Cidades onde a preservação é mais forte têm aluguéis altos e baixa diversidade porque os esforços de preservação levaram à baixa oferta de moradia.
4 de dezembro de 2014
Mesmo que a possível reforma tributária de 2015 seja questionável, defensores do patrimônio histórico estão ativamente pressionando para manter o incentivo fiscal para edifícios preservados. Atualmente, incorporadores que recuperam edifícios tombados, isto é, determinados como patrimônio histórico pelos devidos órgãos do poder público, podem receber um crédito tributário até 20%, diminuindo significativamente o custo da reforma relativa ao redesenvolvimento do zero. O presidente da Liga de Preservação de Nova York, Jay DiLorenzo, está liderando o esforço para aumentar o incentivo para 30% ao invés de eliminá-lo.
Aqueles que defendem a medida argumentam que a preservação torna os bairros mais acessíveis, mais caminháveis e até mesmo mais propensos a gerar inovação do que bairros onde os incentivos de mercado guiam os incentivos de reuso ou redesenvolvimento.
Um estudo do National Trust for Historic Preservation e o Preservation Green Lab suportam estes argumentos:
“Resultados de estudos em três cidades mostram que, misturando edifícios de diferentes épocas — incluindo edifícios modernos —, suportam-se atividades sociais e culturais em zonas comerciais e de uso misto. Muitos dos quarteirões mais ativos nessas cidades pontuaram bem na medida de diversidade de idade das edificações.“
“A escala também teve um papel importante. Esquemas viários em xadrez com lotes menores e edifícios com escala mais humana normalmente pontuaram mais nas métricas de performance do que em quarteirões caracterizados por grandes lotes e estruturas. Estes resultados embasam a ideia de adicionar projetos de miolo de quarteirão de tamanho compatível com os edifícios adjacentes.”
Os preservacionistas frequentemente apontam que Jane Jacobs era favorável à preservação de edifícios antigos com sua famosa frase:
“As cidades precisam tanto de prédios antigos, que talvez seja impossível obter ruas e distritos vivos sem eles… Como em qualquer tipo de ideia nova — independentemente de algumas delas, em última análise, se mostrarem mais ou menos proveitosas ou acertadas —, não há espaço para tais tentativas, e erros e acertos na economia de altos custos fixos das construções novas. Ideias antigas às vezes podem lançar mão de prédios novos. Ideias novas devem lançar mão de prédios antigos.”
Ela era favorável à preservação pelos aluguéis baratos que edifícios mais velhos (e até meio abandonados) conseguiam oferecer para novos negócios, pelas qualidades estéticas e pelo índice de densidade que edifícios junto à calçada em bairros tradicionais conseguem oferecer.
Ela identifica corretamente que uma variedade de aluguéis dentro de um mesmo bairro ou quarteirão permite uma vida e diversidade urbana que não é possível quando os aluguéis são constantes em todos os edifícios. Os preservacionistas e talvez até a própria Jacobs atribuem essa correlação à empreendedores encontrando inspiração em edifícios antigos ao invés de simplesmente novos negócios abrindo em edifícios mais baratos.
No entanto, tanto Jacobs quanto os preservacionistas de hoje falham ao não reconhecer que as cidades e bairros onde a preservação é mais forte têm aluguéis uniformemente altos e baixa diversidade, porque os esforços de preservação levaram ao fornecimento insuficiente de edifícios. Jacobs contrastava a preservação com projetos de renovação urbana governamentais que contavam com desapropriações para demolir e reconstruir quarteirões ou bairros inteiros.
Ela aponta corretamente que a construção resultante, neste caso, é mais cara do que preservar edifícios antigos da desapropriação. Mas esta é uma falsa dicotomia. O redesenvolvimento do mercado imobiliário sem apoio governamental raramente produz uma uniformidade de novas construções. Ainda, incorporadores vão redesenvolver e renovar terrenos de forma gradual — desde que faça sentido —, criando quarteirões e bairros com edifícios de diversas idades que são acessíveis à moradores e negócios de vários segmentos.
Ed Glaeser mostra que na cidade de Nova York os preços de imóveis subiram em uma ordem de grandeza mais rápida do que os preços de outros distritos de 1980 a 2000. Bairros como Greenwich Village e o North End de Boston são indiscutivelmente charmosos, mas hoje eles abrigam moradias e comércio universalmente caros, diferente dos bastiões da diversidade que Jacobs defendia.
Sem dúvida as regras de preservação locais que criam bairros históricos distorcem mais o espaço que um crédito fiscal que marginalmente incentiva incorporadores a renovar ao invés de redesenvolver. Mas incentivar a preservação no lugar de novas construções torna as cidades mais caras ao reduzir a sua oferta.
Alguns tipos de negócios da “economia criativa” certamente preferem se instalar em edifícios antigos com personalidade, mas edifícios antigos apenas suportam a diversidade do uso do solo na medida que eles permitem um espaço mais barato do que novas construções. Já passamos do tempo onde as políticas de “renovação urbana” determinam os preços de imóveis nos bairros mais caros. A preservação histórica agora é a culpada, garantindo que edifícios antigos fiquem com aqueles que são ricos o suficiente para pagar, ao invés de prover espaço barato para novos negócios.
Texto original publicado em MarketUrbanism.com e traduzido por Anthony Ling.
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Interessante, mas não aplicável ao cenário brasileiro e a relação das cidades com seus patrimônios, especialmente a parte que cita o mercado como o agente que solveria os problemas da preservação, novidade velha com histórico de intervenções caóticas, destruição de bairros inteiros lamentada por quem vê imagens de como eram as cidades antes das intervenções ora estatais desenvolvimentistas ora do mercado sem freios que aproveita o valor trazido pela boa arquitetura antiga para substituí-la até a decadência e recomeçar o ciclo no bairro histórico ao lado. Os inventários brasileiros são experiências muito recentes e foram respostas (ainda em construção, enquanto resistem aos lobbys que tentam derrubá-los) aos dois modelos. As falhas na preservação são complexas e a proteção estatal, ainda que imperfeita, nos garantiu a permanência desses imóveis para que possamos estar tendo essas discussões hoje.