O upzoning funciona? (Parte 2)

Vários estudos analisam o impacto do upzoning nos preços dos imóveis. Aqui os resultados são mistos. No entanto, interpretar os impactos dos preços é mais complexo. Quando ocorrem rezoneamentos, vários processos estão em ação. O primeiro é que o lote urbanizado tem a oportunidade futura — o chamado valor de opção — de ser reconstruído de forma mais densa e gerar mais receita. Um mercado voltado para o futuro significa, naturalmente, que lotes com upzoning serão vendidos por um preço mais caro, mesmo que não haja redesenvolvimento no curto prazo.

Em segundo lugar, os bairros com upzoning normalmente trazem mais densidade, o que significa mais Starbucks e outras amenidades urbanas, o que aumenta os preços das moradias locais. Há também a possibilidade do efeito oposto, onde a densidade causa mais congestionamento de tráfego, barulho nas ruas, crime ou lixo — o chamado efeito de amenidade negativa — que reduzirá os preços (no entanto, sinto que isso é um problema menor hoje em dia).

Finalmente, há o efeito da oferta: mais moradias reduzirão os preços, tudo o mais constante. No entanto, quando os upzonings são pequenos e levam muito tempo para produzir frutos, o efeito da oferta pode ser sobrecarregado pelo valor da opção e pelos benefícios das amenidades.

As evidências

O estudo de Liao sobre a cidade de Nova York analisa os preços de venda de edifícios construídos antes de 2004 e, portanto, exclui quaisquer edifícios concluídos após os rezoneamentos. Ela não encontra mudanças estatisticamente significativas nos preços das moradias nas áreas urbanizadas, sugerindo que o efeito da oferta compensou o efeito da amenidade e do valor da opção.

O estudo de Freemark sobre Chicago descobriu que, após os upzonings em 2013, os bônus de densidade aumentaram os preços em cerca de 16%, em média, em relação aos lotes sem upzoning. Mas focando na localização, ele acha que o resultado provavelmente foi impulsionado por aumentos de preços no centro da cidade, sem aumentos nos outros bairros.

E focando apenas nas vendas de apartamentos, ele descobriu que os preços aumentaram 12%, em média. Como o período de sua análise foi curto, isso sugere que os compradores de apartamentos no centro tinham expectativas mais altas para seu bairro, que apareceram rapidamente nos preços de venda, mas não foram compensadas por mais oferta.

O estudo de Büchler e Lutz sobre Zurique analisa os preços médios dos anúncios de aluguel. Eles descobriram que os preços de aluguel em células com upzoning, na maioria das vezes, não sofreram alterações de preço ao longo do tempo. Mais uma vez, os efeitos da oferta de aluguéis mais baixos foram evidentemente compensados pelo benefício das amenidades.

Anagol et ai. observa os preços de moradias de bairro em São Paulo e descobre que as áreas com maiores aumentos do BAR tiveram maiores aumentos no número de imóveis à venda, onde um aumento de 1 ponto no BAR máximo foi associado a um aumento de 10,9% nos anúncios de imóveis, em média. E, igualmente importante, com mais listagens e oferta, eles descobriram que cada aumento de um ponto no BAR máximo permitido estava associado a uma redução de 5,7 pontos percentuais nos preços das residências.

Ao todo, esses estudos sugerem que os impactos dos preços dependem do equilíbrio entre as diferentes forças de oferta e demanda, mas também demonstram que os aumentos de preços não são uma consequência inevitável.

O upzoning funciona?

Esta pesquisa mostra que, sim, o upzoning funciona. Dos sete estudos revisados aqui (excluindo o estudo de Krimmel e Wang), todos, exceto um, encontraram um aumento estatisticamente significativo em novas licenças de habitação, unidades concluídas ou áreas residenciais após o upzoning — e por causa do upzoning.

Mas, claro, existem nuances e ressalvas. Os estudos revelam que as unidades só se materializam após vários anos, e seus impactos são relativamente modestos. Mas eles mostram que, se gerenciados estrategicamente, os upzonings podem ser eficazes.

Quais são as principais lições desses estudos?

Escala

A primeira é que a escala é importante — quanto maior for o aumento da área útil permitida, maior será o impacto que o upzoning terá. Por exemplo, Liao e Peng descobriram que pequenos aumentos no FAR renderam muito menos moradias para Nova York do que aumentos maiores no FAR.

Büchler e Lutz não encontraram efeito no cantão de Zurique para upzoning de menos de 50%, mas observaram um aumento de cerca de 10% após dez anos para grandes upzonings. Em Chicago, upzonings de 33% pareceram mais eficazes do que os de 17%. E Krimmel e Wang mostram que upzonings leves com custos adicionais podem sair pela culatra, desviando a construção para fora dessas áreas.

Escopo e localização

Embora esses estudos não investiguem diretamente a quantidade de upzoning total em relação à nova oferta total, as evidências sugerem que o rezoneamento mais amplo é melhor devido à conexão da oferta de moradias com a demanda. Em bairros centrais, um novo arranha-céu pode desencadear uma espiral de preços ascendentes por causa da demanda nacional ou internacional.

Fora do centro, onde a demanda é mais moderada e os valores dos terrenos são mais baixos, a nova oferta será mais facilmente sentida porque os novos inquilinos têm menos probabilidade de desencadear um ciclo de alta de preços.

Por outro lado, em locais onde o custo de uma nova construção é muito alto em relação aos aluguéis ou rendimentos esperados, os upzonings podem ter pouco efeito. Distritos com residências unifamiliares e ocupadas pelos proprietários provavelmente também sofrerão impactos mais lentos porque a reconstrução só pode ocorrer quando os proprietários decidirem se mudar, o que pode levar vários anos.

Esses estudos focam apenas nos upzonings. Mas muitas cidades realizam downzonings em alguns bairros simultaneamente a seus upzonings. Como resultado, os rezoneamentos podem acabar mudando a oferta de lugar em vez de aumentá-la em toda a cidade. E se os rezoneamentos empurrarem a construção da periferia para o centro, a queda de preços pode não ocorrer.

Um futuro acessível

O upzoning é necessário para uma cidade saudável crescer e acomodar mais moradores, mas não é suficiente para resolver o problema de acessibilidade. As cidades mais antigas e densas ainda têm uma série de outras barreiras ou atritos que tornam as novas construções difíceis e lentas, principalmente nos bairros onde são mais necessárias.

Os lotes devem ser remembrados, os edifícios devem ser esvaziados e outros regulamentos de construção ainda devem ser seguidos — criando uma montanha íngreme para escalar.

Lubrificando as engrenagens

Em outras postagens do blog, discuti as etapas que as cidades podem seguir, mas deixe-me destacar algumas que podem ajudar a lubrificar as engrenagens:

• Vincule os upzonings às taxas de vacância habitacional do bairro. Quanto menores as taxas de vacância, mais generosos são os aumentos no CA. Isso garantirá que o upzoning seja aplicado onde for mais necessário.

• Os subsídios à construção devem ser maiores nos bairros de renda média e moderada. A abundância de moradias acessíveis vem da construção de moradias de renda média fora do centro. Os residentes de baixa renda ganharão com o processo de filtragem, em que as moradias mais antigas se tornam mais acessíveis e as pessoas se mudam para as novas habitações de renda média.

• Os proprietários devem ter muito mais flexibilidade para adicionar Unidades de Habitação Acessórias (ADUs), como converter uma garagem em um apartamento, adicionar uma edícula no quintal ou subdividir sua casa para adicionar um apartamento. Essas novas unidades, que não exigem demolições ou despejos, são uma maneira relativamente fácil de criar moradia acessível e gerar renda extra para os proprietários nos subúrbios.

• Um programa de seguro do valor da terra pode proteger os proprietários contra valores reduzidos da terra se os rezoneamentos fizerem com que os bairros se tornem menos valiosos. Isso reduzirá (embora não elimine) o NIMBYismo, pois os residentes têm alguma proteção econômica contra mudanças.

Liderança

O verdadeiro problema de acessibilidade habitacional, no entanto, não é econômico, é político. Os upzonings são controversos porque as pessoas os veem como algo que gera preços de habitação mais altos e traz mudanças para seus bairros. Como resultado, eles elegem líderes que adotam políticas NIMBY ou simplesmente pisam em ovos no campo da acessibilidade.

A verdadeira moradia acessível vem de políticas expansivas em toda a cidade. A única maneira de fazer isso é se os líderes formarem coalizões, buscarem concessões, criarem programas de incentivo e recompensa e compensarem os prejudicados para evitar que parem as reformas.

Nossas cidades não podem arcar com o atraso.