabilizar o investimento. Problemas de titularidade, inventários, dividas tributarias, bloqueio judicial, patrimonio historico, e regras do Corpo de Bombeiros. O curioso é que para fazer uma reforma adequada num edificio com 50 apartamentos é complicadissimo, quase impossivel, mas para os movimentos sem terra ocuparem o edificio com as mesmas 50 familias é tudo permitido.

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  4. Conversamos com Edward Glaeser, um dos maiores economistas urbanos, sobre o déficit habitacional no Brasil | Caos Planejado

    […] mesmo tempo, grandes cidades brasileiras têm um grande número de prédios abandonados como o Wilson Paes de Almeida, principalmente em regiões próximas aos seus centros históricos. […]

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