Preservação Histórica: ruim para a diversidade urbana

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Greenwich Village, em Nova York: O bairro protegiro por Jane Jacobs décadas atrás se tornou um dos endereços mais caros da cidade.

Até quando a probabilidade de uma reforma tributária em 2015 é questionável, defensores do patrimônio histórico estão ativamente pressionando para manter o incentivo fiscal para edifícios preservados. Atualmente, incorporadores que recuperam edifícios tombados, isto é, determinados como patrimônio histórico pelos devidos órgãos do poder público, podem receber um crédito tributário até 20%, diminuindo significativamente o custo da reforma relativa ao redesenvolvimento do zero. O presidente da Liga de Preservação de Nova York, Jay DiLorenzo, está liderando o esforço para aumentar o incentivo para 30% ao invés de eliminá-lo. Aqueles que defendem a medida argumentam que a preservação torna os bairros mais acessíveis, mais caminháveis e até mesmo mais propensos a gerar inovação do que bairros onde os incentivos de mercado guiam os incentivos de reuso ou redesenvolvimento.

Um estudo recente do National Trust for Historic Preservation e o Preservation Green Lab suportam estes argumentos:

“Resultados de três cidades de estudo mostram que misturando edifícios de diferentes épocas – incluindo edifícios modernos – suportam atividades sociais e culturais em zonas comerciais e de uso misto. Muitos dos quarteirões mais ativos nessas cidades pontuaram bem na medida de diversidade de idade das edificações. A escala também teve um papel importante. Esquemas viários em xadrez com lotes menores e edifícios com escala mais humana normalmente pontuaram mais nas métricas de performance do que em quarteirões caracterizados por grandes lotes e estruturas. Estes resultados embasam a ideia de adicionar projetos de miolo de quarteirão de tamanho compatível com os edifícios adjacentes.”

Os preservacionistas frequentemente apontam que Jane Jacobs era favorável à preservação de edifícios antigos com sua famosa frase:

“As cidades precisam tanto de prédios antigos, que talvez seja impossível obter ruas e distritos vivos sem eles… Como em qualquer tipo de ideia nova – independentemente de algumas delas, em última análise, se mostrarem mais ou menos proveitosas ou acertadas -, não há espaço para tais tentativas, e erros e acertos na economia de altos custos fixos das construções novas. Ideias antigas às vezes podem lançar mão de prédios novos. Ideias novas devem lançar mão de prédios antigos.”

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North End, em Boston: onde está a diversidade?

Ela era favorável à preservação pelos aluguéis baratos que edifícios mais velhos (e até meio abandonados) conseguiam oferecer para novos negócios, pelas qualidades estéticas e pelo índice de densidade que edifícios junto à calçada em bairros tradicionais conseguem oferecer. Ela identifica corretamente que uma variedade de aluguéis dentro de um mesmo bairro ou quarteirão permite uma vida e diversidade urbana que não é possível quando os aluguéis são constantes em todos os edifícios. Os preservacionistas e talvez até a própria Jacobs atribuem essa correlação à empreendedores encontrando inspiração em edifícios antigos ao invés de simplesmente novos negócios abrindo nos edifícios mais baratos.


“No entanto, tanto Jacobs como preservacionistas hoje deixam de admitir que as cidades e bairros onde a preservação é mais forte tem os aluguéis altos e uniformes assim como baixa diversidade, porque os esforços para preservar levaram a uma oferta imobiliária insuficiente.”


No entanto, tanto Jacobs como preservacionistas hoje deixam de admitir que as cidades e bairros onde a preservação é mais forte tem os aluguéis altos e uniformes assim como baixa diversidade, porque os esforços para preservar levaram a uma oferta imobiliária insuficiente. Jacobs contrastava a preservação com projetos de renovação urbana governamentais que contavam com desapropriações para demolir e reconstruir quarteirões ou bairros inteiros. Ela aponta corretamente que a construção resultante, neste caso, é mais cara do que preservar edifícios antigos da desapropriação. Mas esta é uma falsa dicotomia. O redesenvolvimento do mercado imobiliário sem apoio governamental raramente produz uma uniformidade de novas construções. Ainda, incorporadores vão redesenvolver e renovar terrenos de forma gradual, a medida que faz sentido, criando quarteirões e bairros com edifícios de diversas idades que são acessíveis à moradores e negócios de vários segmentos.

Ed Glaeser mostra que na cidade de Nova York os preços de imóveis subiram uma ordem de grandeza mais rápido do que os preços de outros distritos de 1980 a 2000. Bairros como Greenwich Village e o North End de Boston são indiscutivelmente charmosos, mas hoje eles abrigam moradias e comércio universalmente caros, dificilmente os bastiões da diversidade que Jacobs defendia.

Sem dúvida as regras de preservação local que criam bairros históricos distorcem mais o espaço que um crédito fiscal que marginalmente incentiva incorporadores a renovar ao invés de redesenvolver. Mas incentivar a preservação no lugar de novas construções torna as cidades mais caras ao reduzir a sua oferta. Alguns tipos de negócios da “economia criativa” certamente preferem se instalar em edifícios antigos com personalidade, mas edifícios antigos apenas suportam a diversidade do uso do solo na medida que eles permitem um espaço mais barato do que novas construções. Já passamos do tempo onde as políticas de “renovação urbana” determinam os preços de imóveis nos bairros mais caros. A preservação histórica agora é a culpada, garantindo que edifícios antigos fiquem com aqueles que são ricos o suficiente para pagar ao invés de prover espaço barato para novos negócios.

Texto original publicado em MarketUrbanism.com e traduzido por Anthony Ling

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