Parem de construir casas para resolver o problema da moradia

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Minha Casa, Minha Vida em São Luís. Foto: blogplanalto @ Flickr, por Isac Nóbrega/PR

Casas impressas em 3D. Casas pré-fabricadas. Casas “open-source”. Minha Casa, Minha Vida. São inúmeras as soluções, de panaceias tecnológicas a programas governamentais, que vislumbram resolver o déficit de moradia construindo casas. O problema dessa estratégia é que a escassez em moradia não são casas, mas sim apartamentos.

A casa, ou residência unifamiliar, é uma solução arquitetônica típica para um terreno onde há baixa demanda para ocupação de espaço: uma região onde não há uma grande quantidade de pessoas querendo morar. É por isso que, a medida que nos aproximamos da periferia de cidades, vemos paisagens mais rarefeitas, horizontais, com predominância de casas ao invés de edifícios multifamiliares. Nas regiões centrais, mais demandadas, a cidade responde com edifícios para otimizar o aproveitamento do solo. Nos subúrbios, ou periferias, casas são soluções de moradia mais comuns já que a demanda para ocupar um único terreno com múltiplas famílias não é tão intensa.

O problema de soluções que tentam diminuir o custo de fabricação de casas, ou de programas governamentais como o Minha Casa, Minha Vida, é que elas só servem para periferias distantes, regiões onde, no Brasil, as pessoas raramente moram por opção – principalmente quando se trata de um grupo populacional que depende de uma solução ultraeconoômica para a construção de sua casa.

Uma das críticas mais relevantes ao programa Minha Casa, Minha Vida, da Rede Cidade e Moradia, nota que as casas construídas pelo programa “reproduzem um padrão de cidade segregada e sem urbanidade, pois são mal servidas por transporte, infraestrutura ou ofertas de serviços urbanos adequados ao desenvolvimento econômico e humano”, justamente pelo seu caráter isolado e padronizado. Ou seja: de quê adianta uma solução econômica para uma casa que está isolada de tudo que podemos chamar de cidade?


“…de quê adianta uma solução econômica para uma casa que está isolada de tudo que podemos chamar de cidade?”


É claro que, analisando unicamente critérios de bem estar, sem levar em consideração a proximidade à atividades, muitos de nós preferiríamos morar em uma casa, realizando o sonho de ter um jardim – talvez com uma piscina e um cachorro – e sem vizinhos de cima fazendo barulho à noite. No entanto, maioria dos moradores de cidades (que atualmente corresponde a quase 90% da população brasileira) abrem mão dessa preferência para morar em áreas mais centrais, próximo de empregos e serviços. Podemos visualizar isso de forma mais clara ao imaginarmos uma flexibilização das restrições construtivas em regiões centrais, permitindo uma ocupação mais intensa do solo. Neste cenário, é fácil supor o surgimento de edifícios ainda maiores, aumentando a disponibilidade de moradia e abrigando uma grande parcela da população que hoje mora em casas nas periferias mas que, na realidade, preferiria se aproximar à região central mesmo que isso significasse se mudar para um apartamento.

Como já comentamos em outras postagens deste site, os desafios urbanos para acessibilidade a moradia são vários, mas raramente passam por novas soluções tecnológicas para fabricar uma residência unifamiliar. As cidades devem reavaliar as suas regulações que incidem sobre o uso e a ocupação do solo, como os limites de potencial construtivo por terreno, a exigência de vagas de garagem ou de padrões de qualidade construtiva restritivos, que aumentam consideravelmente o preço de um imóvel, para verificar se estes não estão gerando barreiras ao atendimento da demanda por oferta imobiliária em um determinado local. Prezar por uma determinada qualidade urbana de um bairro central restringindo seu desenvolvimento pode ser benéfico para um pequeno grupo de moradores, mas normalmente carrega um custo altíssimo de exclusão e segregação urbana que hoje se percebe nas grandes cidades brasileiras. Ainda, vemos uma necessidade urgente de regularização fundiária dos assentamentos informais – as favelas – ao ambiente urbano, reconhecendo-as como bairros e permitindo que seus moradores sejam integrados ao mercado imobiliário formal.

Para acabar com o déficit habitacional é necessário pensar em formas de criar moradias inseridas no ambiente urbano, e construir casas não é uma delas.

  1. FPS3000

    Sei não … boa parte das pessoas ainda prefere as casas, por motivos econômicos (não se paga condomínio) e pela sensação de individualidade proporcionada pelo módulo não-compartilhado. Em países como o Brasil a escolha de “morar longe” para ter seu espaço preservado é tão ou mais importante que a vontade de “ficar perto de tudo” – principalmente se considerarmos que a heterogeneidade de áreas urbanas é convite certo para conflitos dos mais diferentes tipos, comuns à vida em condomínio.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá FPS, obrigado pelo comentário!

      Como comentei no artigo, entendo que boa parte das pessoas ainda prefere casas – se perguntarem sem mensurar os custos de oportunidade para isso. No entanto, quase a totalidade das áreas centrais das nossas cidades sofreriam adensamento e verticalização caso as restrições para tal fossem eliminadas, o que mostra que, na prática, moradores agem no sentido de sair de casas e ir para apartamentos.

      Ainda, estamos falando aqui de moradores de baixa renda, que sofrem com o problema do déficit habitacional. Este perfil de morador normalmente não é o que tem grande poder de decisão de onde vai morar, se vai ser em uma casa agradável ou não. Este morador hoje gasta em torno de 5h diárias para se transportar já que habita as periferias e trabalha nas regiões centrais. Esse morador não tem um espaço tão preservado dado que, em grande maioria dos casos, não é uma casa em um bairro agradável ou seguro. Ou seja, a preferência não é algo que normalmente está muito ao alcance desse morador, mas sim as alternativas que ele tem condições de sustentar. E são essas alternativas que eu gostaria de ver aumentadas para esses moradores.

      Abraços!

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      • Carlos

        Além do que é possível se fazer edifícios verticais ou semi (até 5 pavtos) sem condomínio, ou com condomínio muito baixo, no caso de haver elevador. Não há necessidade de portaria, áreas sociais etc.

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  2. Henrique Sergio Abrru

    Prezado Ling, como vê um lote murado, urbanizado com pontos de água, luz e esgoto, sist viário, colégio, postos médico, policial, de serviços públicos (correio, emissão de docs etc), adm pública local e transporte público? Certamente mais barato e com possibilidade de construção em condomínio como já é a cultura brasileira. HS.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Henrique, não vejo os condomínios como parte da “cultura brasileira”, mas sim um resultado de um planejamento urbano que incentiva o uso do carro, o espraiamento urbano, a restrição de construções densas nas regiões centrais, a determinação de zonas exclusivamente residenciais e, ainda, o subsídio de infraestrutura à empreendimentos periféricos como estes que vocês comenta. Os custos de oferecer infraestrutura e serviços como você mencionou para zonas periféricas são significativamente mais caros do que em regiões centrais, dado que não se beneficiam dos ganhos de aglomeração e escala que uma zona mais densa da cidade possui. Assim, não vejo porquê deveríamos incentivar tais empreendimentos.

      Abraços!

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  3. Henrique Sergio Abrru

    Correção: Abreu. HS.

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  4. Celso P

    Muito bom o artigo. O adensamento das áreas centrais aliado à devolução de terras na periferia para a reconstituição de matas seria altamente benéfico para São Paulo. Construção de conjuntos de casas, muito pelo contrário, só aumentaria a mancha urbana destruindo o que resta de matas. O espraiamento urbano da metrópole paulista é uma das causas da crise hídrica sem precedentes que tivemos em 2014 e 2015.

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  5. Rodrigo

    Calma. Deixe me ver ser entendi és contra a ideia de suburbios ?

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá Rodrigo! Obrigado pelo comentário.

      Não sou nem contra nem a favor de subúrbios. Acredito que cidades devem responder naturalmente aos anseios e desejos da sua população. Logo, não faço um juízo de valor sobre qual opção de moradia é superior ou inferior, melhor ou pior. Assim, posso não ser contra subúrbios, mas também não sou a favor de incentivar ou subsidiar a sua existência ou crescimento.

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  6. Felipe

    Excelente texto. Sempre tive a mesma percepção sobre esse tema. Essas restrições de potencial construtivo, imposição de regras de garagem e tamanho mínimo. Absurdo. Não sei como vim parar nesse site mas tem muitas boas ideias. A melhor opção para as cidades e o adensamento. De fato.

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  7. Kaká Butturini

    O Distrito Federal possui várias cidades satélites ao redor de Brasília e esta, foi projetada para 500.000 habitantes e hoje possui em torno de 3.000.000 habitantes. Apesar das cidades satélites terem vida própria, com infraestrutura e serviços, grande parte da população se desloca para trabalhar em Brasília, mais especificamente no Plano Piloto. O que se tem investido é no transporte de qualidade, como o metrô, que é o responsável pelo deslocamento de grande parte dessa massa de trabalhadores. Assim, Brasília segue crescendo sem que seja sufocada pelo adensamento comum em outras cidades. O condomínio Jardins Mangueiral, que foi uma iniciativa pública e privada, é um misto de apartamentos e casas que deu muito certo e vale a pena ser visitado. Possui infraestrutura de lazer comércio, longe e ao mesmo tempo próximo do Plano Piloto, por conta do transporte público de qualidade. Outro exemplo é Curitiba, que por conta do transporte público de qualidade permite que o crescimento seja periférico, sem o adensamento no grande centro. Concluo que o mais importante é investir na qualidade do transporte público de massa, bem como, na descentralização de serviços, assim teremos cidades menos adensadas.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá Kaká, obrigado pelo comentário.

      Termos cidades menos adensadas não leva a um resultado intrinsicamente bom como você deixa implícito no seu comentário. Na realidade, apresenta muitos detrimentos à eficiência de uso da infaestrutura urbana. Adensamento permite o funcionamento de transportes de massa e acesso à serviços e empregos de uma forma mais econômica do que em cidades espalhadas. Cidades mais espalhadas geralmente dependem mais do uso do automóvel como meio de transporte por este fato, gerando ineficiências, poluição e desperdício de recursos.

      Isso não significa que gostaríamos que todas as cidades fossem adensadas. Gostaríamos apenas que as cidades pudessem refletir a demanda das pessoas, e adensamento tende a ser uma delas.

      Abraços!

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  8. Roberto

    O correto nesse caso é construir também a infraestrutura necessária nesses subúrbios: escolas, ambulatórios, base policial… Adensar todos em uma cidade apenas torna as coisas piores (mais pessoas disputando recursos cada vez mais escassos – agua, escolas, ESPAÇO para lazer e infra para deslocamento…). O reflexo do adensamento vemos hoje em nossas grandes cidades. E todos rsses problemas oriundos do adensamento vem sempre acompanhados de novas leis e regulamentos que, por fim, tornam ainda piores as situações. A solução é desenvolver os subúrbios, ao invés de obrigar o menos favorecido a disputar espaço em cidades com recursos cada vez mais escassos e controlados.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Roberto, obrigado pelo comentário!

      Entendemos a sua sugestão, mas a realidade mostra que a construção de infraestrutura e serviço nos subúrbios é significativamente mais cara per capita do que em centros urbanos mais densos. O que você sugere é justamente o contrário da realidade: ao ocuparmos mais área com a mancha urbana, espalhando a cidade no território, gastamos muito mais recursos na sociedade e consumimos muito mais área verde que não é percebida pois justamente está longe do centro.

      Isso não significa que gostaríamos que todas as cidades fossem adensadas. Gostaríamos apenas que as cidades pudessem refletir a demanda das pessoas, e adensamento tende a ser uma delas.

      Abraços!

      Responder
  9. Henrique

    Olá Ling! Muito bom o artigo! Sou estudante de arquitetura e urbanismo e Concordo plenamente que deve haver um adensamento das cidades e um plano de reurbanização para que se volte a morar nos centros. No entanto, não consegui compreender ainda (inclusive na universidade), as mazelas dos projetos de habitaçao social, pois ao meu ver, creio que somente a reutilização de algumas edificações não suprirá o deficit habitacional que temos. Considerar o problema meramente quantitavo é altamente perigoso às cidades, mas nào consigo ainda mensurar até onde esta solucao seria descartável. Acredito que a padronizaçã seja um grande problema. Ela sim desestimula a diversidade! A soluçao talvez, não seria levar infraestrutura completa? exemplo: aumenta-se a mancha urbana, porém estimula-se a construcao de subcentros, a instalacao de industrias, etc!? Ou até mesmo como fez o vencedor do Pritzker de alguns anos atras (Alejandro Aravena); constrói-se apenas parte da edificaçao, deixando espaço para o morador fazer a ampliaçao ou alteraćo que deseja.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá Henrique, obrigado pelo comentário! A sua pergunta é muito pertinente.

      Concordo que a reutilização de algumas habitações nas regiões centrais não é nem próximo do suficiente para suprir a demanda habitacional em maioria das cidades brasileiras. O que proponho é eliminar barreiras ao adensamento nas regiões centrais justamente para que o atendimento desta demanda possa ocorrer de forma mais orgânica. Há plena oferta de terrenos ocupados por construções de baixo índice construtivo em regiões centrais que poderiam ser redesenvolvidos em edificações muito maiores, permitindo este acesso às regiões centrais. Este processo deve ser realizado em longo prazo, de forma que as unidades novas construídas possam “filtrar”, barateando com o tempo e tornando as unidades em regiões centrais acessíveis à todos, como ocorre nos centros históricos de cidades como São Paulo e Porto Alegre.

      Sobre o trabalho de Aravena, escrevi um texto específico a respeito para o Caos Planejado algum tempo atrás, você pode ler aqui: https://caosplanejado.com/sobre-o-ted-talk-de-alejandro-aravena-vencedor-do-pritzker-2016/

      Abraços!

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  10. ZEZÉ GANTOIS

    Gostei muito do seu texto, muito bem colocado.

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  11. Lívia

    Olá, Anthony, abri o site a partir de sugestão do email do CAU e pensei que fosse relativo ao número de imóveis vagos existentes nas cidades. Em grande parte delas o déficit habitacional é igual ao número de imóveis desocupados, portanto talvez a solução seja não construir casas e nem prédios, e sim regulamentar os aluguéis. (Mas entendo que é uma briga que poucos gestores comprariam). Se formos pensar unicamente na escolha entre prédios e casas, temos que levar muito em consideração o fato de a vida em condomínio exigir determinados compromissos coletivos difíceis de serem assumidos e assimilados quando se tratam de famílias em vulnerabilidade social. Um deles é o rateio de contas de água. Uma grande inadimplência, neste caso, pode comprometer o atendimento às famílias adimplentes, como já aconteceu num empreendimento da minha cidade. (Sei que, em tese, uma administração condominial forte poderia dar conta disso, mas, em se tratando de famílias que acumulam outros problemas sociais, é difícil que essa administração seja adequada). Além disso, se o Faixa 1 do MCMV atende famílias de Zero a Três salários mínimos, como as famílias com Zero conseguiriam pagar, além de parte do imóvel, as taxas condominiais? Outra questão a ser considerada é que o simples fato de ser prédio não faz com que o mesmo esteja integrado à cidade, pois muitas vezes os prédios estão circundados de grandes muros, tornando o espaço ao seu redor de baixa qualidade urbanística, sem os “Olhos da cidades”. O andar térreo destinado ao comércio me parece um bom caminho, que ainda poderia ajudar a pagar os gastos coletivos, mas esta solução não aparece na grande maioria do programas, senão em sua totalidade. Abraços!

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Olá Lívia, obrigado pelo comentário!

      Concordo totalmente com o seu comentário sobre a vida em condomínio – e espero que a realidade dos edifícios residenciais institucionais para aluguel, onde o condomínio basicamente deixa de existir e que é a regra em países como os EUA, chegue logo ao Brasil para suprir este problema.

      Também concordo com o seu ponto sobre os olhos da rua e os efeitos da verticalização no Brasil. Publicamos um artigo que analista e tenta quantificar os efeitos destes recuos no espaço urbano, que recomendo fortemente para quem gosta deste tema: https://caosplanejado.com/a-arquitetura-importa-para-a-cidade/

      No entanto, discordo fortemente da sua sugestão de regular os aluguéis. Inicialmente, a comparação do déficit imobiliário ao número de imóveis vagos na grande maioria dos casos não é realista dado que toda cidade possui uma taxa de vacância natural de imóveis, basicamente composta de imóveis que estão em transição entre moradores e estão ofertados no mercado. Alguns especialistas argumentam que esta taxa pode girar entre 5 e 6% para um mercado imobiliário saudável.

      A experiência de regulamentação de aluguéis é extremamente detrimental à produção imobiliária, pois devido aos incentivos aos proprietários o que ocorre é que todas as unidades tornam-se à venda (ao invés de aluguel) ou empurra o mercado para construir áreas comerciais onde este tipo de regra não se aplica. A literatura sobre estes efeitos é extensa, e podemos sugerir alguns artigos a respeito:

      https://arquiteturadaliberdade.wordpress.com/2013/04/30/18/

      https://caosplanejado.com/contra-o-controle-de-alugueis/

      Espero que a resposta seja útil, e ficamos a disposição sempre para conversar sobre cidades.

      Abraços!

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  12. Ivan Miske

    Existe todo. Subúrbios distantes que negam vantagens de morar nas cidades, favelas verticais que emprisionam moradores nos espaços limitados sem possibilidade de extravasar para exterior, com corredores e escadas perigosas cheias de criminalidade. Planejamento urbano precisa urbanistas e arquitetos com experiencia e bom senso. Não tem receita universal para resolver estes problemas.

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  13. Luiz Walter Doederlein

    O adensamento vai ao encontro dos interesses mercadológicos de incorporadoras e especuladores do solo imobiliário. É base de uma coletivização obrigatória, sem requisitos de interesses comuns. Muitos teóricos vão nesta onda sem se darem conta que estão fazendo o marketing dos donos do dinheiro e do poder.

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  14. Beto Becker - Arquiteto

    Olá Anthony, o teu blog me foi indicado pelo Felipe Camozzato. Sempre me foi incômoda esta visão como da foto que acompanha teu texto. A despersonalização , a aridez, e o “isolamento” que a imagem invoca é angustiante. Sempre defendo um maior adensamento para acolher a necessidade de moradias, ao mesmo tempo que me coloco resistente aos grande conglomerados de habitação popular. Invariavelmente se transformarem em guetos e ponto de concentração do tráfico de drogas. Eu defendo que a habitação popular deva ser inserida na malha urbana em prédios de porte médio pulverizados pela cidade. Sei que a dificuldade neste caso é o custo dos terrenos em áreas centrais e em bairros de classe média. Porém penso que é possível se formular um projeto de ocupação de terrenos muitas vezes rejeitados pelas grandes construtoras devido ou às dimensões ou topografia ou situação e que poderiam através de legislação específica terem um aumento do índice de aproveitamento e a possibilidade de unidades autônomas com áreas menores, passar a ter algum retorno de aluguel a investidores interessados. É uma ideia a ser desenvolvida. Parabéns pelo Blog.

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Beto, obrigado pela leitura e pelo comentário! Em breve publicarei outro artigo referente a esta questão da habitação, mais especificamente em como transformar moradias de elite em habitação acessível ao longo do tempo. Fica ligado na gente!

      Grande abraço,
      Anthony

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