Será possível preservar as casas da Luciana de Abreu?

As casas da Luciana de Abreu são obras incríveis, de grande valor histórico e arquitetônico. Como Arquiteto e Urbanista acho importante verificar de que maneira se poderia preservá-las antes de tomar qualquer decisão apressada para colocá-las abaixo.

A primeira opção seria dar um novo uso para a propriedade, algo que tenha a ver com o caráter da região: um restaurante, um café, um museu ou um centro cultural. No entanto, logo se percebe que a Luciana de Abreu tem pouco movimento para fins comerciais e que o preço do terreno é incrivelmente alto para uma operação de pequeno porte ou para uma instituição sem fins lucrativos.

Surge uma alternativa criativa: as casas possuem jardins, e esta área livre pode abrigar um empreendimento maior, viabilizando economicamente a preservação das casas. Certamente é uma opção atraente, mas problemas surgem ao investigá-la no detalhe. Para respeitar as exigências municipais de recuos laterais e de fundo, limites de altura e de área construída, vagas mínimas de garagem, legislação de incêndio e acessibilidade universal — ambas inexistentes na época da construção das casas — e ao mesmo tempo manter as casas intactas durante a obra é um desafio extremamente custoso e arriscado. Claro que a preservação histórica agregaria valor ao projeto, mas a quantidade de área e de risco que esse valor teria que compensar seria enorme, fora do alcance dos consumidores porto-alegrenses, mesmo os mais conscientes. A opção parece impossível, pois em uma década de disputa do terreno, onde centenas de apoiadores lutam pela preservação, nenhum projeto apareceu viabilizando esse malabarismo arquitetônico.

Uma outra alternativa interessante seria criar um fundo para arrecadar doações de forma descentralizada: um crowdfunding pela preservação do imóvel, tecnologia que não estava disponível quando a disputa iniciou. No entanto, os valores a serem atingidos são muito altos. Além dos milhões de reais do valor do terreno, a quantia levantada deveria compensar também os R$10 milhões gastos para manter as casas durante estes 10 anos assim como o lucro esperado por todos envolvidos no processo, desde estes proprietários das casas, que possuem contratos de permuta imobiliária, até os salários dos funcionários da construtora. Se avaliarmos esta soma em, digamos, R$24 milhões, e considerarmos que todos os 8 mil moradores do bairro Moinhos de Vento participassem do financiamento, cada morador teria que doar R$3.000 para a preservação, quantia longe do usual para este tipo de colaboração.

Na ausência de alternativas economicamente viáveis muitos pedem pelo tombamento, obrigando a preservação pelos atuais proprietários. No entanto, um tombamento afugentaria não só os investidores atuais, que tinham outros planos para o terreno, como qualquer investimento, já que as regras restringem severamente as possibilidades de utilização da propriedade. Os custos de manutenção segundo os critérios exigidos pelos órgão de Patrimônio Histórico e as multas cobradas quando não respeitados são enormes, além de potencializar os conflitos já mencionados entre a preservação das características originais e as novas exigências legais de outras secretarias. A tarefa quase impossível de sustentar um imóvel tombado dentro da legislação é o motivo pelo qual eles normalmente são abandonados, demolidos pelo tempo, e em muitos casos desapropriados pelo Estado depois de alguns anos.

Quando o Estado toma conta destes imóveis é frequente a criação de exceções na rigorosa legislação e a isenção das multas para viabilizar seu uso, benefícios não concedidos aos antigos proprietários. No entanto, caso o imóvel fosse desapropriado, seria extremamente difícil sua ocupação, ainda mais aberta ao público, já que este não é o papel do Estado. Os milhares de imóveis públicos abandonados — mesmo com o inchado funcionalismo público — além dos museus e centros culturais que carecem de visitantes — mesmo com a altíssima carga tributária — evidenciam a dificuldade de preservação de um imóvel por nossos gestores públicos.

Mesmo assim alguns ainda pedem por algo mais radical: a imediata desapropriação dos imóveis para que se resolva em um momento posterior o que deve ser feito com eles. Os proprietários originais das casas, os investidores externos e quem trabalha na incorporadora, cidadãos que não fizeram nada de ilegal, ora perderiam tudo que investiram, ora teriam os milhões de reais ressarcidos por toda a população através de impostos, mesmo por aqueles que gostariam que seus recursos fossem investidos de outra forma. Essa decisão também penalizaria as famílias proprietárias das casas que investiram em uma boa arquitetura, e que tendo crescido nelas, provavelmente são as que mais dão valor histórico à elas. Estas pessoas decidiram pela permuta não pela falta de interesse, mas pelas restrições legais de viabilizar qualquer outro tipo de empreendimento. Esta alternativa é improvável dadas as últimas decisões judiciais mas, sobretudo, indesejável já que resulta em pessoas inocentes sendo diretamente prejudicadas. A mobilização não deveria atacar estas pessoas, mas justamente as restrições legais que impossibilitam que elas consigam viabilizar a preservação.

Essa ponderação me faz concluir que, apesar do envolvimento de um grande número de pessoas, provavelmente as casas da Luciana de Abreu serão demolidas. Caso sejam tombadas, a demolição será feita pela própria natureza, ao longo das décadas seguintes. Caso não sejam tombadas, os planos originais da incorporadora vão em frente, mas pelo menos não precisaremos aguentar a dor de acompanhar uma lenta destruição causada pela ação do tempo.