Belém: o crescimento metropolitano e a dificuldade de acesso à moradia

Belém já funciona como metrópole amazônica: concentra empregos, serviços, universidades, funções de governo e conecta diariamente centenas de milhares de pessoas da Região Metropolitana. Mas, do ponto de vista jurídico, a cidade ainda é tratada como um território fragmentado, onde boa parte da urbanização que de fato existe não está plenamente reconhecida pela lei.

A cidade informal

De acordo com o Censo 2022, Belém ultrapassa 1,3 milhão de habitantes e compõe, com Ananindeua, Marituba e Benevides, um arranjo urbano contínuo, com dinâmica metropolitana consolidada. Boa parte da cidade está plenamente formalizada justamente onde há menor densidade, enquanto os bairros mais vivos, onde a vida urbana realmente acontece, seguem presos à informalidade. Assentamentos com ocupação e infraestrutura precárias alcançam hoje mais da metade dos domicílios em Belém, cerca de 55,5% segundo o IBGE.

Belém tem ainda uma característica rara entre metrópoles brasileiras: grande parte da população de menor renda ainda vive relativamente perto dos eixos de emprego e serviços. Essa urbanização central ocorreu fora da capacidade estatal de acompanhar e registrar. As famílias autoconstruíram sua moradia e puxaram infraestrutura como podiam.

Oferta restrita e altos preços

Enquanto isso, na cidade formal, onde as leis urbanísticas atuam, a situação também é delicada. Em um contexto de renda média baixa, a cidade aparece entre as capitais com aluguel mais caro do país e com metro quadrado elevado. Não é porque Belém ficou repentinamente rica. É porque, justamente nas áreas onde a demanda por morar é maior – centrais, acessíveis, com infraestrutura mínima – o mercado imobiliário tem dificuldade de entrar.

O principal produtor de moradia formal fica de mãos atadas em boa parte do território, não apenas pela informalidade fundiária, mas também por entraves regulatórios. Mesmo em áreas tituladas, parâmetros urbanísticos restritivos e processos de aprovação longos e incertos dificultam o adensamento em regiões centrais bem localizadas, empurrando a produção formal para áreas mais periféricas.

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Se não é possível produzir moradia nova com segurança jurídica nas áreas centrais consolidadas, a produção se desloca para onde é mais simples obter terra regular e aprovar projetos: bordas urbanas e municípios vizinhos. Assim, a Região Metropolitana de Belém passa por um processo semelhante à maioria das grandes cidades brasileiras, e se expande com loteamentos e conjuntos que ficam cada vez mais distantes dos principais polos de trabalho e serviços. Isso prolonga deslocamentos, pressiona o transporte público, exige expansão cara de infraestrutura e aumenta a pressão ambiental.

Com restrição de oferta habitacional e altos preços, permanecer na cidade vira luxo. Assim, mesmo com forte apego cultural, Belém vive hoje uma migração líquida negativa, sobretudo entre moradores que buscam oportunidades e serviços que a cidade não consegue oferecer com regularidade.

Edward Glaeser, economista urbano e professor de Harvard, costuma dizer que as cidades prosperam quando conseguem reter pessoas, especialmente as mais produtivas, que desejam construir suas vidas ali. Quando o custo e infraestrutura não fecham a conta, sair deixa de ser opção e vira necessidade. Isso vale para as classes populares e, cada vez mais, para a classe média, que frequentemente se vê condenada a morar longe ou a aceitar imóveis velhos e pouco adequados no centro, enquanto novos empreendimentos bem localizados são poucos e caros.

O que fazer?

Pesquisadores como Shlomo Angel reforçam a importância de combinar expansão urbana planejada com adensamento qualificado. O papel do Estado, nessa visão, é menos o de tentar controlar cada decisão urbanística e mais o de criar um ambiente regulatório simples, estável e previsível, que permita que famílias e empreendedores façam o resto.

Em Belém, isso significa, entre outras coisas, priorizar a regularização de áreas informais que já estão consolidadas há décadas. No Brasil, a regularização fundiária costuma ser tratada como uma política social voltada a “dar papel” para famílias de baixa renda, algo necessário, mas insuficiente. No entanto, a regularização em escala metropolitana também aumenta a segurança da posse, reduz riscos jurídicos e permite que investimentos públicos e privados atuem onde a cidade já existe. Sem título, o imóvel existe, mas não vale economicamente. Não entra como garantia, não acessa financiamento, não consegue integrar plenamente o mercado formal. Hernando de Soto chama isso de capital morto: riqueza real, mas aprisionada pela ausência de reconhecimento legal.

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Embora o processo de regularização gere uma valorização desses territórios, experiências internacionais mostram que a regularização fundiária, por si só, não gera expulsão automática de moradores. Um dos maiores programas de titulação urbana em países em desenvolvimento foi implementado no Peru, onde mais de um milhão de moradias informais foram tituladas ao longo das décadas de 1990 e 2000. Estudos sobre esse processo indicam aumento da segurança da posse, maior investimento nas moradias e estabilidade residencial, sem evidências de deslocamento em massa dos moradores originais. A literatura aponta que riscos de expulsão tendem a surgir quando a valorização ocorre sem instrumentos de proteção e ampliação de oferta, e não como efeito direto da regularização em si.

Além disso, considerando que, na prática, o maior produtor de moradia é o setor privado formal (complementado pela autoconstrução assistida em certos contextos), é necessário simplificar regras urbanísticas e permitir produção habitacional em áreas centrais. Quando falamos sobre isso, o debate urbano costuma tratar a gentrificação como vilã absoluta. Em Belém, o medo de “expulsar os pobres do centro” é real em parte do meio acadêmico e político. Mas evitar qualquer transformação por medo da gentrificação produz shabbificação: áreas que não melhoram, degradam e perdem vitalidade. A alternativa não é escolher entre expulsar moradores ou condenar territórios inteiros à decadência. É possível combinar regularização, adensamento e instrumentos de mitigação para permitir permanência.

Vale ressaltar que, mesmo em contextos de valorização, ampliar a oferta habitacional reduz a pressão de preços pelo efeito conhecido como “filtragem”, no qual unidades mais antigas se tornam mais acessíveis à medida que novas são construídas.

O desafio de Belém é reconhecer juridicamente a cidade construída pelo povo, permitir que o setor imobiliário atue onde a vida urbana é mais forte, reduzir barreiras à regularização e criar regras claras que protejam moradores sem paralisar melhorias.

Em suma, o desafio de Belém é reconhecer juridicamente a cidade construída pelo povo, permitir que o setor imobiliário atue onde a vida urbana é mais forte, reduzir barreiras à regularização e criar regras claras que protejam moradores sem paralisar melhorias. Quando a cidade legal acompanha a cidade real, a oferta cresce, os preços caem e mais famílias conseguem permanecer.

Luiz Felipe Ferreira é arquiteto e urbanista, com experiência internacional e regional. Atua no desenvolvimento urbano da Amazônia, com foco em moradia bem localizada, mobilidade e integração metropolitana. Vive e trabalha em Belém.

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