Desmistificando arranha-céus e acessibilidade habitacional

Em 9 de março de 2021, o professor Ronan Lyons, economista na Trinity College Dublin, tuitou sobre um dos meus trabalhos de pesquisa sobre a construção global de edifícios em altura, mencionando as descobertas do artigo para a Irlanda. Isso desencadeou uma tempestade de tweets, com diversas opiniões — principalmente contra — sobre arranha-céus na cidade antiga de Dublin. Este post é a minha resposta a essa tempestade.

O artigo

Antes de chegarmos à Irlanda, vamos recorrer à pesquisa que começou toda a confusão. O artigo é “Cidades sem Skylines: Lacunas Globais na Altura de Edifícios, seus Determinantes, e suas Implicações” (por Remi Jedwab, Jan Brueckner e eu). O estudo pesquisa as causas e consequências das restrições de altura pelo mundo. Ele é o primeiro a medir as diferenças e atitudes globais em relação aos edifícios altos.

Nós estimamos o que os arranha-céus estão “perdendo” em todos os países devido a rigorosos regulamentos de altura da construção. Para fazer isso, criamos uma previsão de quanto de altura de edifícios um país “deveria ter” se seu mercado imobiliário fosse relativamente aberto, e então comparamos isso com a verdadeira altura total dos edifícios. Nós chamamos a diferença de “lacuna de altura de edifícios”. Lacunas mais altas significam mais edifícios “ausentes”, dados os níveis de rendimento.

Sem almoço grátis do medo das alturas

O artigo mostra que a lacuna de altura de edifícios é mais alta para os países mais ricos e é impulsionada principalmente pela rigidez no setor habitacional. As evidências também sugerem que países mais ricos com maiores lacunas têm cidades mais antigas e estão mais interessados em preservar seu patrimônio nacional.

De forma igualmente importante, também descobrimos que as lacunas estão relacionadas à dispersão, à poluição do ar e a preços mais altos de moradia. Em suma, vemos que países com regulamentações mais restritivas de altura estão impondo um grau de dano econômico aos seus residentes. Pode-se dizer que não há almoço grátis do medo das alturas.

O Debate do Twitter

Quando trabalhamos os números e chegamos ao país que tinha a maior lacuna de altura por milhão de residentes urbanos, acabou sendo a Irlanda, que não tem nenhum arranha-céu (100 metros ou mais alto), embora um esteja aparentemente em obras.

Em todo o mundo, há uma forte correlação entre a renda nacional e as alturas da construção. Os países mais ricos constroem mais alto, em média, porque são mais urbanizados. No entanto, a Irlanda — e Dublin, em particular — é relativamente rica e possui serviços comerciais robustos e setores financeiros, que tendem a promover a construção de edifícios em altura para fins corporativos e residenciais.

O professor Ronan argumentou que Dublin não deveria ter tanto medo de altura se está genuinamente preocupada com a acessibilidade habitacional. Construir arranha-céus de classe alta pode ajudar, embora de forma pequena, a reduzir os preços da habitação de forma mais ampla.

Esse comentário desencadeou uma enxurrada de respostas sobre os impactos dos edifícios em altura na acessibilidade financeira e na forma urbana. Em comum entre eles estavam as metáforas sobre arranha-céus e cidades. Quero aproveitar essa chance para refutar alguns equívocos comuns.

Revisitando os Mitos

Mito 1: “Construir em altura é elevar os preços”

Como arranha-céus são caros para construir e operar, as pessoas acreditam que, por sua própria natureza, eles aumentam o preço da habitação ou, como um usuário do Twitter disse, “construir em altura é elevar os preços”. Mas o oposto é verdade. A ideia de que a construção em altura aumenta os preços confunde correlação com causalidade.

Arranha-céus são uma resposta aos altos valores dos terrenos. Quando a terra é cara, isso sinaliza que a demanda por esse local é alta e que as pessoas estão dispostas a pagar mais para estar lá. Como resultado, os incorporadores respondem à demanda construindo alto. Um prédio em altura em um subúrbio de baixa densidade não faz sentido economicamente. Os preços das terras não justificam as despesas subirem. É por isso que a grande maioria dos edifícios em altura ao redor do mundo estão em áreas metropolitanas centrais.

Sempre que um prédio entra em operação, aumenta ligeiramente a oferta, o que reduz os preços. Esse impacto está muitas vezes escondido em grandes cidades com relativamente pouca construção nova, porque o lado da demanda — que joga os preços para cima — inunda o lado da oferta. No entanto, se você despejasse muitas unidades de preço alto no mercado ao mesmo tempo, isso empurraria os preços para baixo. Reduziria os preços por toda a cidade? Não, mas certamente ajudaria em, digamos, um raio de um quilômetro em torno da nova construção.

Mito 2: “Arranha-céus causam gentrificação”

A gentrificação é causada pela alta demanda em relação à baixa oferta. Quando um novo arranha-céu surge, isso tem dois efeitos. Em primeiro lugar, é o efeito colateral da oferta, que reduz os preços dos bairros, sempre muito ligeiramente. Contudo, como o edifício em altura agora permite um bairro mais denso, isso aumenta a demanda por serviços no bairro, como cafés e bares, o que pode atrair mais pessoas, elevando ainda mais os preços dos imóveis.

Mas em um mercado de bom funcionamento, o aumento dos preços devido ao aumento das comodidades será atendido com mais moradias, o que reduziria o número de pessoas que se sentem empurradas para fora pelo aumento da atratividade do bairro. A gentrificação é causada por atritos ou barreiras a novas construções, incluindo regulamentações rígidas de edificações e altos custos de construção. Essas barreiras geram bairros “fixed-pie” (“torta fixa”, um mercado com oferta fixa): quem puder pagar pega uma fatia da torta. O restante precisa ir para outro lugar. Mais habitações aumentam o tamanho da torta.

Mito 3: “Hong Kong tem muitos arranha-céus. Hong Kong é cara. Portanto, os arranha-céus devem fazer Hong Kong cara.”

O oposto dessa ideia é verdade. Hong Kong é cara não por causa de seus arranha-céus, mas apesar deles. O problema de Hong Kong deve-se aos seus mercados únicos de terras e habitação.

A primeira é a escassez de terras. Uma grande faixa da cidade tem terreno montanhoso e íngreme e é inadequado para construção. Mais importante, o governo é dono de todas as terras e as distribuem com valores variados. Apesar do nexo preciso entre a oferta de terra e a oferta de habitação permanecer discutível, a capacidade dos incorporadores de ajustar rapidamente o estoque habitacional com base na demanda é altamente limitada.

Além disso, Hong Kong tem um mercado imobiliário misto, que tende a reduzir a acessibilidade. 45% das unidades habitacionais são de propriedade do governo. O resto é de livre mercado. Esse sistema dualista incentiva os preços altos no livre mercado porque ninguém sai da moradia pública barata (uma vez que você aplica, o tempo médio de espera é de 5,7 anos para conseguir um apartamento), forçando o resto a procurar abrigo escasso no mercado.

Quando as grandes cidades possuem sistemas dualistas, os residentes de classe baixa e média que não podem entrar nas unidades subsidiadas são os que invariavelmente sofrem. Como novas construções no setor não regulamentado são limitadas, elas serão dedicadas principalmente a moradias de alto preço, acessíveis às classes mais altas, deixando o resto para suportar a crise da escassez.

Mito 4: “Os incorporadores querem construir arranha-céus em todos os lugares.”

A construção de arranha-céus só é lucrativa em lugares onde o valor da terra e os preços do mercado imobiliário são altos o suficiente para incentivar a construção. Devido ao seu tamanho e aos seus ocupantes — pessoas de alta renda — eles tendem a ser vistos como agentes de desigualdade de renda e gentrificação.

Mas em qualquer cidade com muitas restrições de construção, os incorporadores encontram uma maneira de fornecer novas moradias onde há maiores lucros — no centro da cidade. Há muitos bairros de baixa renda, com pouca altura, em uma cidade onde novas construções em densidades ligeiramente maiores — por exemplo, substituindo casas unifamiliares por apartamentos de quatro andares — poderiam ser lucrativas. Mas os moradores não querem novas construções em seus bairros.

Eles gritam: “Não no meu quintal!” e depois reclamam quando os incorporadores de arranha-céus constroem prédios nos quintais de outras pessoas. Se você limitar a construção em toda a cidade, arranha-céus aparecem nos bolsos centrais onde os incorporadores podem “espremê-los” e ganhar dinheiro satisfazendo a demanda. Eles não podem satisfazer a demanda em outros lugares porque restrições de zoneamento ou regulamentações de construção os proíbem de fazê-lo.

Mito 5: “Uma densidade equilibrada deve ser imposta em toda a cidade”

O clássico livro de Jane Jacob de 1961, Morte e Vida de Grandes Cidades, provocou um debate sobre o bairro urbano ideal. Jacobs escreveu sobre sua rua em Greenwich Village em termos praticamente utópicos.

Pesquisas recentes confirmaram que bairros densos, com construções baixas e uso misto, têm todos os tipos de características desejáveis: eles têm uma diversidade de pessoas e comodidades, suas pegadas de carbono são mais baixas e “dão a sensação” de serem calorosos e aconchegantes. Esses bairros históricos pré-automóveis representam na mente de muitos um bairro ideal — não muito quente, não muito frio, mas simplesmente adequado.

Os apoiadores desse tipo de bairro protestam contra os incorporadores “plutocratas” destruindo bairros com seus arranha-céus elitistas. A implicação política dessa visão se resume a “Não no meu quintal!” — preservar as comunidades históricas em âmbar para mantê-las precisamente como Jane Jacobs as descreveu seis décadas atrás e banir edifícios em altura em centros urbanos. Em essência, considere a rota de Paris para a política de uso da terra urbana: proibir qualquer coisa que não esteja de acordo com sua noção de cidade perfeita.

No Equilíbrio

Não me entenda mal: eu amo Greenwich Village e a velha Nova York, e a preservação histórica é vital! Mas também devemos reconhecer os custos dessas posições — a preservação histórica limita a nova construção, o que eleva os preços. Além disso, a noção de que há uma densidade ideal que deve ser exigida por lei é absurda.

Arranha-céus no centro representam a demanda de viver em áreas centrais densas, e se as pessoas exigem mais densidade, então edifícios altos satisfazem uma necessidade. Áreas mais distantes do centro devem ser mais frondosas e menos densas — esse é o benefício de viver mais longe. A verdadeira densidade ideal é um alvo em movimento, e as políticas de uso da terra devem refletir isso sendo flexíveis.

Dito isso, se os nova-iorquinos, como os parisienses, quiserem “votar” para preservar sua cidade como ela existia há um século, eles devem deixar claro que eles priorizam a estética e a preservação histórica sobre a acessibilidade, e que a cidade fechada deve ser apenas para os ricos que podem comprar apartamentos de estúdio de um milhão de dólares na baixa Greenwich Village e deixar todos os outros tomarem conta de si mesmos.

Mito 6: “Arranha-céus destroem a ‘escala humana’”

A percepção é que edifícios altos ao lado de edifícios baixos ou arranha-céus no estilo torre-no-parque destroem a “sensação” da cidade. Trata-se de um problema, além da economia da oferta habitacional, que merece uma discussão séria. A questão fundamental que enfrentamos no século XXI é como criar cidades que sejam acessíveis e melhorem a satisfação de vida ao mesmo tempo.

Detratores de edifícios em altura dizem que as torres fazem a cidade “parecer fria” e atenuam a vitalidade das ruas. É verdade que nem todos os edifícios altos se encaixam dentro do tecido urbano, e caixas de vidro podem ser alienantes para os transeuntes, mas dois pontos importantes precisam ser apontados.

O primeiro é que a escala humana e a qualidade de vida são mais diretamente prejudicadas pela dependência dos automóveis. Bairros urbanos densos são inerentemente mais vibrantes do que aqueles com, digamos, extensas vias suburbanas e pequenos centros comerciais, ou grandes cidades que constroem rodovias de seis faixas diretamente pelo centro. Se o objetivo é criar cidades mais habitáveis, devemos nos concentrar na criação de densidades críticas que promovam populações diversas, usos variados e mais mobilidade.

Automóveis são uma maneira ruim de transportar as pessoas. Eles tomam muita terra urbana para estradas, estacionamento e armazenamento, e eles estão muito facilmente sujeitos a congestionamentos.

Quatro automóveis vão, de forma otimista, transportar oito passageiros na hora do rush. Para o mesmo comprimento, um ônibus ou bonde pode transportar talvez 50 ou mais pessoas. Os carros também promovem a vida dispersa e em baixo crescimento.

Se as cidades estão realmente preocupadas com a qualidade de vida, o foco deve ser primeiro melhorar a mobilidade não baseada em carros entre os moradores urbanos e, em seguida, permitir que os bairros se densifiquem com base em onde as pessoas querem estar. Aumentar a densidade ao longo das linhas de metrô e trilhos de transporte é uma ótima maneira de começar.

Umami Urbano

Em segundo lugar, como já argumentei em outros lugares, se queremos melhorar a sensação das cidades, temos à nossa disposição novos métodos e tecnologias que nos permitem entender melhor as preferências humanas e a psicologia das paisagens urbanas.

Uma vez que sabemos disso, as regulamentações municipais podem incentivar um bom design urbano — para fazer com que novas construções pareçam menos opressivas nas mentes das pessoas, e se misturem melhor com o tecido urbano histórico.

Impor baixa densidade no centro da cidade é algo inerentemente excludente, pois gera escassez de moradias em nome da “escala humana”. Todos queremos viver em uma cidade que seja agradável, mas só os ricos podem construir cidades que mantenham suas noções de beleza ideal, mas ignore realidades econômicas.

Princípios Norteadores

Embora eu tenha mais a dizer sobre políticas urbanas que nos levam a cidades que são acessíveis e de alta qualidade, precisamos começar limpando os equívocos sobre edifícios altos. Então, correndo o risco de me repetir, deixe-me resumir.

Oferta e demanda

Em primeiro lugar, os mercados imobiliários operam como todos os mercados — de acordo com as leis de oferta e demanda. Quanto mais essas leis são subvertidas, mais acabam prejudicando os moradores, geralmente na forma de moradia inacessível devido a regulamentos excessivos de construção e outros atritos. Todas as cidades precisam encontrar o equilíbrio certo entre regulamento e crescimento, e o atual problema global de acessibilidade é impulsionado, em grande parte, pelo desejo de proteger e preservar a cidade presente e passada contra os temores da cidade do futuro.

Prédios altos são eficientes

Em segundo lugar, arranha-céus são construídos em áreas centrais onde a demanda por moradia é alta. Como tal, eles representam um uso eficiente da terra. O fato de que os arranha-céus são mais visíveis e tendem a ser destinada aos moradores de alta renda não deve nos distrair do fato de que mais moradias são necessárias em todas as faixas de renda e em locais onde as cidades experimentam uma extrema “escassez” de residências.

Um olhar para Nova York, por exemplo, mostra que cerca de 50% de toda a área residencial é atualmente usada para casas de uma ou duas famílias. Isso é ineficiente. Devemos gastar menos tempo nos preocupando com os arranha-céus de Manhattan e mais tempo fazendo com que bairros com quatro casas por acre (10 casas por hectare) adicionem mais unidades.

Arranha-céus não são para todos os lugares

Terceiro, arranha-céus não pertencem a todos os lugares. Eles não são economicamente racionais ou práticos fora das áreas centrais. Nos distritos suburbanos, o adensamento deve implicar a conversão de edifícios menores para aqueles que são um pouco mais densos. As pessoas devem ter o direito de converter moradias unifamiliares em casas de duas ou três famílias ou converter garagens em apartamentos alugáveis, por exemplo.

Mais moradias, independentemente da renda dos ocupantes, podem ajudar a reduzir o preço da habitação. A chave é que, para uma cidade permanecer acessível, ela deve aumentar sua oferta mais rapidamente do que os preços sobem. Quando isso acontece, os preços da habitação são moderados. Edifícios altos podem ajudar, embora, sozinhos, eles não sejam suficientes.

“Perder a floresta para as árvores”

Em quarto lugar, ficar com raiva de um projeto de perfil alto cada vez que ele aparece é perder a floresta para as árvores. Focar em um prédio ou um bairro de cada vez não é apenas ineficiente, mas prejudicial para os moradores de forma mais ampla. As políticas precisam ser em toda a cidade, e devem garantir que cada bairro receba sua parcela justa de moradia com base na demanda para esses bairros.

Arranha-céus e cidades habitáveis

Em quinto, cidades habitáveis devem começar com uma economia sólida. Se queremos cidades habitáveis, devemos respeitar três princípios.

• Deixar que a densidade surja naturalmente onde as pessoas queiram estar e deixar que usos mistos e diversidade apareçam junto com ela. Arranha-céus devem ir para onde os arranha-céus devem ir, e edificações baixas devem ir para onde as edificações baixas devem ir.

• A dependência excessiva do automóvel subverte a qualidade de vida mais do que edifícios altos. Simplesmente criar preços de congestionamento na cidade central não é a resposta. Qualquer sistema de transporte precisa maximizar a mobilidade e o acesso, incluindo rotas de pedestres e uso de bicicletas.

• Os métodos modernos das ciências sociais agora podem ser usados para entender melhor que tipos de edifícios e desenhos viários fazem as pessoas se sentirem mais à vontade e as encorajam a sair para as ruas. Mas implementar boas práticas de design ignorando as questões econômicas e de transporte é insuficiente para produzir cidades melhores. Se limitarmos novas construções, acabamos conseguindo cidades mais bem projetadas para pessoas ricas.

A Cidade do Futuro

Todas as cidades — antigas e novas — devem encontrar o equilíbrio certo entre preservar o passado e promover o futuro. Nova York é Nova York e Dublin é Dublin porque, historicamente falando, essas cidades tiveram a flexibilidade de adicionar habitação à medida que a demanda surgia.

Claro, o processo foi confuso e levou a todo um conjunto de regulamentos de edificações para desacelerar a capacidade das cidades de mudar. É onde estamos hoje; o resultado é um problema de acessibilidade. Esquecemos que a cidade histórica era um lugar muito mais dinâmico, e esse dinamismo criou as metrópoles mágicas que temos hoje. Não temos nada a temer a não ser o medo das alturas.

Artigo publicado originalmente em Building the Skyline em 23 de março de 2021. Traduzido por Roberta Inglês.