Entenda a crise habitacional de Berlim

A história começa mais de meio século atrás. Ao final da Segunda Guerra, em uma Alemanha ocupada pelos nazistas, Berlim foi bombardeada por americanos, ingleses, franceses e soviéticos causando a destruição de 600.000 apartamentos, deixando, segundo algumas estimativas, quase 1,5 milhões de pessoas sem moradia. A população da cidade, que chegou a quase 4,5 milhões em 1942, cai para 2,8 milhões apenas três anos depois. Estima-se que cerca de 80% do centro da cidade foi destruído, com locais emblemáticos como Alexanderplatz, centro da vida noturna de Berlim nos anos 20, completamente remodelados após a guerra.

Registro da destruição de Berlim feito após a conquista da cidade pelos Aliados. (Imagem: William Vandivert – Kristine/Flickr)

Poucos anos após o fim da Segunda Guerra, após divergências fundamentais entre o lado ocidental e oriental — então soviético —, se termina a administração conjunta da cidade pelos Aliados em 1948, e a cidade começa a tomar dois rumos distintos em cada lado. 

No lado oriental, o grande boulevard Karl-Marx-Alle, na época então chamado de Stalinalle, começa a ser construído, junto com o programa governamental soviético de reconstrução de Berlim sob novos moldes urbanísticos. O lado ocidental também se reconstruía a partir de um programa massivamente subsidiado pelo Plano Marshall, sendo marcado por uma exibição chamada Interbau, onde 53 dos arquitetos mais reconhecidos do mundo foram convidados para projetar a visão do futuro da moradia na região chamada de Hansaviertel, embora tenha contribuído para apenas cerca de 1.300 unidades foram construídas, número claramente baixo para atender a demanda deixada pelos escombros da guerra. A Interbau tinha nomes como Le Corbusier, Walter Gropius e o brasileiro Oscar Niemeyer que, no mesmo ano da exposição em Berlim, 1957, inaugurava Brasília.

Karl Marx Allee. No centro, ao fundo, a Berliner Fernsehturm. (Imagem: Wolfgang Scholvien/Flickr)

Tanto Berlim Ocidental, apoiada pelo Plano Marshall, como Berlim Oriental, controlada pelos soviéticos, tentavam se reconstruir, com grande importância na cidade de ambos lados. No entanto, construir em Berlim Ocidental era um processo caríssimo visto que o local era uma ilha em meio à Alemanha Oriental ocupada pelos soviéticos. Boa parte dos recursos do Plano Marshall foram usadas de moradia para refugiados saindo do lado Oriental e para contornar o bloqueio soviético de Berlim de 1948, onde durante um ano os Aliados transportavam com aviões cerca de 12 toneladas de suprimentos por dia para abastecer a cidade. Ainda, as áreas próximas ao Muro, que então já começava a se erguer com cercas, eram pouco agradáveis. Empreendimentos eram feitos nas periferias da cidade como forma de baixar custo de terra, como Gropiusstadt e Märkishes Viertel, ambos do início da década de 1960.

Em distritos centrais como Kreuzberg e Wedding, edifícios continuavam abandonados desde a Guerra e, nessas alturas, caindo aos pedaços. Os recursos disponíveis em uma Berlim isolada, ocupada e dilapidada não eram suficientes para atender a demanda por moradia e, na década de 1970, iniciaram ocupações irregulares de edificações. Nos anos 80, com intuito de recuperar a imagem simbólica da Berlim Ocidental, outra exibição, em moldes semelhantes à Interbau, chamada então de IBA, foi feita com arquitetos renomados desta nova década, como Peter Eisenmann e Rem Koolhaas.

Na Berlim Oriental, o caminho seguiu alinhado com a construção de moradia da União Soviética. De início, a tentativa de gerar destaque em cidades estratégicas como Moscou, São Petersburgo e, também, Berlim, evoluindo, nas décadas seguintes, para soluções estandardizadas em massa para resolver o problema da moradia em grandes blocos habitacionais.

Curiosamente, ambos lados, embora diferentes do ponto de vista ideológico de seus regimes, seguiram caminhos arquitetônicos semelhantes, soluções fortemente inspiradas na corrente modernista vigente da época, de grandes blocos habitacionais em meio a áreas verdes e fortemente incentivando o uso do carro — não diferente de Brasília e do urbanismo que começou a se instaurar no Brasil nas décadas seguintes. Embora o lado Ocidental tentava se diferenciar do Oriental, os soviéticos construíam, por exemplo, superquadras chamadas de mikroraion (microdistrito), como foi visto no distrito de Marzahn, bebendo na fonte do próprio Le Corbusier, que então as construía no lado Ocidental.

Vista aérea das superquadras do distrito de Marzahn. (Imagem: Olaf Tausch/Wikimedia)

Após a drástica queda de população de Berlim durante a Guerra, há um breve período de crescimento, subindo de 2,8 milhões em 1946 para mais de 3,3 milhões em 1952. As condições adversas, no entanto, levam à gradual perda de população até 1983, quando chega a um pouco mais de 3 milhões. Não surpreende que Berlim, nessa época, estava longe de ser a alternativa de cidade mais atraente da Alemanha. A baixa demanda para morar lá chegou ao ponto de implementarem, de 1974 a 1994, o “bônus Berlim” para quem morasse na cidade. Por exemplo, todo cidadão empregado na cidade recebia um bônus mensal de 8% do seu salário bruto e também pagava menos imposto de renda.

Apenas no final dos anos 80, com o regime soviético enfraquecido, Berlim retoma seu crescimento populacional, ganhando cerca de 400 mil habitantes na década de 80. Logo após a queda do Muro em 1989, simbolizando o fim do regime soviético, a cidade manteve um tamanho populacional estável em meio à sua reorganização política. Tendo sido dividida por tanto tempo, sem uma economia diversificada e pouco conectada com outras cidades, o processo de investimento e recuperação de Berlim levou tempo, assim como a sua reconstrução. Por exemplo, Potsdamer Platz, que foi completamente bombardeado, só ficou pronto como é conhecido hoje no início da década de 2000.

Com a abertura econômica nesse período, também houve uma abertura do mercado imobiliário, até que em 1990 o chamado “Wohnungsgemeinnützigkeit” limitou o quanto os aluguéis poderiam ser reajustados, estabelecendo limites ao lucro de empresas imobiliárias. Nesses anos, também em busca de recursos financeiros, empresas estatais que possuíam estoques de moradia privatizaram dezenas de milhares de unidades, dando início ao crescimento de grandes empresas imobiliárias que hoje operam em Berlim, como a Deutsche Whonen e a Vonovia, maior proprietária de imóveis da Alemanha.

Após a queda do muro, a forma como a cidade seria reconstruída foi amplamente discutida, em um processo lento e gradual de reunificação. Foi também um período em que os grupos de ativistas pela preservação de patrimônio, escondido sob escombros, surgiram para tentar manter o que havia sobrado de uma Berlim antiga. Atualmente na cidade se leva cerca de dez anos entre a compra de um terreno e a entrega de uma unidade pronta para os moradores devido à dificuldade regulatória de construção. 

É possível dizer que, por mais de meio século até o início dos anos 2000, Berlim não teve um mercado imobiliário normal como outras cidades, dada as circunstâncias políticas e históricas da qual a cidade foi palco. Ainda, o período pós-soviético que teve no seu embalo a crise de 2009, que derrubou valores imobiliários mundialmente, levou o preço de compra de um imóvel em Berlim de apenas € 1.540/m² para € 4.610/m² hoje.

O mapa oferece uma visão do aluguel médio cobrado em cada área postal de Berlim nos três primeiros trimestres de 2018. (Imagem: Berlin Hyp & CBRE)

Uma série de fatores levou à retomada de Berlim e seu consequente aumento de preços. Embora saindo de décadas conturbadas, ela ainda era a capital política do país, trazendo os empregos públicos e recebendo investimentos massivos para reconstruir sua infraestrutura e seus serviços públicos. Os baixos valores imobiliários começaram a atrair uma classe criativa e artística que efervesceu a cena cultural de Berlim nos últimos vinte anos, semelhante ao que ocorreu internamente em cidades como Nova York, que teve o SoHo reocupado nos anos 60, ou mesmo no Centro de São Paulo nos dias atuais. Somado a isso, rapidamente essa classe criativa se transforma na nova geração de inovadores, com um ecossistema de startups de tecnologia entre os mais pujantes da Alemanha. Uma cidade que literalmente renasceu das cinzas, Berlim também começa a ser um novo polo de turismo, atraindo 13,5 milhões de visitantes por ano, aproximadamente o dobro de Munique.

O aumento na renda da população, no entanto, não acompanhou o aumento no preço dos imóveis, que foi muito maior. Comparativamente, Berlim ainda é mais acessível que cidades mundialmente reconhecidas pelos seus altos preços de moradia como Hong Kong, Sydney, Londres ou Paris (e muito mais acessível que cidades brasileiras dado o nosso baixíssimo PIB per capita), mas encontra-se em patamar semelhante à Barcelona, que enfrenta crise habitacional semelhante.

O número de novas construções têm aumentado nos últimos anos, mas ainda está muito aquém do crescimento da demanda. Entre 2011 e 2015, o número de unidades habitacionais cresceu em cerca de 125 mil, enquanto a população de Berlim cresceu em 200 mil habitantes, sem considerar o aumento em turismo. Especialistas estimam que o crescimento de unidades deveria ser ainda maior para acompanhar a forte demanda pela cidade, e os preços seguem aumentando. A Guthmann, imobiliária de Berlim focada em uso de dados, estima que seriam necessárias mais de 200 mil unidades apenas para cobrir o déficit atual considerando a população e a área consumida por habitante. Isso se reflete na sua taxa de vacância, próxima de 1%, enquanto uma taxa de vacância natural normalmente ficaria em torno de 5%. No entanto, o crescimento da demanda e seu reflexo nos preços talvez seja algo que berlinenses não estejam habituados na sua história recente, sem estar acostumados a acompanhar a influência dos processos de mercado no desenvolvimento urbano da cidade.

Protestos e crescentes movimentos por moradia levaram a duas medidas radicais pelo governo da cidade: proibir o aumento no preço dos aluguéis de apartamentos construídos antes de 2013 por um período de cinco anos, assim como a recompra de 6 mil unidades habitacionais do mercado pela empresa pública berlinense Gewobag. No entanto, os efeitos econômicos destas políticas, embora possa estancar o aumento de aluguéis temporariamente e ajudar alguns que têm a sorte de conseguir unidades subsidiadas, podem ser desastrosos no longo prazo.

Protestos em Berlim. No cartaz, “Wrangelkiez contra o aumento de aluguel” (Wrangelkiez é um dos bairros da capital alemã). (Imagem: Uwe Hiksch/Flickr)

No caso do controle de aluguéis, a medida é importante no caso de Berlim pois, diferente do padrão brasileiro, mais de 80% da população mora de aluguel, e isso deve afetar 1,5 milhões das 1,9 milhões de unidades da cidade. O mercado habitacional funciona como os demais, e preços, ausentes no sistema soviético de produção de moradia, são um forte sinal de mercado de que mais oferta deve ser produzida, para que os preços possam então voltar a baixar. Isso significa que a grande diferença atual entre preços de unidades novas e antigas se tornará ainda maior, dado que o preço de unidades novas sofrerão impacto acumulado da demanda por moradia na cidade.


No caso do controle de aluguéis, a medida é importante no caso de Berlim pois, diferente do padrão brasileiro, mais de 80% da população mora de aluguel, e isso deve afetar 1,5 milhões das 1,9 milhões de unidades da cidade.


A restrição no aumento dos aluguéis não significa que a demanda por moradia vá cessar na cidade — e pode até aumentar dado o subsídio para morar lá. Aliás, como a nova lei estabeleceu uma linha de corte única de preço para os aluguéis para a cidade como um todo, moradores ricos que já alugam em regiões caras da cidade poderão aguardar cortes no valor dos seus aluguéis para que atinja a linha estabelecida. A pressão imobiliária continuará e, após os cinco anos previstos, teoricamente poderá sofrer um reajuste significativo, compensando os anos anteriores.

A simples manutenção do controle de aluguéis indefinitivamente também não ocorre sem custos. Ao verificar que as unidades não geram mais a renda que deveriam, proprietários farão o possível para não renovar os contratos e vender as unidades como propriedade, resultado ocorrido no Brasil após o controle de aluguéis estabelecido por Getúlio Vargas.  

A regulação do preço do aluguel também pode ser interpretada como uma expropriação dos proprietários, dado que deixarão de ter a renda prevista com seus imóveis, assim como o desincentivo à construção de mais unidades. Apesar da legislação valer apenas para unidades mais antigas, é um precedente que gera insegurança suficiente para afugentar muitos investimentos em novas unidades, dado que a regulação de alugueis pode migrar para unidades novas quando estas tiverem preços ainda maiores. Alguns podem ter inclusive comemorado a queda significativa no valor das maiores proprietárias de imóveis de Berlim após a proposta da lei. No entanto, como explica a matéria do Tagespiegel, tais empresas, na realidade, gerem ativos de investidores, como fundos soberanos ou então fundos de pensões que eventualmente podem ser moradores de aluguel da própria Berlim.

O urbanista Alain Bertaud, em entrevista recente, descreve a consideração dos efeitos de mercado no desenvolvimento urbano como entender a gravidade ao projetar um avião, e o controle de aluguéis como a tentativa de projetar um tapete voador. O ponto crucial que ele levanta é que, além das consequências econômicas, a regulação de aluguéis também gera efeitos migratórios, pois subsidia a população para fixar o seu endereço, e limita a sua escolha para se mudar de acordo com onde acredita ter mais acesso à oportunidades.

A recompra de unidades pelo poder público é ainda mais controversa. A medida custou 1 bilhão de euros aos cofres públicos para comprar um número relativamente pequeno de unidades considerando o problema em questão. Isso significa um altíssimo valor subsidiado por família para um número pequeno de famílias beneficiadas, ou seja, uma medida ineficiente em termos de política pública. Ao se tornar investidor imobiliário, o governo ainda arca com o risco na flutuação no preço destes imóveis — considerando que ele pagou agora mais que o dobro do preço que havia vendido anteriormente, a expectativa não é financeiramente positiva.

Os problemas enfrentados hoje em Berlim refletem, então, uma combinação de uma série de fatores: a necessidade, até hoje, de reconstrução de uma cidade destruída e separada; as discussões políticas, culturais e sociais a respeito da preservação e de como esta reconstrução e reunificação será feita; um sentimento contrário a novas unidades de moradia, embora elas aliviem a demanda por espaço e, enfim, a inexperiência da cidade com o funcionamento das regras de mercado em um momento de sucesso, de alta demanda por espaço. Talvez a crise habitacional de Berlin seja resolvida de forma sustentável apenas quando todas estas condições forem superadas. Até lá, mesmo com as políticas recentemente implementadas, a cidade continuará em constante tensão em relação a sua acessibilidade à moradia.

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    José Ricardo Schommer

    O controle de preços tem uma longa história de fracassos, sendo bem sucedido apenas na criação da escassez, do ágio e do mercado negro. As políticas devem ser julgadas pelos seus resultados e não por suas belas intenções!

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