O fechamento de varandas como artifício de venda

Vemos, nas cidades brasileiras, novas edificações residenciais sendo construídas com varandas em balanço, isso é, além do perímetro da edificação, avançando sobre os recuos mínimos exigidos (no Rio de Janeiro, sobre os afastamentos).

Porém, o que temos visto nos últimos anos é um movimento crescente de fechamento dessas varandas com painéis de vidros e, consequentemente, o aumento dos compartimentos contíguos a eles. Mas qual seria o motivo deste fechamento? Se há necessidade de se aumentar os compartimentos, por que já não são projetados assim? 

Um dos motivos é que em diversas cidades a criação de varandas não é contabilizada no cálculo do potencial construtivo permitido. Com isso, ao projetá-las em um edifício, na verdade, está se adicionando área a mais nas unidades. A princípio não vemos problemas nesse instrumento presente em várias legislações, mas nos parece uma contradição quando passam a ser fechadas, deixando assim a sua função primária que seria dar proteção contra a chuva e a insolação e propiciar áreas abertas e cobertas aos apartamentos.

No Rio de Janeiro, é uma tradição avançar mais do que é permitido ou do que planejado para cada área, e as varandas não poderiam ficar de fora. Na primeira metade do século XX, não existiam as varandas em balanço, tínhamos varandas embutidas nos edifícios e com pequenos balcões que se projetavam para a fachada. Durante anos estes balcões foram sendo fechados com esquadrias em todos os andares dos edifícios a ponto de parecer que nunca existiram. Os apartamentos que não fechavam pareciam destoar dos outros ou até podia se considerar que estavam em obras. 

Ainda no Rio, na década de 1970, foi permitida a construção de varandas até o limite de vinte por cento da área útil do apartamento. Entretanto, com a aprovação, em 2019, do novo Código de Obras e Edificações Simplificado (COES), passa a não existir mais limite para o tamanho da varanda, o que pode acarretar a estranha situação de se ter mais área de varanda do que da unidade residencial.

Em Porto Alegre, podemos ver o mesmo movimento. Em seu artigo, Rodrigo Petersen escreve: “se sacadas forem construídas abertas ou totalmente envidraçadas com até 2,5 m de profundidade e vinculadas à área social do apartamento elas não contam como área adensável, normalmente sendo vendidas como ‘área privativa’ ao consumidor. Isso também explica porque é raro encontrar sacadas junto aos dormitórios, pois nesse caso elas seriam computadas na área construída do edifício.”

Em São Paulo, para que a área da varanda não seja computável no coeficiente de aproveitamento máximo, ela deve ter área máxima de 5% da área do terreno, e esse limite se aplica por pavimento. Mas o que podemos ver também nessa cidade é um grande número de varandas com fechamento de vidro.

Fica claro, portanto, que a criação de varandas é uma maneira de aumentar seu potencial construtivo. Fica uma questão: será que essas varandas existiriam dessa forma caso fossem computadas no cálculo dos coeficientes de aproveitamento? Acreditamos que não. Talvez a solução para isso fosse a de se computar todas as áreas no coeficiente, mesmo que se aumentasse esse valor. Com isso, os projetos arquitetônicos seriam a expressão do desejo do arquiteto, e as varandas seriam usadas para agregar valor à forma arquitetônica, e não para serem simplesmente fechadas para virarem quartos e salas.