Entendendo a taxa de vacância nas cidades

Taxa de vacância, quando falamos sobre cidades, é o termo que se refere à proporção de imóveis desocupados em relação ao total de imóveis em uma cidade ou região. Para isso, o IBGE classifica como domicílio vago “a estrutura residencial permanente que na data de referência não se encontrava ocupada e nem era utilizada ocasionalmente”. No Censo de 2022, foram registrados 11,4 milhões de imóveis nessa situação em todo o país.

Em São Paulo, por exemplo, a taxa de vacância na média geral é de 13,5%. Porém, na região central ela chega a 20,7%, o que significa que um a cada cinco domicílios estão desocupados nessa área. Isso aponta para um abandono mais acentuado no centro da cidade, cenário que tem se mostrado comum em várias capitais brasileiras. No enfrentamento dos desafios desse abandono de áreas centrais, a taxa de vacância é um índice que se popularizou no Brasil entre gestores urbanos, mas muitas vezes falta um entendimento amplo do que esse número realmente significa.

A vacância nos centros urbanos brasileiros

Analisar e acompanhar a proporção de domicílios vagos é fundamental para entender as dinâmicas de mercado e verificar se a oferta disponível está sendo capaz de suprir as necessidades dos moradores de uma cidade. Em muitas cidades brasileiras, a alta taxa de vacância indica que uma área central com infraestrutura consolidada está ociosa enquanto milhões de pessoas moram longe de suas atividades diárias e gastam horas com deslocamentos. Em São Paulo, o tempo médio de deslocamento dos moradores para suas atividades diárias é de 2h25, e mesmo assim existem muitos domicílios vagos na região central, que é próxima de empregos e amenidades.

Então por que não alocar essas pessoas nesses imóveis ociosos? No artigo “O mito das casas sem gente não resolverá o problema da gente sem casa”, o urbanista Nabil Bonduki explica que o problema é mais complexo. Muitos desses domicílios vagos estão sem condições de habitabilidade e necessitam de reformas que são custosas, além de precisarem passar por um longo processo de aprovação na prefeitura. Programas como o Reviver Centro, no Rio de Janeiro, buscam encurtar esses caminhos e criar estímulos para atrair novos investimentos que aproveitem as construções existentes e ajudem a revitalizar uma região bem localizada e provida de infraestrutura.

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Por outro lado, é preciso entender que o aumento da vacância nos centros urbanos brasileiros não ocorreu por acaso. No século 20, essas regiões concentravam as melhores oportunidades e amenidades, e eram símbolo do desenvolvimento econômico, social e cultural. Com a ascensão de um planejamento urbano voltado para o automóvel, as cidades se espraiaram, os centros perderam movimentação de pessoas e bairros mais distantes começaram a se valorizar. Com isso, a falta de zeladoria dos espaços públicos, a falta de manutenção em imóveis privados que foram desvalorizando ao longo do tempo, o abandono de imóveis públicos (muitos, inclusive, tombados) e o aumento da criminalidade tornaram os centros históricos áreas ainda menos desejáveis. Então, antes de tentar resolver as altas taxas de vacância simplesmente alocando mais pessoas na região, é necessário entender por que as pessoas deixaram de querer morar ali.

O ideal é ter uma taxa de vacância igual a zero?

Uma vez que o problema da vacância nos centros urbanos brasileiros é medido e entendido, são desenhados programas que ajudem a diminuir o abandono e revitalizar essas regiões. Esse é o caminho hoje adotado por cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Salvador, entre outros. Com esse objetivo em mente, muitas vezes há o entendimento equivocado de que o ideal seria diminuir o número de imóveis vagos até que ele zerasse, o que simbolizaria o fim do abandono. Porém, esse tipo de pensamento desconsidera a dinâmica econômica envolvida no processo. 

O que uma taxa de vacância muito alta significa na prática? Que existem muitos imóveis que as pessoas, por algum motivo, não estão querendo ocupar naquela região, seja porque a localização é ruim, porque os domicílios precisam de grandes reformas, porque outras regiões têm mais amenidades etc. Por outro lado, uma taxa de vacância muito baixa significa que existem muitas pessoas querendo morar naquela região. Se a demanda pela área for muito maior que a oferta disponível de moradia, os preços vão aumentar e ela ficará cada vez mais inacessível. Dessa forma, uma taxa de vacância igual a zero seria como uma dança das cadeiras com preços exorbitantes. Sempre que um imóvel ficasse vago, ele seria rapidamente ocupado novamente, limitando totalmente as possibilidades de uma família se mudar caso suas necessidades ou condições mudassem. Seria como fazer uma busca por apartamentos em uma região por meio de corretores ou sites de listagem e não encontrar absolutamente nada.

É por isso que especialistas como Eric Belsky consideram que a taxa de vacância necessária para um funcionamento “natural” do mercado seria entre 5% e 6,5%, como cita Nabil Bonduki. Cidades como Barcelona enfrentam sérias dificuldades por conta de uma taxa extremamente baixa (1,22%), que o próprio censo da prefeitura conclui que é “muito abaixo da proporção recomendada que permite um bom funcionamento do mercado de aluguel”. O preço da habitação é muito alto e os moradores pedem a proibição dos apartamentos de aluguel por temporada para tentar aliviar a pressão.

Entender para então agir

A taxa de vacância é um indicador essencial para a gestão urbana, mas exige uma abordagem cuidadosa. Nos centros urbanos brasileiros, reduzir a vacância passa por flexibilizar normas para retrofit e novas construções, além de investir em zeladoria e segurança, tornando essas áreas novamente atrativas. Já em cidades como Barcelona, Paris e Nova York, onde a vacância é extremamente baixa, a solução envolve permitir a produção de novas moradias para equilibrar oferta e demanda. Em qualquer cenário, antes de definir metas ou políticas, é fundamental compreender a complexidade desse índice e suas implicações para o desenvolvimento urbano.

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