Prédios altos (nem sempre) significam maior densidade populacional

O Itaim Bibi em São Paulo e o complexo da Maré, no Rio de Janeiro, têm formas muito diferentes. O Itaim é verticalizado, cheio de prédios, enquanto na Maré predominam casas e sobrados. Qual dos dois tem maior concentração de pessoas?

Ao contrário do que se pode imaginar, a Maré tem densidade populacional de aproximadamente 290 habitantes por hectare, quase o triplo do Itaim Bibi, com cerca de 100 hab/ha. Essa aparente contradição – em que um bairro “horizontal” é muito mais denso que um bairro “vertical” – não se restringe a este caso. O Eixample, em Barcelona, tem ainda mais que o triplo da densidade do Itaim Bibi com prédios de apenas 6 andares. E Manhattan, em Nova York, com seus impressionantes arranha-céus, tem uma densidade um pouco menor que a Maré, com 272 hab/ha.

A manifestação física da densidade populacional não tem uma forma ou aparência específica, pois depende de vários fatores. O estudo “Anatomy of Density” (Anatomia da Densidade), da Universidade de Nova York, define os principais componentes da densidade: a participação residencial; a quantidade de área construída; e como essa área construída é ocupada.

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Olhando para o Itaim por essa lente, boa parte dos prédios são comerciais, então a densidade cai, pois ela diz respeito ao número de moradores. E apesar de ter muitos prédios, eles não ocupam todo o lote, sendo restritos por limites de ocupação máxima do terreno e recuos obrigatórios que afastam as edificações das divisas do lote e da rua. Torres esbeltas geram um aproveitamento do solo relativamente baixo considerando sua altura. Se as unidades habitacionais forem grandes e, ainda, as famílias forem pequenas, as densidades também serão reduzidas.

As favelas costumam ter características opostas: construções informais que não seguem legislações construtivas e aproveitam cada centímetro da terra disponível, com ruas estreitas, poucas áreas livres, unidades pequenas e muitas vezes com mais de uma família residindo no mesmo domicílio. Portanto, a presença de prédios altos nem sempre significa que o bairro é denso.

Por outro lado, embora a verticalização não traga necessariamente mais densidade, ela é um dos fatores que contribuem para ela. Mong Kok, em Hong Kong, é um dos bairros formais mais densos do mundo, que ultrapassa 1.000 hab/ha somente devido ao alto aproveitamento do solo que inclui também a altura dos seus prédios. Já nas favelas brasileiras, à medida que o espaço é saturado nos andares mais baixos, é frequente a construção da “laje”, chegando a edifícios de 6 andares no caso da Rocinha, no Rio de Janeiro, que apresentou a densidade demográfica mais alta do Brasil, com 483 hab/ha segundo o Censo de 2022.

Verticalização não significa densidade, mas ela é uma ferramenta poderosa para melhor utilizar o espaço urbano.

Apesar disso, no Brasil o paradoxo apresentado pelo Itaim e a Maré é frequente: bairros densos sem altura e bairros altos com baixa densidade. Ambos poderiam ser otimizados: permitir uma melhor ocupação do terreno evitaria torres tão altas para atingir o mesmo potencial construtivo, e uma reurbanização de favelas que permitisse abrigar a população residente necessitaria, por limitação geométrica, de alguma verticalização para providenciar espaços públicos e moradias mais amplas e melhor ventiladas.

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Verticalização não significa densidade, mas ela é uma ferramenta poderosa para melhor utilizar o espaço urbano. Cidades como Nova York permitiram a construção em altura para de fato responder a uma demanda por espaço, além de permitir que suas construções fossem bem conectadas com o seu entorno, com bairros diversos e convidativos ao pedestre. Mas não é preciso ir tão longe: os centros históricos de São Paulo, Recife, Porto Alegre e de muitas outras cidades ainda são os bairros mais caminháveis e diversos das suas cidades, e mostram que o Brasil já permitiu, no passado, uma verticalização saudável. O distrito da República, no centro de São Paulo, é considerado por muitos “esvaziado”, mas ainda é o mais denso da cidade. 

Se hoje temos prédios altos e isolados, que tornam as ruas mais inseguras e desinteressantes e tampouco geram densidade, é um sinal de que as nossas leis precisam mudar.

Texto publicado originalmente na coluna do Caos Planejado na Folha de S. Paulo, em março de 2026.

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