Densidade urbana não se desenha

Joel Kotkin, em um post recente, fez algumas críticas aos “adensadores”. Kotkin caracteriza os urbanistas pró-desenvolvimento, como o prefeito de NY Michael Bloomberg, de sonhadores de um “futuro onde os residentes urbanos vivem abarrotados cada vez mais próximos uns dos outros”. Em contrapartida, ele defende desenvolvimento de baixa densidade, argumentando que é mais benéfico para a humanidade e que melhor reflete as verdadeiras preferências das pessoas. É um post interessante que possui alguns pontos importantes, mas, em última análise, peca na sua conclusão.

O debate alta densidade vs. baixa densidade é uma distração. Prefeitos, planejadores, professores e comentaristas não deveriam venerar nem o altar da baixa densidade, nem o da alta densidade. Em economias de mercado, planejadores são incapazes de “projetar alta densidade”. A alta densidade só acontece quando os consumidores possuem uma forte preferência por um determinado local. Projetar através de regulamentação pode manter as densidades baixas, por exemplo, com um tamanho mínimo de unidade ou lote, mas o prefeito de Nova York não pode “adensar” a cidade através de um decreto — se a demanda for inexistente, os construtores não irão levantar torres onde ninguém quer viver (a não ser que eles construam para uma clientela garantida, como no caso de habitações públicas).

O debate alta densidade vs. baixa densidade é uma distração.

Não há motivos pra planejar nem uma diminuição e nem um aumento da densidade das cidades. Quando tratamos de densidades, o mercado faz um bom trabalho de refletir as preferências das pessoas. A densidade nada mais é do que um indicador de consumo da terra. Terrenos com preços altos tendem a refletir a preferência dos consumidores por uma localização específica (apesar de que em alguns casos o preço alto é reflexo das regulamentações de uso que acabam artificialmente limitando a oferta). Nos lugares onde a terra é cara, o preço por metro quadrado das moradias será maior. Não é nenhuma surpresa então que as pessoas comprem menos terra e espaço onde o preço é alto, o que acaba gerando maiores densidades.

Críticos e comentaristas costumam confundir densidade com o Índice de Aproveitamento de um terreno. Essa proporção é a razão da área construída pela área total do terreno. Esse valor ser grande (como em prédios altos) não é equivalente a existir uma alta densidade. Em Mumbai, as áreas mais densas (número de pessoas por hectare) se encontram em favelas horizontais e não em altos prédios. Em Shangai, onde a proporção da área construída mais do que triplicou desde os anos 80, a densidade caiu aproximadamente 20%.

Esse decréscimo em densidade, mesmo com o aumento do número de prédios altos, é o que meu colega Shlomo Angel mostra de forma magistral em seu livro, Planet of Cities (citado no post de Kotkin). As baixas densidades observadas em Houston existem por causa das escolhas dos consumidores e por causa da abundância na oferta de terra. Já em Hong Kong temos altas densidades devido a uma forte restrição na oferta de terra graças à topografia do lugar e por causa das preferências dos consumidores. Moradias são baratas nos novos territórios de Hong Kong, mas existem algumas pessoas que preferem gastar uma fortuna para viver perto do Star Ferry.

Índices de Aproveitamento são muito restritos por regulamentações. O que o prefeito Bloomberg queria fazer em Midtown, em Manhattan, era afrouxar essas regulamentações e deixar o mercado decidir qual densidade deveria existir ali. E não há nada de errado com isso. Qualquer pessoa que prefira uma baixa densidade é livre para morar em Nova Jersey, como eu mesmo o faço.

Eu certamente não defendo densidades altas, da mesma forma que eu não defendo beber vinho ao invés de beber cerveja. É claro que tenho minhas preferências pessoais, mas fico perplexo com o quanto aqueles que são apaixonados por altas ou baixas densidades estão dispostos a criar políticas baseadas nessa preferência pessoal. Nos lugares onde não há a onerosidade gerada pelas regulamentações de uso da terra, o mercado fará um bom trabalho de refletir as preferências das pessoas sobre a densidade urbana — veremos baixas densidades em Houston e altas densidades em Hong Kong. Nenhum desses resultados é inerentemente superior ao outro.

Este artigo foi publicado originalmente no Marron Institute of Urban Management em 5 de outubro de 2013. Foi traduzido por Thiago Alminhana, revisado por Anthony Ling e publicado neste site com autorização do Urbanization Project.