Você sabe o que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é definitivamente a maior vilã apontada por aqueles que hoje estudam, habitam ou simplesmente se interessam por cidades. Ela recebe a culpa de praticamente todos os problemas urbanos:

• Se a cidade é muito densa;

• Se é pouco densa;

• Se tem tem muito trânsito;

• Se é muito cara,

• Se a política municipal é corrupta;

• Se pobres são excluídos às periferias;

• Se empresas lucram com investimentos públicos;

• Se a infraestrutura pública está ociosa;

• Se o patrimônio histórico é destruído;

• Se prédios transformam o visual da cidade;

• Se favelas são incendiadas…

A lista é interminável!

Ítalo Calvino, ao descrever a atividade de forma satírica no seu livro “Especulação Imobiliária” colocou o personagem do especulador Sr. Caisotti como um esperto, sem educação e sem escrúpulos de transformar as históricas cidades italianas em infernais selvas de pedra com temas comerciais.

No entanto, é muito raro encontrar um interlocutor — mesmo o próprio Ítalo Calvino — que sabe explicar exatamente o que significa especulação imobiliária, apesar de apontá-la como a causa de um determinado problema. Assim nasce o bode expiatório perfeito: um termo pouco compreendido, amplamente aceito como um argumento válido e que conclui com pouco esforço a origem de problemas urbanos complexos.

Eu normalmente não gosto de discorrer sobre o significado de termos, mas o uso deste se tornou tão amplo, tão mal utilizado e, ainda, concluindo problemas longe de estarem resolvidos, que achei essencial tornar o assunto mais claro. O uso indiscriminado de “especulação imobiliária” para os problemas da cidade se torna extremamente prejudicial para um debate sério e racional sobre urbanismo.

O que significa especulação imobiliária?

Especular nada mais é do que uma aposta, um “chute”, com risco de estar errado, de um determinado resultado, um termo que usamos no nosso dia a dia com certa frequência. Diz a manchete de uma reportagem sobre algumas apostas (provavelmente não envolvendo dinheiro, mas não necessariamente) em relação à futura posição de um técnico de um time de futebol:

“Dado Cavalcanti desmente especulações e descarta saída do time do Paraná.”

Um uso natural e correto da palavra dentro do seu contexto, grifos meus.

Quando se usa o termo para investimentos seu significado se torna um pouco mais preciso, mas não perde sua essência. Um especulador é aquele investidor que compra um determinado recurso apostando no seu valor futuro, seja qual ele for: uma commodity, ações de uma empresa, moeda ou, enfim, imóveis.

Quando “aplicamos” em ações de empresas na bolsa de valores estamos, em essência, sendo especuladores: na maioria das vezes não se espera obter lucro a partir dos pequenos dividendos nem mesmo ajudar a aumentar o valor delas envolvendo-se nos assuntos da empresa, mas simplesmente esperar que seu valor aumente para que elas sejam, no futuro, vendidas com lucro. Novamente: uma aposta no valor futuro, sem qualquer tipo de ação sobre o recurso, com risco de estar errado.

Alguém que especula em ativos imobiliários, ou apenas “especulador imobiliário”, é, assim, aquele que aposta no valor futuro de um determinado imóvel, desde uma sala comercial até um terreno vazio, sem intenção de utilizá-lo para nenhuma finalidade específica. Um especulador imobiliário pode até apostar na desvalorização de um imóvel através de um contrato futuro, mas essa situação é pouco usual. A forma mais comum de especulação imobiliária é a de comprar um imóvel na esperança da sua valorização, para vendê-lo no futuro com lucro.

Vale lembrar que é muito comum confundir “especulador imobiliário” com “incorporador imobiliário”. No desenho acima vemos um grande edifício esmagando casinhas com a legenda “especulação imobiliária”. No entanto, o especulador apenas espera e nada constrói, sendo esta a atividade do incorporador. Especuladores podem, no entanto, investir em parte de um empreendimento (podem especular em apartamentos “na planta”, por exemplo), para tentar vendê-los no futuro.

A especulação transfere parte do risco do incorporador e todo o risco de futuros moradores para o especulador, pois não precisam investir desde o início da obra. Redução de riscos significam uma contribuição para diminuir os preços para o morador final.

Além desse papel, eles aumentam a liquidez — facilidade de vender — pois aumentam o número de compradores no mercado. Com mais especuladores imobiliários, proprietários de imóveis tem mais opções de compradores, contribuindo para a eficiência deste mercado.

Recentemente as donas de uma escola de música do bairro Itaim Bibi, em São Paulo, foram reconhecidas pela mídia como uma “resistência” à especulação imobiliária ao recusarem venderem sua casa. No entanto, apesar de serem bem intencionadas, sua atitude mostra que não sabem o que especulação imobiliária significa.

Ao impedir o desenvolvimento de um imóvel de uma região extremamente demandada e abastecida de infraestrutura urbana, elas mesmas podem ser consideradas especuladoras, pois podem estar aguardando uma valorização ainda maior do seu terreno para aumentar os seus lucros em uma venda futura.

Apesar de termos definido o termo “especulação imobiliária” as críticas permanecem. Abordamos abaixo algumas delas:

Especulação imobiliária expulsa comunidades?

A charge do cartunista Latuff mostra o Prefeito do Rio de Janeiro Eduardo Paes “limpando” os morros através dos especuladores imobiliários. No entanto, por definição, especuladores imobiliários não podem especular sobre os morros cariocas.

É estimado que cerca de 90% das comunidades brasileiras encontram-se em terrenos públicos, sendo impossíveis comprá-los no mercado e apostar no seu valor futuro. A compra pode ser feita informalmente, barraco por barraco, mas entendo não é este o sentido implícito na charge. Além disso, seria um acontecimento raríssimo caso tenha acontecido.

Alguns poderiam argumentar que, neste caso, o especulador imobiliário é o proprietário atual do terreno: o poder público, ou seja, o próprio Eduardo Paes. Por muitos anos o poder público permitiu os assentamentos mas criou leis que impedem o usucapião, aguardando a valorização. Hoje ele vende as áreas para incorporadores imobiliários.

No entanto, estes terrenos não foram adquiridos pelo poder público no mercado imobiliário, como uma aposta, mas conquistados através da força e mantidos através do monopólio da força séculos atrás, o que enfraquece a coerência do uso do termo “especulação imobiliária” neste caso.

Especulação imobiliária deixa os imóveis mais caros?

Para responder essa pergunta devemos primeiro entender o que move os preços dos imóveis em uma cidade: ele não escapa da velha “lei da oferta e demanda”. Os fatores fundamentais são a atratividade da cidade ou bairro em questão para novos moradores (demanda) em questão e a limitação do estoque de imóveis (oferta).

Hoje estamos em um momento histórico para o mundo urbano, já que mais da metade da população mundial vive em cidades. Há um novo movimento migratório de zonas rurais e cidades industriais para as metrópoles e zonas metropolitanas, principalmente em países subdesenvolvidos. Nos países mais urbanizados o movimento se dá das cidades pequenas para as cidades grandes, dos subúrbios aos centros.

O Brasil encontra-se entre estes estágios, com grande crescimento das periferias e zonas metropolitanas dada à limitação construtiva nas zonas centrais. Caso as cidades possuam uma oferta limitada de imóveis para uma demanda populacional crescente, os preços tenderão a aumentar.

Indo para a escala do bairro vemos diversos fatores locais que atraem demanda por moradores: acesso à infraestrutura, qualidade social, ambiental e visual do entorno e a conectividade: tanto entre os moradores como entre eles e o resto da cidade.

Tais qualidades podem levar a uma ótima disponibilidade de empregos, serviços e opções de entretenimento ou, por outro lado, qualidades habitacionais como silêncio, áreas verdes e boa incidência de sol. Isso explica porque bairros “revitalizados” sofrem aumento de preços, muitas vezes mesmo com aumento do estoque imobiliário: há um aumento em outras qualidades da região que aumentam sua atratividade e, assim, a demanda pela região supera o aumento da oferta, que ocorre em uma área “revitalizada” limitada.

Em seguida há as limitações físicas e regulatórias que um determinado imóvel possui, normalmente referindo-se a terrenos. Se um determinado terreno é numa encosta talvez o valor dele seja próximo de zero, já que uma construção segura é muito custosa. Ao mesmo tempo, caso tecnologias surjam que possibilitem a ocupação seu valor aumentará, já que abre um novo leque de possibilidades para sua transformação.

Barreiras regulatórias como limites de densidade, alturas, recuos, vagas de garagem, área construída, dificuldade de aprovação de projetos, existência de fauna, flora ou patrimônio histórico ou público que deve ser mantido também diminuem o valor de terrenos já que diminuem as possibilidades de transformação daquele espaço. Isto se torna evidente nas zonas centrais das grandes cidades, (ou “nobres”, no caso do Rio de Janeiro não seria o “centro” mas sim a Zona Sul), que sofrem pressão da demanda por imóveis mas tem regulações muito rígidas, jogando os preços para cima.

Cidades que, de forma geral, possuem menos restrições à construção de novos imóveis, seja regulatórios ou geográficos, tem um equilíbrio maior na relação entre oferta e demanda por imóveis e, assim preços mais baixos.

O papel do especulador é tentar prever estes aumentos de demanda (que não necessariamente vão se realizar no futuro), para acertar o ponto ótimo de vendê-lo. Este “ponto ótimo” deve garantir não só o seu lucro como não deve vender para o primeiro interessado em incorporar qualquer coisa: o custo de vender o imóvel, construir uma primeira estrutura e demoli-la para atender uma demanda que cresce talvez seja alto, gerando um desperdício de recursos.

No entanto, especuladores são seres humanos como nós, que não tem todo conhecimento do mercado e nem sempre agem racionalmente, podendo errar feio no tempo da venda destes imóveis. Iludidos por um mercado imobiliário em valorização, especuladores podem segurar imóveis esperando uma valorização ainda maior, gerando escassez artificial e contribuindo para o aumento dos preços. Isso pode gerar as chamadas “bolhas especulativas” — que eventualmente estouram, voltando para patamares de preços mais realistas e gerando grandes prejuízos para estes “jogadores” irresponsáveis.

Ao observar estes efeitos, muitos clamam por atitudes do poder público para mitigar efeitos negativos da especulação como este. No entanto, o poder público também é formado por humanos como nós, que não tem todo conhecimento do mercado e nem sempre agem racionalmente. Além disso, ao seguirem os incentivos políticos do regime democrático, acabam subsidiando os especuladores com frequência e criando bolhas ainda maiores, como veremos adiante.

Especulação imobiliária é lucro garantido?

A definição acima sobre o preço mostra que, ao contrário do que algumas reportagens deixam implícito (ou, às vezes, explícito), não há nada que garanta o aumento indefinido do valor de um imóvel. Apesar de terrenos em cidades de sucesso terem um aumento agregado no valor dos seus terrenos (pelo aumento da atratividade com estoque limitado de terrenos), não é incomum vermos desvalorização de imóveis e até mesmo de terrenos em cidades que não possuem o mesmo sucesso. Existem cidades inteiras que, após períodos de riqueza e desenvolvimento são completamente abandonadas, com os preços dos terrenos indo a zero. Apenas nos EUA existem centenas de “cidades fantasma”, locais onde especuladores de terra teriam perdido todo seu investimento. Na China isso também ocorreu a partir de um estímulo artificial do governo para urbanizar o país, que também resultou em uma série de cidades fantasma com grandes prejuízos a especuladores. Também existem vários casos de longos períodos de deflação imobiliária, como no Japão, onde nos últimos 22 anos os preços de terreno caem anualmente ao invés de subir, resultado do estouro da bolha econômica dos anos 80. Muitos daqueles que investiram em terrenos naquela época na esperança de vendê-los mais caros no futuro provavelmente já liquidaram o investimento, desvalorizado, para amenizar seu prejuízo.

Em São Paulo, após alguns anos de bonança do mercado imobiliário, a diminuição na velocidade de vendas de unidades provou um despencamento no preço de terrenos no ano passado, certamente prejudicando muitos especuladores que esperavam um lucro garantido. Ainda, o valor de um terreno pode até subir, mas se na hora da venda o lucro não for equivalente ou superior à um investimento de renda fixa de uma poupança, por exemplo, o especulador perdeu dinheiro, já que deixar o dinheiro no banco traria um resultado melhor.

Especulação imobiliária privatiza investimentos públicos?

É comentado que a valorização de imóveis está frequentemente atrelada a investimentos públicos, sendo injusta a coleta de lucros pelo especulador. O Renato Saboya, do blog Urbanidades, nos comentários de sua postagem sobre especulação imobiliária, comenta sobre a frequência dos “atores públicos” na valorização de terrenos (grifos meus):

“os casos em que as localizações são melhoradas pelos investimentos de outros atores são infinitamente mais frequentes do que o contrário… Portanto, para os fins a que esse definição está destinada, dentro do contexto do planejamento urbano… o recorte adotado por ela é suficiente.“

É evidente que, embora parte do desenvolvimento da infraestrutura nas periferias das nossas cidades seja feito por loteamentos privados, o poder público continua sendo o principal ator no direcionamento dos principais investimentos.

O processo democrático, infelizmente, é marcado por uma constante disputa de interesses pelo poder governamental estabelecido, o chamado rent-seeking. Assim, não e incomum existirem proprietários de terrenos que auxiliam, pressionam, e muitas vezes corrompem políticos e funcionários públicos para obter benefícios sobre seus terrenos.

Os proprietários frequentemente fazem doações privadas para a campanha de um determinado político ou partido, apostando (ou “especulando”) na devolução de favores no futuro. Os benefícios retornam como acesso e qualidade da infraestrutura e rede de transportes, regulação de o que pode ou não ser construído em um determinado terreno e o monopólio da força para aplicar a “desapropriação por utilidade pública” de terrenos adjacentes ou para chegar com a infraestrutura desejada. Assim, a aposta não se dá em ativos imobiliários, mas sim em políticos.

O poder público não subsidia especuladores apenas com obras, mas também incentiva artificialmente o mercado com suas políticas habitacionais. Ao subsidiar programas como o “Minha Casa, Minha Vida,” criando basicamente financiamentos subsidiados para a construção (principalmente nas periferias, onde sobram mais terrenos sob especulação) ela provoca uma salto artificial no preço do terrenos de especuladores que antes não tinham demanda pois os projetos não eram viáveis. Algo na mesma linha ocorreu na bolha imobiliária estadunidense, onde especuladores de imóveis tinham seus recursos protegidos pelas agências para-estatais Fannie Mae e Freddie Mac.

Vale notar que, apesar do que se imagina, esse tipo de atividade é mais comum quando mercados são fortemente regulados: dada a dificuldade de empreender um determinado projeto sem uma grande interferência estatal o mercado tende a investir cada vez mais em proximidade política do que em qualidade de produto.

Em mercados totalmente estatizados apenas os amigos do imperador são beneficiados, enquanto em mercados competitivos e despolitizados não há muito o que um político possa fazer para favorecer um determinado agente de mercado. No Vale do Silício é raro ver executivos de empresas de tecnologia fazendo amizades com o poder público, diferente de executivos de concessionárias ou de incorporadoras de obras públicas.

Enfim, é comum vermos o termo “especulação imobiliária” sendo usado de forma expandida: o “recorte” do termo mencionado por Saboya, embora o problema identificado não seja especulação imobiliária em si. Mas acredito que a separação dos conceitos seja de suma importância pois, como vimos acima, um especulador imobiliário nem sempre age dessa forma, nem sempre terá benefícios públicos privatizados e, principalmente, nem deveria agir ou se beneficiar em situação alguma.

Para corrigir as distorções existentes sobre especulação imobiliária o especulador deveria arcar o máximo possível com o risco da sua aposta, se responsabilizando pela infraestrutura, independente do poder público.

Apesar de infraestrutura ser uma necessidade no nosso país, os bilhões gastos em infraestrutura pelo governo — seja qual ele for — são normalmente baseados em projetos não só tecnicamente problemáticos como são excludentes: priorizam regiões centrais ao invés de regiões periféricas, além de desapropriar cidadãos pobres na sua execução.

Isso dito, o investimento público deveria seguir tanto técnicos, como estudos de viabilidade econômica para a implantação e futura operacionalização de uma rede de metrô, assim como critérios sociais, como no investimento em regularização e urbanização de favelas historicamente consolidadas.

Empreendimentos imobiliários que beneficiam especuladores em áreas periféricas, por exemplo, deveriam arcar com o custo da implantação de uma taxa de congestionamento para acessar as regiões centrais da cidade, ou mesmo investir nas suas próprias infraestruturas de ligação com os centros urbanos, como era, por exemplo, a construção de linhas de bondes para atender os loteamentos periféricos no início do século 20 nos Estados Unidos. Ou seja: se você quiser se isolar em um empreendimento de baixa densidade em uma periferia urbana, longe da infraestrutura consolidada, você não deve obrigar o restante da sociedade arcar com esse custo.

Ela contribui para o espraiamento urbano, deixando a infraestrutura urbana ociosa?

Esta é outra crítica frequente à especulação imobiliária, ao deixar imóveis vazios na espera de lucros futuros. É evidente que a especulação contribui pontualmente para esta situação, mas o planejamento urbano tanto acentua o problema de imóveis parados por especulação como é a principal causa do sub-aproveitamento de infraestrutura e do espraiamento urbano.

Como comentado nos assuntos tratados anteriormente, especuladores frequentemente aguardam mudanças regulatórias específicas para desenvolver os seus terrenos ao invés de observar mudanças de mercado como a atratividade e as características do bairro.

A grande dependência do desenvolvimento do setor público contribui para que determinados terrenos sejam segurados por muito anos, a espera de milagres políticos que podem multiplicar o valor do terreno. Muitos imóveis nos centros urbanos de grandes cidades como Porto Alegre ou São Paulo, que depreciaram muito nas últimas décadas, estão abandonados sob especulação.

No entanto, os proprietários aguardam não a revitalização orgânica (que já ocorre), mas especulam nos projetos públicos de revitalização dos centros que, ao injetar recursos, valorizarão todos os imóveis do bairro.

Ao mesmo tempo, políticas públicas em praticamente todas as cidades limitam o desenvolvimento através de leis de zoneamento, limites de densidade, recuos obrigatórios e vagas mínimas de garagem em bairros que são verticalizados, e até mesmo leis de tombamento, mantendo bairros com densidades artificialmente baixas onde existe infraestrutura disponível para atender muito mais gente. Este é o caso do bairro Jardins, em São Paulo, que é bem atendido por infraestrutura urbana mas que está sujeito à rígidas regras contra o seu adensamento. Com a revisão do seu Plano Diretor, São Paulo tentará remover algumas dessas distorções, permitindo o adensamento próximo à estações de metrô e corredores de ônibus.

Finalmente, uma conclusão

Assim, para maioria das problemáticas referidas à “entidade” chamada “especulação imobiliária”, acredito ser mais adequado usar termos como rent-seeking, ou o chamado “capitalismo de compadrio” ou “capitalismo de laços”, como usado por Sérgio Lazzarini, variações diferentes sobre o subsídio estatal de grupos escolhidos, não necessariamente relacionados à especulação imobiliária propriamente dita.

É claro que, como problema de qualquer definição de termos, muitos podem discordar do meu significado de especulação imobiliária, chegando em conclusões diferentes. No entanto, minha intenção aqui é contribuir para que o termo reflita suas próprias palavras, evitando aberturas para interpretações condicionais ou subjetivas, que muitas vezes geram ataques aos atores errados e uma confusão generalizada no entendimento do urbanismo.