Veículos autônomos e o futuro dos imóveis

Tráfego na entrada de Los Angeles. Foto: Jeffrey Beall/Creative Commons

Tráfego na entrada de Los Angeles. Foto: Jeffrey Beall/Creative Commons

As revoluções passadas do transporte, como aquelas antecipadas pela máquina à vapor e pelo automóvel, mudaram drasticamente onde e como as cidades foram construídas. A revolução iminente na automação de veículos fará o mesmo. Os efeitos de veículos autônomos (VAs) em imóveis podem ser divididos em impactos à terra (onde construímos) e ao produto (o que construímos). Tanto a terra como o produto serão afetados por meios diretos e secundários:

• Diretos: mudanças na interação entre imóveis e carros. Por exemplo: requisitos de estacionamento mais baixos

• Secundários: mudanças nas preferências imobiliárias provocadas pela alteração de comportamento provocada pelos VAs. Por exemplo: a diminuição do esforço das viagens leva ao aumento da procura de residências rurais para uma família.

É difícil prever como serão os imóveis em um futuro com VAs porque os padrões e valores de uso da terra são influenciados por muitos fatores: demografia, economia regional e emprego, restrições físicas e características, caráter de bairro existente, transporte, zoneamento e política local, e acesso ao patrimônio e à dívida. Quando você adiciona VAs a esta mistura o resultado poderia, de maneira real, ser um mundo mais rural ou um mundo mais urbano. Entretanto, algumas questões críticas dirão para qual direção iremos e mesmo sem respostas completas, ainda podemos começar a formar hipóteses sobre o futuro.

Terra: Onde Construímos

Quase todos os impactos à terra são secundários. A questão central que determinará o futuro é esta: usaremos esta revolução do transporte para duplicar as cidades e tornar as nossas áreas urbanas ainda melhores, ou vamos repetir a história da década de 1950 e ter uma nova renascimento do subúrbio? Juntas, as questões fundamentais propostas abaixo determinarão o futuro que criaremos e as respostas irão alterar materialmente não apenas os preços dos imóveis e os padrões de uso da terra, mas também nosso ambiente, saúde, felicidade e qualidade de vida.

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Mesmo sem alguma certeza em torno das respostas às questões fundamentais acima, a seguinte hipótese de uso e valor do solo parece se tornar realidade:

• A demanda por escritórios mais centrais ficaria ainda mais forte. A localização dentro de um ecossistema de um centro vibrante ainda é atraente, e estacionamentos tornam-se uma barreira menor para as empresas.

• As principais áreas metropolitanas e especialmente os centros de inovação continuarão a crescer. Os problemas tradicionais decorrentes da densidade (escassez de terra em áreas centrais e trânsito) serão mitigados pelos VAs.
• Os estacionamentos obsoletos criam uma nova oferta significativa de terrenos desenvolvidos, o que pode reduzir os preços dos terrenos e aumentar a acessibilidade se o período de transição para os VAs for curto. Um excedente poderia ser agravado pelo aumento de densidades mais permissivas como estacionamento e sinais de trânsito limitando o preenchimento urbano. No entanto, isso é politicamente improvável que aconteça se a pressão por preços acessíveis fosse reduzida.


Grande parte da indústria está pensando em impactos diretos, relacionados a produtos dos VAs, especialmente se será possível construir menos estacionamentos. Poucos estão considerando os impactos de VAs além do produto (…)


Produto: o que construímos

Tanto o tipo e o design de produtos imobiliários vão mudar com o aumento da automação dos veículos. Muitas das questões acima descritas também irão impactar o tipo de produto que é construído; em particular, à medida em que os padrões de uso da terra mudam, a mistura de produtos residenciais também muda. Por exemplo, se ocorrer uma segunda suburbanização, então o produto residencial de uma única família será o vencedor. No entanto, ao contrário dos impactos na terra, os impactos do produto serão diretos e indiretos. Então, é mais fácil ter certeza em torno de certas previsões.

Potenciais impactos do tipo de produto incluem:

• Varejo: a demanda por espaço de armazenamento perto de áreas urbanas aumentará à medida que a entrega ao destinatário final possibilitará um crescimento ainda maior para o comércio eletrônico. O varejo tradicional vai sofrer, mas o varejo de experiência será minimamente impactado e pode até ficar melhor; Semelhante à lógica para produtos do centro da cidade, a demanda permanecerá, mas as barreiras para dirigir e estacionar serão eliminadas.

• Produto centrado no motorista: postos de gasolina, motéis e paradas para caminhões sofrerão. Assumindo que a eletrificação e a automação acontecem em conjunto, os postos de gasolina serão duplamente devastados.

• Estacionamento: Alguns estacionamentos existentes ficarão obsoletos e serão readaptados. Os lotes subterrâneos terão dificuldades de adaptação.

Os impactos potenciais do projeto do produto incluem:

• Mais zonas de embarque serão necessárias. O sistema existente de paradas ilegais para de embarque de veículos é insustentável em escala. Vagas de estacionamento existentes poderiam ser convertidas para zonas de carregamento e alugadas a companhias de transporte

• Redução ou ausência de estacionamentos no núcleo do produto urbano.

• Garagens residenciais existentes serão convertidas.

• O tamanho da unidade residencial urbana vai diminuir à medida que serviços de coleta e armazenamento em depósitos ficam mais fáceis e à medida que as pessoas passam menos tempo em casa e mais tempo em seus veículos ou em outros lugares

Oportunidades Imobiliárias

Grande parte da indústria está pensando em impactos diretos, relacionados a produtos dos VAs, especialmente se será possível construir menos estacionamentos. Poucos estão considerando os impactos de VAs além do produto e nenhum fundo foi criado para buscar uma tese de investimento em torno de VAs. Isto deve-se, em parte, ao fato de as respostas às perguntas-chave ainda não estarem claras e porque é provável que a mudança seja medida em anos e décadas. Também, as alterações no valor da terra podem não ser lineares: por exemplo, o tráfego ficar pior antes que melhore, fazendo com que os valores das casas suburbanas reduzam antes de aumentarem.

Propriedades imobiliárias em todo o mundo tem o valor estimado em USD $ 217 trilhões, mais de 600 vezes maior do que a combinação $350 bilhões de capitalização de mercado da GM, Ford, Honda e Toyota. Isso significa que é mais provável que mais riqueza será tanto perdida e criada por propriedades impactadas por VAs do que pela fabricação dos próprios veículos. Enquanto o futuro dos imóveis em um mundo com VAs é nebuloso, há uma enorme oportunidade para aqueles que podem fazer as apostas certas antes.

Então, o que você está fazendo sobre isso?

 


Este artigo foi originalmente publicado no Medium por Deborah Stamm em 6 de março de 2017. Foi traduzido por Cauê Marques, revisado por Anthony Ling e publicado neste site com autorização da autora.

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